江苏贝海实业有限公司、南通祥华建筑工程有限公司建设工程合同纠纷执行复议执行裁定书

江苏省泰州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)苏12执复134号

复议申请人（被执行人）:江苏贝海实业有限公司，住所地泰兴市城东高新技术产业园区文昌路。

法定代表人:赵长海，执行董事兼总经理。

申请执行人:南通祥华建筑工程有限公司，住所地南通市如东县掘港镇通洋南路88号。

法定代表人:刘如，董事长。

复议申请人江苏贝海实业有限公司不服江苏省泰兴市人民法院（以下简称泰兴法院）（2021）苏1283执异53号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，2018年7月26日，泰兴法院对南通祥华建筑工程有限公司（以下简称祥华公司）与江苏贝海实业有限公司（以下简称贝海公司）、江苏振飞机床有限公司（以下简称振飞公司）建筑工程施工合同纠纷一案作出（2019）苏1283民初4103号民事判决。贝海公司和振飞公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月12日作出(2020)苏12民终903号判决：一、撤销江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初4103号民事判决；二、江苏贝海实业有限公司于判决生效后十日内给付南通祥华建筑工程有限公司工程款3435.2万元，并支付利息（自2018年5月3日起至2019年8月20日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际给付之日）；江苏振飞机床有限公司对江苏贝海实业有限公司不能履行部分的三分之一承担清偿责任；三、南通祥华建筑工程有限公司主张工程款中的3435.2万元，就本案所涉长海大厦工程折价或拍卖的价款优先受偿；四、驳回南通祥华建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

根据祥华公司的申请，泰兴法院于2021年1月12日立案强制执行，案号为(2021)苏1283执202号。在该案执行过程中,泰兴法院于2021年4月14日作出（2021）苏1283执202号之二执行裁定：拍卖被执行人贝海公司名下位于泰兴市××组及泰兴市××路东、××路北侧国有土地使用权及地面建筑物、附属物。【土地证号：苏（20××）泰兴市不动产权第××号、苏（20××）泰兴市不动产权第××号、苏（20××）泰兴市不动产权第××号】。

被执行人贝海公司不服上述执行行为，向泰兴法院提出执行异议称，法院裁定拍卖的地上建筑物（即祥华公司施工工程）因未取得建设工程规划许可证而属于非法建筑或者违法建筑，按照规定不能买卖，所以不能作为拍卖标的物进行司法拍卖。另外祥华公司取得债权的全部价值就是上述地面建筑物，由于该部分建筑物属于非法建筑，故不能公平体现其实际价值，根据判决上述建筑价值90000000元左右，而其绑定的土地价值才10000000多元，执行中无视地面建筑物参与拍卖会极大损害地面建筑物价值的事实，侵犯贝海公司的合法权益。请求依法撤销（2021）苏1283执202号之二执行裁定。

泰兴法院认为，一、（2020）苏12民终903号生效民事判决主文已明确祥华公司主张的工程款可就案涉的地面建筑物折价或拍卖的价款中优先受偿。二、按照江苏省高级人民法院苏高法（2018）86号《关于执行疑难问题的解答》中的规定，国有建设用地上建造的无证房屋，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。因此，贝海公司所提异议不能成立。据此泰兴法院于2021年7月22日作出（2021）苏1283执异53号执行裁定：驳回江苏贝海实业有限公司的异议请求。

被执行人贝海公司不服上述裁定，向本院申请复议称，一、泰兴法院裁定适用江苏省高级人民法院的《关于执行疑难问题的解答》的规定作为裁定依据是错误的。江苏省高院的解答是基于执行过程中遇到疑难问题的一般处理方法建议，并不是法律规定，更不属于司法解释范畴，泰兴法院依据此裁决是适用法律错误。而且按照此方法必然损害贝海公司及祥华公司的权益。首先（2021）苏1283执200，202，587号执行的依据系泰兴市人民法院（2020）苏1283民初333号民事判决书及泰州市中级人民法院（2020）苏12民终903号民事判决书；泰兴市人民法院（2019）苏1283民初5415号民事判决书、泰州市中级人民法院（2020）苏12民终1165号民事判决。上述判决确认祥华公司的债权系基于所施工的建筑物的价值，判决书中明确了在符合拍卖条件的前提下祥华公司享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理建设施工合同若干问题的解释》及合同法的规定，泰兴法院裁定拍卖的地上建筑物（即申请人施工的工程）因为未取得建设工程规划许可证而属于非法建筑或者违法建筑，按照规定不能买卖，所以不能作为拍卖标的物进行司法拍卖。其次一方面祥华公司取得债权的全部价值就是上述地面建筑物，由于该部分建筑物属于非法建筑故不能公平的体现其实际价值，根据判决上述建筑价值九千万左右，而其绑定的土地价值才一千多万，故泰兴法院依据土地有证可以拍卖而绑定地面建筑物，无视地面建筑物不能参与拍卖的事实，会极大的损害地面建筑物价值，直接侵犯贝海公司的合法权益。故泰兴法院的执行裁定有违公平原则，属于侵权裁定。二、一审裁定违背了执行财产规定的程序。按照执行财产程序的规定，不是直接拍卖，而是先查明不动产基本现状，取得行政部门意见，然后可以议价，议价不成可以询价，最后才进入拍卖程序。一审法院对案涉一个亿左右的资产不慎重对待处理，可能使一个亿左右的资产处置结果价值不到千万。请求：依法撤销（2021）苏1283执异53号执行裁定书。

本院认为，一、根据法律规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，对不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。本案中涉及拍卖的建筑物尽管尚未取得建设工程规划许可证，但符合“现状处置”的规定和要求。泰兴法院先披露该建筑未取得建筑工程规划许可证的现状，再进行拍卖，符合法律规定。

二、复议申请人贝海公司提出将土地与地上建筑共同拍卖极大损害地面建筑物价值，侵害复议申请人的合法权益。我国法律规定“房地一体”原则，房和地必须一并处分，即土地使用权和房屋所有权必须一并处分。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条:土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。《中华人民共和国民法典》第三百五十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《中华人民共和国民法典》第三百五十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，本案中土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，法院处置后，两项权利最终归属同一主体。因此，原执行程序将土地使用权与地上建筑物一并处理符合法律规定，并无不当。

三、复议申请人提出一审裁定违背了执行财产规定的程序，缺乏事实和法律依据，不能成立。

综上所述，复议申请人贝海公司的复议请求和理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：

驳回复议申请人江苏贝海实业有限公司的复议申请，维持泰兴市人民法院（2021）苏1283执异53号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　孙金录

审判员　　陈海涛

审判员　　潘贻杰

二〇二一年九月十七日

书记员　　宋静婷