明水县宇泰建筑工程有限公司、龙江县某某房地产开发有限公司等因申请诉前财产保全损害责任纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省龙江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）黑0221执异112号 案外人：***，女，1959年12月16日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。 申请人：明水县宇泰建筑工程有限公司，住所地黑龙江省绥化市明水县明水镇西街路南（明水县国家税务局路南），统一社会信用代码912312255698682265。 法定代表人：***，该公司经理。 被申请人：龙江县**房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县碧龙湾幼儿园00**01层000101号，统一社会信用代码91230221MA1B9L46XP。 法定代表人：**，该公司总经理。 在本院审理明水县宇泰建筑工程有限公司（以下简称宇泰建筑公司）与龙江县**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）诉前财产保全一案中，案外人***对轮候保全查封其位于龙江县房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***向本院提出异议请求：立即解除对***名下位于龙江县房屋的查封。事实与理由：**房地产公司开发了位于龙江县。***购买了龙域首府小区1号楼1**1302室的房屋，并在2022年8月2日支付了房屋的定金10000元；2022年8月15日又交齐了剩余购房款456549元，合计支付购房款477549元。2022年8月16日，***交纳了该房屋的维修基金7914.75元，取暖费2849.31元，同时还支付了水、电费等。2022年10月25日，售楼处通知***所购楼房被宇泰建筑公司申请轮候查封。***已支付了全部购房款，并实际占有使用，是善意购买人和消费者，享有该房屋的所有权，法院的查封侵害了其合法权益，应解除查封。 为证明自己的主张，***向本院提供了如下证据： 1.（2022）黑0221财保90号民事裁定书复印件一份； 2.**房地产公司财务专用收据复印件四张； 3.中国银行消费记录凭条复印件五张； 4.住宅专项维修资金票据复印件一张； 5.案涉房屋室内环境照片打印件一张。 本院查明，2022年9月26日，宇泰建筑公司向本院申请诉前财产保全，请求查封被申请人**房地产公司开发的坐落于龙江县0万元的房产。2022年9月29日，本院审查后作出（2022）黑0221财保90号民事裁定，依法对被申请人**房地产公司名下位于龙江县0万元的房产予以轮候查封，查封期限2022年9月29日至2025年9月29日。在上述查封楼房明细中，包含有“龙域首府小区1＃楼1**302室房屋”。宇泰建筑公司与**房地产公司建设工程合同纠纷一案，本院于2022年6月29日作出（2022）黑0221民初1599号民事调解书，调解协议为：一、确认宇泰建筑公司工程总造价为391.09万元（已拨付工程款109.08万元）；最终结算面积有差异的，双方多退少补另行结算，不变更此条款；二、**房地产公司在2022年7月30日前累计付清宇泰建筑公司第一付款节点拖欠工程款137.5万元；2022年12月30日前累计付清宇泰建筑公司第二付款节点拖欠工程款56.9万元；2023年6月30日前累计付清宇泰建筑公司第三付款节点拖欠工程款75.87万元。三、上述每一期付款，如**房地产公司不能以现金的方式全额支付，宇泰建筑公司有权在本案现有保全查封的房产中，按3600元／ｍ2留足等价的房产，**房地产公司必须无条件配合网签到宇泰建筑公司名下并签署房屋买卖合同。在宇泰建筑公司销售该部分房产时，必须无条件配合变更网签手续及签署房屋买卖合同至购楼业主名下并办理相关入住手续（需要缴纳的所有费用由法定承担方负责缴纳）；四、工程质保金按照**房地产公司与宇泰建筑公司签署的编号ＸＹ-ＧＣ-2021-038-2补原合同预留，质保金为工程总造价391.09万元×3%，不在上述约定的工程款之内。本调解书未提及的内容全部按照**房地产公司与宇泰建筑公司于2022年5月27日签署的编号ＸＹ-ＧＣ-2021-038-2补（及补充协议）补中约定的内容执行。案件受理费29687.24元，减半收取14843.62元，由宇泰建筑公司负担。调解协议生效后，**房地产公司未履行调解书中确定的给付义务，宇泰建筑公司向本院申请强制执行。 另查明，2022年8月14、15日，***先后两次向**房地产公司支付了龙江县龙域首府小区1号楼1**1302室房屋的购房款共计477,549元。2022年8月16日，***向**房地产公司补交了房屋的水费和取暖费，并在龙江县物业与房屋维修服务中心缴纳了7914.75元的住宅专项维修资金后实际入住使用案涉房屋。现该房屋登记在**房地产公司名下，未办理房屋所有权变更登记。 本院认为，本案审查焦点为案外人向房地产开发企业支付了全部购房款并办理实际入住后是否能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案外人***为支持其请求而提供的主要证据为***已支付全部购房款和相关生活缴费，现已实际占有使用的事实。根据《中华人民共和国民法典》的规定，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在***名下，***虽支付了全部购房款并实际占有使用，但这不属于法律规定的物权公示情形，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，***对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。另外，案外人不能提供证据证明其在法院保全查封之前与房地产开发企业签订了合法有效的书面买卖合同，亦未证明所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条其权利能够排除执行的情形。再者，轮候查封的裁定是不生效的查封，起不到限制权利转移或限制标的物上被设置抵押权等作用，因此，本案中（2022）黑0221财保90号民事裁定没有起到查封的作用，案外人对此不能提出执行异议。 综上，***以支付了案涉房产的全部购房款并实际占有使用为由，主张对案涉房产享有所有权的异议理由不成立，不符合法律规定排除执行的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百六十三条第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审　判　长　　**月 人民陪审员　　郝　丽 人民陪审员　　*** 二〇二二年十月九日 书　记　员　　***