某某等与上海某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0107民初21069号 原告（反诉被告）***，男，1977年12月1日出生，汉族，住上海市普陀区。 委托代理人***，上海市经纬律师事务所律师。 被告（反诉原告）上海**实业有限公司，住所地上海市普陀区真光路1473弄3号2层2257室。 法定代表人***，职务执行董事。 委托代理人***，上海市华诚律师事务所律师。 第三人上海西部绿化有限公司，住所地上海市普陀区花溪路488号。 法定代表人**，职务经理。 原告***与被告上海**实业有限公司，反诉原告上海**实业有限公司与反诉被告***，第三人上海西部绿化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，由审判员***独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）***的委托代理人***，被告（反诉原告）上海**实业有限公司的委托代理人***到庭参加诉讼，第三人上海西部绿化有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***诉称，2018年4月30日，原被告就原告向被告承租上海市普陀区XX路XX弄XX号底层（XX路XX号）房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》一份。合同到期后，双方口头续租，原告在涉案房屋内销售体育彩票。2020年1月底，疫情爆发，因涉案房屋产权人第三人上海西部绿化有限公司系国企，根据政策，被告可减免原告2、3月份的房屋租金。后原告了解到第三人已经减免了被告2个月的租金且被告与第三人的合同中明确约定涉案房屋不得转租、不能从事餐饮以外的其他业务。原告认为，根据相关政策，享受减免租金的主体应为实际承租人即原告，况第三人副总经理告知原告，1、原被告之间就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同；2、原告不得再将租金支付给被告；3、第三人已将疫情2个月的补贴支付给了被告，原告可向被告索要。后原告索要未果。为维护原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告返还2020年2月及2020年3月的房屋租金人民币（以下币种均为人民币）20000元；二、被告向原告返还押金10000元。 被告上海**实业有限公司辩称，首先，第三人仅向被告减免了租赁面积341.82平方米中的249.82平方米的租金，其中的92平方米租赁面积的租金未得到减免，而原告向被告承租的30平方米租赁面积包含在92平方米内，被告未得到减免也无法给予原告减免；其次，原告的行为已构成违约。综上，被告不同意原告的诉讼请求。 反诉原告上海**实业有限公司诉称，反诉原告从第三人处合法承租了上海市普陀区新村路416号、416号-1、416号-2、416号-3、418号、418号-1房屋，建筑面积341.82平方米。2018年4月30日，反诉原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定，建筑面积为30平方米；租期8个月，即自2018年5月12日起至2018年12月31日止，月租金9000元；支付方式为按季支付。合同又对其他事项等都做了相关约定。2019年1月1日，合同履行期限届满，双方未签书面合同，反诉被告继续使用涉案房屋，并向某原告支付租金。后双方达成合意，同意自2019年10月起，月租金按1万元的标准计付。自2020年6月始，反诉被告拖欠租金，反诉原告多次催讨未果。2020年7月18日，反诉原告向某被告发送《催款函》，要求反诉被告支付拖欠的租金3万元。同年11月3日，反诉原告向某被告发送《搬离通知》，要求反诉被告限期搬离、归还房屋、支付租金。另，受疫情影响，反诉原告与第三人就免付租金事宜签订《房屋租赁补充合同》，第三人同意反诉原告免付2020年2月1日起至2020年3月31日止的租金共计82440.6元（免租面积共计249.82平方米），但反诉被告的租赁面积未免租金。反诉原告认为，自2019年1月1日起，反诉原、被告未续订书面的租赁合同，根据法律规定，双方的租赁期限为不定期，反诉被告应诚信恪守，按原《房屋租赁合同》以及实际履行中双方的约定履行义务。故反诉原告向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：一、确认反诉原被告之间的房屋租赁合同于2020年11月19日解除；二、反诉被告于判决生效之日起3日将涉案房屋返还给反诉原告；三、反诉被告向某原告支付2020年6月1日起至2020年11月18日止的房屋租金56000元；四、反诉被告向某原告支付自2020年11月19日起至实际返还之日止的房屋占用使用费（按月租金10000元的标准计付）；五、反诉被告向某原告支付迟延支付租金的利息损失（按LPR计付）；六、本案反诉费由反诉被告承担。 反诉被告***辩称，首先、反诉原告与第三人签订的租赁合同中明确约定不允许转租，故涉案合同为无效合同；其次、反诉原告无权要求反诉被告搬离涉案房屋，即使返还也应该返还给第三人；再次、押金也应该予以退还；最后、反诉原告没有损失，其要求支付利息依法无据。综上，反诉被告不同意反诉原告的所有反诉诉请。 