陕西正泰建筑有限责任公司与勉县忠信商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)陕0725民初1561号 原告（反诉被告）：陕西正泰建筑有限责任公司。住所地：勉县。 统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1390。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，原告单位工作人员（特别授权）。 委托诉讼代理人：**，陕西众致（汉中）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：勉县忠信商贸有限责任公司。住所地：勉县。 法定代表人：***，董事长， 委托代理人：熊琎，陕西维公律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人：**，陕西维公律师事务所律师（特别授权）。 原告陕西正泰建筑有限责任公司与被告勉县忠信商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陕西正泰建筑有限责任公司（以下简称“正泰公司”）委托诉讼代理人***、**，被告勉县忠信商贸有限责任公司（以下简称“忠信公司”）的委托诉讼代理人熊琎、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陕西正泰建筑有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租800000元；2、判令被告支付逾期付款违约金44400元（自2022年4月1日暂计算至2022年8月10日，按照一年期LPR3.7%的4倍，主张至被告付清欠款之日）；3、由被告承担原告支付的律师代理费37500元，现在变更为22000元；4、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2008年1月4日，原、被告协商一致签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的正泰大厦主体1-7层(A、B段)及其配套设施、设备；租赁时间为二十年，从2008年5月1日起至2028年4月30日止;年租金标准为:第一年至第五年租金为106万元/年，第六年至第十年租金为122万元/年，第十一年至第十五年租金为138万元/年，第十六年至第二十年租金为156万元/年;每年缴纳租金的时间为4月1日前，逾期按照同期银行利率加收违约金。合同签订后，原告按照双方约定向被告交付了符合标准的房屋，前些年被告缴纳租金尚算及时，虽偶有逾期支付的情况，但经原告催缴后，被告也能足额缴纳。2022年4月1日前被告应当按约定向原告缴纳房租138万元，但被告逾期未缴纳，经原告多次催促，被告于2022年4月6日就租金缴纳事宜与原告协商并承诺:2022年4月8日前向原告缴纳房租78万元，同年7月1日前向原告缴纳剩余的租金60万元。2022年4月8日，被告仅向原告缴纳房租58万元;2022年4月25日原告再次催促被告，要求被告于2022年4月27日前缴纳房租20万元，被告仍未按时缴纳。原告念在多年合作的友情，并未过于苛责，等待被告于7月1日前缴清剩余房租80万元。2022年7月1日，被告承诺的付款期限届满后，仍未缴纳剩余的房租。原告无奈于2022年7月18日再次向被告书面通知:要求被告于2022年7月31日前缴纳剩余的房租80万元；如逾期不缴纳的，原告将予以追偿，被告应按照一年期LPR的4倍支付违约金，并承担由此产生的律师费等。该通知送达被告，被告仍然置若罔闻，不作出书面说明，也不履行付款义务;截止目前，被告仍然拖欠原告房租80万元拒不支付。综上所述，被告租赁房屋使用，有义务向原告按时、足额支付房租，被告拒不支付房租的行为不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现根据《民法典》、《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉求。 被告（反诉原告）辩称，忠信公司拖欠正泰公司房租属实，但并非80万元，应当减免受新冠疫情影响的三个月租金34.5万元；减免受和平路改造影响的一个半月租金17.25万元，合计51.75万元，剩余的金额为拖欠金额。1、正泰公司要求忠信公司负担自2022年4月1日暂计算至2022年8月10日，按照一年期LPR3.7%的4倍，逾期违约金没有法律依据及合同依据，房屋租赁合同中约定逾期利息按同期银行利率计算违约金，对利率的标准双方没有约定是按照存款利率还是贷款利率；2、关于违约金的起算期限在2022年8月18日正泰公司***公司发的告知函中明确表示同意忠信公司在2022年7月底前交清拖欠房租。那么预期违约金的付款期限应当按照2022年8月1日开始起算。3、正泰公司要求忠信公司支付律师代理费在合同中没有明确约定且没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求和抗某某意见提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告（反诉被告）向本院提出以下证据： 1、原告的营业执照复印件一份；原告的法定代表人身份证明书；原告法定代表人的身份证复印件； 2、原、被告于2008年1月4日签订的《房屋租赁合同》一份； 3、忠信公司企业信用信息报告一份； 4、原告于2022年7月18日向被告发出的交纳拖欠房屋租赁费的通知。 