汉中世都三国大酒店、陕西正泰建筑有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省汉中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）陕07民终464号 上诉人（原审原告）：陕西正泰建筑有限责任公司。 委托代理人：***，该单位工作人员。 被上诉人（原审被告）：汉中世都三国大酒店。 委托代理人：**，陕西维公律师事务所律师。 委托代理人：熊琎，陕西维公律师事务所律师。 上诉人陕西正泰建筑有限责任公司因与被上诉人汉中世都三国大酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服勉县人民法院(2021）陕0725民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 陕西正泰建筑有限责任公司上诉请求:1.依法撤销原审判决第一项关于不定期房屋租赁合同存续期限的认定，并依法改判不定期房屋租赁合同的存续期限自2021年5月30日租赁合同期满至2021年8月6日止。2.依法撤销原审判决第二项，并依法改判被上诉人的租赁房屋恢复原状交还上诉人。3.依法撤销原审判决第三项关于因新冠疫情和和平路改扩建影响，酌情减免的房屋租金20000元。4.依法撤销原审判决第四项，并依法改判上诉人支付被上诉人维修租赁房屋屋顶渗水及更换水槽的维修费用4106元。5.一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人负担。事实及理由：1.上诉人有权随时解除上诉人与被上诉人间存在不定期房屋租赁合同，2021年8月6日上诉人书面通知被上诉人腾房并恢复租赁房屋原状就已经包含解除不定期房屋租赁合同的意思表示。2.根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条和涉案合同约定，被上诉人履行腾房义务时应一并将租赁房屋恢复原状。2022年6月14日被上诉人将租赁房屋腾空并向上诉人交付了房屋钥匙，但未将租赁房屋恢复原状。3.原审判决因新冠疫情和和平路改扩建影响，酌情减免房屋租金20000元无事实及法律依据，被上诉人拒绝腾房并继续占有使用租赁房屋期间所产生的费用系房屋占有使用费而非房屋租金。4.被上诉人未经同意擅自装修改造，在此期间自行添附的彩钢瓦屋面、自行添附墙体处理防水发生的费用、自行添附彩钢瓦屋面防锈喷漆的面积和费用，均属于装修改造的费用范畴或基于装修改造发生的维修费用。被上诉人自证实际防锈喷漆的面积为500平方米左右，其处理漏水屋面防锈喷漆的面积和费用已经包含在了4106元之中，不应重复计算;其他部分屋面防锈喷漆的面积和费用属被上诉人人为加大防锈啧漆面积所产生的费用，不属于维修产生的合理费 汉中世都三国大酒店答辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人***同期届满日不符合法律事实，一审双方移交相关手续双方签字确认，时间为2022年6月14日，具有法律依据，时间期限不管多少，租金我方均支付到合同解除之日，对上诉人没有任何影响。2.涉案房屋属于现状交付，该房屋扩建是在2015年至2018年合同期内扩建的，也是经过上诉人同意，并且在其监督指导下施工的，在2018年至2021年三年合同期内并未变更房屋现状，上诉人在一审期间也未变更诉讼请求，不存在房屋恢复原状的情形。3.关于疫情影响的情况，根据相关指导意见、相关政策应当减少三个月租金，租金一年十八万，折合即四万五千元，一审法院减免两万元符合法律依据。4.鉴定机构系双方共同委托，我们认可鉴定意见的结论。 陕西正泰建筑有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原、被告之间的租赁合同；2、请求依法判令被告履行腾房义务；3、请求依法判令被告支付自2021年5月30日起至2021年9月29日止占有使用原告房屋期间的费用60000元；4、请求依法判令被告支付自2021年9月30日起至实际腾房之日止占有使用原告房屋期间的费用；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月30日原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：1、原告将所有房屋出租给被告用于服务业经营；2、房屋租赁期限自2018年5月30日起至2021年5月29日止，共计3年；3、房屋租金为每年180000元，共计540000元，被告在房屋租赁合同签订之日一次性向原告支付房屋租金共计270000元，2019年11月30日被告一次性支付原告剩余房屋租金270000元等内容。