高风琴、王晓燕等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)内0302民初4777号

原告：高风琴，女，1966年3月19日生，汉族，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。

委托诉讼代理人：杨海岚，内蒙古济海律师事务所律师。

被告：王晓燕，女，1955年12月12日生，汉族，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。

委托诉讼代理人：张文轩，男，1980年10月24日，汉族，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。（系王晓燕之子）

第三人：吴春郁，男，1974年4月16日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。

第三人：内蒙古贺友置业有限责任公司，住所地：内蒙古自治区乌海市海勃湾区。

法定代表人：吴培义，该公司经理。

第三人：内蒙古华立建设工程有限公司，住所地：内蒙古自治区乌海市海勃湾区黄河东街41号。

法定代表人：李存虎。

原告高风琴与被告王晓燕、第三人吴春郁、第三人内蒙古贺友置业有限责任公司（以下简称贺友公司）、第三人内蒙古华立建设工程有限责任公司（以下简称华立公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告高风琴及委托诉讼代理人杨海岚，被告王晓燕及委托诉讼代理人张文轩，到庭参加诉讼。第三人吴春郁、内蒙古贺友置业有限责任公司、内蒙古华立建设工程有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求，一、请求人民法院判令中止（2019）内0302民初2053号民事裁定书对乌海市海勃湾区××街××街坊××广场××座××层××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封；二、请求依法确认乌海市海勃湾区××街××街坊××广场××座××层××室房屋归原告所有；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与李存喜是夫妻关系。李存喜是内蒙古华立建设工程有限公司的职工，内蒙古贺友置业有限责任公司将其开发的天盛广场小区发包给华立公司承建。2017年1月14日，因贺友公司拖欠华立公司的工程款，将乌海市海勃湾区××街××街坊××广场××座××层××室房屋抵顶给华立公司，2017年1月14日华立公司将案涉房屋作价278033元，折抵拖欠李存喜的工资，双方签订了抵账协议。2017年1月14日贺友公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并且向原告出具了278033元的收据，原告实际装修并且占有该房屋。2021年5月10日，第三人贺友置业公司通知原告收房，并缴纳了维修基金、取暖费，物业费等款项，领取了房屋钥匙，实际占有使用该房屋。原告得知自己购买的房屋被海勃湾区人民法院依据被告的强制执行申请而查封后，原告向海勃湾区人法院提出了案外人执行异议。2021年11月24日，原告收到了（2021）内0302执异203号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议，原告依法起诉。原告系2017年1月14日取得了涉案房屋的所有权，原告付清购买房屋的全部款项，并且实际占有使用涉案房屋，虽然未能办理房屋所有权过户，但并非原告的过错。海勃湾区人民法院依据被告的申请，于2019年7月2日作出（2019）内0302民初2053号民事裁定书，错误查封了属于原告的财产。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原告对案涉房屋享有物权期待权，依据物权优于金钱债权的原则，原告享有足以排除王晓燕执行的民事权益请求贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。

被告辩称：一、本案第三人贺友置业及吴春郁因开发天盛广场项目向被告合法借款，因违约致使被告向海区人民法院提起诉讼，2019年申请财产保全，海区法院查封相关房屋（包括案涉房屋）。（2019）内0302民初2053号民事判决书，判决第三人向被告偿还借款，判决生效后被告向海区法院申请强制执行，被告是按照法律规定办理，所以被告的合法权益应当依法予以保护。二、被告申请人民法院保全查封案涉房屋时，不动产权登记机关的登记信息显示案涉房屋没有转移登记，案涉房屋的所有权属于第三人贺友置业公司，所以人民法院依法查封了该房屋。在人民法院查封后，该房屋是不能发生物权变化的。原告主张案涉房屋属于其所有的理由是不符合法律规定的，该房屋是第三人贺友置业的财产，被告主张执行该财产符合法律规定。三、根据《最高人民法

