某某与广西景和园林景观工程有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初5208号 原告：***，男，1975年12月13日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被告：广西景和园林景观工程有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路42号之一**·百旺都4栋11楼1-2号，统一社会信用代码：91450200747977362X。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 原告***与被告广西景和园林景观工程有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告***，被告广西景和园林景观工程有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.裁判解除原、被告之间签订的《土地转租合同》、《补充协议》；2.裁判被告立即将租赁原告位于柳州市柳北区亩土地（**:***,**:***，**:***，**:***）上的苗木移除清并将该土地返还给原告；3.裁判被告立即支付2019年度租金3096元（800元／亩／年Ｘ3.87亩年）给原告；4.裁判被告支付违约金18576元（3096元／年×6年）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年3月11日，原、被告经协商后，签订了《土地转租合同》。约定：甲方（原告）将其位***冲3.87亩土地租赁给乙方（被告）。二、土地使用年限20年，从2004年3月11日起至2024年3月10日止。三、金额及付款方式。1、租金每年每亩400元，每年合计1548元。2、付款方式。（1）按每三年一次计，分七次付完。（2）合同签订后七个工作日内支付第一年的年租金。待甲方把该土地上农作物全部清完，土地全部交付乙方后七个工作日内，乙方把第二、三年的租金一次性付清给甲方，同时交付该土地一年的租金作为押金给甲方。押金在最后一次付土地租金时转为土地租金，第七次为最后一次。如承包期不满二十年，视押金作为违约金处理。以后每三年为一个支付土地租金期即：第二次2007年3月10日前支付下一个三年的租金；第三次2010年3月10日前支付下一个三年的租金；第四次2013年3月10日前支付下一个三年的租金；第五次2016年3月10日前支付下一个三年的租金；第六次2019年3月10日前支付下一个三年的租金；第七次2022年3月10日前支付下一个二年的租金。四、双方权利与责任义务。1、甲方的权利与责任义务。（1）若乙方到期不能付清当期租金，***乙双方协商后才可以延期（逾期不超过三个月），逾期还不能交付土地租金的，甲方有权收回该土地，并追究乙方违约责任。八、违约责任。1、甲方违约：赔偿给乙方该土地两期的租金，如若不足以弥补乙方损失，还应根据实际赔偿乙方的经济损失。合同签订后，原告依约定将土地移交给被告管理使用，被告之前也依约将租金交付给原告。2014年3月24日，因情势变化，原、被双方经协商后，签订了《补充协议》，约定：......二、从2013年3月11日起2024年3月11日止，乙方按800元人民币／亩／年支付甲方土地租金。该补充协议签订后，被告依约交付租金，但至2019年，应缴纳当期租金，被告却不缴纳,并且态度极为恶劣。为维护原告合法权益，特向法院起诉，要求裁判所诉请求。 被告广西景和园林景观工程有限公司辩称，第一，被告同意与***解除原签订的《土地转租合同》、《补充协议》；第二，被告于2003年成立后，因生产经营需要，就计划租地300亩用于苗木生产，后经与柳北区石碑坪镇政府、***委及桥头屯村民友好协商后，在2004年3月份分别与柳州市柳北区石碑坪镇***桥头屯49户村民签订《土地转租合同》（限于当时政策规定不能与村委、屯队等集体签租）并由***委、石碑坪镇政府共同见证，租用土地共计262.13亩，每亩400元，期限20年，作为被告苗木生产基地。（2003年考虑到物价上涨等因素，被告在承受巨大租金压力下，又与49户村民签订了《补充协议》，将土地租金由每亩400元上调到每亩800元，地租支付时间不变。）被告当初签订租地合同时也只是与各方明确了租用地块（263.13亩）外围边线坐标并埋桩标记，租地内49户村民各自所有的土地面积、位置是由队长组织各村民具体测量出来，大家认可的。被告是按队里提供的数据，在村委和镇政府的见证下分别与各户签订的租约。为满足生产需要，合理利用土地，在基地建设初期，被告依据租地合约，已将所租用的土地进行统一规划、平整，基地内建设有道路、水井、水塔、生产用配电房、水塘、种植大棚、管理用房等设施和苗木生产用地，故被告现在无法判别哪个地块为***所有，因此要求***提供出租用3.87亩（**：***，**：***，**：***，**：***）地块的具体位置坐标，并由向被告租用土地所有利益相关人签字认可，经队长和***民委员会及石碑坪镇人民政府确认后，被告方可将该土地返还给***；第三，因***不愿意再将土地租用给被告使用，但考虑到其土地暂时未能返还，被告愿意向其支付未返还期间占用其土地租金，直到双方协议解除原签订的《土地转租合同》、《补充协议》，并返还其土地日止。