大连仁发建筑工程有限责任公司、齐齐哈尔市人民政府驻大连办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽02民终7257号

上诉人（原审被告）：大连仁发建筑工程有限责任公司，住所地大连普湾新区三十里堡街道东山后村。统一社会信用代码912102461186622021。

法定代表人：蒋景龙，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韩冰，辽宁郡东律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市人民政府驻大连办事处，住所地大连市沙河口区五一路38-1号。统一社会信用代码11230200K08074923T。

负责人：郑辉，该办事处主任。

委托诉讼代理人：马文龙，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董慧超，北京市盈科(大连)律师事务所律师。

上诉人大连仁发建筑工程有限责任公司（以下简称“仁发公司”）因与被上诉人齐齐哈尔市人民政府驻大连办事处（以下简称“齐市大连办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

仁发公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，驳回齐市大连办事处的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、租赁合同因违背国家、党的政策和法规的规定，属于无效合同。二、仁发公司虽然与齐市大连办事处签订了租赁合同，但从没有使用过该房屋，齐市大连办事处诉请仁发公司从2016年开始欠房租，那么意味着2016年之前不欠房租，因此，齐市大连办事处应该向法庭提供2016年前仁发公司实际交付房租的资金来源和银行流水，就能证明谁是房屋的使用人。同时，齐市大连办事处也可以用以前曾开具的发票来证明实际使用人。一审中，仁发公司要求齐市大连办事处提供相应证据证明其观点，法庭要求齐市大连办事处限期举证，但是仁发公司一直没有看到这份证据，如果齐市大连办事处提供了证据应该进行庭审质证，如果没有提供，应承担相应举证不能的责任，并且在原审判决中应该有所体现，但是原审判决中并没有，因此在这个问题上原审没有交代清楚，属于程序违法。三、合同成立不等于合同已经实际履行，齐市大连办事处有义务证明合同是否已经实际履行。

齐市大连办事处辩称，不同意仁发公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《房屋补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，本案更不存在《合同法》第52条所规定的合同无效的情形，因此，涉案合同、补充协议真实合法有效。上诉人提出的国家、党的政策和法规不仅不属于影响合同效力的效力性强制性规定，其阐述合同无效的理由更严重违反了《合同法》的适用原则与硬性规定。因此，上诉人的第一项事实理由不能成立，一审法院认定合同有效正确，适用法律正确。二、上诉人所述其并未实际使用过房屋并不属实。上诉人不仅同被上诉人签署了涉案房屋租赁合同以及补充协议，而且在2018年7月26日，即租赁期限届满后，上诉人同被上诉人签署了《解除仲裁协议》，再次确认了租赁涉案房屋的事实，因此，上诉人的上述行为足以表明，上诉人系涉案房屋的承租者，其从未对实际承租涉案房屋的事实提出任何异议。关于上诉人前四年的房屋租金的交付情况，被上诉人于一审已提交了明确的书面说明，从租金的交付情况亦能足以证实，上诉人系涉案房屋的实际承租者、使用者。三、涉案房屋租赁合同以及补充协议不仅生效且已实际履行。上诉人就租赁涉案房屋事宜已向被上诉人出具一份委托书，其内容明确表明，上诉人委托其公司员工姜勇，办理涉及涉案房屋租赁等一切事务，对该事实上诉人已盖章确认。作为上诉人的委托代理人姜勇，其向被上诉人交付租金的行为，以及书面自认上诉人一直占用涉案房屋，承诺于2018年12月17日腾退房屋的行为，均系上诉人的行为，发生委托代理的效力，因此，被上诉人于一审已提供了充实的证据证实涉案房屋租赁合同、补充协议均已实际履行，被上诉人主张上诉人支付拖欠租金39.5万元以及违约金的诉求有理有据，应当予以支持。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。关于一审法院程序违法问题，上诉人陈述不属实，根据一审笔录记载，一审法院并未要求被上诉人在7日之内出具相关证据，而是要求被上诉人在7日内提出书面意见，对所有租金交付情况及房屋交付情况仅需被上诉人出具书面核实意见，而被上诉人在法定期限向一审法院提交了所需核实的意见回复，因此一审法院程序合法。

齐市大连办事处向一审法院起诉请求：1.被告支付租金395,000元及违约金73,720元(自2016年11月10日起计算至全部租金实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款年利率2倍计算)；2.被告支付2017年11月10日至2018年12月17日按照年租金395,000元标准计算的房屋占有使用费109,031元。

一审法院认定事实：案涉房屋位于大连市沙河口区五一路38-1号，房地产权利人为原告，该房屋建筑面积为1502.78平方米。原告主张其将案涉房屋中的3层至6层约1100平方米出租给被告，被告交纳租金至2016年11月9日。原告主张被告于2017年11月9日前将案涉房屋中第3层、4层、6层返还给原告，于2017年12月17日将案涉房屋中的第5层返还给原告。

