某某、广西景和园林景观工程有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂02民终680号

上诉人（原审原告）：***，男，1975年12月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。

被上诉人（原审被告）：广西景和园林景观工程有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路42号之一泰宏·百旺都4栋11楼1-2号。

法定代表人：曾华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：麦茂淞，该公司员工。

委托诉讼代理人：袁宁宁，该公司员工。

上诉人***因与被上诉人广西景和园林景观工程有限公司（以下简称景和园林公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除《土地转租合同》和《补充协议》；三、被上诉人把租赁上诉人位于柳州市柳北区亩土地（东邻何汉忠，南邻蒙元光，西邻钟润成，北邻潘国权）上的苗木移除并将该土地返还给上诉人；四、被上诉人立即支付2019年度租金3096元（800元/亩/年×3.87亩年）给上诉人；五、被上诉人支付违约金18576元（3096元/年×6年）。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。合同约定被上诉人于2019年3月10日前支付下一个三年的租金。2019年11月20日被上诉人支付了2019年的租金，未支付2020年及2021年的租金。被上诉人未按照合同约定支付租金违法。二、上诉人已经提供租用的3.87亩土地。被上认同意退还租赁的土地，就应当把土地恢复原状后退还上诉人。

景和园林公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予以维持。

***向一审法院起诉请求：一、解除***、景和园林公司之间签订的《土地转租合同》、《补充协议》；二、景和园林公司立即将租赁***位于柳州市柳北区亩土地（东邻何汉忠，南邻蒙元光，西邻钟润成，北邻潘国权）上的苗木移除清并将该土地返还给***；三、景和园林公司立即支付2019年度租金3096元（800元／亩／年×3.87亩年）给***；四、景和园林公司支付违约金18576元（3096元／年×6年）；五、本案诉讼费用由景和园林公司承担。

一审法院认定事实：2004年3月11日，***（甲方）、景和园林公司（乙方）及古木村村民委员会（丙方）共同签订《土地转租合同》，约定：甲方将其位于（古木村桥头屯）六垌冲约3.87亩土地出租给乙方作为园林苗木基地及其他合法项目经营使用；土地租赁期限为20年，从2004年3月11日起至2024年3月10日止；租金按每年每亩400元计算，每年租金合计1548元，合同期内租金每三年支付一次，分七次付完，其中，2019年3月10日前支付2019年3月11日至2022年3月10日期间的租金，2022年3月10日前支付下2022年3月11日至2024年3月10日期间的租金；若乙方到期不能付清当期租金，须经甲乙双方协商后才可以延期（逾期不超过三个月），逾期还不能交付土地租金的，甲方有权收回该土地，并追究乙方违约责任；乙方可适当修建管理房、道路、引水渠等等有关园林苗圃地生产、经营、管理、合法经营所需的设施，合同到期后若乙方不再续租，则该土地上所有设施归甲方所有，乙方在合同期内不能人为破坏设施的完整性；丙方在合同履行期间，不调整土地承包经营权，本着公平、公正的原则协调解决甲乙双方的纠纷，并监督本合同及相关行为的实施；甲方违约，赔偿给乙方该土地两期的租金，如若不足以弥补乙方损失，还应根据实际赔偿乙方的经济损失，乙方违约，赔偿给甲方该土地两期的租金；本合同甲乙双方签章，经由石碑坪镇政府签章同意转租即生效。2004年3月16日，柳州市柳北区石碑坪镇人民政府在该合同上以“见证人”名义盖章确认。合同签订后，***依约定将土地交给景和园林公司管理使用，景和园林公司亦依约向***支付租金。2014年3月24日，由于物价、土地使用权等原因，***、景和园林公司双方经协商在原合同基础上签订一份《补充协议》，约定：从2013年3月11日起2024年3月11日止，乙方按800元人民币／亩／年支付甲方土地租金，并约定本合同须双方签字并经转让承包经营权土地的所在地镇人民政府农村土地承包经营管理机构签证、备案后生效等内容。该《补充协议》签订后，景和园林公司亦依照800元／亩／年的标准向***支付了2019年3月10日之前的租金，但景和园林公司并未按约定在2019年3月10日前向***支付2019年3月11日至2022年3月10日期间的租金。