理由如下：在本年度到期支付租金前，被告已多次与***村委及村民代表协商支付租金相关事宜，最终达成共识，被告按约定于2019年6月28日向同意将土地继续租用给被告使用的42户按每亩800元，支付了三年租金共计485318元。不愿租用的农户，被告要在村委及所有利益相关农户同意的前提下，原位或另行划归土地归还农户。故租金应支付至协议归还土地之日止；第四，被告不存在违约责任，故无需向***支付违约金18576元。理由如下：在支付本期三年租金前，被告一直在积极尽最大努力筹措资金以支付地租，并在工程回款遇阻不能按时支付时，及时与村委及村民代表沟通情况，多次约谈并协商，提出我方支付意见，经三次协商，在最终得到村民代表支持达成一致意见后，被告依约将土地租金转至各租户向被告提供的银行账户中。（详见被告柳州银行活期账户交易明细单）对不愿租用土地的农户，被告也在积极与队里沟通如何退还土地的问题，鉴于该地块土地现状已经建设改造，并且涉及众多租户利益，须经所有利益相关租户签字认可和队长、村委、镇政府签字**确认后，被告方有依据返还土地。被告一直都是依据租约积极地在与租方沟通、协商并按照最后协商一致的约定在履约，并不存在拖延违约行为，故不应负违约责任（而且原告提出的违约金也超出法律保护范围）；第五，被告同意与原告解除原签订的《土地转租合同》、《补充协议》，不存在违约责任，故本案诉讼费用由***自行承担。 本院经审理认定事实如下：2004年3月11日，原告***（甲方）、被告广西景和园林景观工程有限公司（乙方）及***村民委员会（丙方）共同签订《土地转租合同》，约定：甲方将其位于（***桥头屯）六垌冲约3.87亩土地出租给乙方作为园林苗木基地及其他合法项目经营使用；土地租赁期限为20年，从2004年3月11日起至2024年3月10日止；租金按每年每亩400元计算，每年租金合计1548元，合同期内租金每三年支付一次，分七次付完，其中，2019年3月10日前支付2019年3月11至2022年3月10日期间的租金，2022年3月10日前支付下2022年3月11日至2024年3月10日期间的租金；若乙方到期不能付清当期租金，***乙双方协商后才可以延期(逾期不超过三个月），逾期还不能交付土地租金的，甲方有权收回该土地，并追究乙方违约责任；乙方可适当修建管理房、道路、引水渠等等有关园林苗圃地生产、经营、管理、合法经营所需的设施，合同到期后若乙方不再续租，则该土地上所有设施归甲方所有，乙方在合同期内不能人为破坏设施的完整性；丙方在合同履行期间，不调整土地承包经营权，本着公平、**的原则协调解决甲乙双方的纠纷，并监督本合同及相关行为的实施；甲方违约，赔偿给乙方该土地两期的租金，如若不足以弥补乙方损失，还应根据实际赔偿乙方的经济损失，乙方违约，赔偿给甲方该土地两期的租金；本合同甲乙双方签章，经由石碑坪镇政府签章同意转租即生效。2004年3月16日，柳州市柳北区石碑坪镇人民政府在该合同上以“见证人”名义**确认。合同签订后，原告依约定将土地交给被告管理使用，被告亦依约向原告支付租金。2014年3月24日，由于物价、土地使用权等原因，原、被双方经协商在原合同基础上签订一份《补充协议》，约定：从2013年3月11日起2024年3月11日止，乙方按800元人民币/亩/年支付甲方土地租金，并约定本合同须双方签字并经转让承包经营权土地的所在地镇人民政府农村土地承包经营管理机构签证、备案后生效等内容。该《补充协议》签订后，被告亦依照800元/亩/年的标准向原告支付了2019年3月10日之前的租金，但被告并未按约定在2019年3月10日前向原告支付2019年3月11日至2022年3月10日期间的租金。 2019年2月20日，被告公司总经理**及员工***与***桥头屯队长及村民代表协商，提出将一次性付三年地租改为一年一付地租，后队长及村民代表反馈说大部分村民接受此方案，但仍有部分村民不接受；2019年3月22日，被告公司再次与队长及村民代表协商，提出按原土地地租支付时间先行支付一年的土地租金，余下两年的土地租金被告在2019年年底前支付完毕，但队长及村民代表反馈意见说有部分村民还是不同意此方案，同时有个别村民提出不愿意再将土地转租给被告使用；2019年5月11日晚，被告公司派人第三次与村民代表协商，鉴于有个别村民提出不愿意再继续将土地转租给被告使用，被告又一次提出并承诺在2019年6月底前，对愿意将土地租给被告继续使用的村民一次性付清三年地租，由村委和村民代表协助调查并统计租户情况，对不愿意将土地租用给被告生产的村民，被告在村委及所有村民同意的前提下，另行单独划归土地归还村民；2019年6月25日，被告再次与村委确认有***等8户共计44.52亩土地不愿意再租用给被告使用后，被告于2019年6月28日向愿意继续将土地出租给被告使用的42户村民支付2019年3月11日至2022年3月10日期间的土地租金共计485316元。 另查明，被告与包括原告在内的49户***桥头屯的村民以及***村民委员会签订了上述《土地转租合同》及《补充协议》。 