5、忠信公司已支付2022年度房租580000元的凭证两份； 6、委托代理合同一份、律师费发票以及律师费付款凭证。 被告（反诉原告）向本院提交以下证据： 1、被告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书； 2、原、被告于2008年1月4日签订的《房屋租赁合同》一份； 3、汉中世都三国大酒店于2022年4月5日给原告的延期交纳房屋租赁费的申请；被告忠信公司2022年8月15日给原告的回复函；2022年8月18日原告给被告的告知函； 4、《文化和旅游部办公厅关于进一步做好文化和旅游行业疫情防控工作的紧急通知》；汉中市文化和旅游局《关于切实做好文旅行业疫情防控工作的紧急通知》；《汉中市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控应急指挥部通告》；汉中市文化和旅游局《关于转发市疫情防控办<关于印发全市餐饮服务单位疫情防控具体办法的通>的通知》等疫情防控文件和通知六份； 5、被告门前和平路改扩建时的隔离栏板、路面照片九张； 6、最高法院及其他法院的裁定书、判决书。 根据证据来源是否合法、内容是否真实、与待证事实是否关联的三个审核要求，本院对证据认证如下： 对原告提交的1-6号证据的真实性、合法性被告无异议，本院予以认定。对证据4证明目的被告不认可，认为该通知是正泰公司单方的意思表示并非双方就律师费、诉讼费达成的一致协议。对证据6被告认为与本案无关联性，对律师费双方没有约定。对证据4和6，被告的抗某某意见，本院予以采信。 对被告忠信公司提交的证据1、2、3本院予以确认；证据4属相关部门的疫情管理规定；对证据5和6真实性予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年1月4日，原、被告协商一致签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的正泰大厦主体1-7层(A、B段)及其配套设施、设备；租赁时间为二十年，从2008年5月1日起至2028年4月30日止；年租金标准为：第一年至第五年租金为106万元/年，第六年至第十年租金为122万元/年，第十一年至第十五年租金为138万元/年，第十六年至第二十年租金为156万元/年；每年缴纳租金的时间为4月1日前，逾期按照同期银行利率加收违约金。2022年4月1日前，被告忠信公司未交纳2022年度应当交纳的房屋租赁费1380000元。4月5日，被告忠信公司汉中世都三国大酒店向原告提交申请，请求：1.推迟2022年的房屋租金交纳时间，申请先交纳部分租金，剩余部分向***三个月，7月1日前交清；2.根据国家、省、市、县相继出台的有关疫情期间给予减免房屋租金的有关政策文件，依法申请减免酒店三个月的房屋租金。4月8日，被告交纳房屋租金180000元，4月9日，被告交纳房屋租金400000元，合计580000元。4月25日，原告向被告发出通知，要求被告按承诺于4月27日前再交纳房屋租金200000元，2022年7月1日前再交纳房屋租金600000元。同年7月18日，因被告仍未交清房屋租金，原告再次向被告发出通知，请被告忠信公司于7月31日前向原告交清尚欠房屋租金共计800000元人民币。如逾期仍不交纳，原告公司将通过诉讼予以追偿。同时，被告公司还应按照一年期LPR4倍的标准向原告公司赔偿逾期交纳房屋租金期间的利息损失，并承担由此产生的诉讼费、保全费、律师费、交通费、鉴定费等费用。同年8月15日，忠信公司给原告复函称，贵公司2022年7月18日的《通知》已收到，我公司经研究回复如下：感谢贵公司让我公司延期给付租金，但是该租赁年度由于新冠疫情的影响和和平路改建，严重影响了酒店的正常经营，根据公平合理原则和其他租赁市场同等租赁费减让标准，请贵公司将该年度租赁费下浮百分之三十。另外，2022年7月27日，贵公司8楼漏水，致4-7层部分区域不同程度受损，已影响了酒店的经营活动，给我公司造成经济损失50000元，请从该年度租赁费中扣减。8月18日，原告给被告书面告知书，就被告8月15日的回复函，答复如下：1、关于请求从本年度租赁费中下浮百分之三十的问题。按照《房屋租赁合同》约定，你公司应在2022年4月1日之前一次性向我公司支付本年度房屋租金1380000元。考虑到疫情与和平路改建的影响，我公司已经多次给予你公司宽限，让你公司在2022年7月底前交清房屋租金，我公司的做法已经仁至义尽。现疫情与和平路改建的影响早已消除，你公司也早已恢复正常营业，此时你公司再提降房租，并以此为由拒绝支付房租的行为不但有违诚实信用，而且严重违反《房屋租赁合同》约定。2、关于请求从本年度房租中扣减5万元损失的问题。2022年7月27日暴雨致4-7层部分区域不同程度受损的问题，系你公司在承租使用正泰大厦A段8层期问不当使用租赁物和你公司在日常经营活动中管理不善造成的，责任应由你公司自行承担。对此我公司在2022年7月30日向你公司送达的书面《回复函》中已做了详尽回复，这里不再赘述。综上，你公司所提上述请求既无实事依据，亦无法律依据，我公司坚决不同意。如你公司仍然拒绝支付本年度拖欠的80万元房租，我公司只能依法予以追偿，由此产生的相关损失和费用均由你公司承担，望慎重对待。同年8月17日，原告向本院提起诉讼，诉请如前。 另查明，2021年9月5日，勉县人民政府发出关于利用世界银行、德国复兴信贷银行贷款陕西可持续发展城镇项目勉县子项目一标段（XX路XX路工程）的施工通告，对县XX路XX段进行全面改造，工程于2021年7月初开工，计划工期15个月。工程分四个标段，各分段封闭施工周期约3-6个月。工程建设先施工车行道，人行道保持通行。