北京***物业管理有限公司与中铁十九局集团矿业投资有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京02民终6263号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京***物业管理有限公司，住所地北京市丰台区莲香园小区社区服务中心2层201室。

法定代表人：刘忠新，董事长。

委托诉讼代理人：孙彩云，北京市金台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马铭钊，北京市金台律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁十九局集团矿业投资有限公司，住所地北京市丰台区风荷曲苑2号楼。

法定代表人：张德峰，董事长。

委托诉讼代理人：葛磊，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鲁晗笑，北京市盈科律师事务所律师。

上诉人北京***物业管理有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人中铁十九局集团矿业投资有限公司（以下简称中铁十九局公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初27538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月13日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判我公司不承担赔偿责任或将本案发回重审；本案一审反诉、二审诉讼费用全部由中铁十九局公司承担。事实与理由：一、一审判决基本事实认定不清。我公司在事件发生前已完全尽到物业服务合同约定的日常维护、养护、管理等义务，按照约定标准提供了相应服务，事件发生后及时响应，协助中铁十九局公司进行检修、清理，并将此事报告承保公共区域责任险的中国太平洋保险股份有限公司北京分公司（以下简称保险公司），已完全尽到合同义务，无任何违约之处。一审法院却错误地认定我公司应当向中铁十九局公司承担违约责任。二、一审判决在未查明损失范围且中铁十九局公司存在故意扩大损失、违反损失填平原则的情形下支持其全部诉讼请求，亦属基本事实认定不清。1.《物业、供暖、供电服务合同》第二十三条约定：除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。但双方对“赔偿责任”范围或计算方式并未作出明确约定，属于约定不明。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条的规定，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，采取补救措施应当具有合理性，而法律列举的所有的补救措施中，“修理”这一措施应为首选方式，在无法修理的前提下才可选择进行更换。根据保险公司出具的北京市丰台区风荷曲苑3号楼的定损单可知，地胶可通过清洗进行恢复，墙体软包并非全部需要更换。结合中铁十九局公司提供的事发之后地下2层运动场的照片也可以看出，地胶、墙面软包部分完好，损害部分存在“修理”可能，而非必须更换。但中铁十九局公司在事件发生后并未及时进行修复，而是6个多月后擅自进行了更换。中铁十九局公司于2021年6月8日与施工方签订合同，开始对涉案场所进行“升级改造”，全部换新，此举明显不具有合理性，存在扩大损失之故意。对于中铁十九局公司故意扩大的损失，我公司不应当承担责任。2.即使无法进行“修理”而需采取“更换”措施，也应当参照原装修标准进行，中铁十九局公司将其地胶及墙面软包全部更换为定制的专用羽毛球地胶及人造皮革墙面软包的行为，具有明显的获利之故意及结果，违反损失填平原则。从中铁十九局公司提供的场地修复后照片可以看出，其更换后的专用羽毛球地胶、人造皮革墙面软包与更换之前的地胶、墙面软包根本不具有同一性。且通过对市场多家地胶及墙面软包销售商家询价，地胶及墙面软包价格多集中在20元至100元每平方米之间，而中铁十九局公司更换的专用羽毛球地胶高达150元每平方米，墙面软包高达210元每平方米，且不包含人工费用，明显高于市场价格，违反我国民事赔偿的“填平”原则。一审法院在未查明中铁十九局公司原装修标准的情况下，错误地支持了其全部诉讼请求，属于基本事实认定不清。3.中铁十九局公司应当就自己的损失承担举证责任，在损失无法确定且双方无法达成一致意见的情况下，应当通过司法鉴定程序确定损失。4.保险公司出具的定损单显示，因漏水事件需进行恢复的区域仅涉及场馆内的地胶及墙面，并不包括中铁十九局公司提供的维修损失统计表中的“更衣室区域改造（更衣室间柜子及隔断装修）”区域。更衣室部分系中铁十九局公司的自行装修行为，与本次漏水事件无关，并不构成损失，不应由我公司承担。一审判决在未对上述事实进行查明、未对损失范围进行确认的情况下，仅根据中铁十九局公司提供的升级改造施工合同、升级改造项目决算表、支付凭证等即支持其全部请求，明显属于在事实认定不清的基础上作出的错误判决。三、虽然我公司向保险公司投保了公共区域责任险，但一审判决在未查明损失范围且忽视中铁十九局公司故意扩大损失之情形下作出的错误判决，在一定程度上增加了保险公司的损失，同时，还增加了我公司及保险公司之间的诉累及各方权益实现的成本。

