临沂市瑞生园餐饮有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省临沂市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁13民终6882号

上诉人（原审原告、反诉被告）：临沂市瑞生园餐饮有限公司，住所地：临沂市兰山区柳青街道祊河路与滨河北路交汇处东侧。

法定代表人：徐新华，总经理。

委托诉讼代理人：赵其艳，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邢希栋，男，1979年7月20日出生，汉族，临沂市瑞生园餐饮有限公司员工，住济南市槐荫区。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：临沂市奇园绿化工程有限公司，住所地：临沂市兰山区新华一路与金二路交汇处香港时代阳光大厦1号楼。

法定代表人：齐桂凤，总经理。

委托诉讼代理人：马洪涛，山东上和（深圳）律师事务所律师。

上诉人临沂市瑞生园餐饮有限公司（以下简称瑞生园餐饮公司）因与被上诉人临沂市奇园绿化工程有限公司（以下简称奇园绿化公司）租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初7654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人临沂市瑞生园餐饮有限公司委托诉讼代理人赵其艳、邢希栋，被上诉人临沂市奇园绿化工程有限公司委托诉讼代理人马洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人瑞生园餐饮公司上诉请求：一、撤销临沂市兰山区人民法院作出的（2016）鲁1302民初7654号民事判决，发回重审或依法改判。二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）租赁财产中的古建筑园林、别墅、花棚、文物储藏室、石屋等设施认定为有关部门批准建设的临时建筑，为认定事实错误。1、一审法院并没有核实上述所谓的临时性建筑，是否取得了相关手续。2、资产交付时，上述租赁资产中的相关设施不是临时建筑，而是违章建筑。（二）租赁资产中外园部分，被上诉人无权处分，且没有实际交付。1、一审法院没有核实外园部分被上诉人交还的时间即认定2015年年初滨河管理处收回外园部分。2、外园部分被上诉人没有实际交付给上诉人。3、被上诉人对150亩的景观绿化用地不享有使用、收益权利，更无权处分，只是无偿义务建设以获取另外110亩景观绿化用地的使用权。（三）一审法院对被上诉人实际权利范围认定错误，被上诉人不能就全部租赁资产取得租金。1、一审法院对被上诉人实际权利范围认定错误。2、被上诉人只能就租赁资产中110亩中的非违章建筑的部分获得租金收益。3、被上诉人出租150亩外园部分并获取收益的行为已经侵犯了国家利益和社会公共利益，所获收益应当由政府相关主管部门予以收缴。（四）一审法院对430万元的装饰、装修折旧费性质认定存在错误。（五）涉案租赁合同无效，被上诉人存在严重的缔约过失责任，应对上诉人的投入损失474.6万元承担全部责任。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院忽视被上诉人处分无权处分的国有资产获利的行为，仅仅依据《合同法》第44条的规定即认定上诉人与被上诉人之间签订的《资产租赁合同》有效，为适用法律错误，应当根据《合同法》第51、52条的规定认定《资产租赁合同》无效。（二）上诉人与被上诉人之间签订的《资产租赁合同》为无效合同，根据《合同法》第56条的规定，不应当适用《合同法》第93条第3款、第96条、第97条的规定解除上诉人与被上诉人之间签订的《资产租赁合同》。三、一审法院判决错误。（一）一审法院在事实认定不清，适用法律错误的前提下，判决第一项驳回上诉人的诉讼请求，属于判决错误。（二）合同无效为自始无效，一审判决第二项判决解除上诉人与被上诉人签订的《资产租赁合同》，为判决错误。（三）一审判决第三项要求上诉人返还110亩部分的租赁资产，但该部分资产被临沂市中级人民法院查封，上诉人即不对该部分资产占有，更不对该部分资产实际控制，无法返还。一审法院判决内容的第三项错误。（四）被上诉人对150亩外园不享有实际权利，且没有实际交付，租金不应当按照全部范围计算，该部分租金更不能判决给被上诉人，一审法院判决第四项错误。

被上诉人奇园绿化公司答辩服判。

瑞生园餐饮公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年2月23日签订的资产租赁合同无效；2.被告返还原告已支付的租金4000000元；3.被告返还原告已支付的租赁前的装修、装饰价款4300000元。4.被告赔偿原告因被告过错导致原告租赁后的投入损失4746000元；5.本案诉讼费由被告承担。