2019年2月20日，景和园林公司公司总经理曾华及员工麦茂淞与古木村桥头屯队长及村民代表协商，提出将一次性付三年地租改为一年一付地租，后队长及村民代表反馈说大部分村民接受此方案，但仍有部分村民不接受；2019年3月22日，景和园林公司公司再次与队长及村民代表协商，提出按原土地地租支付时间先行支付一年的土地租金，余下两年的土地租金景和园林公司在2019年年底前支付完毕，但队长及村民代表反馈意见说有部分村民还是不同意此方案，同时有个别村民提出不愿意再将土地转租给景和园林公司使用；2019年5月11日晚，景和园林公司公司派人第三次与村民代表协商，鉴于有个别村民提出不愿意再继续将土地转租给景和园林公司使用，景和园林公司又一次提出并承诺在2019年6月底前，对愿意将土地租给景和园林公司继续使用的村民一次性付清三年地租，由村委和村民代表协助调查并统计租户情况，对不愿意将土地租用给景和园林公司生产的村民，景和园林公司在村委及所有村民同意的前提下，另行单独划归土地归还村民；2019年6月25日，景和园林公司再次与村委确认有***等8户共计44.52亩土地不愿意再租用给景和园林公司使用后，景和园林公司于2019年6月28日向愿意继续将土地出租给景和园林公司使用的42户村民支付2019年3月11日至2022年3月10日期间的土地租金共计485316元。

