大理三环建筑园林市政工程有限公司与某某、某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

云南省大理白族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云29民终1489号 上诉人（原审原告）：大理三环建筑园林市政工程有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区巍山路（金贝商业城）。统一社会信用代码91532900713469378P。 法定代表人：**，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**、**，云南法阳律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：**，男，1988年3月20日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县云南驿镇天马营342号， 现住云南省大理白族自治州大理市。 被上诉人（原审被告）：***，女，1989年9月14日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县，现住云南省大理白族自治州大理市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***、***，云南云岭律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人大理三环建筑园林市政工程有限公司（以下简称“大理三环公司”）因与被上诉人**、***物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2021）云2901民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2021年10月12日召集双方当事人问询。上诉人大理三环公司的特别授权代理人**、**，被上诉人**、***的共同特别授权代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大理三环公司上诉请求：1.撤销云南省大理市人民法院（2021）云2901民初2483号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定《告知书》发出之日为物业费计算截止之日系认定事实错误。2019年7月21日，案涉小区业委会发出《告知书》，明确告知上诉人要聘请相关专业核算工作人员对前期余下的配套费用进行核算接收后与上诉人办理物业管理移交手续。业委会在《告知书》中还明确要求上诉人移交工作结束后方能退出小区。此后，上诉人与小区业委会就移交相关事宜一直未能达成一致意见，移交工作未能完成。期间，上诉人应业委会移交工作结束方能退出小区的要求，一直履行着小区物业管理义务。小区大多数业主一直按约定向上诉人支付着物业管理费，但被上诉人却拖欠至今。在尚未完成移交工作的情况下，小区业委会忽然向人民法院提起诉讼，诉请上诉人移交小区物业相关用房、设施设备后退出小区。该案终审判决生效后，上诉人于2020年12月4日以在小区内粘贴公告的方式向小区全体业主及业委会发出《关于进行物业移交的通知》，通知上述相关人员、组织配合办理物业移交手续。直到2021年2月20日，上诉人才与小区业委会完成移交工作，退出了小区。前述客观事实说明上诉人完全是应小区业委会在《告知书》中的要求在移交工作结束前不擅自退出小区，并且一直履行着小区物业管理义务。因此，本案物业费应计算至上诉人退出小区之日，而非《告知书》发出之日。一审判决认定《告知书》发出之日为物业费计算截止之日系认定事实错误。二、上诉人诉请被上诉人支付截止2021年2月20日物业费于法有据。如前所述，上诉人应业委会要求履行小区物业管理义务一直持续至2021年2月20日。期间，业委会既没有选聘新的物业服务企业，也没有业主决定自行接管。根据民法典第九百五十条的规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。因此，上诉人一直履行小区物业管理义务不单是应业委会的要求，更是履行着法定义务。上诉人诉请被上诉人支付截止2021年2月20日的物业费有明确的法律依据。三、被上诉人应向上诉人支付截止2021年2月20日的电梯费、垃圾清运费、二次加压费及相关物业费的滞纳金。上诉人与被上诉人在办理入住手续时就已经明确约定了电梯费、垃圾清运费、二次加压费的收费标准，上述费用并不包括在《前期物业服务协议》约定的物业费当中。因此，被上诉人应按约定向上诉人支付相关费用及滞纳金。综上所述，本案物业费应依据案件客观事实和相关法律规定计算至上诉人退出小区之日，为维护上诉人的合法权益，***提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人**、***辩称：涉案小区成立了业委会，并公告了上诉人必须退出小区管理，但是上诉人拒不退出，还要求被上诉人支付物业费，不符合法律规定。根据民法典的规定，合同终止后，不得向户主要求支付物业费，拒不退出的，也不应要求支付期间的物业费。事实上，涉案小区已经于2018年就已经告知上诉人要退出小区，但是因为材料不充分，未能让上诉人退出，但是已经给了上诉人足够时间，而上诉人一直拒绝退出。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 大理三环公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告支付欠付的物业服务费5692.62元、电梯费343元、垃圾清运费146元、二次加压费137元，共计6318.62元；2.