***、***等债权人撤销权纠纷二审民事判决书

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浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

（2021）浙02民终4287号

上诉人（原审第三人）：***，女，1964年9月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区。

委托诉讼代理人：张志伟，浙江和义观达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何阳，浙江和义观达律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：金雪蓉，女，1984年1月20日出生，汉族，住宁波市江北区。

委托诉讼代理人：王凯磊，浙江和义观达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1969年11月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。

被上诉人（原审原告）：***，男，1951年3月29日出生，汉族，住宁波市奉化区。

被上诉人（原审原告）：宁波市环湖建设有限公司。住所地：余姚市梁弄镇镇中路城建综合楼。

法定代表人：刘汉荣，该公司执行董事。

被上诉人（原审原告）：浙江智通科技工程有限公司宁波分公司。住所地：宁波市鄞州区世纪大道北段323号015幢（14-38）。

诉讼代表人：吕正大，该公司经理

被上诉人（原审原告）：宁波勤大机电设备有限公司。住所地：宁波市鄞州区彩虹北路169号。

法定代表人：毕岳勤，系该公司执行董事。

上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：上官明泓，北京大成（宁波）律师事务所律师。

上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐立华，北京大成（宁波）律师事务所律师。

原审被告：奉化奥特莱斯实业投资有限公司。住所地：宁波市奉化区东郊开发区岳林东路311号。

诉讼代表人：陈士芬，系该公司破产管理人负责人。

委托诉讼代理人：杨常素，浙江甬泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐晓琼，浙江甬泰律师事务所律师。