奇园绿化公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院依法判令解除双方租赁合同关系，被反诉人向反诉人返还租赁资产；2.判令被反诉人向反诉人支付租金6588904元（暂计算至2016年8月10日）及违约金（按日）0.4‰分段计算至实际履行之日止)；3.判令被反诉人向反诉人赔偿损失1000000元;4.本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。

一审法院认定事实：2012年2月23日，出租方（即甲方）奇园绿化公司与承租方（即乙方）瑞生园餐饮公司签订《资产租赁合同书》，约定：瑞生园餐饮公司租赁奇园绿化公司负责建设的位于临沂市××山区××路××河桥××景区及其景区内的相关附属建筑物（东至澜泊湾国际游艇俱乐部，西至沂蒙祊河桥，南至沂河，北至滨河大道），面积约173200㎡（260亩）。一、租赁资产、现状：租赁资产根据已建筑工程和绿化带分为内园和外园，承租方对租赁财产采取整体租赁的方式租赁使用；景区内现有古建园林一处、别墅一处、花棚两个、文物储藏室三个、石屋一座等设施；上述景区现状存有的资产均属于本合同租赁财产范围，出租方可在园内自建一处房屋用于居住。二、租赁期限、租赁费及支付方式：租赁期限为20年，2011年11月1日至2026年12月31日为固定不变租赁期，租金每年为2000000元，2027年1月1日至2031年12月31日为议定租期，如本合同继续履行，租金调整为每年3000000元；如一方在固定不变租期到期后不再有租赁意愿，合同自动终止；如继续租赁，需在2026年6月1日前有双方签订确认协议；租金采取现金方式支付，首年一次性交纳，固定不变租赁期限中后续租金每半年交纳一次，每年元月10日前交纳上半年租金，6月10日前交纳下半年租金，以出租方指定租金收益人出具的收到条为准；议定租赁期限租金交纳方式在双方签订确认协议时共同协商确认。三、苗木养护：园内所有苗木由承租方养护，租赁期内，出租方如果处置园内景石苗木需提前告知承租方。四、租赁资产的交付：出租方已于2011年8月1日将租赁资产交付承租方使用；出租方在租赁资产范围内建筑物中所投装饰、装修等作价4300000元，交由承租方使用，承租方以现金方式已于2011年10月1日支付。五、双方的权利义务及违约责任，如因租赁资产权利瑕疵而导致承租方停业或者造成承租方其他经济损失，出租方应当按照承租方的实际损失支付赔偿款；承租方应当按约定时间交付租金，如拖欠应向出租方支付滞纳金，按照未支付价款的日4‰结算；若拖欠租金超过三个月的，出租方有权解除合同；租赁期间，承租方应当采取合理有效措施保证租赁资产的完整和具备正常的使用功能，除不可抗力造成租赁物及景石苗木毁损灭失外，承租方应当承担赔偿责任；租赁期间的管理费用、水电费用、各种税费由承租方承担。六、租赁资产的养护、维修、装饰装潢及处置：租赁期间，承租方因经营需要进行装饰装潢、基础建设或者对已建设完毕建筑物局部整改、整修，在不影响租赁财产整体布局或者已建设完毕建筑物使用年限的情况下，经出租方同意后进行；承租方为使用租赁资产而进行的改建、扩建、修葺、整改、装饰装潢等费用由承租方自行承担；对承租方在出租方不动产上所增添的附属财产除可以移动拆除外，在合同期满终止时或因承租方违约而解除合同时，均无偿归出租方所有。另外合同还对其他相关事宜作了约定。

在资产租赁合同履行中，瑞生园餐饮公司已于2011年8月15日、9月19日支付给奇园绿化公司原南坊奇园阿锋酒楼装修等折旧费共计4300000元；2011年9月19日、2012年2月21日、2013年1月7日、2013年7月22日向奇园绿化公司支付2011年11月1日至2013年10月31日期间的租金共计3500000元。