又查明，被告于2019年11月20日向本院提交一份《情况说明》记载，被告经考虑后现不同意与原告解除上述《土地转租合同》及《补充协议》，理由是：被告在2004年3月租赁土地初期已依约对49户村民的土地统一规划、平整，并建有道路、水井、水塔、生产用配电房、水塘、种植大棚、管理用房等设施，故被告无法判断哪个地块是原告承包的地，如要求被告单独划分出3.87亩土地返还原告，势必会影响另外48户村民的切身利益，此外，双方约定的合同期限到2024年3月到期，剩余租赁期不长。鉴于双方之间的诉讼尚未审理终结，被告已将2019年3月11日至2020年3月10日的租金3096元支付给原告，尚未支付的2020年3月11日至2022年3月10日租金6192元被告承诺在收到本案判决书之日起15个工作日内支付完毕。该《情况说明》的附件显示被告确于当日将2019年3月11日至2020年3月10日的租金3096元支付给原告。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，即在合同一方出现或者即将出现违约行为时，法律明确该方首先应当是继续履行合同，因为只有继续履行合同才最接近实现合同双方签订合同的目的，只有当该合同无法继续履行或者履行费用过高等情形时，才考虑适用其他承担违约责任的方式，法律之所以这样规定，最重要的原因即是维护交易安全。本案中，原、被告双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》完全具备继续履行的基础，表现在如下方面：首先，双方约定的租赁期限为20年，在前15年的租赁期间内，双方均已按约定履行各自的合同义务，合同只剩下5年时间；其次，发生本案纠纷的原因是被告资金周转困难、提出暂缓交付租金，但从合同约定的内容看，在使用租赁物前一次性支付未来三年的租金，且被告需同时向包括原告在内的49户村民交付租金，本身对承租人来说确实在交付租金之时会有资金紧张的可能。此外，被告还于2014年与原告等村民协商一致将原定租金标准翻倍，虽然有物价上涨等因素，但足以说明被告有履行合同义务的诚意；再次，虽然被告提出的租金由三年一付改为一年一付、先付一年租金年底再付余下两年租金的主张均未得到全部村民的同意，但最终大部分村民均同意被告在2019年6月底前一次性付清三年租金，且被告也实际于2019年6月28日向愿意继续出租土地的村民支付了租金，即被告具有实际履行合同的资金能力；最后，虽然被告在庭审中表述同意解除合同，但其同意解除合同是附加有条件的，即要求原告提供其出租的3.87亩土地的具体位置坐标，由所有利益相关人签字认可，并经队长和***村民委员会及石碑坪镇人民政府确认后，被告才能返还土地。但原告对被告的上述要求并不同意。由于解除合同必然涉及土地返还，双方对土地返还事宜并未协商一致，由此说明双方对于解除合同并未协商一致。此外，被告又于2019年11月20日提出书面意见确认其不同意与原告解除合同，并实际支付了2019年3月11日至2020年3月10日的租金，并承诺案件审理终结后15个工作日内支付剩余两年的租金。综上，原、被告双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》完全具备继续履行的基础，原、被告双方均应当按照约定继续履行合同。因此，原告要求解除合同及返还土地的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。 关于租金的问题，被告已于2019年11月20日支付了原告诉请的2019年度租金3096元，故无需另行支付。 关于违约金的问题，虽然双方约定如被告违约，被告应以两期土地租金的标准向原告支付违约金，但适用该违约金条款的前提条件为被告构成根本违约，导致合同目的无法实现，但从本案查明的事实可以看出，原、被告双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》完全具备继续履行的基础，被告的行为不构成根本违约，不应适用该违约金条款。此外，被告是在村委会、镇人民政府见证下，与包括原告在内的几乎全体村民确定租赁关系，即被告所租原告土地是被告向村民租赁的整块土地的一部分，被告已与其他大部分村民达成一致意见即在2019年6月底前支付2019年3月11日至2022年3月10日期间的土地租金，且被告也已实际履行，被告在2019年6月28日未向原告支付租金是因为原告提出不愿意继续出租土地给被告使用产生纠纷所致，被告也在诉讼中向原告支付2019年3月11日至2020年3月10日的租金3096元，并承诺2020年3月11日至2022年3月10日租金6192元在收到本案判决书之日起15个工作日内支付完毕，故被告也不存在违约行为。因此，原告要求被告支付违约金缺乏依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费442元（原告已预交），减半收取计221元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇一九年十一月二十五日 法官助理　吴　茜 书 记 员　王　静