明水县宇泰建筑工程有限公司、龙江县鑫吉航商品混凝土制造有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省龙江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）黑0221执异43号 案外人：***，女，1958年7月20日出生，汉族，退休农工，住黑龙江省龙江县。 申请执行人：明水县宇泰建筑工程有限公司，住所地黑龙江省绥化市明水县红旗社区傲城国际居住小区一区9-10号楼之间裙楼1层103室，统一社会信用代码912312255698682265。 法定代表人：***，职务经理。 申请执行人：龙江县鑫吉航商品混凝土制造有限公司，住所地黑龙江省龙江县龙江镇大庆路。 法定代表人：***，职务总经理。 被执行人：龙江县**房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县碧龙湾幼儿园00**01层000101号，统一社会信用代码91230221MA1B9L46XP。 法定代表人：**，职务总经理。 在本院执行明水县宇泰建筑工程有限公司（以下简称宇泰建筑公司）与龙江县**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）建设工程合同一案，和龙江县鑫吉航商品混凝土制造有限公司（以下简称鑫吉航商混公司）与**房地产公司债权转让合同纠纷一案中，案外人***对执行龙江县龙域首府小区3A-2**501室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***向本院提出异议请求：立即解除龙江县龙域首府小区3A-2**501室房屋的查封。事实与理由：2021年5月，***在龙江县龙域首府小区还未动工的时候即购买了该小区3A-2**501室房屋，并于2021年12月17日签订了商品房买卖合同，缴纳了全部购房款450,908元，办理了商品房登记备案。现***已缴纳了房屋维修资金并办理入住，实际占有、使用了该房屋，是房屋的实际所有权人，故请求解除对该房产上的所有查封。 为证明异议主张，***在指定的期限内向本院提交了如下证据材料： 1.2023年5月11日，龙江县人民法院（2022）黑0221执2265号执行裁定书1份； 2.2021年12月17日，龙江县**房地产开发有限公司出具的房地产预收款发票1张，金额为450,908元； 3.2021年12月17日，购买商品房登记备案介绍信和商品房买卖合同各1份； 4.2022年7月27日，房屋维修资金票据1份； 5.2022年8月1日，龙域首府商品房交房手续流转单1份； 6.2022年8月1日，**房地产公司出具的采暖费、水费及物业费票据3张。 申请执行人宇泰建筑公司在本院指定期限内未举证，未提交书面意见。 申请执行人鑫吉航商混公司在本院指定期限内未举证，未提交书面意见。 被执行人**房地产公司在本院指定期限内未举证，未提交书面意见。 本院查明，**房地产公司投资开发了龙江县龙域首府小区建设项目。宇泰建筑公司施工建设了该小区部分楼盘工程，两公司因工程款结算问题发生纠纷。2022年4月21日、22日，宇泰建筑公司对**房地产公司提起了两起建设工程合同纠纷案件。本院立案受理后，于2022年6月24日作出（2022）黑0221民初1573号民事调解书，于2022年6月29日作出（2022）黑0221民初1599号民事调解书。两份调解书生效后，**房地产公司未能主动履行调解协议中确定的给付金钱义务，宇泰建筑公司申请执行。2023年4月12日，本院作出（2022）黑0221执2550号执行裁定，依法将**房地产公司名下位于龙江县××小区××房产查封。其中，查封房源明细中包括3Ａ-2**501室，建筑面积112.6平方米。鑫吉航商混公司与**房地产公司债权转让合同纠纷一案，本院于2022年7月8日作出（2022）黑0221民初1771号民事判决，一、**房地产公司在本判决生效之日起十日内返还鑫吉航商混公司借款5000000元，并按年利率3.7%的标准计算，支付自2022年3月1日起至款项付清之日止的利息；二、驳回鑫吉航商混公司的其他诉讼请求。案件受理费46800元，减半收取23400元由**房地产公司负担。判决生效后，鑫吉航商混公司申请执行。2023年5月11日，本院作出（2022）黑0221执2265号执行裁定，依法将**房地产公司名下龙域首府59套房屋予以查封，查封期限三年。其中，包括3Ａ-2**501室，建筑面积112.6平方米。 另查明，2023年5月10日，因***申请执行**房地产公司民间借贷纠纷一案，案涉房产被黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区人民法院作出（2023）黑0207执恢27号之一执行裁定予以查封，查封期限三年。 再查明，2021年12月17日，***与**房地产公司签订了商品房买卖合同，约定***购买龙域首府小区A01-03地块项目3A#住宅和S3#商业02**05层01号房屋，预测建筑面积109.74平方米，房屋价款为450,908元。同日，***向**房地产公司支付了全部购房款450,908元，**房地产公司为***办理了商品房预售备案登记，并出具了全款发票。现该房屋由***实际占有、使用，因开发商**房地产公司的债务问题至今未办理房屋所有权变更登记。 本院认为，本案审查焦点一是案外人向房地产开发企业支付了全部购房款并办理了商品房预售登记备案是否能享有足以排除强制执行的民事权益；二是，案外人针对执行法院的轮候查封措施能否提出执行异议。在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。本案中，案外人***在本院作出两份执行裁定之前即与房屋的开发销售单位**房地产公司签订了《商品房买卖合同》（预售），该合同中对于所购楼房的位置、房号、面积、结构、价款等主要条款均进行了约定，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，可视为合法有效的书面买卖合同。***在签订合同的同时支付了楼房的全部价款并在法院查封之前已实际占有使用，之所以没有办理过户登记系因**房地产公司债务问题导致而非因***自身原因，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条权利能够排除执行的情形，应支持其异议请求。本案中，（2022）黑0221执2265号执行裁定属于轮候查封，但轮候查封系人民法院依据生效的执行裁定实施的强制执行措施，在依法自动产生查封效力前并非不产生法律效力，而是产生预查封的法律效力，依然会对案外人***的实体权利产生影响，故***有权对该轮候查封提出异议。综上，***的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 中止本院（2022）黑0221执2550号和（2022）黑0221执2265号执行裁定中对龙域首府3A-2**501室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审　判　长　　**月 人民陪审员　　郝　丽 人民陪审员　　刘淑平 二〇二三年六月十三日 书　记　员　　*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020**）》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022**）》 第四百六十三条第一款第二项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《中华人民共和国民事诉讼法（2021**）》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。