某某、包头建工（集团）股份有限公司等民事一审民事判决书

包头稀土高新技术产业开发区人民法院 民事判决书 （2023）内0291民初1871号 原告：***，男，1967年9月23日出生，汉族，内蒙古蒙牛乳液（集团）股份有限公司职工，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 委托诉讼代理人：***（系原告***的弟弟），男，汉族，1972年6月5日出生，内蒙古聚源房地产开发有限责任公司职工，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 被告：包头建工（集团）股份有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古东方***师事务所律师。 第三人：内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。 法定代表人：***，执行董事。 第三人：内蒙古元泰工贸有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。 原告***与被告包头建工（集团）股份有限公司（以下简称：建工公司）、第三人内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司（以下简称：永兴达公司）、内蒙古元泰工贸有限公司（以下简称：元泰公司）执行异议之诉一案，本院于2023年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告建工公司的委托诉讼代理人***，第三人永兴达公司的委托诉讼代理人***、***，第三人元泰公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。第三人永兴达公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、终止对涉案房屋的查封，即解除对呼和浩特市赛罕区的查封；停止对原告住宅的执行；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告建工公司与第三人永兴达公司存在合同纠纷。包头稀土高新技术产业开发区人民法院于2023年5月25日查封了呼和浩特市赛罕区。2023年7月3日，原告提出执行异议。包头稀土高新技术产业开发区人民法院于2023年8月25日作出执行裁定，驳回原告的异议。为此，原告提起诉讼，理由如下，2009年至2011年期间，第三人永兴达公司向第三人元泰公司多次借款，用于项目开发。2011年12月5日，第三人永兴达公司与第三人元泰公司签订了《房屋买卖合同》。第三人永兴达公司将案涉房屋呼和浩特市赛罕区房屋出售给第三人元泰公司。合同约定付款方式为：房屋销售矿偿还街狂。2012年3月2日，原告与第三人元泰公司签订了《房屋买卖合同》，交付了房款及各项税费。并按时交纳房屋涉及的暖气费、水电费、燃气费等。自原告购买房屋以来，原告多次催促第三人元泰公司将房屋产权证办理到其个人名下。2020年10月26日，第三人元泰公司办理了该房屋的网签手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条应解除对原告的位于呼和浩特市赛罕区××路××小区××楼××层××**××号房屋的查封，并停止执行。故原告诉至法院，望判如所请。 被告建工公司辩称：一、被答辩人对案涉房产不具有物权、所有权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定，本案被答辩人称已与第三人元泰公司签订了《房屋买卖合同》，但尚未办理不动产权登记且案涉房屋属于不得转让的房产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定。被答辩人对案涉房屋不享有物权所有权，案涉房屋的登记所有权人并非被答辩人，也并非第三人元泰公司。故原告要求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据。二、被答辩人不符合排除案涉房屋执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对于无过错不动产买受人物权期待权的保护，被答辩人不符合上述法条的规定，不能排除人民法院对该房屋的执行，首先，被答辩人虽称已与第三人元泰公司签订了《房屋买卖合同》，但没有确实充分的证据证明该合同系查封前签订。故该合同是否有效，何时发生并是否切实履行，需要被答辩人提供证据予以支持。其次，该房屋在查封前的产权一直在第三人永兴达公司名下，被答辩人不存在合法占有该房屋的情形。再次，被答辩人并无充分证据证明已将房屋的合理价款一次性付至第三人永兴达公司和第三人元泰公司。最后，被答辩人称在2012年购买以来多次催促第三人元泰公司将房屋产权办理到被答辩人名下，但一直未办理房屋产权的过户登记，并无证据支持。被答辩人在购房时应尽审查义务，但案涉房屋一直在第三人永兴达公司名下。故被答辩人系自身原因导致房屋产权迟迟不能过户登记。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。 第三人元泰公司辩称，一、第三人永兴达公司向第三人元泰公司借款1066万元。截止2011年11月30日，第三人永兴达公司尚欠第三人元泰该公司借款346万元。二、2011年12月2日，第三人元泰公司与第三人永兴达公司签订了《还款协议》。协议约定，第三人永兴达公司将位于呼和浩特市赛罕区××路××小区××商品房（包含案涉房屋）出售给第三人元泰公司。房屋销售款偿还第三人元泰公司借款346万元。协议签订后，案涉房屋交付第三人元泰公司。2015年6月29日，第三人永兴达公司给第三人元泰公司出具了销售不动产统一发票。2020年8月26日，第三人元泰公司与第三人永兴达公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续。三、2012年9月25日，原告***与第三人元泰公司签订了《房屋买卖合同》。第三人元泰公司将案涉房屋出售给原告。同年，第三人元泰公司将案涉房屋交付原告。四、本案中，第三人元泰公司与第三人永兴达公司签订的《商品房买卖合同》及与原告签订的《房屋买卖合同》均发生在人民法院查封之前。原告接受房屋的时间也在人民法院查封之前。