中国联合网络通信有限公司哈密地区分公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新22民终200号 上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司哈密地区分公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区广东路南侧。 主要负责人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆兵***事务所律师。 被上诉人（原审原告）：拜肯·哈木巴尔，男，哈萨克族，1957年8月21日出生，住新疆维吾尔自治区巴里坤哈萨克自治县。 委托诉讼代理人：***提·寞斯勒拜，新疆启华律师事务所律师。 上诉人中国联合网络通信有限公司哈密地区分公司（以下简称联通公司）因与被上诉人拜肯·哈木巴尔房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区巴里坤哈萨克自治县人民法院（2022）新2222民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2022年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人联通公司的委托诉讼代理人***，被上诉人拜肯·哈木巴尔的委托诉讼代理人***提·寞斯勒拜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 联通公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判联通公司不承担责任。事实和理由：1．拜肯·哈木巴尔主张的无法租赁的损失是自2019年6月至10月1日期间，一审法院直接将2019年5月的租金认定为拜肯·哈木巴尔的损失是不正确，同时联通公司认可欠拜肯·哈木巴尔2019年5月的租金，但是已经下通知给拜肯·哈木巴尔并明确提示，在合理期间内开发票联通公司支付欠付租金，如不开具发票视为拜肯·哈木巴尔自行放弃该月租金。2．一审法院对拜肯·哈木巴尔与案外人签订的租赁合同予以采信是不正确，拜肯·哈木巴尔出具的租赁合同，联通公司不认可，一审法院没有经过任何调查，认定案涉房屋系2019年10月后出租的是没有事实依据。3．一审法院认定2019年5月17日联通公司向拜肯·哈木巴尔出具解除合同通知书，拜肯·哈木巴尔不同意解除合同，对此联通公司持有异议，联通公司将房屋钥匙交付拜肯·哈木巴尔家人后，拜肯·哈木巴尔从未向联通公司以其意思表示或行动表示其不同意解除合同，因此，认定联通公司承担拜肯·哈木巴尔的损失是不正确。 拜肯·哈木巴尔辩称，联通公司赔偿损失28，607.9元的事实，一审已查清。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审驳回上诉，维持原判。 拜肯·哈木巴尔向一审法院起诉请求：1．依法判令联通公司赔偿拜肯·哈木巴尔损失51，610元（未征得拜肯·哈木巴尔同意改造的损失23，000元，5个月无法租赁的损失28，610元，按每年68，659元租赁费计算）；2．本案诉讼费、送达费及其他诉讼费用由联通公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月1日，拜肯·哈木巴尔（甲方）与联通公司（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：一、甲方将巴里坤大十字商业街27号门面（总面积93平方米）租赁给乙方作为营业厅使用；二、租赁期2017年5月1日起至2020年4月30日止，合同有效期为叁年；三、房租68，659元／年（含税），一次性**等内容。合同签订后，拜肯·哈木巴尔将房屋交付联通公司使用，联通公司于2017年5月25日向拜肯·哈木巴尔交付租金68，659元。2018年，双方重新签订房屋租赁合同1份，将租赁期限变更为2018年5月1日至2020年4月30日，合同有效期两年，房租变更为79，500元／每年（含税），其余合同内容无变化。2019年2月27日，联通公司向拜肯·哈木巴尔交付租金79，500元。租赁房屋期间，联通公司将该房屋的地暖更改为墙暖。2019年5月17日，联通公司出具解除合同通知书，拜肯·哈木巴尔不同意解除合同。同年5月29日，联通公司出具正式解除租赁合同通知书，双方对解除事宜未达成一致意见后，联通公司将房屋钥匙交付拜肯·哈木巴尔的母亲。一审法院另查明，巴里坤大十字商业街27号门面系拜肯·哈木巴尔所有，2019年10月，拜肯·哈木巴尔将该房屋租赁给***提·***别克使用，联通公司自认其欠付拜肯·哈木巴尔一个月（2019年5月）的租金。