大理三环建筑园林市政工程有限公司、某某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

云南省大理市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)云2901民初2483号

原告：大理三环建筑园林市政工程有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区巍山路（金贝商业城）。

统一社会信用代码：91532900713469378P。

法定代表人：杜敏，职务董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。

被告：**，男，1988年3月20日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。

被告：***，女，1989年9月14日出生，满族，住云南省大理白族自治州大理市。

二被告共同委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。

二被告共同委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。

原告大理三环建筑园林市政工程有限公司（简称大理三环公司）与被告**、***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大理三环建筑园林市政工程有限公司的委托诉讼代理人邓世刚，被告**、***的共同委托诉讼代理人张卫珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大理三环公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付欠付的物业服务费5692.62元、电梯费343元、垃圾清运费146元、二次加压费137元，共计6318.62元；2.依法判令被告立即向原告支付迟延支付物业服务费、电梯费、垃圾清运费、二次加压费等物业服务费的滞纳金2440.36元；3.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原被告于2015年12月18日签订《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的位于云南省大理市（大凤路）三环国际郡城Ａ座6层608号房屋，该房屋建筑面积为131.73㎡。2016年7月4日原被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对物业服务范围、收费标准、滞纳金标准及双方的其他权利义务进行了约定。同日双方办理了接房手续，一致确认了物业管理服务费、垃圾清运费、二次加压费和电梯费的收费标准，同时被告向原告交纳了自2016年7月4日起至2017年7月3日止为期一年的上述费用。但此后被告就一直以各种理由推诿、拒绝缴纳物业服务费、电梯费等费用，严重侵害了原告的合法权利。

被告**、***共同辩称，双方约定物业服务期限为一年，到期后双方订立的物业合同己终止。被告也己明确表示拒绝原告提供物业服务，原告在物业服务合同到期后仍向被告主张物业服务费无事实和法律依据，依法应予驳回。2016年7月4日，被告作为业主接房入住案涉房屋，同日按照原告的要求与其签署了《业主临时公约》，约定原告提供为其一年的前期物业管理服务，同时被告向原告缴纳了为期一年的物业费。而原告在为被告等业主提供前期物业管理服务期间，因乱收、多收业主的水电、物业管理费等费用，多次与业主发生冲突，造成小区多次停水、停电，最长时间长达8天之久，被告等业主苦不堪言。2017年10月27日，小区业主向大理创新工业园区住房和城乡建设局投诉后，该局书面回复告知业主，己责令原告停止收取物业管理费，并要求原告规范管理，待后期业主委员会成立后，物业收费标准备案后方能实施收费。随着多部门的介入，被告才发现不仅原告在提供物业服务时多收费、乱收费欺瞒原告，其作为开发商时还将未经竣工验收备案的商品房交付给被告，随着业主与被告的矛盾不断升级，为期一年的前期物业管理服务到期，被告没有再与原告续签物业管理服务合同。2018年8月18日，在小区业主的组织，云岭社区工作人员的现场监督指导下，大理三环郡城小区召开了第一届业主大会，成立业主委员会。2018年9月6日，经被告等绝大多数小区业主签字同意，以及业主委员会全票通过，一致达成清退原告的决议，同日大理市三环郡城业主委员会向原告送达了要求其在五个工作日内配合交接及退场的《告知书》。至此，被告已明确表示拒绝原告提供物业管理服务。综上，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。

双方当事人围绕各自的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据双方无异议证据，结合当事人庭审一致陈述，本院确认本案法律事实如下：原被告于2015年12月18日签订《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的位于云南省大理市大理经济开发区房屋，该房屋建筑面积为131.73㎡。2016年7月4日原被告签订了《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》，《前期物业管理服务协议》约定物业服务收费住宅物业每平方米1.00元／月，委托管理期限暂定业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。协议还对管理服务内容、双方的权利和义务、违约责任等作了约定。《业主临时公约》约定临时公约自2016年6月28日起生效，满一年后另行商议。同日双方办理了接房手续，一致确认了物业管理服务费、垃圾清运费、二次加压费和电梯费的收费标准，同时被告向原告交纳了自2016年7月4日起至2017年7月3日止的物业服务费、二次加压费、垃圾清运费、电梯费。

