山东黄河建工有限公司、***等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2023)鲁0791民初4317号 原告（申请执行人）：山东黄河建工有限公司，住所地山东省淄博市高青县高苑路23号。 法定代表人：石岭，总经理。 委托诉讼代理人：郑成华，山东中强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东中强（**）律师事务所律师。 被告（案外人）：***，女，1972年3月11日生，汉族，住山东省安丘市。 委托诉讼代理人：***，****（潍坊）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：潍坊祥业置业有限公司，住所地潍坊高新区东风街南侧东明路以东投资大厦302-308室。 法定代表人：***。 原告山东黄河建工有限公司（以下简称黄河公司）与被告***、第三人潍坊祥业置业有限公司（以下***业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄河公司的委托诉讼代理人，被告***的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人祥业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 黄河公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销潍坊高新技术产业开发区人民法院作出的（2023）鲁0791执异62号执行裁定书；2、恢复对位于潍坊高新区××路××号××小区××号楼××号房产的执行，具体金额为462660元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：黄河公司与祥业公司建设工程施工合同纠纷一案，潍坊高新技术产业开发区人民法院于2022年10月12日作出（2021）鲁0791民初1838号民事判决，在黄河公司申请执行期间，***提起执行异议，法院作出（2023）鲁0791执异62号执行裁定，裁定中止对潍坊高新区××路××号××小区××号楼××号房产的执行。但***提供证据严重不足，其无权请求中止对涉案房产的执行和解封，该裁定属于认定事实不清、适用法律错误，应依法撤销并恢复对涉案房产的执行，具体理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不动产买受人主张排除人民法院对不动产的强制执行的，必须同时具备四种情形，而***未能举证证明其同时具备以上四种情形。一、***未举证证明查封前已签订合法有效的书面合同。根据阅卷证据查看，***提供的合同第五页房款总金额为921510元，而第六页购房款价值又成了462660元，自相矛盾。且该合同至今也未进行网签备案，无法证明是有效合同。二、***未举证证明查封前已合法占有该房屋。***为证明其实际占有房屋，提供了潍坊诺达物业管理有限公司出具的物业费交费单，但该交费单上并无物业公司的**，此外更没有向法院提供实际占有的任何证据，不符合上述法律第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定”，应承担举证不能的后果。三、***未举证证明已**业公司支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。1、***没有提供**业公司支付购房款的支付凭证，***仅仅提供了**向***的打款凭证，既无其向**的打款凭证，也无*****业公司的打款凭证，且打款金额为2347826元，非购房款金额，以上不能形成完整的证据链，形式上不能证明祥业公司已收到***全部购房款，无法证明二者之间存在关联性。2、***出示的阁楼收据金额为224320元，但其无任何支付凭证。3、***主张其已支付全部款项，但***提供的买卖合同第六条约定的是按揭付款或用公积金贷款，其主张与买卖合同也不符。4、***提供的发票开具日期是2022年6月22日，也就是在黄河公司审判阶段补开的，不排除因无实际支付房款的打款凭证而特意与开发商串通补开的。综上，***以上行为不符合上述法律第三款的规定，应承担举证不能的后果。四、***未能举证证明是因非本人原因而未办理网签备案及房屋过户登记手续。***称2014年1月20日与祥业公司签订商品房预售买卖合同，交房日期为2014年1月21日，涉案房屋于2021年7月19日被查封。但从合同签订日至涉案房屋被查封之日，时间长达数年，***仍未办理网签备案和过户登记，属于怠于履行房屋过户义务。其提供的《未办理房产证原因说明》系其作为当事人的陈述，根据规定，当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据，且其陈述的内容反而进一步说明是因本人对合同履行及理解的误差原因导致长达数年未办理网签备案和过户登记，自身存在重大过错，不符合排除执行的条件。