一审法院认为，拜肯·哈木巴尔与联通公司自愿签订两份房屋租赁合同，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该两份合同真实有效，一审法院予以确认，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行合同。争议焦点一，联通公司是否应当赔偿拜肯·哈木巴尔改装暖气造成的损失23，000元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，拜肯·哈木巴尔提交的证据不足以证实房屋租赁期间暖气改装后漏水给其造成的损失为23，000元，对此项请求一审法院不予支持。争议焦点二，联通公司是否应当支付拜肯·哈木巴尔5个月的租金损失（2019年5月-2019年9月）28，610元。本案中，双方签订的租赁合同约定租赁期限至2020年4月30日届满，联通公司于2019年5月提出解除房屋租赁合同未征得拜肯·哈木巴尔的同意，双方未协商一致达成解除合意，联通公司单方解除合同亦不具备法定解除合同的情形，其擅自解除合同的行为实属违约，故应当承担违约责任。现拜肯·哈木巴尔主张5个月（因联通公司欠付1个月的租金，实为4个月的损失）租金损失的请求有事实及法律依据，拜肯·哈木巴尔以每年租金68，659元为标准计算方法得当，一审法院予以支持，即联通公司应支付拜肯·哈木巴尔28，607.9元（68，659元／年÷12个月×5个月）。综上所述，一审法院对拜肯·哈木巴尔诉讼请求的合理部分予以支持。遂判决：一、中国联合网络通信有限公司哈密地区分公司于本判决生效之日起十五日内向拜肯·哈木巴尔赔偿损失28，607.9元；二、驳回拜肯·哈木巴尔的其他诉讼请求。 二审中，联通公司提供***提的通话录音资料，证实案涉商铺是拜肯·哈木巴尔在2019年7月1日租赁给***提的事实。经拜肯·哈木巴尔质证，认为录音中显示**、***提、阿恩萨尔之间有利害关系，且录音中提到七月以后租赁的，并没有提到合同有关内容，该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对以上证据证明的问题不予确认。 二审另查，本院对案外人***提·***别克作调查笔录，***提·***别克***和老公在2019年7月与拜肯·哈木巴尔协商租赁案涉门面房的事宜，且给拜肯·哈木巴尔交付押金3000元，因为该门面房暖气漏水房屋地板砖塌陷，拜肯·哈木巴尔需要重新改装暖气、修复地板砖，双方实际签订房屋租赁合同时间是2019年10月1日，租赁期间为3年，房租费也是自从2019年10月1日起计算，第一次交付房租费的时间是2019年10月，用现金交付房租费，因为拜肯·哈木巴尔要求房租费拿现金，他不要转账或红包方式的支付。一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：联通公司向拜肯·哈木巴尔赔偿损失28，607.9元是否正确。本案中，拜肯·哈木巴尔与联通公司签订的租赁合同约定租赁期限至2020年4月30日届满，联通公司于2019年5月提出解除房屋租赁合同，但拜肯·哈木巴尔不同意解除合同的事实，本院予以确认。联通公司提出其公司向拜肯·哈木巴尔出具解除合同通知书，拜肯·哈木巴尔从未向联通公司以其意思表示不同意解除合同，联通公司不应该承担拜肯·哈木巴尔的损失，一审法院认定案涉房屋系2019年10月后出租案外人，是认定事实错误，实际上案涉房屋是拜肯·哈木巴尔在2019年7月1日租赁给案外人***提的上诉理由，与一、二审查明的事实不符，拜肯·哈木巴尔也不认可，且联通公司未能提供充分有效的证据证实案涉房屋是拜肯·哈木巴尔在2019年7月1日租赁给案外人***提的事实，上诉人联通公司的上诉理由，本院不予采纳。一审根据案涉房屋租赁合同，拜肯·哈木巴尔与案外人之间的租赁房屋时间，综合本案实际，认定联通公司向拜肯·哈木巴尔赔偿损失28，607.9元并无不当。故联通公司的上诉请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，联通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费515.2元，由上诉人中国联合网络通信有限公司哈密地区分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　吐 尔 逊 阿 衣 阿 不 都 热 衣 木 审 判 员　    **　 斯　 拜克别克孜达 审 判 员　 　  　  　  　 郝　 慧　 文 二〇二二年五月十九日 法官助理　        阿 衣 古 丽 哈 斯 木 书 记 员　    克丽比努尔·**都热衣木