***与河南通力安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）焦民二终字第00606号

上诉人（原审原告）***，女，1962年6月15日生，住修武县。

委托代理人许振东，河南云台律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）河南通力安装工程有限公司。住所地：郑州市金水区。

法定代表人韩绍鹏，总经理。

委托代理人崔青叶，河南敬事信律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人河南通力安装工程有限公司（以下简称通力公司）房屋租赁合同纠纷一案，解放区人民法院于2015年10月16日作出（2015）解民二初字第524号民事判决。***不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***委托代理人许振东、被上诉人通力公司委托代理人崔青叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2012年9月21日原告***与被告通力公司签订《房屋租赁协议》，出租方（甲方）为***，承租方（乙方）为通力公司。双方约定甲方***将其名下位于焦作市解放区锦祥商业街的住宅楼紫荆苑6号楼2单元4号毛墙毛面一套房屋（包含地下车库）租赁给乙方通力公司。租赁期限三年，自2012年11月21日开始至2015年11月21日止，（备注：2012年9月21日正式交钥匙，其中2012年9月21日到11月21日为装修期不付租金）。双方关于租金的约定为：签订合同后，每个月租金按2800元缴纳，第一年租金33600元。每年12月初缴纳下年租金。协议还约定通力公司承担租赁期内的水费、电费等费用，另付押金3000元，如拖欠水、电、暖气费概不退还。

合同签订后，被告通力公司仅交付了2013年的租金，2014、2015年的租金被告至今没有交付。原告于2014年3月20日制作本案起诉状，2015年8月7日向本院提交起诉状。

原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订合同时均系双方真实意思表示，该合同依法成立，应受法律保护。本案首先应当解决的是关于《房屋租赁协议》是否已解除的问题。被告辩称本案《房屋租赁协议》已于2013年11月18日解除。首先被告并未提供证据证明其解除协议的通知于2013年11月18日到达原告；其次被告也没有提供证据证明其于2013年11月18日将房屋交还给原告，因此，被告主张《房屋租赁协议》于2013年11月18日已解除，本院不予支持。但实际上被告从2013年11月18日开始，通过搬离房屋、更换营业场所及拒付租金的方式明确表示不再承租该房屋，而原告也从2014年3月20日开始，制作起诉状打算向被告主张权利，并且原告在起诉后也未要求被告继续履行协议。也就是说本案中的《房屋租赁协议》实际上早在2014年3月20日开始就已经没有继续履行的必要，因此，本院确认《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除。关于原告主张的2014-2015年房租67200元，原告于2014年3月20日制作本案起诉状，能说明原告在当时已经知道被告存在违约行为。但原告一直到2015年8月7日才向本院递交起诉状，且在2014年3月20日至2015年8月7日期间，被告已经通过搬离房屋、拒付房租的行为明确表示不再履行协议，在此情况下，原告没有采取适当的措施来防止损失扩大，因此，对于因原告怠于行使权利导致损失扩大的部分（即2014-2015年的房租）原告有义务承担相应的过错责任。而被告在协议未解除且租赁期限未到期的情况下，就不通知原告擅自搬离房屋，其对所造成的损失也有义务承担相应的责任。结合本案的实际情况以及双方在本案中的过错程度，针对原告起诉的房屋租金损失67200元，本院酌定原告承担60%的过错责任即40320元，被告承担40%的过错责任即26880元。关于被告要求原告返还押金3000元，《租赁协议》明确约定，如被告拖欠水、电、暖气费，押金不予退还。而原告并未举证证明被告拖欠水、电、暖气费，因此，被告的该项请求本院予以支持。该费用直接从被告应当支付的房屋租金26880元中扣除。综上，被告通力公司应当支付给原告的房屋租金共计23880元。关于被告要求原告支付装修费用30000元，被告没有提供有效证据证明其装修花费，因此本院对该项诉讼请求不予支持。

原审法院判决，一、原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）通力公司2012年9月21日签订的《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除；二、被告（反诉原告）通力公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）***房屋租金共计23880元；三、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）通力公司的其他反诉请求。

