烟台奥星电器设备有限公司、烟台市莱山区维正幼儿园房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省烟台市莱山区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0613民初1606号

原告：烟台奥星电器设备有限公司，住所地烟台市莱山区。

法定代表人：姜元义，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王秀秀，山东谷源律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：孙宁，山东谷源律师事务所实习人员。

被告：烟台市莱山区维正幼儿园，住所地烟台市莱山区。

负责人：张丽利，该园园长。

委托诉讼代理人：孙良，男，1969年11月2日出生，汉族，烟台市莱山区维正幼儿园员工，住烟台市莱山区。

原告烟台奥星电器设备有限公司与被告烟台市莱山区维正幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台奥星电器设备有限公司的委托诉讼代理人王秀秀，被告烟台市莱山区维正幼儿园的法定代表人张丽利、委托诉讼代理人孙良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告烟台奥星电器设备有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2021年3月1日至2022年3月1日的租金250000元及自2021年3月1日至实际支付之日以660000元为基数，按日万分之五计算的违约金，暂计至2021年4月30日违约金为19800元，小计269800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月19日,原、被告签订《房屋场地租赁合同》，第四条(租金标准及支付方式)“2021年3月1日至2022年3月1日期间660000元…….每年3月1日全额支付本年度租金”第八条“若一方违约……每天按当期租金的万分之五计算违约赔偿金”。2021年3月1日被告向原告支付了2021年3月1日至2022年3月1日的租金￥410000元，至今仍欠付￥250000元。现原告多次索要未果，故依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望依法判如所请。

被告烟台市莱山区维正幼儿园辩称，被告不同意支付自2021年3月1日至2022年3月1日250000元租金，被告认为250000元是原告应当给我方减免的疫情期间的租金；被告不同意支付违约金，合同约定如果被告无故不支付租金要承担违约责任，被告不存在无故不支付的情形。

本院经审理认定事实如下：

原告系坐落于烟台市莱山区奥星路1号的房屋所有权人。2008年4月21日，被告取得民办非企业单位登记证书，业务范围为2-6岁儿童学前教育，业务主管单位为烟台市莱山区教育体育局；2017年12月28日，被告取得山东省学前教育机构登记注册合格证。

2015年10月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，合同约定原告将烟台市莱山区奥星路1号内的1号厂房、2号厂房、2号厂房南板房、4间西平房、传达室、配电室、院内部分场地及道路租赁给被告用于教育、文化、健康行业。合同第二条约定：“交房时间：2015年10月31日，甲方将1号厂房、4间西平房、传达室、配电室、院内道路场地交由乙方；2016年1月31日，甲方将2号厂房、2号厂房南板房交由乙方。”合同第三条约定：“自2016年3月1日至2024年3月1日止。租赁期满后，同等条件下，乙方优先续租，租金另议。否则，甲方有权收回房屋，但可延期至2024年8月31日，以使乙方完成本年度教育工作。”合同第四条约定：“2016年3月1日至2021年3月1日期间，每年60万元；2021年3月1日至2022年3月1日期间，66万元；2022年3月1日至2023年3月1日期间，72.6万元；2023年3月1日至2024年8月31日期间，79.86万元。2016年度租金分2期支付：2015年11月5日前于合同生效后3日内支付30万元、2016年9月1日前支付30万元。自2017年3月1日起，每年3月1日全额支付本年度租金。如果租赁期内合同终止，当期租金按实际使用时间计算收取，剩余金额由甲方一次性退还给乙方。”合同第八条约定：“违约责任：若一方违约，守约方有权要求违约方承担全部经济损失，并且每天按当期租金的万分之五计算赔偿违约金，直至违约行为终止。如果乙方无故逾期交付租金，除仍补交欠租外，每天按当期租金的万分之五计算向甲方支付违约金。因政府规划导致合同终止的，政府或开发单位给予的投资装修赔偿和搬迁补偿归乙方所有，乙方不得无故影响政府行为进程，不得影响政府给予甲方的拆迁补偿。”

合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告付清了2016年3月1日至2021年3月1日期间的租金。2021年2月28日，被告向原告支付租金410000元。