上诉人***、金雪蓉因与被上诉人***、***、宁波市环湖建设有限公司（以下简称环湖公司）、浙江智通科技工程有限公司宁波分公司（以下简称智通公司）、宁波勤大机电设备有限公司（以下简称勤大公司）、原审被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司（以下简称奥特莱斯公司）债权人撤销权纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2020）浙0213民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭。经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、本案发回重审后，原审法院未按照宁波市中级人民法院（2020）浙02民终1039号民事裁定的要求进一步查清涉案房屋的转让价格是否属于明显不合理的低价，继续沿用（2018）浙0213民初6166号判决的思路从平均建造成本角度认定不合理低价，有悖于二审裁决的宗旨。（2018）浙0213民初6166号民事判决中，两家司法评估机构均明确表示无法确定案涉商铺当时的市场价格，认为“其价值和正常适用的商业用房市场价值相比较低”，且“成本法仅为房地产成本的计算，不适合本次评估”。一审判决罔顾专业评估机构的意见，错误地使用成本法来计算市场价格，故二审法院认为（2018）浙0213民初6166号判决认定事实不清，“应进一步查清涉案房屋的转让价格是否属于明显不合理的低价”，故而作出裁定撤销原判决并发回重审。发回重审后，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司就该市场价格问题再次提出鉴定申请，经原审法院许可后，又历经三次司法鉴定，均无法确定市场价格。然而原审法院却无视上级法院的发回理由，再次错误地使用成本法来计算市场价格，与（2018）浙0213民初6166号的判决理由如出一辙。本案前后历经五次司法鉴定，均无法得出低价转让的结论。发回重审后，原审法院继续沿用被发回重审判决的错误思路，无视专业评估机构的意见，在未查明涉案房屋市场价格的情况下，仅凭案涉工程的平均建造成本来认定不合理低价，与二审法院的裁决宗旨相悖。二、案涉商铺市场价格的计算不适用成本法，原审法院适用法律错误。1．原审法院混淆了“市场价”与“成本价”两个概念。依据合同法司法解释（二）第十九条之规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。此处规定的是“市场价”而非“成本价”，是因为商业交易中价格的形成取决于市场行情而非商品成本，交易双方按照市场价交易不存在任何恶意，故法律应当保护交易安全。以“成本价”偷换“市场价”的概念，既不符合市场规律，也将极大地破坏商业秩序。本案中，梅里达广场闲置至今且一直处于招商失败的特殊情形下，要认定案涉商铺的市场价格，必须结合商铺的商业经营、招商条件、地理位置、楼层、人流量、供求关系等综合因素，这都需要借助专业的房地产评估机构评估确定。而原审法院在未查明涉案房屋市场价格的情况下，以“成本价”替代“市场价”，属于适用法律错误。2．“平均价”对任何单一商铺的售价而言没有参考价值。原审法院通过自行查明工程造价的方式，计算得出造价“平均价”为2391元／平方米，从而认为***的购买价属于不合理的低价。但是，这种成本法计算方式不适用于商铺价格评估，关于这一点，司法鉴定机构作为价格评估的专业单位，也向法院致函说明，“成本法仅为房地产成本的计算，不适合本次评估”。案涉商铺均为一房一价，而“平均价”只是所有奥特莱斯商铺造价被平均后的数字，高于或低于这个数字都属正常，样本中必然会有低于平均值的数字。所以对于某个单一商铺的售价而言，所谓的“平均价”没有任何参考价值，不同的商铺价格高低不一，故而必须考虑该商铺本身的商业经营、地理位置、楼层等因素来确定其市场价格。而***购买的商铺位于较差的楼层和偏远的位置（比如-3位置的商铺，返租折后的单价是2040元／平方米），故以案涉价格进行交易合乎情理，符合市场行情。3．即便按照原审法院给出的“平均价”计算，案涉商铺的转让价格也未达到明显不合理低价的认定标准。案涉11套商铺均有不同的成交价格，即便按照原审法院给出的2391元／平方米的“平均价”标准，仅只有梅里达大厦商业-3（返租折后单价2040元／平方米，建筑面积6576.55平方米，套内面积5325.324平方米）这1套商铺因位置较差而单价略低于“平均价”外，另外10套商铺的交易价格均远远高于所谓的“平均价”。***认为，每一套商铺的买卖均系独立的一个法律行为，交易的价格和标的也都不同，不能笼统视之。即便按照原审法院低于“平均价”才能撤销的逻辑，为何高于“平均价”的交易行为也要撤销。此外，按照合同法司法解释（二）第十九条的认定标准，无论是***返租折后的购买平均价2128元／平方米，还是位置较差的梅里达大厦商业-3商铺的购买价2040元／平方米均未低于所谓“平均价”2391元／平方米的百分之七十，故依法不能认定为“不合理的低价”。三、案涉商铺的合同价为折后返租的价格，实际购买价远远高于造价。（1）交易价格受多重因素的影响。涉案房屋交易不同于一般的商铺或商品房交易，在考虑成交价格时必须充分考虑以下因素的影响：1．涉案房屋交易系一次性全款付清，相较于按揭或分期付款等回款较慢的方式，在商业销售中一般均对全款客户会予以优惠，这也有助于奥特莱斯公司迅速补充流动资金。2．交易时涉案房屋处于招商失败的状态，通常来说，商铺招租失败将对商铺的价格产生极大的负面影响，因为对于商业体来说，形成集聚效应才是重中之重，因此奥特莱斯公司选择案涉价格出售商铺符合当时的市场行情。3．***一次性购买的商铺多达11套，属于优质大客户，结合前述一次性付款的情形，对于***这样批量购买的客户，奥特莱斯公司在商铺滞销的情形下选择案涉价格出售完全符合常理。4．双方还存在明确的以合同约定的方式予以返租折抵的情形，故在原成交价的基础上需加上反租的均价才是双方之间的实际的成交价值。（2）合同备案价仅为折后返租价，实际价格远远高于造价。案涉商铺的成交价均远远高于造价2391元／平方米，而-3商铺的价格也是基于区域位置、楼层及流量等均属于梅里达大厦最差区块的因素才导致价格较低。***以一房一价的形式进行的购房交易，返租打折前的实际购买价格均为整千整百的数字，完全体现了交易的真实性与合理性。四、***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司、奥特莱斯公司主张让与担保没有事实依据，原审法院的认定自相矛盾。本案不存在“名为买卖，实为借贷”的让与担保的情形。假使如案外人张伟、张虹所述系借款，高达上千万金额的款项不可能没有借条、收条、回购协议，当事人张虹甚至连借款的“具体数字也记不起来”，更不存在张虹陈述的支付过利息的事实。本案连基础的借款事实都无法成立，何来让与担保一说。对于让与担保，原审判决第14页第6-8行经作出认定，“现原审被告仅有自己一方的口头陈述而并无其他证据予以佐证，故本院对原审被告所主张的让与担保不予确认”。然而在判决第30页中的说理部分，原审判决却再次依据奥特莱斯公司法定代表人的口头陈述来认定让与担保，显然与判决前文自相矛盾。该认定理由仅凭利害关系人的陈述乃至奥特莱斯公司及管理人的确认，既未阐明“涉案房屋的整体交易模式、转让流程”究竟有何不合理之处，也未阐明双方存在何种借款的基础事实，便草率推翻判决前文对“让与担保不予确认”的认定，认为构成让与担保的盖然性较高，令人难以信服。奥特莱斯公司已经破产并无力返还购房款，撤销房屋买卖行为并过户至奥特莱斯公司名下能使其单方面获得巨大的经济利益，故而其完全有动机和理由向法院作出所谓让与担保的虚假陈述。对于涉及让与担保案件的认定，应当通过有无借款事实、回购协议等方面进行严格审查，不应采信利害关系人的单方陈述。