上诉人***提起上诉称，一审由于认定事实错误导致了适用法律和判决的错误。一审认定“被上诉人从2013年11月18日开始，通过撤离房屋、更换营业场所及拒付租金的方式明确表示不再承租该房屋，而原告也从2014年3月2O日开始制作起诉书，打算向被告主张权利，并且原告在起诉后也未要求被告继续履行协议，《房屋租赁协议》实际上早在2014年3月2O日开始就已经没有继续履行的必要，因此，本院确认《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除”的事实和理由不能成立。《租赁合同》履行期间，只要合同双方未解除合同，合同就一直处于履行状态，没有必要请求继续履行。本案被上诉人租赁房屋后，从未向上诉人提示过解除合同，租赁房屋一直处于被上诉人占有、使用状态，上诉人从来就不知道被上诉人撤离、更换营业场所的事实。上诉人只是在收取房租时，见房门紧锁，一直在寻找被上诉人，当寻找无果时才提起诉讼。提起诉讼后，由于被上诉人早已擅自变更公司住所，上诉人多次寻找，法院先后两次去人送达也找不到。无奈，上诉人到郑州市金水区工商局投诉，工商局派人查办时，才将被上诉人找到。上述事实充分证明，一审认定事实不当。租赁房屋一直由被上诉人占有，使用和控制，后期即使未使用，也是被上诉人的原因，上诉人没有任何过错。一审认定被上诉人已经通过搬离房屋、拒付房租的行为明确表示不再履行协议，在此情况下原告没有采取适当措施来防止损失扩大，判由上诉人承担怠于行使权利导致损失扩大，没有任何事实依据和法律依据，是强加于上诉人的。请求：1、撤销原判，判令被上诉人给付2014—2015年房屋租金67200元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人通力公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。

根据当事人的上诉请求和答辩理由，本院确定争议焦点为：***的一审诉讼请求能否得到支持。

针对争议焦点，上诉人***认为，上诉人和被上诉人签订租赁合同之后就没有解除过合同，第一年之后我们就一直找被上诉人，找不到之后我方向解放区法院提起诉讼，法院也找不到被上诉人，后来我方和解放区法院去找过被上诉人，之后到郑州市金水区工商局查档案，金水区工商局通过其他方式找到了被上诉人，直到本案一审起诉前才找到被上诉人。一审法院认为我们们在2014年3月份就解除的理由不能成立。合同中只有在义务人代于履行义务。被上诉人称和上诉人口头解除合同不是事实，上诉人一直向被上诉人要租金，我方起诉也是要租金，我方不知道被上诉人搬走了。房子至今是被上诉人的控制中，门还是被上诉人锁着的。综上，一审判决不合理，请求支持我方上诉请求。

被上诉人通力公司认为，双方签订三年的合同，在第一年期满之后公司已经承诺不再租赁，当时和上诉人说好之后被上诉人才搬出去，而且已经结清了物业费，如果没有结清我方是无法搬出去的。根据合同法规定，上诉人是从2014年3月20日写起诉状时就已经知道被上诉人不再租赁房屋，上诉人应该采取措施防止损失扩大，如果上诉人没有采取措施导致损失扩大，那么上诉人应自行承担扩大的损失责任，上诉人知道被上诉人搬离就没有采取任何措施。一审按照4、6划分责任符合法律规定，上诉人称不知道被上诉人搬走不是事实。上诉人的陈述不合情理，我方是租赁上诉人的房屋，我方要结清各种费用需要上诉人配合，我方在搬走的时候物业公司是要核实情况的。

经本院审理查明事实与一审相同。

本院认为，2013年11月18日，经租赁房屋所在物业公司同意，通力公司搬离房屋并不再缴纳租金。2014年3月20日，***制作诉状准备向通力公司主张权利。原审确认双方签订的《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除，***主张双方协议并未解除的理由不能成立，原审不予支持正确。关于租赁期间内未使用房屋的租金损失，根据双方过错程度，原审确定各自承担相应责任并无不妥。故***的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2105元，由***承担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　军

审判员　席东彦

审判员　焦红萍

二〇一五年十二月二十四日

书记员　于俊杰