另查明，在原告提供前期物业管理服务期间，部分业主与原告之间因水电、物管费等费用的收费问题发生争执，原告对拒绝交纳水电费业主采取停水、停电措施，导致双方矛盾产生，从2017年7月至今小区业主就未与原告签订后续的物业管理合同。2017年11月1日，大理创新工业园区住房和城乡建设局收到小区业主投诉后，书面回复告知业主，己要求原告停止收取物业管理费，并要求原告规范管理，待后期业主委员会成立后，物业收费标准备案后方能实施收费。2018年8月18日，大理三环郡城小区业委会筹备组召开首次业主大会，选举产生了第一届业主委员会及业主委员会委员并办理了备案登记手续。2018年9月18日，大理创新工业园区住房和城乡建设局向云岭社区居委会发出《关于撤销大理三环郡城业主委员会备案的通知》，认为该小区在成立业主委员会过程中所选举产生的成员中有两人不是小区物业所有人，存在违规行为，要求对违规行为进行责令改正、撤销备案。大理三环郡城小区业委会重新选举并进行备案，2019年7月10日，大理创新工业园区住房和城乡建设局发文【2019】07号《关于大理三环郡城小区成立业主委员会的备案批复》，同意大理三环郡城小区业委会备案，2019年7月18日大理创新工业园区房产管理办公室同意备案。2019年7月21日，大理市三环郡城业主委员会发出《告知书》，明确要求原告下设的大理三环郡城物管处自接到告知书后10个工作日内就小区事宜进行移交，移交结束后退出三环国际郡城小区。因大理三环公司未移交物品及退出小区，2019年9月10日，大理市三环郡城业主委员会以大理三环公司为被告诉至本院，案经本院、大理白族自治州中级法院两级法院审理后于2020年11月2日审结，法院判决大理三环公司在判决生效之日起十五日内向大理市三环郡城业主委员会移交物业服务用房、相关配套设施、设备及物业管理服务资料。2021年2月20日，大理三环公司向大理市三环郡城业主委员会移交上述设备、设施及资料后退出三环国际郡城小区。

本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告已依约为被告所居住的涉案小区提供了前期物业服务，被告应按照协议约定的相应标准向其支付相应年份的物业费。按照《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准，被告**、***应支付2017年7月4日至2019年7月21日的物业服务费3240.56元（1元/㎡·月×131.73㎡×24.6个月）。因大理市三环郡城业主委员会成立后，小区业主与原告未再续签合同，且大理市三环郡城业主委员会代表小区业主于2019年7月21日向原告发出告知书，明确要求原告退出三环国际郡城小区，自此双方之间的前期物业服务合同已终止。故原告要求被告支付合同终止后的物业服务费用，于法无据，本院不予支持。原告与小区业主因水电、物管费等费用的收费问题发生争执，原告对拒绝交纳水电费业主采取停水、停电措施，导致双方矛盾产生，2017年大理创新工业园区住房和城乡建设局要求原告停止收取物业管理费，待后期业主委员会成立后，物业收费标准备案后方能实施收费，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第九十一条规定，判决如下：

一、被告**、***于本判决生效之日起十日内支付原告大理三环建筑园林市政工程有限公司2017年7月4日至2019年7月21日的物业服务费3240.56元。

二、驳回原告大理三环建筑园林市政工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由原告大理三环建筑园林市政工程有限公司负担15元，由被告**、***负担10元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到云南省大理白族自治州中级人民法院。

审 判 员　冯晓丽

二〇二一年七月七日

法官助理　杨艳姣

书 记 员　李　凡