第三人上海西部绿化有限公司庭外述称，根据相关规定，上海**实业有限公司被认定为房租减免的适用对象即从事生产经营活动的非国有中小企业，故第三人给予被告免付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，免付租金的建筑面积为249.82平方米，但原告向被告承租的房屋不在免租范围内。 经审理查明，关于本诉，2018年4月30日，原告***作为承租方（乙方），被告上海**实业有限公司作为出租方（甲方），就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定，1、租赁面积为30平方米；2、租期8个月即自2018年5月12日起至2018年12月31日止；3、租赁用途为销售体育彩票使用；4、租金每月9000元；5、租赁保证金为9000元；6、支付方式为先付后用，按季支付，乙方应于每期的3天前向甲方支付租金；7、租赁期内实际使用的水、电、煤等费用均由乙方承担；8、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约；9、甲乙双方任何一单方如未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金为/元整。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金。合同签订后，被告向原告交付涉案房屋，原告向被告支付了租期内所有租金。合同履行期限届满，双方未续签合同，原告仍按原租金标准向被告支付租金。后双方达成合意，均同意自2019年10月起，月租金标准调整为10000元，保证金调整为10000元，其他均沿用原合同中的约定。但自2020年6月始原告未再向被告支付租金。 2020年7月10日，被告向原告发送《催款函》，要求原告支付拖欠的房屋租金3万元。 2020年10月30日，被告向原告发送《搬离通知》，要求原告自本通知送达之日起15日内搬离涉案房屋，同时结清自2020年6月1日起至实际返还房屋之日止的所有费用。 另查，一、2019年9月16日，被告与第三人就包括涉案房屋在内的341.82平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，约定，租期自2019年9月16日起至2022年9月15日止；被告不得将全部或部分租赁房屋转租给任何第三方，或以任何方式允许第三方使用。二、2020年3月24日，被告与第三人签订《房屋租赁补充合同》，约定，第三人同意被告免付249.82平方米租赁面积自2020年2月1日至2020年3月31日止的租金共计82440.6元。 反诉查明事实同本诉。 2020年10月13日，原告向法院提起诉讼，请求依法判决如其诉请；2021年4月10日，反诉原告向本院提出反诉，请求法院支持其反诉诉请。 本院认为，关于本诉，当事人对房屋租赁关系、租金、押金的支付等事实均不持异议，本院对此予以确认。合同签订后，双方均应按约履行。根据查明的事实，第三人与被告虽就房屋不得转租做了约定，然实际租赁过程中，第三人知晓涉案房屋的转租情况且未提出异议，故原告关于合同无效的诉称意见，本院难以采信。因第三人给予被告减免租金的租赁面积并不包含原告所承租的面积，故对原告要求被告返还租金之诉请，本院不予支持。至于押金，按双方合同的约定，被告有权予以没收，故对原告要求返还押金之诉请，本院亦难以支持。关于反诉，合同履行期限届满，双方就续租达成一致，续租过程中，被告未按约支付租金，该行为已构成违约，故对反诉原告要求解除合同、支付租金之诉请本院均予以支持，解除之日以2020年11月19日为准。合同解除，房屋理应返还，故对反诉原告要求返还房屋之诉请本院亦予以支持。反诉被告未返还房屋的行为侵犯了反诉原告的合法权益，故对反诉原告要求反诉被告支付房屋占用使用费之诉请本院予以支持，使用费标准参照租金标准。针对反诉原告要求反诉被告支付利息损失的诉请，无合同依据，且押金的没收已经足以弥补反诉原告的损失，故对反诉原告该项诉请本院难以支持。第三人上海西部绿化有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十二条之规定，判决如下： 一、对原告***的所有诉讼请求均不予支持； 二、反诉原告上海**实业有限公司与反诉被告***就上海市普陀区XX路XX弄XX号底层房屋所建立的租赁关系于2020年11月19日解除； 三、反诉被告***应于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还给反诉原告上海**实业有限公司； 四、反诉被告***应于本判决生效之日起十日内向某原告上海**实业有限公司支付自2020年6月1日起至2020年11月18日止的房屋租金（按每月人民币10000元的标准计付）； 五、反诉被告***应于本判决生效之日起十日内向某原告上海**实业有限公司支付自2020年11月19日起至实际返还之日止的房屋占用使用费（按每月人民币10000元的标准计付）； 六、对反诉原告上海**实业有限公司的其余反诉诉请不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案本诉受理费人民币550元，由原告负担。 本案反诉受理费人民币655元，由反诉被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年九月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附：相关法律条文