金雪蓉上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、***取得涉案房屋，不存在法律所规定的债权人可撤销的理由。原审判决在说理部分认定涉案房屋的转让价格属于明显不合理的低价，但是：1．原审法院先后选择的五家评估机构所出具的意见中均表明本案中无法用简单的成本法测算实际价值；2．涉案房屋所处的梅里达广场在***购买之时根本属于烂尾状态，奥特莱斯公司为回笼资金、防止资金链断裂，以所谓的“低于土地购置成本及相关税费”出售涉案房屋并无不妥，更何况未有任何法律条文禁止出卖方以低于成本价出售货物；未有任何法律条文规定出卖方以低于成本价出售货物即可直接推定存在恶意；金雪蓉及***均未认可前述由奥特莱斯公司提供的土地购置成本及相关税费是否准确合理，但原审法院直接予以采纳，显属不当。3．原审法院推定***“明显”知道转让行为会损害各债权人的权益，更是无稽之谈。首先，原审判决认为“通常认为，受让人只需要知道低价转让行为损害了债权人的利益即可，但并不要求受让人明确知道是具体损害了哪几个债权人的利益”，但金雪蓉经过各方查询，并未看到这个通常认为的来源，如是原审法院自己认为，并依此处理***几千万的资产，则属于枉法裁判；其次，***所购房屋属于烂尾楼店面房是否等于奥特莱斯公司的资金链必然断裂，或者说奥特莱斯公司已经无力偿还其余债务，金雪蓉认为原审法院的逻辑推理不成立。烂尾楼店面房无法从逻辑上必然推导出奥特莱斯公司的资金链肯定已经断裂，由此更无法进一步推导出***“购房时明显知道低价转让行为会损害被告债权人的利益”。原审法院撤销奥特莱斯公司与***之间的房屋买卖关系，但是原审法院所查明事实无法从逻辑上证明：奥特莱斯公司与***的交易价格构成低价；***知道转让行为将损害奥特莱斯公司债权人的利益。无论从哪一点出发，有关撤销的条件均不成就，原审法院据此作出判决，属于查明事实不清，适用法律错误。二、原审判决在尚未查清涉案房屋的转让价格是否属于明显不合理低价的情况下，继续使用建造成本法来推算买卖价格，有违二审裁决发回重审的目的。二审裁定中，将（2018）浙0213民初6166号发回重审的原因是由于该判决不顾专业评估机构的意见而错误地使用成本法来计算市场价格并认为“应进一步查清涉案房屋的转让价格是否属于明显不合理的低价”。而在本案发回重审后的一审中，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司就该市场价格问题再次提出鉴定申请，经原审法院许可后，又历经三次司法鉴定，至今仍无法确定市场价格。可见，本案先后历经五次司法鉴定，鉴定机构均无法得出是否存在低价的结论，足以表明现有证据无法证明***是否构成以不合理的低价购买涉案房屋的情形，故此相关举证不能的责任当然应当由***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司承担。但一审法院居然仍继续按照原判决的错误思路，无视专业评估机构的意见，在无法查明涉案房屋实际市场价格的情况下，继续将案涉工程的平均建造成本生搬硬套至涉案房产的市场销售价格中。三、无论奥特莱斯公司与***之间的买卖关系如何，但金雪蓉系善意第三人，其与***之间就房屋买卖达成一致，并支付了部分款项，该等情节已经可以阻断要求金雪蓉返还涉案房屋的请求。首先，金雪蓉在本案第一次一审过程前即已经向原审法院书面阐明其并非本案适格主体，金雪蓉与***之间存在买卖合同及相关付款情况，涉案房屋均已过户登记完成，金雪蓉系善意第三人，本案审理结果不应影响其的物权登记效力。其次，原审法院认为金雪蓉未支付全部对价款且与***存在亲戚关系，即推断金雪蓉不属于善意第三人亦属错误。根据金雪蓉提供的证据显示，其已经向***支付了约三分之一的款项，且双方对于款项的安排均有明确约定，案涉购房款金额较大，采用分期支付的方式并不为法律所禁止，亦未有法律规定亲属之间买卖不得采用分期付款的形式，故此原审法院以亲属关系未支付全部对价推定金雪蓉为非善意第三人，无法律依据。