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国《民法典》规定，民法典实施前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。原、被告于2008年1月4日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告依据合同约定使用租赁物，同时应当按照合同约定按时交纳租赁费。2022年度被告应当交纳房屋租赁费的期限到期后，被告应当按照合同约定交纳2022年度的房屋租金，但在2022年4月1日前，被告忠信公司并未交纳当年的房屋租金。在原告催收后，被告于4月8-9日只交纳了580000元，剩余800000元未交纳。在原告公司同意延期至2022年7月31日之前交清全部房屋租金后，被告忠信公司仍未交纳，其行为显然违约，应当承担因此产生的违约责任。现原告提起诉讼，请求被告忠信公司支付拖欠的房屋租赁费800000元之请求，于法有据，本院应予支持。 关于原告主张的逾期付款违约金44400元（自2022年4月1日暂计算至2022年8月10日，按照一年期LPR3.7%的4倍，主张至被告付清欠款之日）的问题。 原、被告于2008年1月4日签订的《房屋租赁合同》第四条租金及交纳时间第2款约定，每年交纳租金的时间为4月1日之前。逾期按照同期银行利率加收违约金。该条款对违约金的计算方法及利率约定不明。2022年7月18日，原告公司给被告忠信公司的通知，要求被告忠信公司于7月31日前向原告交清尚欠房屋租金共计800000元人民币。如逾期仍不交纳，原告公司将通过诉讼予以追偿。同时，被告公司还应按照一年期LPR4倍的标准向原告公司赔偿逾期交纳房屋租金期间的利息损失，并承担由此产生的诉讼费、保全费、律师费、交通费、鉴定费等费用。该通知中虽然有违约金的计算方法和适用的利率，但该通知仅是原告单方意思表示，对被告并无约束力，所以，原告主张按照一年期LPR4倍的标准向其赔偿逾期交纳房屋租金期间的利息损失，没有依据。但被告忠信公司没有全面履行合同义务，应当承担违约责任。对原告主张的逾期交纳房屋租金期间利息的起算点，应自2022年8月1日开始计算，利息损失，可按照一年期LPR的利率标准计算，直至付清全部房屋租金为止。原告请求被告支付律师费的诉讼请求，与法无据，本院也不予支持。 关于被告（反诉原告）的反诉请求是否成立的问题。 1、本案审理中，被告忠信公司提起反诉，其目的是为了达到抵消、并吞因果诉讼请求的效果，因其反诉请求与原告的本诉请求之间不属于同一法律关系和基于同一事实，本院认为是被告针对原告诉讼请求的一种辩称理由，不属于反诉。其诉请本院已另行裁定处理。 2、本案在合同履行过程发生的新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，是不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，属于不可抗力。国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局等八部门联合下发《意见》，该意见要求对承租国有房屋（包含国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）第三条（二）规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。上述规定，强调的是承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告交纳房屋租金时间是2022年4月1日之前，经原告催收后，被告交纳580000元，剩余800000元，被告请求延期三个月至同年7月1日前交清，原告实际同意。但到期后，被告仍未交清拖欠的租金，原告又发通知要求被告于同年7月31日前交清，被告再次爽约。期间，原告已经给被告延期交款四个月。因此，可以认定原告已经按照上述司法解释的规定，履行了该司法解释规定的解决纠纷的三种方式中的一种，即给被告延期支付租金四个月。被告请求减免三个月租金，但其并未提供证据证明其没有营业收入或者营业收入明显减少，也未就履行合同对其明显不公平提交证据加以证明。 3、勉县和平路全面改造工程开工于2021年7月初，虽然勉县人民政府的公告公示的施工期为15个月，但采取的是分段施工的方式，每个标段的施工期为3-6个月。被告忠信公司所在地，只在其中的一个标段之内，且施工期间，人行道保持通行；另根据原被告签订的《房屋租赁合同》第十二条第1款约定：因不可抗力因素或者市政工程建设或五金公司营业楼改造建设对被告造成正常经营损失的，原告不承担施工期间的经营损失。因此，被告的此辩称理由，本院不予支持。 为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）第三条（二）的规定，判决如下： 一、被告勉县忠信商贸有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告陕西正泰建筑有限责任公司2022年度房屋租赁租金800000元，并自2022年8月1日起按照一年期LPR规定的利率支付利息，至交清全部租金为止。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12619元，减半收取6309.50元，由被告勉县忠信商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费，并将缴费收据提交本院。 审判员　董　辉 二〇二二年十二月十七日 书记员　*** 本法律文书于2022年月日送达 1