院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定，原告不具备排除执行的民事权利。1.原告出示的与第三人（贺友置业）签订案涉房屋的买卖合同不是合法有效的合同。早在2007年乌海市建委为防止一房多卖等乱像对商品房买卖采取监管措施，规定只有在该地区房地产管理局网上交易平台进行签约的《商品房买卖合同》并在主管部门办理预告登记备案后方为合法有效。而第三人贺友置业公司于2014年12月1日就已开通了天盛广场房屋销售的网签系统其所售房屋均为网签合同。本案中，人民法院于2019年7月2日从乌海市建委不动产权交易中心网签系统查封了案涉房屋，在此之前第三人（贺友置业）天盛广场楼盘销售的网签系统是呈开放状态的，是可以与原告网签合法有效的《商品房买卖合同》。可原告出示的却不是网签《商品房买卖合同》，而是模版格式化合同，这种合同的签约时间是可以任意添写的内容也可以随意更改，所以它不具有真实性和合法性。正如原告本人手持与第三人贺友置业公司签订的模版格式化合同达三十个月之久，却无法按该合同第十三条的约定：是由“乙方（原告）自身向房屋权属机关申请房屋权属的预告登记”，足以证明了原告手持与第三人贺友置业公司签订的模版格式化合同是无效的，是无法实现房屋权属预告登记备案的。由于法院执行局于2019年7月2日从乌海市建委不动产管理部门网签系统查封了案涉房屋后，第三人贺友置业公司为转移法院查封资产，却又无法通过网签系统签订出合法有效的《商品房买卖合同》，只能与原告签订模版格式化合同来混淆视听以达到非法转移法院查封资产的目的。但假的就是假的，事实证明：这是第三人贺友置业公司与原告为对抗法院执行拍卖案涉房屋而后置的无效的虚假合同。根据《物权法》第九条第一："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因原告出示的房屋买卖合同不是合法有效的合同，所以不具备排除执行的情形。2.人民法院于2019年7月2日从网签系统查封案涉房屋时，该房屋尚属在建工程，且处停工状态。2021年1月初天盛广场A座B座两栋楼房竣工交付使用，法院执行局于2021年1月15日又采取了现场封条查封。原告诉状陈述于实际占有并且装修案涉房屋，这与事实不符。2020年7月，执行局委托评估公司对案涉房屋进行了房屋现状评估，评估报告显示该房屋当时与其他房屋均为精装房屋，是统一的装修标准，所用材料一致、造价一致。由此可见原告所谓的“装修且实际占有”是虚假陈述。如果后来占有了也是违法占有，第三人贺友置业违法转移法院查封资产是法律决不允许的。这种违法行为不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中排除执行的情形。3.原告所诉是以其他形式的债权抵顶购房款的，不是基于消费购房。其对案涉房屋所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权。故原告对案涉房屋所享有的民事权益尚不足以排除人民法院的执行查封行为。4.根据原告提供的合同中第十三条约定：“乙方（原告）应当向房屋权属机关申请房屋权属的预告登记”原告在人民法院查封案涉房屋之前手持合同达两之久尚未能完成在房屋买卖监管部门进行预告登记备案，是原告自身原因造成的。这也足以证明原告持有的合同不是合法有效的合同。故原告不具备排除法院依法执行查封的情形。综合以上事实，原告的诉讼请求是与第三人贺友置业公司为对抗人民法院执行拍卖案涉房屋而后置的虚假行为，贺友置业公司违法转移法院查封资产是法律决不允许的。请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。

第三人均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。

经审理查明：2019年4月28日，王晓燕与贺友公司、吴春郁因民借贷纠纷向本院提起诉讼，诉讼过程中，本院根据王晓燕提出的诉讼保全申请，于2019年7月2日作出（2019）内0302民初2053号执行裁定书，查封了贺友公司名下位于海勃湾区××街××街坊××广场××房屋。2020年1月17日，本院作出（2019）内0302民初2053号民事判决书，判决：贺友公司、吴春郁偿还王晓燕借款本金9600000元；贺友公司、吴春郁偿还王晓燕借款利息7145333元；贺友公司、吴春郁以借款本金9600000元为基数，按照月利率2%，从2019年5月1日起偿还王晓燕利息至本金还清为止。贺友公司不服一审判决，向乌海市中级人民法院提起上诉，乌海市中级人民法院于2020年11月26日作出（2020）内03民终570号民事判决：驳回上诉，维持原判。贺友公司及吴春郁未按照一、二审判决确定的给付内容履行，王晓燕向本院申请强制执行。执行过程中，高风琴于2021年11月16日向本院提出执行异议申请，本院作出（2021）内0302执异203号执行裁定书，裁定驳回原告高风琴的异议申请。原告高风琴不服该民事裁定书，故提起本次执行异议之诉。

另查明：2017年1月14日，原告高风琴丈夫李存喜与第三人华立公司签订顶账协议一份，双方约定以贺友公司于2017年1月14日抵顶华立公司工程款的天盛广场B座1009号房屋抵李存喜工程款27.8033万元。同日，原告高风琴与被告内蒙古贺友置业有限责任公司（以下简称贺友公司）签订了《商品房买卖合同》，双方约定，高风琴购买贺友公司天盛广场10层住宅B09号房屋，面积43.24平方米，贺友公司向原告出具了收到房款278033元房款的收据。2021年5月10日，第三人内蒙古贺友置业有限责任公司通知原告交房。

再查明：2021年12月6日，华立公司与贺友公司在乌海市仲裁委员会的调解下，达成调解协议，双方约定贺友公司于协议生效后十日内支付华立公司工程款4000万元。华立公司对其承建的包括诉争房屋在内的天盛广场A座住宅115套房屋的拍卖或变卖价款在4000万元范围内享有优先受偿权。

认定上述事实的证据有本院（2019）内0302民初2053号民事裁定书、乌海市中级人民法院（2020）内03民终570号民事判决、（2021）内0302执异203号执行裁定书、结婚证、收据，顶账协议、仲裁调解书、原被告当庭陈述等证据。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，当被执行人与登记在被执行的房地产开发企业为同一房地产开发企业时，上述第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，只要满足其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权利。

本案当中，原告高风琴与贺友公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年1月14日，该日期早于2019年7月2日我院查封包括涉案房屋在内的111套房屋之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中规定的第一项条件，但原告未能提供证据证实其名下无其他用于居住的房屋，同时交房时间在法院查封之后，故原告在查封之前尚未占有案涉房屋。且根据华立公司与贺友公司的仲裁调解协议，华立公司就行使的建设工程价款优先受偿权当中包括了案涉房屋，不能证实华立公司与贺友公司达成了以物抵工程款协议，故原告的情形也不符合交付房款的要求。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”，原告提供证据不足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中的条件，故应当承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本院对原告高风琴要求排除系争房屋执行，请求确认其权利的请求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

驳回原告高风琴的全部诉讼请求。

案件受理费5470.49元（原告已预交），由原告高风琴负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。

审　判　长　　赵鲜梅

人民陪审员　　张　斌

人民陪审员　　李　芳

二〇二二年二月十四日

书　记　员　　张晓宇

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释（2020修正）》

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。