房屋租赁合同签订后，原、被告双方均按照约定履行了各自义务，但在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后至今，被告既不与原告续签租赁合同，也不履行腾房义务，为维护原告的合法权益，原告只能依法提起诉讼，恳请人民法院判决支持原告的诉讼请求。 汉中世都三国大酒店向一审法院反诉请求：反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》第四条第二款是对租赁房屋使用不当产生的维修费用负担的约定；第五条第二款也是对租赁房屋使用不当造成的维修费负担的约定；第六条第一款第二项是对装修、增设附属设施产生的维修费费用负担的约定；第六条第一款第五项约定的是因使用不当或人为原因造成的房屋结构损坏产生的维修费用的负担。反诉人反诉的是租赁房屋屋顶及水槽由于自然老化而产生的维修费，该费用在《房屋租赁合同》中没有约定，依据《民法典》第七百一十二条、第七百一十三条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修的费用由出租人负担。租赁房屋的屋顶和水槽由于自然老化产生的维修费用应该由被反诉人负担，而被反诉人没有负担，反诉人现在提起反诉，请求判令反诉被告负担维修屋顶和更换水槽的费用423321元，后当庭变更为189425.2元。 反诉人在使用租赁房屋期间，因经营需要，向被反诉人书面申请取得同意后，将租赁房屋南面平台扩建为大厅，在施工过程中，被反诉人单位的技术人员多次到现场指导施工。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用未办理扩建手续的，应当承担主要过错责任。请求判令被反诉人承担扩建大厅的费用441181.6元，后当庭变更为195000元。 一审判决认定，原、被告于2018年10月30日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应该认定为合法有效。原、被告应诚信履行合同约定的权利和义务。合同履行期限届满后，双方就是否续租问题多次协商，此期间被告实际继续占有使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。后双方未达成续租协议，原告有权随时解除合同。原告于2021年10月19日向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间的租赁合同，因被告同意，原审法院准许。双方于2022年6月14日对租赁房屋进行了交接，故原告要求被告履行腾房义务的诉讼请求，原审法院不再判处。被告应按原合同约定支付此间的租赁费用。原告要求被告按照原租赁合同的租金标准支付不定期租赁合同期间的房屋租金，符合法律规定，原审法院予以支持；被告依约在租赁合同签订前向原告交纳的租赁合同保证金36000元应冲抵房屋租金。被告请求因疫情及和平路改扩建原因减免部分赔偿房租的意见符合法律及司法解释的规定精神和本案实际情况，本院酌情减免房租20000元。 被告认为其所租赁的A***是未经审批擅自修建的轻钢结构的建筑未经竣工验收，属于违法建筑不能对外出租的辩解理由，经查原告在审理中提交了竣工验收报告、房屋所有权证、土地使用权证，被告亦未提供案涉房屋系住建行政部门依法认定为违法建筑的确实证据，故其辩解理由缺乏事实依据，原审法院不予采纳。 我国法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。原、被告在履行租赁合同期间，因屋面渗漏水，影响被告对房屋的使用，被告自行维修符合法律规定和日常生活习惯。该维修费用应该由出租人即原告承担，原告以被告不正当使用房屋造成屋面渗漏损失，并未经其同意自行维修，其维修费用应该由其自行承担的辩解理由，因原告未提供证据证明被告不正当使用租赁房屋，造成屋面渗漏水的证据，该辩解意见本院不予采纳。被告的反诉请求符合法律规定，原审法院予以支持。 被告关于维修屋面及更换水槽的费用，因被告未提供维修屋面和更换水槽的所花费的客观依据，其主张的费用应该以鉴定机构的鉴定结论为准。鉴定机构所作出的鉴定结论虽有瑕疵，但能够基本反映被告维修屋面及更换水槽的合理费用，原审法院予以认定；被告要求鉴定机构退回鉴定费，另选鉴定机构重新鉴定的请求原审法院不予准许。 被告反诉要求原告承担其将八楼扩建的费用195000元的反诉请求。因原、被告在合同中明确约定“乙方可以按其经营需要，在不改变房屋主体结构安全、美观、约定用途的前提下，自行装修，由此发生的费用由乙方自行负担。因经营需要对房屋进行增加附属设施、设备，必须书面拿出施工方案，并报甲方存档，对此甲方有权进行监督，乙方增设的附属设施和设备归乙方所有，维修责任由乙方自行承担”，并且被告在施工时给原告发出书面函，称“对八楼整体进行功能改造。