中铁十九局公司辩称，同意一审判决，不同意***公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。依据双方所签合同第六条，***公司负责小区内公共设施设备的运行维护和管理，但是其没有进行相应的维护，导致我公司发生实际损失。***公司提供物业服务过程中存在过错，应该承担违约责任。我公司不存在故意扩大损失的情况，我公司向***公司主张漏水导致的实际损失都是实实在在发生的，也已经向法院充分举证。地下室地面和软包都损坏了，部分维修是修复不了的，我公司也做过修复方案，但是后续认为不行，最后才进行整体拆除重新铺设。所有这些成本，和之前的成本基本一致，不存在***公司所述成本增加的情况，装修公司报的装修价格是当时市场的正常价格，我公司属于国企，和民营企业议价的时候有一定空间，会把价格压得很低。我公司主张的实际损失并非地下2层全部装修费用，***公司认为我公司对损失扩大部分负有过错是错误的。***公司在提供物业服务过程中存在过错，一审判决已有认定，由此可见一审判决确认了***公司在物业服务过程中存在服务不到位及过错的地方。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求予以维持。

***公司向一审法院起诉请求：1.判令中铁十九局公司向我公司支付2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业费613698.25元；2.判令中铁十九局公司以所欠各年度物业费为基数，向我公司支付违约金，自逾期付款之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年7月1日为133035元）；3.诉讼费由中铁十九局公司承担。

中铁十九局公司向一审法院反诉请求：判令***公司赔偿房屋装修损失费137500元、电梯维修费22389.47元，并承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2016年10月30日，甲方中铁十九局公司与乙方***公司签订《物业、供暖、供电服务合同》。合同主要内容为：第一条本物业项目【地名核准名称】风荷曲苑2号楼、3号楼01商业、00商业01、00商业02，建筑面积为6958.03平方米。第六条乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第七条乙方按以下第1种方式提供住宅的物业服务：1.《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准。第十三条包干制1.物业服务费、供暖费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业费2.94元/平方米·月；以上收费标准随政府文件指导价调整时做出相应调整，物业费每年应交：245479.3元；以上均为含税价格。第十五条甲方的权利义务：5.本合同期间由甲方直接向乙方按有关规定及本合同约定交纳物业服务费，物业服务费约定交费时间为每年1月1日至4月30日。第十七条合同期限：2016年7月1日至2021年6月30日止，任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满1个月前书面通知对方。第二十二条业主违反本合同第十三条、第十六条约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日3‰的标准向乙方支付违约金。业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。第二十三条除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

一审审理中，***公司称：中铁十九局公司未按约定交纳诉求期间的物业费构成违约，应支付违约金，我公司计算违约金已经降低了计算标准。中铁十九局公司认可未交纳诉求期间的物业费，但主张系因***公司未提供全面的物业服务（如2020年漏水事件、2016年至2019年消防喷淋污水、污水倒灌、保温层脱落等），故未交纳物业费，不构成违约。***公司不认可中铁十九局公司的上述意见，称：1.消防喷淋污水系因为中铁十九局公司2016年装修时擅自改动了消防设施且未到丰台消防支队办理相关手续，导致消防主机发生故障及安全隐患，并提交了整改通知等证据予以佐证。2.污水倒灌系因为中铁十九局公司2016年装修时将1楼南侧改为食堂，但并未按规定安装相应设备，未进行废弃油脂处理，导致大量油脂进入化粪池所致，我公司一直组织人员定期清掏。3.关于外墙保温层脱落发生在2019年7月，因外墙属于全体业主共有部分，需要动用住房专项维修基金，我公司需要按照约定在外墙脱落比例达到五分之一时才能启动相关程序，同小区9号楼等已经使用维修基金维修，故我公司已尽合同义务。