第三人元泰公司、原告均已付清房款。第三人元泰公司多次催促第三人永兴达公司办理案涉房屋的产权手续。但第三人永兴达公司以案涉房屋的物业费等管理费未交清这一非正当且非法的理由不予办理产权过户手续，且原告对第三人永兴达公司收取的物业费等管理费存在异议。第三人元泰公司不存在过错。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，法院应判决排除案涉房屋的执行。 第三人永兴达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院认定事实如下：内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司第一项目部为了推进第三人元泰公司股东团购铎铎家园项目的建设，分别于2009年10月15日，2010年4月9日，2010年5月10日，2011年7月14日与第三人元泰公司签订了4份《借款合同》。借款金额总计1066万元。第三人元泰公司均通过银行转账的方式将借款转入内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司第一项目部银行账户。2011年12月2日，第三人元泰公司与内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司第一项目部签订了《还款协议》。内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司第一项目部将开发建设的位于呼和浩特市赛罕区××路××小区××楼××**××号××**××号××**××号××**××号××**××号××商品房以团购价格替本公司第一项目部偿还第三人元泰公司的借款3460000元。2011年12月5日，第三人永兴达公司与第三人元泰公司就呼和浩特市赛罕区世纪六路***铎家园小区南楼三**302号房屋签订了《商品房买卖合同》。2012年3月2日，第三人元泰公司与原告签订了《房屋买卖合同》。第三人元泰公司将呼和浩特市赛罕区世纪六路***铎家园小区南楼四**301号房屋以每平方米5000元的价格出售给原告。当日，原告向第三人元泰公司一次性支付全部购房款1429350元，并支付装修押金4000元、办理产权费用39082元、物业费用、热费等13738元。第三人元泰公司将案涉房屋交付原告。至今，原告一直在案涉房屋居住、生活。 2020年8月26日，第三人永兴达公司与第三人元泰公司就呼和浩特市赛罕区××路××小区××楼××层××**××号房屋签订了合同编号为ＸＳ2020070239《商品房买卖合同》，并于2020年10月26日办理了现房网签备案。 另查明，本院在执行包头建工（集团）股份有限公司与内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司一案中，于2023年5月25日依法查封登记在内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司名下位于呼和浩特市赛罕区××路××小区××楼××层××**××号房屋一套。之后，***提出执行异议，本院于2023年8月25日作出（2023）内0291执异89号执行裁定，驳回案外人***提出的异议请求。***在法定期限内提起执行异议之诉。 以上事实，有《借款合同》、支票存根、收据、《还款协议》《商品房买卖合同》《房屋买卖合同》、本院作出的（2022）内0291执异89号执行裁定书、合同编号为XS2020070239《商品房买卖合同》、执行裁定书、“房屋网上签约备案信息查询结果证明”、收据等及原、被告双方当庭陈述、质证，在案予以佐证。 本院认为，案涉《借款合同》《还款协议》《商品房买卖合同》《房屋买卖合同》、合同编号为XS2020070239《商品房买卖合同》，均系当事人的证实意思表示，且合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，上述《借款合同》《还款协议》《商品房买卖合同》《房屋买卖合同》、合同编号为XS2020070239《商品房买卖合同》均合法有效。 本案的争议焦点系原告对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案第三人永兴达公司于2011年12月11日与第三人元泰公司达成《还款协议》，将包括案涉房屋的五套房屋抵顶对第三人元泰公司的借款。双方于2011年12月5日签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》。又于2020年8月26日签到了合同编号为XS2020070239《商品房买卖合同》，并于2020年10月26日办理了现房网签备案。原告于2012年3月2日与第三人元泰公司签订了《房屋买卖合同》。第三人元泰公司将案涉房屋出售给原告。上述合同的签订日期均早于案涉房屋的查封日期即2023年8月25日。其次，第三人永兴达公司通过以物抵债形式将案涉房屋抵给第三人元泰公司，双方已履行完毕。及第三人元泰公司将案涉房屋出售给原告，原告已支付全部房款。对此，双方均无异议。故本院认定，案涉房屋的房款已支付完毕。根据原告提供的装修押金收据、物业费用收据、暖气费票据、水费明细表等证据，原告已于2012年3月2日就合法占有案涉房屋，早于案涉房屋的查封日期即2023年8月25日。原告已于2012年3月2日向第三人元泰公司交纳了办理产权费用，并已居住、使用案涉房屋。至今，第三人元泰公司、永兴达公司未给原告办理案涉房屋的不动产权证书。故案涉房屋未办理过户登记并非原告自身原因所致。综上，原告对案涉房屋提出的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对诉争房屋享有足以阻止执行的实体权益。故原告的该主张，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 不得执行呼和浩特市赛罕区××路××小区××楼××层××**××号房屋。 案件受理费17665元（原告已预交），由被告包头建工（集团）股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年十一月十七日 书记员*** 附：本判决适用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。