庭审中，原、被告双方对以下事实存在争议：

一、关于租金

原告主张，被告于2021年2月28日向原告支付2021年3月1日至2022年3月1日租金410000元，按照合同约定仍欠付250000元。依据2020年5月9日国家发改委等八个部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，规定的是对承租国有房屋免除部分房屋租金，依据2021年5月11日山东省教育厅等13个部门发布的《关于切实做好疫情防控期间幼儿园扶持工作的通知》，规定的也是对承租房屋所有权属于政府机关事业单位、部队和国有及国有控股企业的房屋免收或减免租金，本案中涉案房屋为原告私有，不应减免。

被告主张，因为新冠疫情影响，被告遵守政府部门的命令，2020年2月至2020年5月、2021年2月共5个月停园防疫，不得收取费用。因为政府管控防疫封闭园区期间，被告经营中止，无任何经营收入，根据相关法律规定及合同约定，按照公平的原则，期间发生此类不可抗力情形后被告不能履行相应义务，并且不承担相应责任。被告在向原告支付房租时讲明被告可以预交2020年3月1日至2021年2月28日的房租，但疫情过后被告会就疫情期间的房租定下减免的金额，当时原告是同意的，后双方没有商量好减免的金额。被告曾请求原告将上述5个月的租金250000元予以退还，原告未退还，为方便结算，被告在2021年2月28日交纳下一年度的租金时实际支付原告租金410000元。

二、关于违约金

原告主张，依据合同第八条的约定，被告应以660000元为基数按照日万分之五标准，支付原告自2021年3月1日起至实际支付之日止的违约金。

被告主张，合同约定的违约金是在被告无故支付租金的情形下才能产生，被告不存在无故支付的情形。疫情管控的措施现在已经被定性为不可抗力，首先是对场地进行管控，不能开放使用该场地，合同的目的不能正常实现，这个管控措施对双方都发生作用。因为管控措施，政府规定被告不能收取幼儿学费，不能取得经营收入造成经营中止，对被告有影响，如果在这种情形下原告还要再向被告方取得房租收入，对被告是不公平的。被告请求法院按照法发（2020）17号文件最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，结合实际情况，根据公平的原则，变更双方的合同。被告认为原告主张违约金按照日万分之五计算过高。

上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋场地租赁合同、网上银行电子回单等证据及庭审笔录在卷佐证并经庭审质证，可以采信。

本院认为，原告与被告于2015年10月19日签订的《房屋场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告已支付原告2021年3月1日至2022年3月1日的租金410000元、仍欠付250000元的事实清楚，双方争议的焦点问题是原告应否为被告减免2020年2月至2020年5月、2021年2月共5个月的租金250000元并在2021年3月1日至2022年3月1日的租金中扣除。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2020年2月至2020年3月期间，当地政府因防控疫情需要采取的管控措施客观存在并对被告的经营造成一定的影响，被告关于受疫情及防控措施影响请求减免租金的主张，因调解不成，本院综合考量被告欠交租金的原因及过错程度并根据公平原则，酌情免除被告关于2020年2月-3月期间的租金100000元的支付义务。为了减少当事人的诉累，从2021年3月1日至2022年3月1日期间应交租金中扣除100000元后，被告还应支付原告租金150000元。

涉案合同第八条约定：如果被告无故逾期交付租金，除仍补交欠租外，每天按当期租金的万分之五计算向原告支付违约金。被告逾期未支付原告租金150000元，构成违约，但综合考量被告违约的原因、过错程度以及由此给原告造成的损失等情况，本院酌情对违约金的计算标准予以调减，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算为宜。

综上所述，原告要求被告支付2021年3月1日至2022年3月1日的租金250000元，本院予以支持150000元，超出部分不予支持；原告要求被告自2021年3月1日至实际支付之日以

660000元为基数按照日万分之五支付违约金，合理部分，本院予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告烟台市莱山区维正幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告烟台奥星电器设备有限公司2021年3月1日至2022年

3月1日期间的租金150000元及违约金（自2021年3月1日起至实际履行之日止，以150000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）。

如果被告烟台市莱山区维正幼儿园未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计2674元，由原告烟台奥星电器设备有限公司负担974元，被告烟台市莱山区维正幼儿园负担1700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审 判 员　　王　丹

二〇二一年九月十三日

法官助理　　张　磊

书 记 员　　宋晓萃