北京***物业管理有限公司与中铁十九局集团矿业投资有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0106民初27538号

原告（反诉被告）：北京***物业管理有限公司，住所地北京市丰台区莲香园小区社区服务中心二层201室。

法定代表人：刘忠新，董事长。

委托诉讼代理人：孙彩云，北京市京德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈诗琪，北京市金台律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：中铁十九局集团矿业投资有限公司，住所地北京市丰台区风荷曲苑2号楼。

法定代表人：张德峰，董事长。

委托诉讼代理人：王彬，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：葛磊，北京市盈科律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京***物业管理有限公司（以下简称***公司）与被告（反诉原告）中铁十九局集团矿业投资有限公司（以下简称中铁十九局公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***公司委托诉讼代理人孙彩云、陈诗琪，被告中铁十九局公司委托诉讼代理人王彬、葛磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业费613698.25元；2.判令被告以所欠各年度物业费为基数，向原告支付违约金，自逾期付款之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年7月1日为133035元）；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年10月30日，原告与被告签订《物业、供暖、供电服务合同》，合同约定原告为被告位于北京市丰台区莲怡园东路的风荷曲苑2号楼、3号楼01商业、00商业01、00商业02区域共计6958.03平方米商业用房提供物业服务，合同期限为2016年7月1日至2021年6月30日；其中，物业费2.94元/平方米·月，支付方式为按年缴纳，每年应缴245479.3元，缴费时间为每年1月1日至4月30日。合同约定被告逾期缴付物业费须按日千分之三的标准向原告支付违约金。2019年1月1日至2021年6月30日合同期满，被告未支付该两年半期间的物业费；原告多次发出通知向被告催要欠付物业费，被告均拒绝支付欠付款项。故原告诉至法院。

被告（反诉原告）中铁十九局公司辩称，一、被告不同意原告的诉讼请求，原告起诉状中陈述的内容与客观事实不符，原告向被告主张的2019年至2021年6月30日的物业费中应扣除原告多收取的供暖费96542元及电费65571.04元，应为451583.21元。二、被告全面适当履行合同义务，不构成违约，原告未按照

合同约定提供物业管理、服务，构成违约。原告存在如下重大违

约行为：1.因原告维护管理不善，导致办公楼消防系统、消防设施存在重大安全隐患；2.原告对小区内污水蓄水池维修保养不到位，污水蓄水池经常性出现堵塞和倒灌反流等情况，导致三号楼2楼多处屋内墙壁和棚顶被污水浸泡，出现不同程度的损坏，原告一直未解决；3.2020年底采暖季二号楼、三号楼供暖温度未达十五度；4.因原告负责维护的公共区域地下管道维护保养不到位，在2020年11月25日出现爆管漏水并通过安全消防门倒灌至二号楼地下负二层，致使客用电梯井及负二层职工活动场被淹。在被告通知原告后，原告以各种理由推脱未组织人员抢修，导致被告损失严重，事后经多次沟通无果；5.原告在北京市发改委对非居民供电价格、供暖费价格进行调整后，仍故意按照原价格进行收取，导致被告多支付了供暖费96542元及电费65571.04元。三、被告未支付剩余物业费系行使同时履行抗辩权。四、原告应赔偿因其履行对公共区域地下管道维护不善导致管道爆裂漏水造成的办公楼负二层装修损失费137500元，电梯维修费22389.47元，共计159889.47元。五、原告应退还多收取的供暖费96542元及电费65571.04元。六、因原告提供的物业管理、服务不到位，双方曾对剩余部分的物业费支付标准进行过多次协商，但最终未能达成一致意见。

