明水县宇泰建筑工程有限公司、龙江县某某房地产开发有限公司等因申请诉前财产保全损害责任纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省龙江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）黑0221执异121号 案外人：***，女，1998年5月28日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。 申请人：明水县宇泰建筑工程有限公司，住所地黑龙江省绥化市明水县明水镇西街路南（明水县国家税务局路南），统一社会信用代码912312255698682265。 法定代表人：***，职务经理。 被申请人：龙江县**房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县碧龙湾幼儿园00**01层000101号，统一社会信用代码91230221MA1B9L46XP。 法定代表人：**，职务总经理。 在本院审理明水县宇泰建筑工程有限公司（以下简称宇泰建筑公司）与龙江县**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）诉前财产保全一案中，案外人***对轮候保全查封位于龙江县住宅楼房不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***向本院提出异议请求：立即解除位于龙江县房屋的查封。事实与理由：2022年7月12日，***与开发商签订了商品房买卖合同，全款购买了该小区房屋，并在龙江县不动产管理中心登记备案。***虽未办理产权证，但通过合法购买，已实际成为房屋所有权人。法院作出（2022）黑0221财保90号保全裁定晚于案外人办理网签合同的时间，且***与宇泰建筑公司无债权债务关系，所以宇泰公司不具有申请保全案涉房屋的条件，应予解除查封。为证明异议主张，***在指定的期限内向本院提交了如下证据材料： 1.龙江县人民法院（2022）黑0221财保90号民事裁定书及龙域首府查封楼房明细各一份； 2.龙江县**房地产开发有限公司出具的购楼款收据三张； 3.购买商品房登记备案介绍信和商品房买卖合同各一份。 申请执行人宇泰建筑公司在本院指定期限内未举证，未提交书面意见。 被执行人**房地产公司在本院指定期限内未举证，未提交书面意见。 本院查明，**房地产公司投资开发了龙江县龙域首府小区建设项目。宇泰建筑公司施工建设了该小区部分楼盘工程，两公司因工程款结算问题发生纠纷。2022年9月26日，宇泰建筑公司向本院申请诉前财产保全，请求查封被申请人**房地产公司开发的坐落于龙江县0万元的房产。2022年9月29日，本院审查后作出（2022）黑0221财保90号民事裁定，依法对**房地产公司名下位于龙江县0万元的房产予以轮候查封，查封期限2022年9月29日至2025年9月29日。在上述查封楼房明细中，包含有异议人购买的房屋。2022年11月1日，本院已立案受理宇泰建筑公司与**房地产公司建设工程合同纠纷一案，案件号为（2022）黑0221民初2985号，目前该案处于审理之中。 另查明，***与其母亲***先后于2021年8月11日、2021年8月29日和2022年7月12日分三次向**房地产公司支付了41万购房款，购买了龙域首府小区11号楼1**1401室房屋。2022年7月12日，**房地产公司出具了一份购买商品房登记备案介绍信，内容为：兹有我开发企业承建的龙江县龙域首府A01-02地块项目11#住宅和S6#商业01**14层01号，权属面积92.11平方米，认定价款410,000元出售给购房者***。望给予办理登记备案手续为盼。现该房屋登记在**房地产公司名下，未办理房屋所有权变更登记。 再查明，2022年4月29日，齐齐哈尔市中级人民法院（2021）黑02民初369号之九民事裁定，首次查封“龙域首府”小区11#住宅和S6#商业的房产。2022年7月8日，齐齐哈尔市中级人民法院（2022）黑02执827号执行裁定，解除了案涉11号楼1**1401室楼房。2022年9月8日，齐齐哈尔市中级人民法院（2022）黑02民终2822号民事裁定，再次查封了案涉11号楼1**1401室楼房，查封期限为三年。 本院认为，本案审查焦点为案外人向房地产开发企业支付了全部购房款并办理了商品房预售登记备案是否能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案外人***为支持其请求而提供的主要证据为支付全部购房款的票据。根据《中华人民共和国民法典》的规定，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在***名下，***及其母亲***虽支付了全部购房款，但不属于法律规定的物权公示情形，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，***对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。虽有开发商出具的购买商品房登记备案介绍信，但这仅是一种行政管理制度，仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。并且，案外人未证明所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条其权利能够排除执行的情形。再者，轮候查封的裁定是不生效的查封，起不到限制权利转移或限制标的物上被设置抵押权等作用，因此，本案中（2022）黑0221财保90号民事裁定没有起到查封的作用，案外人对此不能提出执行异议。 综上，***的异议理由不成立，不符合法律规定排除执行的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第四百六十三条第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审　判　长　　**月 人民陪审员　　杨　坤 人民陪审员　　刘淑平 二〇二二年十一月二十三日 书　记　员　　***