莆田市建工投资集团有限公司、***等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽0304民初1485号 原告：莆田市建工投资集团有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道1366号国资大厦楼22层。统一社会信用代码913503001553452812。 法定代表人：陈**培，总经理。 委托诉讼代理人：**，***学律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：**，***学律师事务所实习律师。 被告：***，男，1999年7月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 被告：**（系***的委托诉讼代理人），男，1972年11月24日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：***，******事务所执业律师。 原告莆田市建工投资集团有限公司（以下简称建工投资公司）与被告***、**商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建工投资公司的委托诉讼代理人**、**、被告**（系被告***的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建工投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除建工投资公司与***、**于2019年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｌ201900397）；2.***、**协助建工投资公司办理注销编号为Ｌ201900397的《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续；3.***、**支付违约金262000元（1310000元×20%＝262000元）；4.建工投资公司在合同解除后退还***、**的购房款中应先予以扣除本案第3项诉讼请求的款项；5.本案诉讼费用由***、**承担。事实和理由：2019年1月12日，建工投资公司与***、**签订《商品房买卖合同（预售）》，约定***、**向建工投资公司购买位于莆田市荔城区××路××楼××商品房，总款2059921元，2019年1月8日前支付首期房价款619921元，余款1440000元向银行申请贷款支付。合同附件十一补充协议第一条约定，买受人应在合同签订之日起十日内提交经银行认可的全部贷款所需资料（可直接提交给银行或委托出卖人转交给银行），并应在银行或出卖人通知的签约期限内自行前往银行签借款合同及相关贷款手续；买受人承诺在2019年10月30日前（即“付款截止期限”）前办妥按揭贷款手续并由贷款银行将所贷款项足额汇入出卖入账户，如买受人不符合银行贷款条件等原因造成出卖人未能在“付款截止期限”前取得剩余房价款的，则出卖入应付的剩余购房款自动转为现金付款，并应在上述付款截止期限届满后30日内以现金方式一次性付清余款。合同第八条逾期付款责任约定如买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同并向买受人收取应付购房款20%的违约金。合同签订后，***、**仅支付了购房款749921元，但未按合同约定办理房屋银行按揭手续，也未向建工投资公司现金支付上述房屋的购房余款1310000元。2020年4月22日，建工投资公司委托律师向***、**寄送《律师函》,要求***、*****函送达之日起10日内提交银行认可的全部贷款资料，如逾期未能提交，应在30日内以现金方式向建工投资公司一次性付清余款，但***、**置之不理，也未向建工投资公司支付尾款。2021年3月8日，建工投资公司再次向***、**寄送《催款函》，要求被告***、**在2021年3月23日前至建工投资公司办理尾款支付手续，但***、**至今仍未向建工投资公司支付尾款。 ***、**辩称,一、建工投资公司解除合同的除斥时间已过，其解除权已消灭；二、***、**不能支付购房尾款存在客观原因，并非主观恶意违约，***、**一直在努力筹款，愿意继续履行合同；三、《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金过高，为维护***、**合法权益，请求法院予以调整。 建工投资公司围绕诉讼请求向本院提供：《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》各1份、发票2份、《莆田市商品房买卖合同备案表》1份、《律师函》1份、EMS快递回单2份、《借款函》1份、EMS快递回单1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 ***、**围绕答辩意见向本院提供：信用报告查询结果及个人信用报告2份。因上述证据缺乏其他证据佐证，不足以证明其欲证实的“在本案合同签订前，***、**提供个人征信报告给建工投资公司，建工投资公司表示可以办理按揭贷款”，故本院不予确认。 根据当事人的**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月12日，建工投资公司与***、**签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｌ201900397），合同主要约定：***、**向建工投资公司购买位于莆田市荔城区××路××楼××号商品房，总价款2059921元；买受人应当于2019年1月8日前支付首期房价款619921元，余款1440000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同附件十一补充协议第一条约定，买受人应在合同签订之日起十日内提交经银行认可的全部贷款所需资料（可直接提交给银行或委托出卖人转交给银行），并应在银行或出卖人通知的签约期限内自行前往银行签借款合同及相关贷款手续；买受人承诺在2019年10月30日前（即“付款截止期限”）前办妥按揭贷款手续并由贷款银行将所贷款项足额汇入出卖入账户，如买受人不符合银行贷款条件等原因造成出卖人未能在“付款截止期限”前取得剩余房价款的，则买受人应付的剩余房价款自动转为现金方式付款，并应在上述付款截止期限届满后30日内以现金方式一次性付清余款。同日，该合同提交莆田市商品房买卖合同备案。 上述合同签订后，***、**支付首期房价款619921元，后又支付购房款130000元。但***、**未按合同约定办理银行按揭手续，也未支付案涉房屋的购房余款。 2020年4月22日，建工投资公司委托律师向***、**寄送《律师函》,要求***、*****函送达之日起10日内提交经银行认可的全部贷款资料并前往银行签署借款合同及相关贷款手续；如未在律师函送达之日起10日内履行办理按揭贷款义务，剩余购房款自动转为现金付款，应在30日内以现金方式一次性付清余款。2021年3月8日，建工投资公司再次向***、**寄送《催款函》，要求***、**在2021年3月23日前办理案涉房屋的余款支付手续。因***、**仍未支付购房余款1310000元，致讼。庭审中，****有与建工投资公司工作人员协调付款事宜，并当庭表示能够筹借到购房款。 本院认为，建工投资公司与***、**签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同附件十一补充协议第一条约定，***、**应在2019年10月30日前办妥按揭贷款手续并由贷款银行将所贷款项足额汇入出卖入账户，如***、**不符合银行贷款条件、贷款申请材料或信用不符合银行要求、延迟办理贷款手续、贷款政策性变化或其他原因，造成建工投资公司未能在“付款截止期限”前取得剩余房价款的，则***、**应付的剩余购房款自动转为现金方式付款，并应在上述付款截止期限届满后30日内以现金方式一次性付清余款；另，合同第八条约定，***、**未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；综上，根据合同约定，***、**最迟应在2019年11月29日付清购房余款，否则，建工投资公司自2019年12月30日起享有解除权。根据法律规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭，因案涉合同未约定解除权行使期限，而建工投资公司并未在知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使该权利，故其解除权已消灭，其本案诉求没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 驳回莆田市建工投资集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费23279元，减半收取11639.5元，由莆田市建工投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年八月二十三日 法官助理　黎　曦 书 记 员　*** 附注主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。