饶懿月与海南甘泉实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

海南省海口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）琼01民终127号

上诉人（原审原告）：饶懿月，女，1990年3月6日出生，汉族，住海南省海口市。

委托诉讼代理人：韩耀，海南瑞来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：洪宇，海南瑞来律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：海南甘泉实业有限公司，住所地：海南省海口市金垦路11号。

法定代表人：刘朝南，总经理。

委托诉讼代理人：陈建红，海南信达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈翠颖，海南信达律师事务所实习律师。

原审第三人：周琴，女，1975年4月20日出生，汉族，住海南省海口市。

上诉人饶懿月因与被上诉人海南甘泉实业有限公司（以下简称甘泉公司）、原审第三人周琴房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

饶懿月上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判甘泉公司在判决生效十日内将位于海南海口市××道房屋所有权证及土地使用权证办至饶懿月名下；3.依法改判甘泉公司向饶懿月支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金103945.52元；4.本案受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实有误。2010年5月28日，原审第三人向被上诉人购买海口市人民大道88号冠华大厦303室，当日双方签订了《房地产买卖契约》。双方约定，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。双方同意在办理房产过户前乙方有权更名一次。合同签订后，原审第三人于2010年6月1日付清全部房款248080元。后原审第三人通知被上诉人将房产办至上诉人名下，并告知将房产交付上诉人。2011年3月17日，被上诉人收取了上诉人为办理房屋所有权证及土地使用权证税费7442元，并向上诉人交付了房屋。上诉人入住后敦促被上诉人早日办理房屋所有权证及土地使用权证。但时至今日，被上诉人一直以种种原因拖延办理房屋所有权证及土地使用权证。原审已查明被上诉人与原审第三人签订的《房地产买卖契约》中约定了”双方同意在办理房产过户前乙方有权更名一次”，但错误地理解为需要被上诉人与被更名者另行签订房屋买卖合同，显属认定错误。合同约定”双方同意在办理房产过户前乙方有权更名一次”，仅从字面上理解，很明显可以看出意思是在办理房产过户时可将房产证上的名字变更为其他人，而未提及需要重新签订合同。该条约定没有违反法律禁止性规定，为被上诉人与原审第三人真实意思表示，应受法律保护，双方均应遵守。被上诉人不仅认可其与原审第三人的约定，也知道和认可原审第三人已经要求将名字更换为上诉人，并实际将房屋交付上诉人居住使用。被上诉人将房屋交付给上诉人，这说明被上诉人是以实际行动认可上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。并且被上诉人收取了办理房产证的税费，而且已经将房屋实际交付给上诉人。这都说明双方对这个行为都是认可的，双方应该继续履行原合同。综上，原审判决认定有误，为维护上诉人合法权益，依法上诉。

被上诉人甘泉公司答辩称：一、被上诉人没有收到原审第三人关于再次转让涉案房屋的书面通知，而且被上诉人在2012年12月27日以公证邮寄送达的方式向原审第三人送达办证告知函，催告原审第三人及时提供办证材料。被上诉人与上诉人之间没有房屋买卖关系。二、上诉人向被上诉人缴纳房屋税款的行为不是双方之间建立房屋买卖合同关系的合法有效凭证。被上诉人卖房的交易对象是原审第三人。综上，上诉人要求被上诉人办理涉案房屋所有权证和土地使用权证并支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。

原审第三人周琴未作陈述。

饶懿月向一审法院起诉请求：1.判令甘泉公司将位于海南海口市××道房屋所有权证及土地使用权证过户至饶懿月名下（房屋价值248080元）；2.判令甘泉公司向饶懿月支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金114910.66元；3.诉讼费用由甘泉公司承担。