针对***、金雪蓉的上诉请求，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确。***认为明显不合理低价举证责任应由***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司承担。在（2018）浙0213民初6166号案件中，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司已经提交了整个十一套房屋的建造成本价格及相关房屋在宁波市鄞州区人民法院评估的价格，已经完成了举证责任。一审法院根据相关的证据及***购买房屋时不合理的对价认定***购买房屋属于明显不合理低价，损害债权人利益的是事实认定清楚，应当予以维持。对于金雪蓉方，其向***支付房款有分期付款的情形，在案件原审中该事实金雪蓉并未在一审中提及，而是因为一审支持了***、金雪蓉的诉讼请求，而金雪蓉方在二审中才提交了相关的分期付款的协议，因此，金雪蓉是为了本案的诉讼而作出的虚假陈述和提交的虚假证据。请求驳回上诉，维持原判。

针对***、金雪蓉的上诉请求，奥特莱斯公司陈述：一审判决认定事实清楚，证据充分。奥特莱斯公司与***之间的买卖违反了常理，在管理人清算期间向奥特莱斯公司原法定代表人了解到该买卖是为了借款而形成的让与担保，一审认定交易价格远低于成本价正确。

***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司向一审法院起诉请求：一、撤销奥特莱斯公司与***就梅里达大厦11幢商业-3、11幢商业126、11幢商业127、11幢商业131、11幢商业132、11幢商业133、11幢商业134、11幢商业135、11幢商业138、11幢商业139、11幢商业140房屋的买卖行为；二、***、金雪蓉立即向奥特莱斯公司返还因上述房屋买卖行为而取得的上述房屋；三、若***、金雪蓉无法返还上述房屋，应承担相应的赔偿责任；四、***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司行使撤销权的必要费用7万元（律师费）、发生为保全而支付的担保手续费等由奥特莱斯公司和***、金雪蓉共同承担；五、案件受理费、保全费由奥特莱斯公司和***、金雪蓉共同承担。

一审法院认定事实：2016年6月8日，原宁波市江东区人民法院立案受理了***诉张伟（奥特莱斯公司的法定代表人）、奥特莱斯公司、李旭峰、宁波市洛克机械制造有限公司、宁波方讯机械科技有限公司、宁波市格罗迈科机械制造有限公司、宁波市安得卡利进出口有限公司、伍丹梦民间借贷纠纷一案。2017年7月2日，宁波市鄞州区人民法院（即原宁波市江东区人民法院）在2017年7月2日作出（2016）浙0204民初3139号民事判决：“一、被告张伟、奥特莱斯公司、伍丹梦归还原告***借款3000万元，支付利息5023555.33元，并支付以1000万元为基数，自2016年1月21日起至2016年4月30日止按月利率2％计算的逾期利息，支付以3000万元为基数，自2016年5月1日起至实际履行日止按月利率2％计算的逾期利息，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告张伟、奥特莱斯公司、伍丹梦支付原告为实现债权支出的律师费10万元、担保费10万元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告李旭峰、宁波市洛克机械制造有限公司、宁波方讯机械科技有限公司、宁波市格罗迈科机械制造有限公司、宁波市安得卡利进出口有限公司对上述第一、二项债务在《借款补充协议》约定的保证范围内承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告张伟、奥特莱斯公司、伍丹梦追偿；四、驳回原告***的其他诉讼请求”。该案宣判后，张伟、奥特莱斯公司、伍丹梦向宁波市中级人民法院提起上诉，但因未缴纳上诉费被宁波市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。现经奥特莱斯公司管理人确认，***对奥特莱斯公司享有债权4286.8667万元。

2014年12月15日，***（贷款方）和奥特莱斯公司（借款人）以及张虹、张伟（均为保证方）签订了一份《借款合同》，约定由奥特莱斯公司向***借款750万元，但未载明借款期限。经奥特莱斯公司管理人确认，***对奥特莱斯公司享有债权719.8249万元。

2014年1月18日，环湖公司（承包人）和奥特莱斯公司（发包人）签订了一份《建设工程施工合同》【承包范围为市政、园林（铺装）景观照明等；约定的开工日期为2014年1月18日、竣工日期为2014年5月2日】。2014年2月18日，双方又签订了一份《【公共部位】项目装修工程施工合同》（约定的开工日期为2014年2月18日，工期为50日历天）。经奥特莱斯公司管理人确认，环湖公司对奥特莱斯公司享有债权1428.833723万元。

2011年12月1日，案外人大荣建设集团有限公司（总包单位、甲方）、浙江智通科技工程有限公司宁波万盛分公司（分包单位、乙方，现已更名为智通公司）、奥特莱斯公司（鉴证单位、丙方）签订了一份《施工合同》，约定由乙方承包奥特莱斯广场的消防安装工程，工程（进度）款由甲方委托丙方直接支付给乙方。另，智通公司还为奥特莱斯公司进行了单身公寓改造。经奥特莱斯公司管理人确认，智通公司对奥特莱斯公司享有债权1080.3149万元。