被告（反诉原告）中铁十九局公司提起反诉诉讼请求：1.判令***公司赔偿房屋装修损失费137500元、电梯维修费22389.47元；2.本案诉讼费由原告负担。事实和理由：2016年10月30日，反诉人与被反诉人签订《物业、供暖、供电服务合同》（以下简称服务合同），约定由被反诉人负责风荷曲苑小区2号楼、3号楼物业服务。《服务合同》签订后，反诉人全面、适当的履行了合同约定的义务，但被反诉人却未尽物业管理、服务业务，严重违约，对反诉人造成重大损失。反诉人每年客用电梯都会不定时的被被反诉人地下管道漏水通过隔墙渗透到电梯井内浸泡，导致客用电梯常年泡水钢丝绳、安全防滑链等发生生锈断丝等问题。2020年11月25日，水流从被反诉人管辖的安全通道门口向负二层职工活动场倒灌，将运动场地和一部电梯泡水，导致电梯短路、运动场地胶地面被泡、墙面软包被泡，反诉人联系被反诉人处理相关事宜，被反诉人置之不理，反诉人自行组织人员抢修，对电梯、运动场地进行处理及修缮，支付了费用159889.47元。被反诉人的行为已经严重违反了《服务合同》中约定的义务，对反诉人造成了了重大损失。反诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、司法解释的规定提起反诉，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，依法作出裁判。

原告（反诉被告）***公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2020年11月25日，风荷曲苑小区发生二次供水水箱突发故障跑水，而非十九局矿业公司所述“地下管道漏水”。水流至十九局车位区域，该区域即十九局矿业公司反诉请求中所述的负二层，该区域后由十九局矿业公司擅自改造为运动场。跑水事件发生后，***公司及时组织维修人员到场进行故障排查，并组织保洁人员对现场进行清理。***公司向中国太平洋保险股份有限公司北京分公司投保了公共区域责任保险，事件发生后及时向保险公司报险，经现场勘查，保险公司于2020年12月16日出具定损单，金额为23022元。但，十九局矿业公司对此并不认同，为此***公司与保险公司进行沟通，保险公司表示此定损价值系基于此类情况的市场价格进行确认，如有异议可向人民法院起诉。后***公司将此情况反馈给十九局工作人员王彬，但未收到十九局公司的任何后续意见。根据十九局矿业公司提交的证据19、20、21显示，十九局矿业公司无视保险公司的定损，于2021年6月8日，对其擅自改造的活动场所再次进行所谓的“升级改造”。二、本案并不属于反诉，中铁十九局矿业公司应当另行起诉。三、即使法院最终决定合并审理，***公司也不存在侵权行为及过错，更***行为与十九局公司损失之间不存在法律上的因果关系。四、***公司已经向中国太平洋保险股份有限公司北京分公司投保了公共区域责任险，即使***公司应当承担一定责任，十九局矿业公司也应先向保险公司主张权利，不足部分按照过错责任承担。五、事件发生在2020年11月25日，不能成为十九局矿业公司拒绝支付物业费的理由。

原被告分别围绕诉讼请求和反诉请求提交了证据，并对对方当事人提交的证据发表了质证意见，本院依法审核并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2016年10月30日，甲方中铁十九局公司与乙方***公司签订《物业、供暖、供电服务合同》，主要内容为：第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称：【地名核准名称】风荷曲苑2号楼、3号楼01商业、00商业01、00商业02，建筑面积：6958.03平方米。第六条乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第七条乙方按以下第1种方式提供住宅的物业服务：1.《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准。第十三条包干制1.物业服务费、供暖费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：物业费2.94元/平方米·月；以上收费标准随政府文件指导价调整时做出相应调整，物业费每年应缴：245479.3元；以上均为含税价格。第十五条甲方的权利义务：5.本合同期间由乙方直接向乙方按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费，物业服务费约定缴费时间为每年1月1日至4月30日。第十七条合同期限：2016年7月1日至2021年6月30日止，任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满1个月前书面通知对方。第二十二条业主违反本合同第十三条、第十六条约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日千分之三的标准向乙方支付违约金。业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。第二十三条除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