综上，***所提执行异议明显证据不足，法院据此作出（2023）鲁0791执异62号裁定中止案涉房产的执行，与上述司法解释的规定相违背，应依法撤销并恢复对涉案房产的执行。 ***辩称：黄河公司所诉无事实及法律依据，***的证据可以证明***对涉案房屋享有所有权，完全能够排除本案的执行，（2023）鲁0791执异62号民事裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回黄河公司的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，本案完全符合。黄河公司诉状中提出的第一条，虽然合同上存在文字打印错误，但不影响合同效力，***提供的物业缴费单据可以证明***实际占有该房屋，潍坊诺达物业管理有限公司是否在物业费单上**不能影响该证据证明效力，黄河公司主张该证据没有**无效无法律依据。***已经在执行异议过程中提交**业公司支付全部价款的证据，祥业公司已经在签订合同当天为***出具收款收据，***已经提交付款凭证，***委托****业公司经办人***打款，*****业公司如何打款、是否打款与***无关，**已经出具相关证据证明该款项是为***支付的房款，***无需再出具为**打款的凭证。***未办理房屋所有权手续是因为双方对各路款项有争议，祥业公司拒不为***办理，后因该房屋被查封无法办理，原因并非买受人自身原因所致。黄河公司提出相反主张应举证证明未办理所有权手续系***自身原因所致，出现这种情况在该小区有多户业主，并非***一户。 祥业公司未陈述意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月20日，***（买受人）与祥业公司（出卖人）签订《商品房预售买卖合同》，约定***购买祥业公司开发的位于潍坊高新区××期××号楼××**××号房屋，房屋预测建筑面积共154.22平方米，房屋单价为每平方米3000元，总金额921510元，签订合同时买受人一次性付清全部购房款462660元，同时对付款方式、违约责任等进行约定。关于该合同载明的总购房款数额前后不一致的问题，***主张，该合同系格式合同，是祥业公司在电脑上用原有的合同范本经过改动打印的，打印时没有将款项内容修改过来，故造成文字上的失误。 2014年1月20日，祥业公司向***出具编号为0003113的收款收据，该收据载明：交款单位***，房号9-2-501，面积154.22平方米，总房款462660元，本次收款金额462660元，备注为房款。同日，祥业公司向***出具编号为0001325的收款收据，该收据载明：交款单位***，收款金额10795元，收款事由9-2-501代收公共维修基金。2022年6月20日，祥业公司向***出具编号为0001181的收款收据，该收据载明：交款单位***，收款金额224320元，收款事由9-2-501、9-2-601阁楼。 2014年1月20日，**向***转账支付2347826元。***主张签订合同后其已经将全部款项交付，是委托**为其支付的，款项接收人是祥业公司的工作人员***。2022年9月29日，**出具证明一份，该证明载明：“位于祥泰世家西区多层九号楼101室、301室、501室是我交纳购房款。其中101室301室是我为自家购买的……501室是为***代交的房款，收款收据交款人是***。包括购房款维修基金等，共计2347826元，由于当时是同时交款，因此各项款收据序号是连续的（详见收据）。特此证明。” 2022年10月12日，本院于作出（2021）鲁0791民初1838号黄河公司与祥业公司建设工程施工合同纠纷一案的民事判决，判决：“一、潍坊祥业置业有限公司支付山东黄河建工有限公司工程款13158328.71元及利息（其中，6843544.28元的利息……），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、山东黄河建工有限公司就工程款13158328.71元有***泰世家一期9号、10号楼及部分地下车库工程折价或拍卖的价款优先受偿；三、驳回山东黄河建工有限公司的其他诉讼请求。”祥业公司不服该民事判决，提起上诉。潍坊市中级人民法院于2023年1月9日作出（2022）鲁07民终10758号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，祥业公司未履行生效法律文书确定的义务，黄河公司向本院申请强制执行。本院审查后立案执行，案号为（2023）鲁0791执720号。2021年7月19日，本院根据黄河公司的申请于依法查封了涉案房产。本院在执行申请执行人黄河公司与被执行人祥业公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封的位于潍坊高新区××路××号××小区××号楼××号房产，提出书面异议，请求依法中止对涉案房产的执行，解除对涉案房产的查封。