2017年1月5日，勤大公司（甲方）、案外人宁波勤盛机电设备有限公司（乙方）、案外人宁波市中喜贸易发展有限公司（丙方）、奥特莱斯公司（丁方）签订了一份《借款结算及承担协议》，载明：一、丙方于2012年10月29日向乙方借款780万元，于2012年11月5日向甲方借款720万元。张伟为前述债务提供连带保证责任；二、丁方于2011年12月8日向甲方借款500万元，张伟为前述债务提供连带责任保证；三、丙方于2011年1月21日向甲方借款500万元，于2011年11月7日向甲方借款500万元，于2011年12月7日向甲方借款500万元，2012年4月27日向甲方借款500万元，合计2000万元，张伟为前述债务提供连带保证责任；四、以上借款总计本金4000万元，其中3500万元的月利率为2.3％，500万元的月利率为2％，张伟向甲方、乙方支付的利息至2015年4月，其中最后一笔支付的时间为2015年6月5日。基于以上事实，四方达成以下协议：乙方享有的对丙方及担保人的债权转让给甲方；2．甲乙双方同意丙方、丁方的债务总计4000万元由丁方单独承担，其中3500万元的月利率为2.3％，500万元的月利率为2％，利息从借款发生时开始计算至款清，由丁方承担，丁方的法定代表人张伟承担连带保证责任。经奥特莱斯公司管理人确认，勤大公司对奥特莱斯公司享有债权6776.87万元。

2015年12月23日，奥特莱斯公司（出卖人）和***（买受人）签订了两份《商品房买卖合同》（备案合同编号分别为：20151200332、20151200334），约定由***向奥特莱斯公司购买了11套房屋，具体为：宁波市奉化区梅里达大厦商业126（单价3132元、建筑面积50.18平方米、套内面积30.6平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业127（单价2970元、建筑面积66.11平方米、套内面积40.32平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业131（单价2970元、建筑面积54.96平方米、套内面积33.516平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业132（单价2808元、建筑面积60.61平方米、套内面积36.96平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业133（单价2808元、建筑面积60.61平方米、套内面积36.96平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业134（单价2808元、建筑面积78.2平方米、套内面积47.691平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业135（单价2808元、建筑面积74.07平方米、套内面积45.173平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业138（单价3780元、建筑面积64.71平方米、套内面积57.87平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业139（单价3780元、建筑面积39.45平方米、套内面积35.28平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业140（单价3780元、建筑面积39.29平方米、套内面积35.28平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业-3（单价2040元、建筑面积6576.55平方米、套内面积5325.324平方米）。2016年1月20日，奥特莱斯公司向***开具了上述11套房屋的发票，总计开票金额为1531.1347万元。***分别于2015年12月25日、2016年1月20日、2016年2月15日向奥特莱斯公司各转账800万元、400万元和331.1347万元，合计1531.1347万元。除第二次转账时宁波银行《客户业务回单》上记载的用途为“网银转账”外，其余两次转账均载明“购房款”。2017年2月14日，***办理了上述11套房屋的过户手续。

2017年7月7日，***（出让方）和金雪蓉（受让方）签订了11份《存量房屋买卖合同》（***系金雪蓉的阿姨），约定由金雪蓉向***购买前述11套房屋，合同总价为3597.10万元。2018年6月23日，金雪蓉向***分四次转账合计1221.70万元。2017年7月17日，***将前述11套房屋过户给了金雪蓉。

2018年3月22日，一审法院裁定受理了奥特莱斯公司的破产清算申请。2018年7月14日，在奥特莱斯公司第一次债权人会议上，奥特莱斯公司管理人向债权人披露了上述交易。2018年5月7日，奥特莱斯公司管理人向该公司的法定代表人张伟进行了调查，并制作了谈话笔录，张伟陈述，“2015年12月我们向***借款1200万元，用房子抵押给她。当时我们向税务部门、房管部门都说过这个是借款抵押，以后要收回的。后来不知道为什么，***把房产证全部给过过去了，跟她谈了好几次，但她一直拖着，我们提出价格出到2600万元收回，但她不同意，之后她打过来的300多万元是付房款税费的，但我没有去付。双方签订过借款合同，但盖好章交给她后没有给回一份。她曾经把房子抵押出去了，后来取消了。

