某某起房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省清远市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤18民终1352号 上诉人（原审被告）：**起，男，壮族，住广东省连山壮族瑶族自治县。 被眩上诉人（原审原告）：连山壮族瑶族自治县建设工程公司。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东吉山律师事务所律师。 上诉人**起因与被上诉人连山壮族瑶族自治县建设工程公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2022）粤1825民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法由审判员适用快审程序独任审理了本案。现已审理终结。 **起上诉请求：1.请求依法撤销（2022）粤1825民初616号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错判，应予改判。事实和理由：一是本案被上诉人擅自将第三人名下未经验收合格备案的物业出租给上诉人，违反法律强制性规定。本案中，被上诉人自认签署租赁合同和交付租赁商铺时间是2021年11月3日，而直至2022年3月24日开发商才对该涉案商铺的建筑物完成验收备案，未达到法定交房和使用条件，被上诉人无权对外出租，被上诉人的行为违反了法律强制性规定，给上诉人造成巨大安全风险，存在严重的缔约过失和过错责任，应按照其过错程度承担相应的过错责任，但一审判决选择无视和逃避对被上诉人相应过错责任的认定和划分，存在故意袒护被上诉人嫌疑，导致错判。二是基于被上诉人很快就验收完毕的宣传及全力以赴保清理的承诺，与被上诉人签订《商铺租赁合同》，但至装修完成后准备开张投入使用时，被上诉人还是一直未对商铺门口堆积的各类建筑垃圾进行清理、整顿，导致上诉人根本无法正常使用或经营。期间，上诉人多次向被上诉人催促要求给予明确答复和尽快清理，但被上诉人依然未能提供房产证明和清理现场，被上诉人当庭明确确认了上诉人**起多次找其负责人要求整改、清理和保障权利的事实。房屋租赁属于民事法律行为，应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。被上诉人作为涉案商铺权属方和出租方、业主方，按照民法典第七百一十三条规定，拥有对接物业要求整改、予以清理的法定权利和义务，履行合同过程有义务对影响商铺租赁、使用权利的行为予以制止、协调和清理。但被上诉人怠于履行义务，导致上诉人无法正常使用和经营，对此，被上诉人存在重大过错。三是被上诉人当庭自认其已经于上诉人交回钥匙时与上诉人协商解除合同完毕，其也已经使用了上诉人对商铺投入的装饰装修，双方合同履行过程中的权利义务已经在当时相互抵消完毕，是其对权利的处置，其无权再对上诉人提起诉讼重新索要租金。综上，恳请贵院重新查明事实，予以改判，驳回被上诉人全部诉求。 连山壮族瑶族自治县建设工程公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，实体处理恰当。1.上诉人上诉所称我司存在合同缔约过失没有事实和法律依据。涉案商铺工程在2021年8月12日已经竣工验收，2022年3月24日进行验收备案。2021年11月2日上诉人通过投标以01标中标，并在中标01标的背后确认。随后双方签订《商铺租赁合同》。我司没有违背诚实信用原则所应负有的义务，在招租方案第八条就已经履行了诚实信用应负的义务，涉案商铺产权清晰，不存在权属纠纷，不影响招租者合法使用。2.上诉人主张合同无效所适用的法律错误。上诉人为了阐明其上诉主张，适用了《中华人民共和国建筑法》等法律法规和规范性文件，这些法律法规和规范性文件的条款所涉及的内容是规范建筑工程安全生产管理方面的范围，不是调整房屋租赁关系。二、我司没有实施任何影响上诉人经营使用商铺的行为，不应承担任何违约责任。出租给上诉人1号和16号的商铺是我司的物业，1号和16号商铺以上的房屋是汇城置业有限公司的商品房，己经出售给社会的住户，他们是物业者，这些建筑垃圾属物业公司管理。上诉人如果受到堆放垃圾的阻碍而影响使用权，作为受害者要及时与物业公司交涉排除障碍。上诉人把他人的行为转架给我司没有道理。三、如何装修装饰是上诉人自己商业决策的事情。在整个履行合同过程中，我司不存在违约。在招租方案第五条已经明确规定商铺交楼为毛坯，租户自行装修。在我司所有出租的毛坯商铺装修费用都是承租者自己承担。由于上诉人经营不当，主动提出解除合同，退还商铺钥匙，我司可以理解，但是拖欠的租金不能不缴纳，上诉人适用民法典第七百一十三条明显不当，本案上诉人混淆和偷换维修和装修的概念，上诉人用去的是装修费而不是维修费，这种指鹿为马的行为实在是错误。综合所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体问题处理恰当，程序合法。上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据。为了保护我司合法的民事权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特作以上答辩，请求贵院依法认准，驳上诉人的全部上诉请求。 一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。 一审法院作出判决：一、限**起于一审判决生效之日起十日内向连山壮族瑶族自治县建设工程公司支付租金119，656元及逾期支付租金的利息（从2022年7月19日起按1年期LPR3.7%计至租金付清之日止）；二、驳回连山壮族瑶族自治县建设工程公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，370.24元（连山壮族瑶族自治县建设工程公司已预交），由连山壮族瑶族自治县建设工程公司负担6.24元，**起负担1364元。**起负担的受理费由一审法院退回给连山壮族瑶族自治县建设工程公司。**起应在一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳受理费1364元，拒不交纳的，一审法院院依法强制执行。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为。本案是房屋租赁合同纠纷。双方在二审中争议的焦点为：1.被上诉人是否存在缔约过失责任情形。2.上诉人是否应向被上诉人支付相应的房屋租金。 缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，违反诚实信用原则所应负的先合同义务，致使另一方的信赖利益受损，而应承担的民事责任。《中华人民共和国民法典》第五百条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”本案中，双方签订《商铺租赁合同》时，约定出租的商铺虽然未竣工验收备案，但不会导致租赁合同无效，亦不会导致上诉人不能实现合同目的。对于上诉人提出商铺门前堆积建筑垃圾，无法正常使用或经营问题。被上诉人向社会公开招租并公布的《连山县建设工程公司商铺招租方案》第六条明确记载“有意参加竞租的单位或个人自行前往现场踏勘。”可见，上诉人在签订合同前对商铺现状及周边环境应进行踏勘了解，对存在的经营风险亦应有充分的预估。上诉人因经营造成的损失，没有证据证明与缔约过失责任存在因果关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人没有证据证明双方在订立合同时被上诉人存在上述法律规定的缔约过失责任情形，应承担举证不能的后果。综上，上诉人主张被上诉人承担缔约过失责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人是否应支付相应的租金问题。案涉《商铺租赁合同》是双方真实意见表示，内容无违反法律规定，属有效合同。双方应恪守合同约定，履行各自义务。根据债务应当清偿的原则，合同解除后，上诉人对于解除合同前欠付的租金应予支付。一审判令上诉人向被上诉人支付尚欠租金119656元及逾期支付租金的利息，并无不当，本院予以维持。上诉人的该节上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2740.48元，由**起负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年四月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。