2012年8月28日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将房屋出租给乙方使用。甲方出租给乙方的房屋位于沙河口区星国际小区A栋楼)，出租房屋建筑面积约1100平方米。甲方应提供房产证或具有出租权的有效证明文件，乙方应提供公司执照副本和法定代表人(代理人)身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。该房屋租赁期限共5年。自2012年9月1日至2017年8月31日止。该房屋用于商业经营。该房屋年租金为39.50万元人民币(叁拾玖万伍仟元整)。合同签订时，交付第一年的租金39.50万元(叁拾玖万伍仟元)，缴纳20,000.00元抵押金(贰方元人民币)，此后乙方应于每年8月31日前按上述房租金额逐年交付甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。乙方逾期未交租金视为违约，甲方有权单方解除本合同，由此产生的违约责任由乙方承担。乙方逾期缴纳租金，每逾期一日，按欠交金额3‰支付违约金；逾期15日，视为乙方违约。本合同经双方签字后生效，合同及附件具有同等法律效力。本合同未尽事宜，在遵照法律法规前提下，由双方协商解决。因合同履行过程中产生的纠纷，应由甲乙双方协商解决，协商不成的，交由齐齐哈尔仲裁委员会仲裁。合同还约定了双方的其他权利义务。

2012年11月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁补充协议》，约定了由于甲方原因于2012年10月10日才将房屋交到乙方手里，乙方办理营业执照及房屋装修大约需两个多月的时间，经甲乙双方共同协商，将原来签订的房屋租赁合同起始时间按实际交付时间向后推延一个月，即：租赁期限自2012年11月10日起至2017年11月9日止。本协议经双方签字后生效，与原合同具有同等法律效力。本合同未尽事宜，在遵照法律法规前提下，由双方协商解决。产生纠纷，应由甲乙双方协商解决，协商不成的，交由齐齐哈尔仲裁委员会仲裁。

2018年7月26日，原告与被告签订《解除仲裁协议》，约定：2012年8月28日，甲乙双方签订位于沙河口区《房屋租赁合同》，该合同第十三条约定：“……因合同履行过程中产生的纠纷，应由甲乙双方协商解决，协商不成的，交由齐齐哈尔仲裁委员会仲裁。”2012年11月15日，甲乙双方又签订《房屋租赁补充协议》，该协议中约定“……产生纠纷，应由甲乙双方协商解决，协商不成的，交由齐齐哈尔仲裁委员会仲裁。”现甲乙双方一致同意解除上述仲裁协议。甲乙双方不再受上述仲裁协议条款约束。

被告向原告出具委托书，内容为：兹有我司需办理房屋租赁等事务，现授权委托我司员工：姜勇，性别：男，身份证号码2102221969××××××××，前往贵处(司)办理，望贵处(司)给予接洽受理!由此产生的一切后果由本公司承担，与贵处(司)无关。委托书落款时间未填写。原告称该委托书出具时间为2012年8月28日，被告推算该委托书出具时间应为2012年。

2018年12月10日，案外人姜勇、张金才向原告出具《承诺书》，内容为：本人姜勇、张金才郑重承诺，因与齐齐哈尔驻大连办事处的房屋租赁合同已到期，该房产位于沙河口区公建，并于2018年12月10日将全部人员及物品撤出，现因特殊原因，暂需使用该房产至2018年12月17日，此期间该房产内出现任何问题本人均自愿承担全部责任。2018年12月10日至2018年12月17日期间，该房产仅限于本承诺人出入，且出入时均需与齐齐哈尔驻大连办事处工作人员联系，未经允许不得出入，因未经允许出入导致的一切法律后果，本承诺人自愿承担全部责任。

一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已按照合同约定向被告交付了案涉房屋，被告应按照合同约定支付租金。

关于原告主张被告向其支付租金395,000元及违约金的请求。一审法院认为，按照《房屋租赁合同》的约定，被告应于2016年8月15日前交纳案涉房屋第5年的租金39.5万元，被告未提供证据证明其向原告交纳了2016年11月10日之后的房屋租金，故原告请求判令被告向其支付2016年11月10日至2017年11月9日的房屋租金39.5万元诉讼请求，一审法院予以支持。按照合同约定，被告应当于每年8月31日前依约将房屋租金逐年交付原告，被告未按时交纳存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。按照合同约定，逾期交纳租金，每逾期一日，按欠交金额千分之三支付违约金，该违约金标准过高，原告现主张按照中国人民银行的同期贷款年利率2倍的标准支付自2016年11月10日起至全部款项实际付清之日止的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。