2018年12月2日，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司向一审法院申请对涉案11套房屋在2015年12月23日、2017年7月7日时的市场价进行鉴定。经一审法院许可后，摇号确定了余姚天衡房地产估价事务所有限公司和宁波市豪斯房地产估价有限公司（备用）为评估机构。2019年1月14日，余姚天衡房地产估价事务所有限公司向一审法院退卷，并出具了1份《情况说明》，载明“根据GB／T50291-2015《房地产估价规范》，估价对象为商业综合体，2015年12月23日、2017年7月7日两个价值时点无同类型交易案例和租金收益案例，故无法采用比较法和收益法进行评估。成本法仅为房地产成本的计算，不适合本次评估。综上所述，估价对象两个价值时点的市场价值无法鉴定”。2019年4月22日，一审法院委托备选的宁波市豪斯房地产估价有限公司再次进行评估。嗣后，宁波市豪斯房地产估价有限公司予以退卷，并在2019年5月29日出具了1份《退卷说明》，载明“一、梅里达购物广场作为商业综合体未交付使用建设单位就破产，招商失败是其销售不理想的主要原因，而一个商业综合体招商一旦不成功，就很难再做起来，除非当地政府介入推动。招商失败往往导致商业综合体正常买卖交易案例较少，即使有出租，租金也偏低。其价值和正常使用的商业用房（如南海锦地国际家居广场）市场价值相比较低，至于低多少，需要对以往类似招商失败的商业用房评估案例进行分析总结，才能得出有说服力结论，而我公司缺乏这方面的案例。二、诉讼评估不同于司法拍卖评估，司法拍卖评估价值时点是当前的，评估结果由拍卖检验，评估精度要求相对诉讼评估要低。贵院因诉讼需要要求对涉案的11套商业用房评估在2015年12月23日和2017年7月7日的市场价值，由于实地查勘日为当前，评估的两个价值时点估价对象状况、房地产市场状况相对实地查勘日是否一致无法考证，估价对象没有使用，也没有出租，与估价对象类似的（招商失败的商业用房）租售实例搜集困难，按目前情况很难准确评估其市场价值”。

本案发回重审后，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司再次提出鉴定申请，经一审法院许可后，摇号确定了金华信立泰房地产评估代理有限公司为评估机构，浙江天启房地产土地评估规划咨询有限公司、台州锦泰房地产评估事务有限公司为备选机构。2020年9月15日，金华信立泰房地产评估代理有限公司以缺少估价对象所在地的数据资料，且不了解估价对象的历史市场情况，无法胜任该项目的评估工作为由，退回了委托材料。2020年9月17日，一审法院将委托鉴定材料邮寄备选的浙江天启房地产土地评估规划咨询有限公司。该公司于2020年10月22日进行了现场实勘，之后以评估资料依据不充分，无法出具符合规范的鉴定评估报告为由退回了委托材料。2020年11月4日，一审法院将委托鉴定材料邮寄给第二家备选机构台州锦泰房地产评估事务有限公司，该公司于2020年11月9日回函，以评估鉴定时间节点的交易案例难以收集，评估工作难以开展为由，退回评估委托。

审理中，奥特莱斯公司原法定代表人张虹在笔录中陈述双方表面上是房屋买卖，实际上是奥特莱斯公司向***借款。***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司以及奥特莱斯公司管理人均陈述奥特莱斯公司与***之间并非房屋买卖合同关系，而是名为买卖实为借贷，构成让与担保。

另认定，梅里达购物广场项目的土地购置成本以及印花税、水利基金、契税、耕地占用税、权属调查费为2988.41609万元。2016年2月1日，经宁波市中瑞工程造价咨询有限公司审计，梅里达购物广场总建筑面积为13.1101万平方米，造价为2.83533783亿元【该造价仅为主体工程土建及安装，不包括弱电安装、消防安装、景观灯光工程、空调工程、电梯工程、附属工程及其他政府指定项目（如电力、广播、煤气、自来水等）】。还认定，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司为申请财产保全，支出了2.50万元的担保服务费。另外，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司还支出了7万元的律师费。

一审法院认为：按照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。从上述规定可知，对债务人以明显不合理的低价转让财产的行为是否能够撤销，应当按照如下几步进行判断：

