阜阳市节能化工工程有限公司与盛炎、安徽兴淳文化传媒有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省阜阳市颍东区人民法院 民事判决书 （2020）皖1203民初2100号 原告:阜阳市节能化工工程有限公司,住所地安徽颍东经济开发区阜蚌路**，统一社会信用代码913412001518326484(1-1)。 法定代表人:***,该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽弘大律师事务所律师。 被告:***,女,1996年3月15日出生,汉族,住阜阳市颍泉区。 被告:安徽兴淳文化传媒有限责任公司,住,住所地阜阳市颍**振兴苑****1203一社会信用代码91341203MA2T6H9Y1B。 法定代表人:***，该公司执行董事兼总经理。 原告阜阳市节能化工工程有限公司（以下简称阜阳节能公司）诉被告***、安徽兴淳文化传媒有限责任公司(以下简称兴淳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，因被告***、安徽兴淳公司需公告送达，于2020年6月9日依法裁定由简易程序转入普通程序，并组成合议庭于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告阜阳节能公司委托代理人***庭参加诉讼，被告***、兴淳公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阜阳节能公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决终止原、被告于2019年1月9日签订的《厂房租赁合同》；2、依法判决被告支付自2019年1月10日至2020年5月9日拖欠租金人民币120000元；3、依法判决被告支付逾期支付租金合同违约金人民币24000元；4、依法判决被告腾空租赁厂房、恢复原状并向原告予以返还；5、依法判决被告支付自2020年5月10日至被告返还上述厂房时止按人民币20000元/月的租金标准向原告赔偿损失(即逾期占用使用费)；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月9日,***、安徽兴淳文化传媒有限责任公司与阜阳市节能化工工程有限公司签订《厂房租赁合同》,原告已履行合同约定租赁物交付义务,将位于阜蚌路287号厂区内1#楼交付给被告,被告随即入住厂房,对该厂房进行装修,开展办公,服装加工仓储业务。自被告租赁厂房以来,一直未按合同约定支付合同履约保证金及租金。截止至起诉之日时,被告累计支付给原告人民币200000元,其中包含租金160000元及保证金40000元。自2019年1月10日至2020年5月9日期间租金共计320000元,扣除上述已支付的保证金及租金,被告尚拖欠原告租金人民币120000元。经原告多次催要,被告百般推诿拒不支付剩余保证金及租金。原告提出终止租赁合同,被告亦不予理睬,继续占有使用租赁厂房,拒不将厂房腾空、恢复原状返还给原告。 被告***、兴淳公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、原告营业执照、法人身份证明、被告营业执照复印件、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、厂房租赁合同、消防安全责任书、厂房产权证复印件、照片一组。证明租赁厂房产权清晰，厂房租赁合法有效，厂房已经实际交付；证据三、解除通知。证明原告向被告追讨租金，并终止合同，履行告知被告的义务。 本院经审理认定事实如下：2019年1月9日，原告阜阳节能公司将其所有的位于颍东区阜蚌路287号阜阳市节能化工工程有限公司厂区内1#楼南端四层楼租赁给被告兴淳公司、***（乙方）使用，用于服装加工。双方签订《厂房租赁合同》，约定：“第一条租赁物位置、面积及用途：1.1甲方将位于阜蚌路287号阜阳市节能化工工程有限公司厂区内1#楼南端四层楼租赁于乙方使用。租赁物建筑面积为2000平方米。1.2本厂房的租赁用途为服装，租赁期间乙方不得改变租赁物的用途。第二条租赁期限及租赁费用：2.1租赁期限为2019年1月10日至2021年1月9日。2.2自2019年1月10日至2021年1月9日期间，租金为每年240000元，在协议签订之日的租金交付50000元，剩余租金在2019年4月30日之前一次性付清。第二年房租在第一年租金到期提前两个月一次性付清。2.3甲乙双方一旦签订合同，乙方应当向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为50000元。第三条办公楼使用要求及责任。3.5租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、通讯、卫生等费用由乙方自行承担。甲方统一代为缴纳的费用，甲方有权向乙方收取。另注明：电费每度1.1元，每月13号抄表，15号以前付清。3.6租赁期间，乙方应当及时支付房租及其他应支付的一切费用，如不按时支付，甲方有权终止租赁协议，并向乙方处一年租金的10%的违约金。3.11乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将厂房清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还厂房时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。”