鄂尔多斯市龙德建筑有限责任公司与**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

内蒙古自治区杭锦旗人民法院

民 事 判 决 书

（2019）内0625民初1936号

原告：鄂尔多斯市龙德建筑有限责任公司，统一社会信用代码91150625674372871L。

法定代表人：杨某，职务董事长。

委托诉讼代理人：马某，鄂尔多斯市“148”指挥中心法律服务所法律服务工作者。

被告：**，现住内蒙古鄂尔多斯市。

原告鄂尔多斯市龙德建筑有限责任公司诉被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理过程中发现本案双方当事人争议较大，依法转为普通程序公开开庭进行了审理，原告鄂尔多斯市龙德建筑有限责任公司委托诉讼代理人马某、被告**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告鄂尔多斯市龙德建筑有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付房屋租赁费302187.8元（今后租赁费计算至实际腾房为止）；二、解除与被告之间的房屋租赁关系；三、被告立即腾出租赁原告的房屋；四、诉讼费用由被告承担。

事实与理由：被告**于2013年10月1日租赁原告位于××旗房屋一间（建筑面积82平方米），用于自己办公，原、被告双方口头约定租赁费每年每平方米257元（包括水、电、暖费用），截至2019年9月1日，被告共欠原告房屋租赁费124687.8元；2013年10月1日，被告又租赁原告杭锦旗锡尼镇阿斯尔大街北龙德综合楼一楼底商（建筑面积187.51平方米），用于开食堂对外营业。原、被告双方口头约定租金每年30000元，截至2019年9月1日，产生租赁费177500元。因此被告共欠原告房屋租赁费302187.8元。被告所欠租赁费多年，经原告多次催要未果，故诉至法院，请求依法支持原告诉请。

针对原告的诉讼请求，被告**答辩称与原告之间没有房屋租赁的口头协议，原告陈述被告经营食堂对外营业，但是被告没有办理营业执照，并不对外营业，只是自己和朋友日常使用一下。食堂是2015年7月被告花费160000元装修后才可以使用的，且食堂在楼的后面，并不迎街面，无法作为食堂对外运营。

庭审中原告出示如下证据：

1.孟某、孙俊伟、张某三人分别书写的书面证言一份，拟证明2013年10月份，被告租赁原告龙德建筑公司四楼房屋一间，用于办公。后被告租赁原告龙德综合楼一楼大厅内底商，用于开办食堂，至今未腾出。被告质证称孟某是原告原法定代表人裴爱平的二叔，孙俊伟被告不认识，张某以前是裴爱平雇佣的工人，一直在原告的办公楼居住。因此对三份书面证言的真实性不认可。

2.房屋租赁合同六份，拟证明2013年11月15日至2016年11月16日，鄂尔多斯市新能源产业示范区管委会租赁原告龙德综合楼三楼、四楼房屋，租金每年平均每平方米257元左右。被告质证称被告没有向原告租赁房屋，原告出示的此组证据与被告也没有关系，被告不清楚。

3.房屋租赁合同两份、王海涛书面证言一份，拟证明2015年12月7日至2017年12月7日，王海涛租赁原告一楼104号房屋（面积159.28平方米），年租金20000元。2017年12月至2018年12月王海涛租赁该房屋年租金24000元。被告质证称不认识王海涛，原告陈述的租金与被告没关系，房屋的具体位置、面积等与原告在本案中陈述的被告租赁房屋也不一样，因此无法参考被告使用的房屋。

4.原告龙德综合楼的108号房屋房产证一份，拟证明被告租赁原告108号房屋的面积为178.51平方米。被告质证称不清楚，原告没有给被告说过被告使用房屋的准确面积。

5.原告龙德综合楼1#107号房屋房产证一份，拟证明被告租赁原告房屋的准确面积为273.07平方米，不是被告陈述的使用20平方米。被告质证称没有使用过原告1#107号房屋，因为它是整栋楼的房号。只使用过20平方米的房屋，关于该房屋也有合同。

6.原告向杭锦旗人民法院申请调取的（2018）内0625执361号执行卷宗中的结案证明一份、2019年11月4日杭锦旗人民法院给裴爱平送达以物抵债民事裁定书的回证一份，拟证明2019年11月6日，被告将原告龙德综合楼108号房屋腾下，交付给申请执行人杭锦旗农村信用合作联社。被告质证称房屋最终是给杭锦旗农村信用合作联社腾出，没有给裴爱平腾出。

7.证人张某当庭作证的证言，拟证明被告租赁过原告的四楼办公室和一楼食堂。证人当庭陈述被告使用过龙德公司四楼办公室办公，一楼食堂被告也用过。被告对证人的证言内容认可。