依法判令被告立即向原告支付迟延支付的物业服务费、电梯费、垃圾清运费、二次加压费等物业服务费的滞纳金2440.36元；3.本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原被告于2015年12月18日签订《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的位于云南省大理市大理经济开发区××路××幢××层××号房屋，该房屋建筑面积为131.73㎡。2016年7月4日原被告签订了《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》，《前期物业管理服务协议》约定物业服务收费住宅物业每平方米1元／月，委托管理期限暂定业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。协议还对管理服务内容、双方的权利和义务、违约责任等作了约定。《业主临时公约》约定临时公约自2016年6月28日起生效，满一年后另行商议。同日双方办理了接房手续，一致确认了物业管理服务费、垃圾清运费、二次加压费和电梯费的收费标准，同时被告向原告交纳了自2016年7月4日起至2017年7月3日止的物业服务费、二次加压费、垃圾清运费、电梯费。 另查明，在原告提供前期物业管理服务期间，部分业主与原告之间因水电、物管费等费用的收费问题发生争执，原告对拒绝交纳水电费业主采取停水、停电措施，导致双方矛盾产生，从2017年7月至今小区业主就未与原告签订后续的物业管理合同。2017年11月1日，大理创新工业园区住房和城乡建设局收到小区业主投诉后，书面回复告知业主，已要求原告停止收取物业管理费，并要求原告规范管理，待后期业主委员会成立后，物业收费标准备案后方能实施收费。2018年8月18日，大理三环郡城小区业委会筹备组召开首次业主大会，选举产生了第一届业主委员会及业主委员会委员并办理了备案登记手续。2018年9月18日，大理创新工业园区住房和城乡建设局向云岭社区居委会发出《关于撤销大理三环郡城业主委员会备案的通知》，认为该小区在成立业主委员会过程中所选举产生的成员中有两人不是小区物业所有人，存在违规行为，要求对违规行为进行责令改正、撤销备案。大理三环郡城小区业委会重新选举并进行备案，2019年7月10日，大理创新工业园区住房和城乡建设局发文【2019】07号《关于大理三环郡城小区成立业主委员会的备案批复》，同意大理三环郡城小区业委会备案，2019年7月18日大理创新工业园区房产管理办公室同意备案。2019年7月21日，大理市三环郡城业主委员会发出《告知书》，明确要求原告下设的大理三环郡城物管处自接到告知书后10个工作日内就小区事宜进行移交，移交结束后退出三环国际郡城小区。因大理三环公司未移交物品及退出小区，2019年9月10日，大理市三环郡城业主委员会以大理三环公司为被告诉至一审法院，案经一审法院、大理白族自治州中级法院两级法院审理后于2020年11月2日审结，法院判决大理三环公司在判决生效之日起十五日内向大理市三环郡城业主委员会移交物业服务用房、相关配套设施、设备及物业管理服务资料。2021年2月20日，大理三环公司向大理市三环郡城业主委员会移交上述设备、设施及资料后退出三环国际郡城小区。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告已依约为被告所居住的涉案小区提供了前期物业服务，被告应按照协议约定的相应标准向其支付相应年份的物业费。按照《前期物业服务协议》中约定的收费标准，被告**、***应支付2017年7月4日至2019年7月21日的物业服务费3240.56元（1元/㎡·月×131.73㎡×24.6个月）。因大理市三环郡城业主委员会成立后，小区业主与原告未再续签合同，且大理市三环郡城业主委员会代表小区业主于2019年7月21日向原告发出告知书，明确要求原告退出三环国际郡城小区，自此双方之间的前期物业服务合同已终止。故原告要求被告支付合同终止后的物业服务费用，于法无据，一审不予支持。原告与小区业主因水电、物管费等费用的收费问题发生争执，原告对拒绝交纳水电费业主采取停水、停电措施，导致双方矛盾产生，2017年大理创新工业园区住房和城乡建设局要求原告停止收取物业管理费，待后期业主委员会成立后，物业收费标准备案后方能实施收费，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第九十一条规定，判决如下：一、被告**、***于一审判决生效之日起十日内支付原告大理三环建筑园林市政工程有限公司2017年7月4日至2019年7月21日的物业服务费3240.56元。二、驳回原告大理三环建筑园林市政工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告大理三环建筑园林市政工程有限公司负担15元，由被告**、***负担10元。 二审中，上诉人为证明其上诉主张，向本院提交三组证据：第一组，《关于进行物业移交的通知》一份，以证明人民法院终审判决后上诉人主动协商移交小区物业服务，并未拒不移交；第二组，云南省大理市人民法院（2021）云2901执93号执行裁定书一份，以证明大理市人民法院已经根据生效判决强制执行上诉人提交设施、设备、相关材料，但是业主委员会仍然认为上诉人未移交完毕，至今双方仍有争议；第三组，业委会《商定方案决议》及《公告》，证明生效判决被强制执行后，上诉人离场，但是业委会依然认为尚未移交完毕。 经质证，二被上诉人对上诉人提交的第一组证据的三性予以认可，证明方向不予认可，认为该证据更能证明上诉人拒不退出小区，在业委会提出诉讼后才不得已离场；对第二组证据的三性不予认可；对第三组证据的真实性不予认可，但认可确实至今尚未移交完毕。 