第一、***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司是否具有提起债权人撤销权的主体资格。按照债权人撤销权制度的设立目的，债权人据以提起撤销权诉讼的债权应当是在低价转让行为发生之前所发生的债权。就***，***提出了***起诉奥特莱斯公司、张伟等人案件的生效时间是2018年4月，故其不具有诉讼主体资格的意见。一审法院认为，***起诉奥特莱斯公司、张伟等人系民间借贷纠纷，而借款的发生时间均在2015年12月23日之前，所以该起诉讼仅系法院对双方之间已经存在的债权债务进行清理，故而不能认为判决生效之时债权方才产生，***具有诉讼主体资格。就***，借款发生时间是2014年12月15日，也在涉案房屋买卖的2015年12月23日之前，故***具有诉讼主体资格。就环湖公司，因两份施工合同的签订时间均在涉案房屋买卖的2015年12月23日之前，且施工内容在2015年12月23日之前也早已经完成，故环湖公司的债权产生时间也在2015年12月23日之前。至于***提出的工程款结算时间是在2015年12月23日之后的抗辩意见，一审法院认为，从签订施工合同之时起双方就产生了概括性的债权债务关系，环湖公司从该日起就已经是债权人，只是债权金额尚未确定，但到施工内容完毕时环湖公司的债权金额就已经可以大致确定，而施工完毕正是在2015年12月23日之前，故不能以工程款的结算时间为债权的产生时间。就智通公司，同理，施工合同的签订时间是在2011年12月1日，且施工完毕是在2015年12月23日之前，故而***提出的工程款结算时间是在2015年12月23日之后所以其不具有诉讼主体资格的抗辩意见也不能成立。就勤大公司，虽然其申报债权的依据是勤大公司（甲方）、宁波勤盛机电设备有限公司（乙方）、宁波市中喜贸易发展有限公司（丙方）、奥特莱斯公司（丁方）在2017年1月5日所签订的《借款结算及承担协议》，但从协议内容可以看出“二、丁方于2011年12月8日向甲方借款500万元，张伟为前述债务提供连带责任保证”，故勤大公司至少有500万元的债权是产生在2015年12月23日之前，所以勤大公司同样具有诉讼主体资格。

第二、***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司的撤销权是否已过除斥期间。***认为涉案房屋买卖合同于2015年12月23日在房管部门登记备案后即已经向社会公示，应当推定所有人从该时刻起就已经知道房屋买卖的发生，故行使撤销权的起算时间应当从2015年12月23日开始计算。一审法院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第七十五条之规定，撤销权应当从债权人知道或者应当知道低价转让之日起一年内行使，而并非是从行为发生之日起一年内行使，***并无证据证明***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司在登记备案时就已经知道了低价转让的情况，故该抗辩意见显然不能成立；其二，奥特莱斯公司共开发了983套房屋，现已出售632套，如按***的观点，则债权人需要逐套房屋去查询出售价格、出售对象，显然也不符合客观实际，也明显对未通过法院行使权利的债权人不公平，因为未通过法院提起诉讼的债权人并无合法途径去查询已出售房屋的出售价格、出售对象。综上，***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司有权行使撤销权的起始时间应为2018年7月14日。

第三、涉案房屋的转让价格是否属于明显不合理的低价。其一，虽奥特莱斯公司未与***签订财产担保性质的回购协议，但根据奥特莱斯公司原法定代表人张虹、现法定代表人张伟的陈述，结合涉案房屋的整体交易模式、转让流程，单纯的房屋买卖并不符合常理，双方构成让与担保的盖然性较高，且***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司及奥特莱斯公司管理人也对此予以确认；其二，一审法院先后共五次委托评估机构对涉案11套房屋在2015年12月23日时的市场价进行评估，但评估机构均认为无法评估。***认为既然评估机构都无法评估交易时的市场价格，考虑到本案交易时的房地产形势、奥特莱斯公司招商失败、涉案房屋属于尾盘、批量购买、返租抵扣等因素，其购买价格不属于明显不合理的低价，并提供了《商品房买卖合同》。一审法院认为，虽然梅里达商业广场存在招商失败的现实情形，但在衡量是否构成明显不合理的低价时，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款的规定，即应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。不论***提供的《商品房买卖合同》是否真实以及返租对象是奥特莱斯公司还是商管公司，都不能忽视以下这一事实，即***购买的涉案11套房屋的平均价格为2128元／平方米，而仅梅里达购物广场主体工程的土建及安装【不包括弱电安装、消防安装、景观灯光工程、空调工程、电梯工程、附属工程及其他政府指定项目（如电力、广播、煤气、自来水等）】、土地成本、土地税费就达到3.134179439亿元，成本已经折合达到2391元／平方米。因此，***的购买单价已经不足以覆盖成本，显然属于不合理的低价。

第四、本案的低价转让行为是否损害了债权人的利益。一审法院于2018年3月22日裁定受理奥特莱斯公司的破产清算申请，根据两次债权人会议资料中的资产、负债情况显示，大部分负债均产生在2015年12月之前。另外，参考奥特莱斯公司补充提供的2015年度会计报表，可以看出奥特莱斯公司在2015年12月时已经资不抵债。所以，奥特莱斯公司向***低价转让房屋显然减损了自己的财产，损害了公司债权人的利益。