景和园林公司与包括***在内的49户古木村桥头屯的村民以及古木村村民委员会签订了上述《土地转租合同》及《补充协议》。景和园林公司于2019年11月20日向一审法院提交一份《情况说明》记载，景和园林公司经考虑后现不同意与***解除上述《土地转租合同》及《补充协议》，理由是：景和园林公司在2004年3月租赁土地初期已依约对49户村民的土地统一规划、平整，并建有道路、水井、水塔、生产用配电房、水塘、种植大棚、管理用房等设施，故景和园林公司无法判断哪个地块是***承包的地，如要求景和园林公司单独划分出3.87亩土地返还***，势必会影响另外48户村民的切身利益。此外，双方约定的合同期限到2024年3月到期，剩余租赁期不长。鉴于双方之间的诉讼尚未审理终结，景和园林公司已将2019年3月11日至2020年3月10日的租金3096元支付给***，尚未支付的2020年3月11日至2022年3月10日租金6192元景和园林公司承诺在收到本案判决书之日起15个工作日内支付完毕。该《情况说明》的附件显示景和园林公司确于当日将2019年3月11日至2020年3月10日的租金3096元支付给***。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即在合同一方出现或者即将出现违约行为时，法律明确该方首先应当是继续履行合同，因为只有继续履行合同才最接近实现合同双方签订合同的目的，只有当该合同无法继续履行或者履行费用过高等情形时，才考虑适用其他承担违约责任的方式，法律之所以这样规定，最重要的原因即是维护交易安全。本案中，***、景和园林公司双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》完全具备继续履行的基础，表现在如下方面：首先，双方约定的租赁期限为20年，在前15年的租赁期间内，双方均已按约定履行各自的合同义务，合同只剩下5年时间；其次，发生本案纠纷的原因是景和园林公司资金周转困难、提出暂缓交付租金，但从合同约定的内容看，在使用租赁物前一次性支付未来三年的租金，且景和园林公司需同时向包括***在内的49户村民交付租金，本身对承租人来说确实在交付租金之时会有资金紧张的可能。此外，景和园林公司还于2014年与***等村民协商一致将原定租金标准翻倍，虽然有物价上涨等因素，但足以说明景和园林公司有履行合同义务的诚意；再次，虽然景和园林公司提出的租金由三年一付改为一年一付、先付一年租金年底再付余下两年租金的主张均未得到全部村民的同意，但最终大部分村民均同意景和园林公司在2019年6月底前一次性付清三年租金，且景和园林公司也实际于2019年6月28日向愿意继续出租土地的村民支付了租金，即景和园林公司具有实际履行合同的资金能力；最后，虽然景和园林公司在庭审中表述同意解除合同，但其同意解除合同是附加有条件的，即要求***提供其出租的3.87亩土地的具体位置坐标，由所有利益相关人签字认可，并经队长和古木村村民委员会及石碑坪镇人民政府确认后，景和园林公司才能返还土地。但***对景和园林公司的上述要求并不同意。由于解除合同必然涉及土地返还，双方对土地返还事宜并未协商一致，由此说明双方对于解除合同并未协商一致。此外，景和园林公司又于2019年11月20日提出书面意见确认其不同意与***解除合同，并实际支付了2019年3月11日至2020年3月10日的租金，并承诺案件审理终结后15个工作日内支付剩余两年的租金。综上，***、景和园林公司双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》完全具备继续履行的基础，***、景和园林公司双方均应当按照约定继续履行合同。因此，***要求解除合同及返还土地的诉讼请求均缺乏依据，一审法院不予支持。关于租金的问题，景和园林公司已于2019年11月20日支付了***诉请的2019年度租金3096元，故无需另行支付。关于违约金的问题，虽然双方约定如景和园林公司违约，景和园林公司应以两期土地租金的标准向***支付违约金，但适用该违约金条款的前提条件为景和园林公司构成根本违约，导致合同目的无法实现，但从本案查明的事实可以看出，***、景和园林公司双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》完全具备继续履行的基础，景和园林公司的行为不构成根本违约，不应适用该违约金条款。此外，景和园林公司是在村委会、镇人民政府见证下，与包括***在内的几乎全体村民确定租赁关系，即景和园林公司所租***土地是景和园林公司向村民租赁的整块土地的一部分，景和园林公司已与其他大部分村民达成一致意见即在2019年6月底前支付2019年3月11日至2022年3月10日期间的土地租金，且景和园林公司也已实际履行，景和园林公司在2019年6月28日未向***支付租金是因为***提出不愿意继续出租土地给景和园林公司使用产生纠纷所致，景和园林公司也在诉讼中向***支付2019年3月11日至2020年3月10日的租金3096元，并承诺2020年3月11日至2022年3月10日租金6192元在收到本案判决书之日起15个工作日内支付完毕，故景和园林公司也不存在违约行为。因此，***要求景和园林公司支付违约金缺乏依据，一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费442元，减半收取计221元，由***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。景和园林公司提交的柳州银行回单证明了景和园林公司在2019年12月27日向***支付了2020年3月11日至2022年3月10日的土地租金6192元。

一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”据此，人民法院在确定合同是否解除时，应当根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度，违约行为形态和违约行为的后果予以确定。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，双方签订的租赁合同已经履行十六年，还有五年合同期限将届满。景和园林公司与***协商变更支付租金的方式，由三年一付变更为一年一付。***不同意变更支付租金的方式后，景和园林公司在本案诉讼期间已经把应支付的租金支付完毕。景和园林公司违约程度显著轻微，没有造成***受有经济损失，也不致合同目的无法实现。为鼓励交易和维护交易安全，本院对***要求解除租赁合同并支付违约金的请求不予支持。景和园林公司未按合同约定的日期支付土地租金确实违约，且***不同意变更支付租金的方式后，景和园林公司也没有及时支付租金，才导致本案诉讼。因此，本案一审、二审的案件受理费由景和园林公司负担。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费442元（***预交），减半收取221元，二审案件受理费442元（***预交），合计663元，由被上诉人广西景和园林景观工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　江　桢

审判员　杨显强

审判员　黄继湘

二〇二〇年四月十五日

书记员　杨茜如