2023年6月20日本院立案受理***的异议，案号为（2023）鲁0791执异62号。2023年6月23日，本院作出（2023）鲁0791执异62号执行裁定，裁定：中止对位于潍坊高新区××路××号××小区××号楼××号房产的执行。黄河公司不服该执行裁定，向本院提起诉讼。 2023年6月19日，***向法院出具《未办理房产证原因说明》，就潍坊高新区祥泰世家西区9号楼中**501室未办理房产证情况作出说明：“1、当时购房时，开发***阁楼赠送，合同中体现一次性付清房款，但合同中并未出现阁楼赠送条款。2、办理房产证时，开发商提出交纳阁楼款，为此双方产生纠纷，虽经双方多次协商，一直未达成协议，故房产证一直未办理。3、直到2022年6月份，双方达成协议补交阁楼款，办理房产证。办证时，才发现房子已被查封。”2024年1月12日，***向本院提交《关于***涉案房屋未办理网签及所有权登记手续的说明》。 庭审中，***为证明其已经实际占有使用涉案房屋，提交如下证据：1、潍坊诺达物业管理有限公司交款单两份（载明：房屋信息祥泰世家9号楼2**501，业主姓名***，收费日期2018年11月30日，费用名称为多层物业费，费用周期自2018年7月1日至2018年12月31日，实收金额333元）；2、2023年1月13日山东存知律师事务所受潍坊诺达物业管理有限公司委托向***出具的催交自2019年1月1日至2022年12月31日期间物业费的《律师函》一份；3、祥业公司出具的房屋质量保证书一份。黄河公司对上述证据均不予认可。 诉讼中，祥业公司于2024年1月12日出具《关于***涉案房未办理网签及所有权登记手续的说明》，该说明载明：“1、2014年***与**等多人一起通过东三甲村书记**购买的祥泰世家西区9号楼房产，该栋楼的五楼与六楼阁楼是作为一个整体出售。2、2014年1月20日办理购房时，房屋不具备网签协议的条件，且***未交纳阁楼款。3、2019年8月，房屋具备了网签及房产证手续条件，东三甲村书记通知整栋楼的业主到我方办理网签及产权登记手续，同时补交阁楼款及储藏室款。4、直到2022年6月***才补交阁楼款，且为其开具了房屋发票，在办理网签及房产证手续时，才知道房子被查封。” 本院认为，本案争议的焦点问题为***对涉案的潍坊高新区××路××号××小区××号楼××号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房产被查封的时间为2021年7月19日，2014年1月20日***与祥业公司签订《商品房预售买卖合同》，根据合同约定，房屋单价为每平方米3000元，房屋预测面积共154.22平方米，故房屋总价款应为462660元（154.22平方米×3000元／平方米），*****业公司亦是按照房屋总价款462660元履行，故合同第五页约定房款总金额为921510元应系祥业公司工作人员在打印合同时笔误造成的，该笔误不影响合同的效力。合同第六条虽约定买受人按第2种方式付款，但第2种方式未约定首付款、剩余购房款的金额，均用“Ｘ”表示，结合双方合同的实际履行情况，应认定祥业公司与***实际约定按第1种方式付款，即签订合同时买受人一次性付清全部购房款462660元，合同载明按第2种方式付款，应系祥业公司在打印合同时笔误造成的，该笔误亦不影响合同的效力。据此，本院认定在本院查封涉案房产之前***与祥业公司已签订合法有效的书面买卖合同。***提交的潍坊诺达物业管理有限公司交款单与山东存知律师事务所《律师函》相互印证，能够证明在本院查封涉案房产之前***已合法占有该不动产，对上述证据的该项证明力本院予以确认。关于涉案房产购房款的支付，祥业公司出具的收款收据、**向***的转账记录、**出具的证明、祥业公司出具的《关于***涉案房未办理网签及所有权登记手续的说明》等证据相互印证，已经形成了有效的证据链条，能够证明***已足额**业公司支付了涉案房产的全部购房款。黄河公司主张***未举证证明已**业公司支付全部购房款的意见不成立，本院不予采纳。根据祥业公司出具的《关于***涉案房未办理网签及所有权登记手续的说明》、祥业公司向***开具的收取涉案房产阁楼款的收款收据，结合当事人的陈述和合同的履行情况，能够认定***与祥业公司因在阁楼款的交纳上存在争议，导致涉案房产未能及时办理房产证，涉案房产未办理房屋所有权登记手续也并非***自身原因所致。综上，***的执行异议主张符合法律规定，享有阻却执行的合法权益。黄河公司的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下： 驳回原告山东黄河建工有限公司的诉讼请求。 案件受理费8240元，由山东黄河建工有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二四年三月十一日 书记员　　*** （附：相关法律条文） 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。