第五、***是否知道低价转让行为损害了债权人的利益。通常认为，受让人只需要知道低价转让行为损害了债权人的利益即可，但并不要求受让人明确知道是具体损害了哪几个债权人的利益。从***的自认来看，受让房屋之前其就已经知道涉案房屋属于“烂尾店面房”，在此情况下，***受让房屋时明显知道低价转让行为会损害奥特莱斯公司债权人的利益。

对金雪蓉的责任问题，现查明金雪蓉已经从***处受让了本案诉争的11套房屋，并已支付1221.70万元的对价，折合成单价约1698元／平方米。金雪蓉虽主张双方签订了还款协议书，但并未按此协议履行付款义务，且在受让并过户涉案11套房屋后，时隔多年仍未支付剩余房款，显然不符常理。鉴于两人之间系亲戚关系，已支付的对价更低于***与奥特莱斯公司交易的价格，对金雪蓉关于善意第三人的抗辩难以采信。如前所述，奥特莱斯公司与***之间构成让与担保关系，且***以明显低价获取涉案房产，鉴于金雪蓉亦以明显低价取得涉案房产，系非善意取得，涉案房屋产权尚能回转，故***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司行使撤销权存在现实基础，***、金雪蓉应当将涉案11套房屋过户给奥特莱斯公司。对***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司在本案中所支出的律师费7万元，可由奥特莱斯公司和***、金雪蓉各负担一半。至于担保服务费2.50万元，因并非属于必须要支出的费用，故一审法院不予支持。对***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司的第三项诉讼请求“若第三人***、金雪蓉无法返还上述房屋，应承担相应的赔偿责任”，鉴于涉案的11套房屋已经被一审法院查封，且不存在在先查封和抵押，故而***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司的该项诉讼请求可待实际发生后再行起诉为宜，本案不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释（1999）19号）第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、撤销奥特莱斯公司和***在2015年12月23日就坐落于宁波市奉化区梅里达大厦的11套房屋（即宁波市奉化区梅里达大厦商业126、宁波市奉化区梅里达大厦商业127、宁波市奉化区梅里达大厦商业131、宁波市奉化区梅里达大厦商业132、宁波市奉化区梅里达大厦商业133、宁波市奉化区梅里达大厦商业134、宁波市奉化区梅里达大厦商业135、宁波市奉化区梅里达大厦商业138、宁波市奉化区梅里达大厦商业139、宁波市奉化区梅里达大厦商业140、宁波市奉化区梅里达大厦商业-3）所进行的买卖行为；二、***、金雪蓉于判决生效之日起七日内将前述第一项所述的11套房屋过户登记至奥特莱斯公司名下，奥特莱斯公司负有协助义务（过户所需税费由奥特莱斯公司、***、金雪蓉共同负担）；三、奥特莱斯公司于判决生效之日起七日内赔偿***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司律师费3.50万元；四、***、金雪蓉于判决生效之日起七日内共同赔偿***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司律师费3.50万元；五、驳回***、***、环湖公司、智通公司、勤大公司的其余诉讼请求。案件受理费114088元，财产保全费5000元，合计119088元，由奥特莱斯公司负担69088元，由***、金雪蓉共同负担50000元。

二审期间，各方当事人均未提供新证据。

经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。首先，涉案房屋的转让价格是否属于明显不合理低价问题。一审法院先后五次委托评估机构对涉案11套房屋在2015年12月23日时的市场价进行评估，但评估机构均认为无法评估。在此情形下，一审法院查明***购买的涉案11套房屋的平均价格为2128元／平方米，而仅梅里达购物广场主体工程的土建及安装、土地成本、土地税费就达到3.134179439亿元，成本已经折合达到2391元／平方米，据此认定***的购买单价不足以覆盖成本，显然属于不合理的低价，并无不当。其次，关于金雪蓉是否属善意第三人问题。一审查明，金雪蓉从***处受让了本案诉争的11套房屋，并已支付1221.70万元的对价，折合成单价约1698元／平方米。金雪蓉虽主张双方签订了还款协议书，但并未按此协议履行付款义务，且在受让并过户涉案11套房屋后，时隔多年仍未支付剩余房款，不符常理。鉴于两人之间系亲戚关系，已支付的对价低于***与奥特莱斯公司交易的价格，一审法院对金雪蓉关于善意第三人的抗辩不予采信，并无不妥。综上，***、金雪蓉之上诉，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费114088元，由上诉人***、金雪蓉共同负担。

本判决为终审判决。

审判长何传兵

审判员赵文君

审判员徐京波

二〇二二年三月八日

书记员谢倩