关于被告要求原告支付2017年11月10日至2018年12月17日按照年租金395,000元标准计算的房屋占有使用费109,031元的诉讼请求，一审法院认为，原告主张的该部分占有使用费系针对案涉房屋第5层而产生，由于租赁合同中仅约定了总承租的建筑面积约1100平方米左右，并未具体约定每一层的承租面积，原告提供的证据不足以证明每一层的面积均相同，故原告以此标准计算第5层的占有使用费，依据不足，原告的此项诉讼请求，一审法院不予支持。

关于被告提出其并未实际使用案涉房屋的抗辩意见，一审法院认为，依据合同相对性原理，原告与被告于2012年8月28日签订了《房屋租赁合同》，后又于2012年11月5日签订了《房屋租赁补充协议》、于2018年7月26日签订了《解除仲裁协议》，在三份协议中双方均确认了租赁案涉房屋的事宜，且在2018年7月26日签订的《解除仲裁协议》时，《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，被告亦未对承租案涉房屋提出异议。故被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。

关于被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，原告主张的房屋租金系2016年11月10日至2017年11月9日期间的租金，原告于2019年1月3日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。

一审法院作出如下判决：一、被告大连仁发建筑工程有限责任公司向原告齐齐哈尔市人民政府驻大连办事处支付自2016年11月10日起至2017年11月9日止的房屋租金39.5万元；二、被告大连仁发建筑工程有限责任公司向原告齐齐哈尔市人民政府驻大连办事处支付违约金(违约金以39.5万元为基数，自2016年11月10日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率2倍标准计算)；三、驳回原告齐齐哈尔市人民政府驻大连办事处的其他诉讼请求。上述具有给付内容的条款均于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9578元、公告费300元(原告均已预交)，由原告负担2730元，由被告负担7148元，于判决生效之日起十日内给付原告。

二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为仁发公司与齐市大连办事处之间是否存在合法有效的房屋租赁合同关系，进而仁发公司应否支付案涉房屋的租金及占有使用费。根据本案已查明的事实，2012年8月28日和11月15日，仁发公司与齐市大连办事处分别签订了案涉房屋的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，该两份协议均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本案亦不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故一审法院认定上述两份协议合法有效并无不当，双方均应依约履行。至于仁发公司上诉称，双方签订的租赁合同违反了国家、党的政策和法规，应为无效一节，因上述政策和规定均非效力性强制性规定，不影响对合同效力的认定，故仁发公司的该项主张依据不足，本院不予支持。至于仁发公司主张其系基于陪同投标而签订案涉租赁合同，因无据证明本院不予采信。在该两份合同中仁发公司系案涉房屋的承租人。同年，仁发公司向齐市大连办事处出具委托书，委托姜勇处理案涉房屋的租赁事宜，并表示由此产生的一切后果由仁发公司负责。上述合同签订后，齐市大连办事处依约将案涉房屋交付给仁发公司的委托代理人姜勇，姜勇支付了2012年11月10日至2016年11月9日期间的房屋租金。后因双方在租赁合同履行过程中发生争议，仁发公司与齐市大连办事处签订了《解除仲裁协议》，就原租赁合同约定的解决争议条款进行了修改。通过仁发公司的上述行为可见，仁发公司系案涉租赁合同的签订和履行主体，其行为应受案涉租赁合同及补充协议的约束，仁发公司称其不应履行合同义务无充分的事实及法律依据，本院不予支持。至于仁发公司上诉称其并非案涉房屋的实际使用人，鉴于案涉房屋租赁合同由仁发公司签订，仁发公司应按照合同约定行使权利、履行义务，至于其承租案涉房屋后将房屋交给谁使用，系仁发公司与该实际使用人之间的关系，与出租人齐市大连办事处无关，亦不能基于此免除仁发公司作为案涉房屋承租人应承担的义务。故仁发公司的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。一审法院判令仁发公司向齐市大连办事处支付租金及违约金并无不当，本院依法予以维持。

关于仁发公司上诉称，一审法院未就案涉房屋的租金支付及发票开具情况组织双方当事人质证，亦未在文书中表述，属于程序违法一节，本院认为，仁发公司要求齐市大连办事处提供上述证据系为了证明案涉房屋的实际使用人，而根据本案现有证据可以证明仁发公司签订及履行租赁合同的情况，即使案涉房屋并非仁发公司实际使用，则基于合同相对性，仁发公司亦不能免除履行租赁合同义务的责任，故该证据对本案的处理结果不产生实质性影响，不在文书中表述并不违反法定程序。另，一审法院仅要求齐市大连办事处核实相关情况，未表述不提供意见需承担举证不能的不利后果，故无论核实情况如何均不影响本案的处理结果，一审法院对本案的处理并未违反法定程序，仁发公司的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7148元，由大连仁发建筑工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　吕　瑛

审判员　张萍萍

审判员　张　钱

二〇一九年十月二十四日

书记员　杜玉洁