某某、包头建工（集团）股份有限公司等民事二审民事判决书

内蒙古自治区乌海市中级人民法院 民事判决书 （2024）内03民终979号 上诉人（原审被告）：***，男，1965年3月11日出生，汉族，住包头市东河区。 上诉人（原审被告）：包头建工（集团）股份有限公司，住所地包头市稀土高新区青工路4号。 法定代表人：***，总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：***，内蒙古瑞安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1995年1月31日出生，汉族，乌海市新亚煤焦化有限责任公司员工，住乌海市海南区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古云知律师事务所律师。 上诉人***、包头建工（集团）股份有限公司因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2024）内0302民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、包头建工（集团）股份有限公司上诉请求：1、撤销—审判决，改判驳回原审原告的全部诉讼请求或撤销一审判决发回重审。2、由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：第一，一审适用普通程序审理，由***法官独任审理不当，本案案情复杂，不宜独任审理，构成程序违法。本案案由为房屋买卖合同纠纷，涉及双方签订合同的合法有效性审查，履行情况事实查明，还涉及原审原告提出诉请的事实基础，双方是否已经解除该《顶账房买卖合同》，以及二上诉人应否退还被上诉人购房款等事实及法律问题。因此，基于案情的复杂，由一名法官独任审理不利于查明案件事实，公平、公正判决案件。第二，被上诉人一审诉请中并未提出解除双方签订的《顶账房买卖合同》，在未解除该合同情况下，直接判决返还购房款，缺乏事实和法律依据，判决有误。双方签订《顶账房买卖合同》后，上诉人为履行合同一直在与发包方沟通，争取早日取得房屋交付对方，并非主观故意不履行交付房屋义务。一审庭审并未查明双方的《顶账房买卖合同》是否解除，以及政府因其他原因暂时不让交房，造成上诉人无法交房，待政府同意交房时上诉人马上可以交房，履行合同约定义务。判决返还购房款缺乏事实依据，应以解除该合同为基础，才存在返还购房款的可能性。第三，上诉人包头建工（集团）股份有限公司不应承担退还款项责任，一审判决偿债主体错误。一审判决第7页表述2023年11月4日，***与***达成退款协议书。如该退款协议书系双方真实意思表示，则涉及本案上诉人公司不应承担返还及赔偿损失责任的事实。上诉人***与被上诉人***达成退款协议并已付5万元，表明双方重新达成协议，该协议中并没有违约责任的约定。协议主体仅为双方，不涉及上诉人包头建工（集团）股份有限公司返还及赔偿责任，一审判决未查明此事实，判决承担返还及赔偿责任错误，缺乏事实依据。第四，一审未审查LPR报价利率，判决按3.85%利率错误，属违法判决，且利息计算时间错误，应予以纠正。原审原告主张按3.85%的利率标准计算利息损失是错误的，因自2020年10月30日起至今，报价利率一直在降低，由3.85%至3.35%，一审法院未查明该事实，判决一直按3.85%计算，属无事实依据的判决，双方案由为房屋买卖合同纠纷，而不是民间借贷。3.85%也不是双方约定利率，恳请二审予以纠正。另原审查明2023年11月4日，上诉人***与被上诉人达成退款协议书，约定2023年12月25日前退还36万元。如果判定利息损失也应该自12月26日起算，而不是一审判决认定的2020年10月30日起算。2023年11月4日，属于上诉人***与被上诉人***之间重新约定，已就之前的担保合同进行了变更，包括债务主体、偿还时间、数额等。2023年12月27日，上诉人***出具的欠条表明双方再次变更，利息计算时间应为自2023年12月27日至2024年春节前约定的春节后计算。因此一审判决利息计算时间及利率均错误，恳请二审人民法院查明事实，予以纠正。综上所述，请二审人法院查明事实，改判支持上诉人上诉请求，驳回原审原告全部诉讼请求或者判决撤销一审判决，发回重审。 ***辩称，一审法院适用普通程序独任审理，程序合法。上诉人所述的答辩人在一审中并未提出解除《顶账房买卖合同》，合同未解除，判决返还购房款，缺乏事实及法律依据的说法不能成立。根据《担保合同》的约定，上诉人未能在约定的期限内给被上诉人办理商品房买卖合同就退款，退款就是解除合同。后双方达成退还房款协议并已部分履行，故合同已解除。上诉人包头建工（集团）股份有限公司应当与***承担共同退款责任。抵账房买卖合同的主体系***与包头建工（集团）股份有限公司，二者在合同上共同签字盖章，系合同的一方。在《担保合同》中也同样由二上诉人双方的签字、盖章，被上诉人与***达成的退款协议等也是履行买卖合同及担保合同中约定的内容，并未重新达成协议。关于利息部分，一审法院按照被上诉人诉请的3.85%年利率判决，符合法律规定。关于起算时间，被上诉人与二上诉人在签订顶账房买卖合同的当日又签订了一份担保合同，二上诉人保证在2020年10月30日前给被上诉人办理原始购房合同，办理不了全额退款。退房款的损失起算按照合同约定的10月30日开始起算。2023年11月4日及2023年12月27日的退款协议及欠条，是对顶账房买卖合同及保证合同中约定退款的履行，不存在变更债务主体。 ***向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同向原告返还购房款31万元；2、判令二被告支付逾期返还房款的损失43890元（从2020年10月30日起计算至2023年12月27日止，以3.85%计算）以上1、2项合计353890元；3、判令二被告支付从2023年12月28日至实际付清为止的返还房款损失；4、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月12日，乌海市广昊房地产开发有限责任公司与包头建工（集团）股份有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由包头建工（集团）股份有限公司承包乌海市广昊房地产开发有限责任公司位于乌海市大庆路东凤凰岭街东街北乌海市××小区××＃××＃××＃××＃××＃××＃楼工程施工。被告***挂靠包头建工（集团）股份有限公司在其中进行了施工。2019年9月20日乌海市广昊房地产开发有限责任公司作为甲方，锦绣中华商住小区施工方作为乙方，包头建工（集团）股份有限公司锦绣中华项目部作为丙方签订《协议书》，约定：为保证甲方向乙方支付2014年完成的工程款480万元，甲方将锦绣中华商住小区2＃楼14套住宅楼，每套住宅不低于100平方米，每平方米4000元作为抵押；并约定如2019年12月20日甲方不能支付50％欠款，不能履行协议，乙方有权将甲方抵押房屋以3000元每平方米的价格出售，甲方不得干涉，同时甲方积极配合乙方办理房屋销售手续并网签。2020年7月27日，***以锦绣中华项目负责人与原告签订《顶账房买卖合同》，合同约定，原告购买被告在锦绣中华小区盖楼时的顶账房，位于锦绣中华2号楼西单元15楼2号，面积为106平米，房款价款45万元，合同签订日一次性支付36万元（80％），剩余房款待房地产公司具备网签，办理原始购房合同时支付。被告包头建工（集团）股份有限公司在该合同上盖章，***签字。同时二被告给原告出具担保合同，保证2020年10月30日前给原告办理原始购房合同，办理不了全额退款。合同签订后，原告依约将36万元房款转入被告指定的账户。后被告无法交付房屋。2023年11月4日，***与***达成退款协议书，被告***同意于2023年12月25日前退还***36万元，但到期未退。2023年12月27日，***出具欠款条，被告***退还房款5万元，剩余31万元应在2024年春节前一次性结清。但被告并未在约定期限内退还房款。一审法院认为，被告包头建工（集团）股份有限公司为乌海市锦绣中华商住小区13＃、17＃、18＃、19＃、20＃、21＃楼工程承包人，被告***为包头建工（集团）股份有限公司挂靠人、实际施工人，二被告共同作为抵账房屋出卖人，与原告签订《顶账房买卖合同》，二被告在《顶账房买卖合同》共同签字盖章，二被告应作为合同一方当事人，共同承担合同义务。被告包头建工（集团）股份有限公司陈述盖章仅为证明该合同的存在，理由不能成立；二被告未能按约交付顶账房屋，也未能按约退还已付房款，构成违约，应承担法律责任。原告诉请二被告返还购房款31万元，支付逾期返还购房款占用期间利息损失，符合法律规定，应予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：一、被告包头建工（集团）股份有限公司、被告***返还原告***购房款31万元；二、被告包头建工（集团）股份有限公司、被告***偿付原告***逾期返还房款的损失43890元（以360000元购房款为基数从2020年10月30日起计算至2023年12月27日止，以年息3.85％计算），并支付以未退购房款310000元为基数以年息3.85％计算从2023年12月28日至实际付清止的未返还房款利息损失；三、上述一、二项被告包头建工（集团）股份有限公司、被告***应于判决书生效之日起五日内付清。案件受理费6608.35元，（原告已预交），由被告包头建工（集团）股份有限公司、被告***负担。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为一审是否存在程序违法，由谁承担房款返还责任，房款损失如何计算。 关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款规定“适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。基层人民法院审理的基本事实清楚、权利义务关系明确的第一审民事案件，可以由审判员一人适用普通程序独任审理。”一审适用普通程序独任审理符合法律规定。一审审理过程中已于2024年8月20日向***本人送达传票、权利义务告知书、民事诉讼风险通知书、举证通知书应诉通知书等诉讼材料，***自愿放弃自己的诉讼权利，未到庭参加诉讼，一审不存在程序违法。 关于争议焦点二，2023年11月4日《退款协议书》与2023年12月27日《欠款条》中虽未加盖包头建工（集团）股份有限公司印章，但退还房款的基础是2020年7月27日的《顶账房买卖合同》《担保合同》，该两份合同中均有***本人签字，包头建工（集团）股份有限公司加盖公司印章。《退款协议书》《欠款条》的内容可以证实双方对解除《顶账房买卖合同》达成合意，故不需法院再次对解除合同进行判决确认，包头建工（集团）股份有限公司作为《顶账房买卖合同》《担保合同》的履行主体，在不能履行交付房屋义务时，应与***共同承担返还房款的责任，二上诉人主张包头建工（集团）股份有限公司不承担返还房款责任的上诉理由不能成立。 关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”本案中上诉人在《担保合同》中承诺“2020年10月30日前办理原始购房合同，如办理不了，给乙方（***）全额退款”，违约行为发生于2020年10月30日，一审认定违约损失起算时间与利率符合法律规定，二上诉人关于利息起算时间、利率错误的上诉理由不能成立。 综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6808.35元，由上诉人***、包头建工（集团）股份有限公司承担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员钟思敏 二〇二四年十二月六日 法官助理*** 书记员***