8.房屋出租协议一份，拟证明被告将自己承租原告的108号房屋（食堂）转租给余红梅，每年租金20000元。被告质证称有这一份租赁协议，2018年春天，房屋一直闲置，余红梅和被告说要使用房屋，被告在余红梅处吃饭，饭款20000元，也不是原告陈述的租金。

被告**出示如下证据：

1.房屋租赁协议复印件一份，拟证明2016年9月22日裴爱平的儿子裴益丞与被告签订过房屋租赁协议一份，将龙德综合楼20平方米的房屋租赁给被告，也就是被告最开始使用的四楼会议室，租期是一年，租金每年2000元。后来租金没有给付。原告质证称该证据不具备真实性，2016年9月22日原告没有与被告签订过该份协议。1#107号房屋按照房产证登记的面积，没有20平方米的房间。根据原告出示的证据可以看出，原告从2013年至2016年对外签订的所有房屋租赁合同，都有公司负责人签字，但被告出示的协议没有负责人签字，公章也不清晰。

2.被告与裴爱平签订的装修合同一页，拟证明被告没有租赁过原告房屋，原告尚欠被告装修款未付。原告质证称双方签订过装修合同，但这一页无法确定合同内容，具体装修费是多少不确定。

经本院审查，原告提供的孟某、孙俊伟写的书面证言，无相关的身份信息，书写人也未到庭作证，真实性无法确定，不予采信。张某书写的书面证言与当庭陈述的证言内容不一致，本院仅采信其当庭陈述的证言，对书面书写证言不予采信。原告出示的证据2和3，房屋租赁合同共八份，王海涛书面证言一份，因协议签订主体不是原、被告，书写书面证言的王海涛也未出庭作证，真实性存疑，均不予采信。原告出示的证据4、5，两份房屋房产证，可以说明杭锦旗锡尼镇阿斯尔大街北龙德综合楼1#107号、108号房屋属于原告所有，本院予以确认，但无法证实被告实际使用的房屋就是房产证上记载的面积和位置，更无法证实双方就上述两个房屋形成了租赁关系，对原告证明目的不予支持。原告出示的证据6（结案证明一份、送达回证一份），可以说明被告停止使用原告房屋的时间，本院予以确认。原告出示的证据8房屋出租协议一份，记载被告将“龙德底商”租给余红梅，与本案原告主张的与被告的房屋租赁无直接关系，不予采信。被告出具的房屋租赁协议一份，是以原告及内蒙古军燕商贸有限公司的名义签订，且因为是复印件，没有与原件核对一致，与被告之间的关系也没有其他证据共同佐证，不予采信。被告提供装修合同一页，并不完整，真实性存疑，不予采信。但双方对被告曾装修原告龙德综合楼房屋并签订过装修合同的事实均予认可，本院予以确认。

本院经审理认定事实如下：

1.被告于2013年10月份开始使用原告龙德综合楼四楼一间房屋，面积、具体位置双方不确定，另外被告还使用了原告龙德综合楼一楼一间房屋，于2019年11月腾出，具体开始使用时间、房屋位置、面积双方也有争议；

2.被告使用原告的一楼房屋是被告负责装修的，另外被告还给原告装修了龙德综合楼的三楼房屋，双方就此签订过装修合同，但合同内容不详，合同义务是否履行完毕不详。

本院认为，本案系合同类纠纷，双方争议的根本在于是否存在真实、有效的房屋租赁合同关系。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此，本案应当首先由原告就其主张的房屋租赁合同成立并生效承担举证责任。综合全案证据，原告没有提供一份合法有效的书面租赁合同予以直接证明，也没有提供其他类型的证据佐证双方就租赁合同应具备的租赁物名称、数量、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等内容达成合意。经庭审查明的事实可以知道，被告确实使用过原告的龙德综合楼房屋两间，其中一楼还是被告负责装修的，但双方现在就装修款给付还存在争议，另外四楼的房屋被告陈述在使用期间也不时更换，而原告委托代理人对相关情况说不清楚，也无法确定。从原告方讲，无论从庭审陈述还是举证质证，都无法证实与被告就哪两间位置准确、面积详细的房屋形成了租赁合同关系，本院对原告主张双方成立租赁合同并据此要求被告支付租金的请求不予支持。原告主张与被告解除租赁合同并由被告腾退房屋因没有事实和法律依据，也不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：

驳回原告鄂尔多斯市龙德建筑有限责任公司全部诉讼请求。

案件受理费5832元，由原告鄂尔多斯市龙德建筑有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。

审判长　　乔宏刚

审判员　　刘浩娟

审判员　　董　富

二〇一九年十二月三十一日

书记员　　闫冬梅

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。