中铁十九局公司则主张：因***公司未对房屋管道等公共设施进行定期检查和管理，导致2020年11月25日发生漏水事件，致使我公司地下室及电梯受损，我公司为此与北京宇安伟业科技有限公司就地下室部分签订升级改造施工合同，分两次分别支付了100000元和458146.23元，质保金19884.25元待质保期届满支付；电梯维修费尚未支付。***公司称：2020年11月25日漏水系因二次供水箱的浮球故障导致，属于突发事故，我公司一直依约每周巡查看护该公共设施，该事故发生在巡查之后，且二次供水箱浮球故障需要动用公共维修基金来维修，且该层规划为地下车库，中铁十九局公司擅自改为运动场所，其损失与我司无关。

一审法院认为，***公司与中铁十九局公司签订的《物业、供暖、供电服务合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。

关于***公司主张的物业费。***公司向中铁十九局公司提供物业服务，中铁十九局公司应当支付物业费。虽中铁十九局公司辩称***公司应向其返还多交的供暖费和电费，但供暖费及电费与物业费并非同一法律关系，法院不予采信；另中铁十九局公司辩称***公司物业服务存在保温层脱落等问题，但不能否定***公司已履行合同主要义务的事实，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故不交费的抗辩理由，法院亦不予采信。综上，关于***公司要求中铁十九局公司交纳2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业费的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金，应结合***公司提供物业服务的情况、当事人的过错程度及中铁十九局公司损失的情况，关于***公司主张的2020年度物业费对应的违约金，因***公司的物业服务存在瑕疵，法院认为以不支持为宜；2019年度和2021年上半年度对应的违约金，应予以支持；关于违约金标准，***公司自行降低标准并无不当，法院予以支持。

关于中铁十九局公司主张的房屋维修损失，合同中约定***公司负责共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理等，***公司称漏水系因二次供水箱的浮球故障导致，该二次供水箱的维护义务应由***公司履行，现因该二次供水箱故障导致漏水从而给中铁十九局公司造成了一定的损失，根据合同中违约责任的约定，***公司应承担相应的法律责任。综上，法院结合中铁十九局公司的实际损失，对其要求***公司赔偿房屋装修损失的诉求，予以支持。关于电梯维修损失，因中铁十九局公司并未实际支付，故法院暂不予支持。据此，一审法院判决：一、中铁十九局集团矿业投资有限公司于判决生效之日起7日内向北京***物业管理有限公司支付2019年1月1日至2021年6月30日期间物业费613698.25元及违约金（以245479.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自2019年5月1日计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日计算至实际付清之日止；以122739.65元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2021年5月1日起计算至实际付清之日止）；二、北京***物业管理有限公司于判决生效之日起7日内向中铁十九局集团矿业投资有限公司赔偿房屋装修损失137500元；三、驳回北京***物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回中铁十九局集团矿业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审审理中，双方对一审判决已经认定的事实并无异议，本院对一审判决已经认定的事实予以确认。

***公司提供相关产权证，欲证明涉案地下室不在其物业服务范围。中铁十九局公司对此认为不属于新证据，且与本案无关。

本院认为，本案双方对于一审判决认定的合同效力、中铁十九局公司应当支付的欠付物业费金额及其应当承担的违约责任，均无异议，本院就相关问题不再赘述。下面仅就双方争议的***公司是否应当承担违约责任以及对中铁十九局公司主张的损失是否应当全额支持进行分析认定。

***公司是否应当承担违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。《物业、供暖、供电服务合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行合同义务。该合同约定，***公司负责共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理等，二次供水箱无疑属于公用设施，维修养护义务由***公司承担，现***公司自认中铁十九局公司地下2层被淹系因位于公用区域的二次供水箱的浮球故障导致，中铁十九局公司有权要求***公司承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的合理损失。***公司以其已履行维护义务为由，拒绝承担相应责任，依据不足，本院实难支持。

中铁十九局公司主张的损失是否应当全额支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中铁十九局公司一审程序中已经提供了一系列证据，基本可以证实其主张的损失确实存在。而***公司虽主张中铁十九局公司存在扩大损失的故意和事实，但认可不能就其此项主张提供证据，对此其应自行承担不利后果，本院对***公司此项主张难以采信。

综上所述，***公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉、维持原判。

二审案件受理费3050元，由北京***物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　白　松

审判员　王军华

审判员　刘慧慧

二〇二二年七月二十六日

书记员　刘　荧

书记员　张晓鸥