***公司诉称，中铁十九局公司未按约定交纳诉求期间的物业费构成违约，中铁十九局公司应支付违约金，原告降低违约金计算标准；中铁十九局认可未交纳诉求期间的物业费，但认为因***公司未提供全面的物业服务（如2020年漏水事件、2016年至2019年消防喷淋无水、污水倒灌、保温层脱落等），故未交纳物业费，不构成违约。***公司不认可中铁十九局的陈述，称消防喷淋污水系因为2016年中铁十九局装修时擅自改动了消防设施并未到丰台消防支队办理相关手续，导致消防主机故障及安全隐患，其提交了整改通知等证据予以佐证；污水倒灌系因为2016中铁十九局装修时将一楼南侧改为食堂，但并未按规定安装相应设备，未进行废弃油脂处理，导致大量油脂进入化粪池，我司一直组织人员定期清掏；关于外墙保温层脱落发生在2019年7月，因外墙属于全体业主共有部分，需要动用住房专项维修基金，我司需要按照约定在外墙脱落比例达到五分之一时才能启动相关程序，同小区9号楼等已经使用维修基金维修，故我司已尽合同义务。

中铁十九局公司反诉称，因***公司未对房屋管道等公共设施进行定期检查和管理，导致2020年11月25日发生漏水事件，致使其地下室及电梯受损，原告为此与北京宇安伟业科技有限公司就地下室部分签订升级改造施工合同，分两次分别支付了10万元和45.814623万元，质保金19884.25元待质保期届满支付；电梯维修费尚未支付。***公司称2020年11月25日漏水系因二次供水箱的浮球故障导致，属于突发事故，其一直按约每周巡查看护该公共设施，该事故发生在巡查之后，且二次供水箱浮球故障需要动用公共维修基金来维修，且该层规划为地下车库，中铁十九局擅自改为运动场所，中铁十九局的损失与我司无关。

本院认为，***公司与中铁十九局公司签订《物业、供暖、供电服务合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。

关于***公司主张的物业费，***公司向中铁十九局提供物业服务，中铁十九局应当支付物业费，虽中铁十九局辩称原告应向其返还多交的供暖费和电费，但供暖费及电费与物业费并非同一法律关系，本院不予采信；另中铁十九局辩称原告物业服务存在保温层脱落等问题，但不能否定***公司已履行合同主要义务的事实，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故不交费的抗辩理由，本院亦不予采信，综上关于***公司要求中铁十九局公司交纳2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院结合***公司提供物业服务的情况、当事人的过错程度及中铁十九局损失的情况，关于***公司主张的2020年度物业费对应的违约金，因***公司的物业服务存在瑕疵，本院认为以不支持为宜；2019年度和2021年上半年度对应的违约金，本院予以支持；关于违约金标准，原告自行降低标准并无不当，本院予以支持。

关于中铁十九局主张的房屋维修损失，合同中约定***公司负责共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理等，***公司称漏水系因二次供水箱的浮球故障导致，该二次供水箱的维护义务应由***公司履行，现因该二次供水箱故障导致漏水从而给中铁十九局造成了一定的损失，根据合同中违约责任的约定，***公司应承担相应的法律责任，综上，本院结合原告的实际损失，对中铁十九局公司要求***公司赔偿房屋装修损失的诉求，予以支持。关于电梯维修损失，因中铁十九局并未实际支付，故本院暂不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百七十七条之规定，判决如下：

一、中铁十九局集团矿业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向北京***物业管理有限公司支付2019年1月1日至2021年6月30日期间物业费613698.25元及违约金（以245479.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自2019年5月1日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日计算至实际付清之日止；以122739.65元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2021年5月1日起计算至实际付清之日止）。

二、北京***物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向中铁十九局集团矿业投资有限公司赔偿房屋装修损失137500元。

三、驳回北京***物业管理有限公司的其他诉讼请求。

四、驳回中铁十九局集团矿业投资有限公司的其他反诉请求。

案件受理费11267元，由北京***物业管理有限公司负担元1552元（已交纳），由中铁十九局集团矿业投资有限公司负担9715元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

反诉受理费3498元，由中铁十九局集团矿业投资有限公司负担490元（已交纳），由北京***物业管理有限公司负担3008元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 员　郭翠翠

二〇二二年三月二十三日

法官助理　吕本龙

书 记 员　魏亚杰