一审法院认定事实：2010年5月28日，甘泉公司（甲方）与周琴（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，约定甲方已收到乙方预付的购房定金人民币2万元；甲方自愿将坐落海口市人民大道西北部冠华大厦303房（建筑面积35.44平方米）出售给乙方；上述房地产成交价为人民币248080元，乙方于2010年6月2日前一次性付给甲方；双方同意于2010年7月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；双方同意在办理房产过户前乙方有权更名一次，但由此所造成甲方税费增加部分全部由乙方承担；甲方承诺房产证在交房后半年内办好；乙方地址为海口市××村。2010年6月1日，甘泉公司收到周琴交来购房款共计248080元。2010年8月1日，周琴（出卖人）与饶懿月（买受人）签订一份《补充协议》，内容为：”本协议是《房地产买卖契约》的补充协议，买卖双方经平等协商一致同意，周琴购买的冠华大厦303房转让给饶懿月，转让费用258080元，出卖人应配合买受人办理过户手续，不尽事宜双方协商解决”。同日，周琴收到饶懿月支付的购房款258080元。2011年1月7日，海口市人民大道西北部冠华大厦303房被登记在甘泉公司名下（不动产权证号：HK303524，规划用途：办公）。2011年3月17日，甘泉公司收到冠华大厦303房税款7442元，付款人为”饶懿月（原户周琴）”。2012年12月27日，甘泉公司经公证向周琴在《房地产买卖契约》上填注的地址邮寄《办证告知函》，通知周琴提供办理过户到其名下相关手续的材料。

一审法院认为：本案争议焦点是饶懿月、甘泉公司间是否存在房屋买卖合同关系。甘泉公司与周琴签订的《房地产买卖契约》中约定在办理房产过户前周琴有权更名一次，实为甘泉公司允许周琴在未取得房产权前可以将其房产权转让给他人，该转让行为仍须由被转让人与甘泉公司达成一致意见，即由被转让人与甘泉公司就上述《房地产买卖契约》的内容进行确认或另行签订房屋买卖合同，被转让人才能据此向甘泉公司主张权利。甘泉公司于2011年3月17日收到冠华大厦303房税款7442元，付款人为”饶懿月（原户周琴）”，该收款行为不能确认饶懿月与甘泉公司就房屋买卖达成一致意见。故对饶懿月基于其与甘泉公司存在房屋买卖合同关系提出的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

驳回饶懿月的诉讼请求。

案件受理费6744元，由饶懿月负担。

二审期间，上诉人饶懿月提交了两份证据：1.《居住证明》，证明上诉人自2010年6月1日至今居住于涉案房屋及被上诉人在原审第三人支付完房款后将涉案房屋交付上诉人使用的事实。2.《授权书》，证明2011年2月26日上诉人向被上诉人缴纳涉案房屋税费的同时受被上诉人要求而出具《授权书》，授权被上诉人代缴涉案房屋购房税费及房产评估相关事宜。被上诉人甘泉公司质证称：1.对于第1份证据《居住证明》，虽然有原件，但真实性无法进行确认；并且，该证据只能证明上诉人的居住情况，不能证明上诉人与原审第三人之间以及上诉人与被上诉人之间真实的房屋买卖关系，该证据并非上诉人与被上诉人建立房屋买卖合同关系的证据；此外，一审庭审时上诉人当庭承认其与原审第三人是同事及朋友关系，在这层关系之下，原审第三人将房屋交付给上诉人居住，也是合情合理的。2.对于第2份证据《授权书》，该授权书落款日期是2011年2月26日，该证据不属于二审新证据；对其真实性不予确认，该授权书内容是上诉人委托被上诉人代缴税费，但被上诉人从没有要求上诉人出具委托书，被上诉人也没有收到过该委托书，故被上诉人认为该证据是一份伪造的证据，且该授权书内容对本案上诉人与被上诉人之间建立房屋买卖合同关系没有直接的证明效力。原审第三人周琴未发表质证意见。本院对上诉人饶懿月所提交证据的认证意见为：对于第1份证据《居住证明》，由海口冠华大厦业主自行管理小组盖章出具，并经海口市美兰区人民街道新利社区居民委员会盖章确认，本院对该证据的真实性及所证明的上诉人自2010年6月1日起至今居住于涉案房屋的事实予以认定，但该居住事实与本案处理无直接关联性；对于第2份证据《授权书》，由于该份材料系上诉人向被上诉人出具，而被上诉人不认可该份材料的真实性，故本院对该证据的真实性不予认定。