（1）八楼原足浴包间全部进行拆除，现计划改为餐饮宴会大厅。”并承诺“本次装修改动和增加的不可移动或移动就影响其使用价值功能的部分，合同期满后无偿留给贵公司（陕西正泰建筑公司）。”且该改建活动仅仅是在原租赁物上改变使用功能改装而成，并非新建和扩建，建筑面积没有丝毫增加和人为扩大，也不存在另行办理房屋及建筑手续的问题，该反诉主张与合同约定及向原告出具的书面承诺不符，也缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零八条、第七百一十条、第七百一十二条、第七百一十三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十条及《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见>（二）》第六条第二款的规定，判决解除原、被告之间自2021年5月30日租赁合同期满至被告实际向原告交付租赁房屋之日即2022年6月14日期间的不定期租赁合同;租赁房屋原告汉中世都三国大酒店已于2022年6月14日交付被告陕西正泰建筑有限责任公司，原审法院予以确认;由被告汉中世都三国大酒店支付原告陕西正泰建筑有限责任公司不定期房屋租赁期间租金202500元，因新冠疫情和和平路开扩建影响，酌情减免房屋租金20000元，用合同签订前交纳的合同保证金冲抵租金36000元，被告再向原告支付房屋租金146500元;由原告陕西正泰建筑有限责任公司支付被告汉中世都三国大酒店维修租赁房屋屋顶渗水及更换水槽的维修费用43314元。以上三、四项冲抵后，由被告汉中世都三国大酒店在本判决发生法律效力之日起15日内支付原告陕西正泰建筑有限责任公司租赁费103186元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告陕西正泰建筑有限责任公司的其他诉讼请求。驳回被告汉中世都三国大酒店的其他反诉请求。本案案件受理费1300元，反诉案件受理费3535元，合计4835元，由原告负担1612元，被告负担3223元；鉴定费25000元，由原告负担6250元，被告负担18750元。 二审中，双方未提交新证据。一审判决认定的案件事实清楚，本院予以确认。 本院认为，上诉人陕西正泰建筑有限责任公司、被上诉人汉中世都三国大酒店签订的租赁合同是双方真实的意思表示,具有法律约束力,该合同约定租期三年，自2018年5月30日至2021年5月29日止，合同履行期限届满后，被上诉人在上诉人无异议的情况下继续使用该房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。本案中，被上诉人于2021年8月6日书面通知上诉人要求结清房租并腾退房屋，故自此双方租赁合同解除，一审案判决认定不定期租赁期限至2022年6月14日不当,本院予以纠正,但上诉人、被上诉人至2022年6月14日对租赁房屋进行了交接并签订了交接清单，一审判决参照租赁合同约定的租金计算2021年8月6日至2022年6月14日占用费用并无不当。对上诉人要求被上诉人恢复原状的意见，被上诉人提供的证据能够证明因其在房屋租赁期内对房屋进行装修、改造时已通知上诉人、交纳保证金，上诉人亦派员到场，被上诉人履行房屋交接，上诉人在交接手续上签字认可，故对上诉人该项请求不予支持。对上诉人提出原审判决因新冠疫情和和平路改扩建影响，酌情减免房屋租金20000元无事实及法律依据的意见，经查，一审中被上诉人提交的政府文件证明了被上诉人在承租期间因受新型冠状病毒疫情影响而暂停营业，新冠属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，由此造成的损失，原审法院根据实际情况酌情减免房屋租金20000元符合公平原则和不可抗力免责规则，故对该上诉请求不予支持。对上诉人提出一审法院认定的房屋维修费用不当的相关意见，经查，由于涉案房屋屋顶及水槽年久失修，发生渗漏，被上诉人对彩钢瓦进行部分更换，部分除锈、喷漆，产生的费用由双方认可的具有鉴定资质的鉴定机构进行鉴定并出具鉴定意见，鉴定程序合法，原审将该鉴定意见作为认定案件事实的依据并无不当，上述费用均属于维修房屋产生的合理费用，对上诉人的该上诉请求本院不予支持。 综上所述，陕西正泰建筑有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4835元，由上诉人陕西正泰建筑有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　田　梅 审 判 员　李思彤 二〇二三年五月二十四日 法官助理　田　甜 书 记 员　张　钊