二被上诉人无证据向本院提交。 本院认为，上诉人提交的第一组和第二组证据符合证据三性，本院依法作为有效证据予以采信；第三组证据无法核实其真实性，本院不予采信。 二审问询后，大理三环公司根据问询中对方当事人及法庭的要求，向本院补充提交了一份《**户所欠物业费、滞纳金及其他费用计算清单》，该清单载明**户从2017年7月4日至2021年2月20日所产生的物业管理费为5690.74元（按照每月物业管理费为1元/㎡×131.73㎡计算），2020年1月1日至2021年2月20日所欠的电梯费为342.5元（25元/月×13.7月）、二次加压费为137元（10元/月×13.7月）、垃圾清运费为137元（10元/月×13.7月）。本院经审查认为，清单上所载的物业费计收标准与《前期物业管理服务协议》相一致，电梯费、二次加压费、垃圾清运费与大理市发展改革局公布的相关费用收费标准一致，且各项金额均未超出大理三环公司的一审诉讼请求金额，故本院依法予以确认。 二审中，经征询双方当事人对一审认定案件事实的意见，上诉人提出以下异议：1.一审认定“原告对拒绝交纳水电费业主采取停水、停电措施，导致双方矛盾产生”有误，上诉人并未采取停水停电措施。2.2019年7月21日的《告知书》只是业委会开会表决，而不是全体业主大会讨论表决，程序存在错误，违反法律规定。3.对于《告知书》内容，遗漏认定物业公司已经进行移交，但是由于移交无人接收才贻误至2021年2月20日。没有核算移交、没有达成一致意见才是移交工作没有达成的原因。上诉人对一审认定的其他案件事实无异议。二被上诉人对一审认定的案件事实无异议。本院认为，上诉人对一审认定事实的异议1无证据予以证明，异议2非本案审理范围，异议3系本案双方的主要争议焦点，二审将在以下本院认为部分一并评述。综上分析，二审对一审认定的案件事实依法予以确认。 本院认为，上诉人大理三环公司与被上诉人**于2016年7月4日签订的《前期物业管理服务协议》出自双方真实意思表示，内容不违反我国现行法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，大理三环公司向**、***提供物业服务，**、***应当按照合同约定支付物业管理费。根据查明的案件事实，2019年7月，涉案小区三环国际郡城依法成立业主委员会，同年7月21日，业委会发出《告知书》，通知三环国际郡城物管处于10日内与业委会进行移交，“业主委员会将会聘请相关专业核算工作人员进行核算接收，移交结束后你方可退出三环国际郡城小区”。之后业委会与大理三环公司就物业移交相关事宜产生诉讼，经两级人民法院审理并经人民法院强制执行后，2021年2月20日大理三环公司在向业委会移交相关设施及资料后正式退出三环国际郡城小区。本院认为，前期物业管理服务协议具有过渡性，待小区业主委员会成立后，业委会有权解聘前期物业单位及另行聘请新的物业单位。但根据上述案件事实可知，本案业委会在《告知书》中明确告知物业管理处，业委会将会聘请专业核算工作人员进行核算接收，待移交结束后物业管理处方可退出三环国际郡城小区，即物业管理处退出三环国际郡城小区的前提条件为接受业委会聘请的专业核算人员的核算接收，但直至2021年2月20日物业管理处退出，业委会都未聘请专业人员核算接收。故本院认为，**、***认为大理三环公司拒不退出的观点不能成立，大理三环公司一直未能正常移交及退出的责任方在业委会。**、***认可直至2021年2月20日大理三环公司一直为三环国际郡城小区业主提供物业服务，根据权利与义务相对等原则，**、***接受了物业服务，应当支付相应的物业服务管理费，故**、***应当向大理三环公司支付2017年7月4日至2021年2月20日的物业管理费5690.74元。一审认为《告知书》发出之日即为《前期物业管理服务协议》终止之日，**、***仅需支付截止2019年7月21日的物业服务费，属于事实认定错误，导致实体处理不当，本院依法予以改判。电梯加压费、二次加压费、垃圾清运费为物业使用中正常产生的费用，在物业使用过程中，一般是由物业管理单位向小区所有业主代收并代交，大理三环公司虽然不是该三项服务的实际提供者及相关费用的实际收取权利人，但为了整个小区的正常运行，在**、***已经享受了相关服务的前提下，要求其在本案中一并支付并无不妥，故**、***应向大理三环公司支付2020年1月1日至2021年2月20日所欠的电梯费342.5元、二次加压费137元、垃圾清运费137元。因2017年大理创新工业园区住房和城乡建设局要求大理三环公司停止收取物业管理费，待后期业主委员会成立后，物业收费标准备案后方能实施收费；且后期大理三环公司与业委会就物业移交问题发生争议一直悬而未决，故**、***欠付上述费用存在客观原因，大理三环公司要求**、***承担滞纳金理由不充分，本院不予支持。 综上所述，大理三环公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销云南省大理市人民法院（2021）云2901民初2483号民事判决； 2、由被上诉人**、***于本判决生效之日起十日内向上诉人大理三环建筑园林市政工程有限公司支付物业管理费5690.74元、电梯费342.5元、二次加压费137元、垃圾清运费137元，合计6307.24元； 3、驳回上诉人大理三环建筑园林市政工程有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元减半收取25元，由**、***负担；二审案件受理费50元，由**、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年十一月十八日 法官助理　*** 书 记 员　苏　聪