二审期间，被上诉人甘泉公司、原审第三人周琴均未提交证据。

本院审理查明：周琴曾向甘泉公司出具一份落款时间为2010年8月8日的《房屋更名申请》，载明：周琴购买的人民大道冠华大厦303室现更名为饶懿月，房产证、土地证均办理到饶懿月名下，原购房合同中的所有权益均归饶懿月所有。周琴一审开庭时称该份材料早已提交给甘泉公司，但甘泉公司予以否认。

以上事实由《房屋更名申请》、一审开庭笔录予以证实。

本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：根据二审中当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、甘泉公司应否将涉案房屋过户至饶懿月名下；二、甘泉公司应否向饶懿月支付涉案房屋的逾期办证违约金。

一、关于甘泉公司应否将涉案房屋过户至饶懿月名下。甘泉公司与周琴签订的《房地产买卖契约》中明确约定涉案房屋在办理房产过户前周琴有权更名一次；并且，周琴已向甘泉公司出具《房屋更名申请》，申请将涉案房屋过户到饶懿月名下，虽然甘泉公司予以否认收到该《房屋更名申请》，但周琴在本案一审中也已将涉案房屋过户到饶懿月名下的意思表示明确告知甘泉公司。因此，甘泉公司应履行《房地产买卖契约》中关于在办理房产过户前周琴有权更名一次的约定，将涉案房屋过户至饶懿月名下。饶懿月诉请甘泉公司将涉案房屋过户至其名下具有事实和法律依据，本院予以支持。而依据甘泉公司（甲方）与周琴（乙方）签订的《房地产买卖契约》中”双方同意在办理房产过户前乙方有权更名一次，但由此所造成甲方税费增加部分全部由乙方承担”的约定，若涉案房产过户更名涉及增加甘泉公司缴纳的税费，则应由周琴承担。同时，依据周琴（出卖人）与饶懿月（买受人）签订的《补充协议》中”出卖人应配合买受人办理过户手续”的约定，周琴亦应协助将涉案房屋过户至饶懿月名下。

二、关于甘泉公司应否向饶懿月支付涉案房屋的逾期办证违约金。本案中，《房地产买卖契约》系周琴与甘泉公司签订，甘泉公司履行《房地产买卖契约》的合同相对人系周琴，故饶懿月无权依据《房地产买卖契约》中关于办理房产证的约定向甘泉公司主张逾期办证违约金。虽然周琴出具的《房屋更名申请》中载明”原购房合同中的所有权益均归饶懿月所有”，但甘泉公司否认收到该《房屋更名申请》，而饶懿月和周琴未能举证证明在本案诉讼前已将该合同权益转让情况通知到甘泉公司，并且，根据周琴和饶懿月签订的《补充协议》，周琴和饶懿月之间系房屋转让关系而非债权转让关系。因此，饶懿月诉请甘泉公司向其支付涉案房屋的逾期办证违约金无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，饶懿月的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初1146号民事判决；

二、海南甘泉实业有限公司、周琴于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助饶懿月将位于海南海口市××道的不动产权属证书办理至饶懿月名下；

三、驳回饶懿月的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

一审案件受理费6744元，由饶懿月负担1723元，由海南甘泉实业有限公司负担5021元；二审案件受理费6744元，由饶懿月负担1723元，由海南甘泉实业有限公司负担5021元。

本判决为终审判决。

审判长　杨　　　　　　　　　曦

审判员　王　　　　春　　　　芬

审判员　杜　　　　　　　　　蕾

二〇一八年四月八日

书记员　王　　　　子　　　　超

速录员　刘梦微附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。