签订《厂房租赁合同》后，原告将厂房交付给被告使用，被告随即入住厂房,并对该厂房进行装修,开展办公、服装加工仓储业务。截至至今，被告共计支付租金160000元及保证金40000元。2020年1月6日，原告阜阳节能公司向被告兴淳公司、***发出《通知》，载明：“根据安徽兴淳文化传媒有限公司与阜阳市节能化工工程有限公司2019年1月10日签订的1号楼前四层楼租赁合同，2019年房租费按合同规定没有按时缴纳房租费，经多次催要至今没有交清，已严重违约。现通知安徽兴淳文化传媒有限公司、***在2020年1月9日之前结清所欠我公司房租费、电费、水费、门卫费等所欠的所有费用，搬离所租厂房。我公司厂房不再出租给安徽兴淳文化传媒有限公司、***，合同就此终止。”截至至今，被告兴淳公司、***仍未支付上述费用，但已撤离厂房，厂房中仍有加工工具、办公用品、生活用品未搬离。 以上事实，有当事人陈述，原告营业执照、法人身份证明、被告营业执照复印件、被告身份证复印件、厂房租赁合同、消防安全责任书、厂房产权证复印件、照片、解除通知等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，一、关于解除《厂房租赁合同》的问题。《厂房租赁合同》是原、被告双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告已经按照《厂房租赁合同》的约定履行交付租赁厂房的义务，但是被告却逾期支付房租等相关费用，其行为已构成违约。由于被告在履行期届满前未足额支付租金的情况下撤离租赁厂房，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”2019年1月6日，原告以书面形式向被告发出解除《厂房租赁合同》的通知，虽然被告不同意解除合同，但是被告并未在合理的期限内提出异议，原告解除合同的行为有效，《厂房租赁合同》已于2019年1月6日解除。 二、关于租金及违约金的问题。根据《厂房租赁合同》约定，租金为每年240000元，被告已支付160000元租金及40000元保证金。《厂房租赁合同》解除之后，该保证金可用作抵消欠付租金。因此，截止至2019年1月9日，被告尚欠原告租金40000元。《厂房租赁合同》约定：“租赁期间，乙方应当及时支付房租及其他应支付的一切费用，如不按时支付，甲方有权终止租赁协议，并向乙方处一年租金10%的违约金。”被告迟延履行支付租金的义务已构成违约，根据双方对违约金的约定，原告要求被告支付24000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于原告要求被告腾空租赁房屋、恢复原状并要求赔偿厂房逾期占用使用费的问题。《厂房租赁合同》3.11条约定：“乙方在租赁期满或者提前终止时，应于租赁期满之日或者提前终止之日将厂房清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还厂房时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。”在《厂房租赁合同》解除之后，被告未能按照约定将厂房清理完毕并腾空租赁房屋，其应当承担恢复原状的违约责任，故原告要求被告腾空厂房、恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。《厂房租赁合同》解除之后，被告负有腾房义务，但被告迟迟未腾退，致使原告存在房屋占用费的损失。但是在被告撤场后，原告却怠于采取适当措施，导致租赁厂房一直处于闲置状态，租赁损失持续扩大，对租赁厂房产生逾期占用损失结果亦有过错。故结合被告违约情况、原告过错以及合同的约定，本院酌定被告应当向原告支付10000元/月的逾期占用使用费。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告***、安徽兴淳文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告阜阳市节能化工工程有限公司租金40000元； 二、被告***、安徽兴淳文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告阜阳市节能化工工程有限公司违约金24000元； 三、被告***、安徽兴淳文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起十日内将租赁厂房恢复原状，并支付逾期占用使用费（自2020年1月10日起按10000元/月的标准计算至实际返还租赁厂房时止）； 四、驳回原告阜阳市节能化工工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3180元，由被告***、安徽兴淳文化传媒有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二〇年九月二十二日 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力只是不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）当事人一方迟延履行。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。