瑞生园餐饮公司在承租奇园景区后，对景区进行了部分改造，并对整体园林绿化以及不同种类的珍贵树木、果树等委托第三方进行养护。

2014年5月19日，山东省临沂市沂河防汛指挥部办公室向瑞生园餐饮公司下达沂河防办［2014］90号《关于限期拆除河道内违章建筑的通知》，内容为：“瑞生园责任人徐新华，你所建设的瑞生园位于沂蒙桥下游祊河河道范围内，未经河道主管部门审批，为违章建筑。现已进入汛期，河道内随时有行洪的可能，为确保河道行洪及人员安全，特提出以下函告：一、务必于5月31日前拆除河道内所有违章建筑，恢复河道原状，汛期停止一切经营活动，人员全部撤离，确保河道安全度汛。二、对因拒不服从告知，并由此引发的一切后果，由你全部负责。”2014年6月10日，临沂市兰山区人民政府防汛抗旱指挥部办公室向瑞生园餐饮公司下发临兰汛旱办［2014］6号《关于拆除河道内违章建筑的通知》，告知已对其下达了沂河防办［2014］90号拆除通知（沂河防办文），要求拆除河道内所有违章建筑，恢复河道原状，停止一切经营活动，确保河道安全度汛。另，2014年6月10日，临沂市兰山区人民政府防汛抗旱指挥部同时也向奇园绿化公司下达了临兰汛旱［2014］17号《关于落实安全度汛措施的通知》，内容为：“奇园绿化公司，你单位建设的奇园景观绿化工程位于祊河河道范围内，未经河道主管部门审批，为违章建筑。沂河防办已对你单位下达了沂河防办［2014］64号《关于落实安全度汛措施函》，现已进入汛期，河道内随时有行洪的可能，为确保河道行洪及人员安全，特提出以下要求：一、拆除河道内所有违章建筑，恢复河道原状，确保河道安全度汛。……”

另查明，2006年11月27日，临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处作为甲方与乙方奇园绿化公司就涉案的“奇园景观绿化项目”签订协议书，约定：一、“奇园景观绿化项目”系甲方立项建设的南坊滨河景观工程桥坊段景观绿化项目，具体位置为：沂蒙祊河桥东，滨河路南侧二滩地，景观绿化面积260亩。二、项目合作模式为“有收益景观绿化+无偿景观绿化”模式，甲方提供260亩景观绿化用地，由乙方出资进行景观绿化，其中110亩作为乙方有收益景观绿化用地，150亩作为乙方无偿景观绿化用地。（1）该地块的土地所有权归政府。（2）因乙方无偿建设150亩景观绿化用地，建设的110亩有收益景观绿化项目也以景观绿化为主，因此110亩有收益景观绿化用地由乙方使用50年，甲方不再向乙方收取费用。50年使用期满后，乙方将土地退还政府，地上资产有乙方自行处理。（3）110亩有收益使用地块内，由乙方按照甲方的规划设计进行景观建设。新栽植的树木、苗圃所有权归乙方，经甲方同意后，乙方可以在不影响整体景观效果的前提下处理。同时，乙方也可根据甲方的规划设计，在有收益景观绿化用地内建设可经营的景观设施，进行经营收益。（4）150亩无偿景观建设地块，经甲方验收合格（树木保活期一年）后，转交滨河景区管理处。三、建设时间和施工要求，有收益景观绿化建设部分与无偿景观绿化建设部分同时进行，整个项目建设期限为1年，其中无偿景观绿化建设部分期限为6个月；乙方要严格按照甲方的规划设计和有关要求进行施工，未经允许不得变更施工设计内容。四、相关责任……本协议执行期间，如遇行洪需要、重大规划布局调整或政府需要，甲方要求乙方将按照规划设计建设的地上附着物拆除时，乙方必须拆除，甲方根据有关规定给予适当补偿。

奇园绿化公司与临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处签订上述协议后，即开始奇园景观绿化项目的施工建设，至2011年8月即本案当事人签订资产租赁合同之前，根据已建筑工程和绿化带的建设，奇园景观绿化园区分为内园和外园，景区内现有资产包括：古建园林一处、别墅一处、花棚两个、文物储藏室三个、石屋一座等设施。

庭审中，奇园绿化公司陈述，2015年初，涉案租赁资产即奇园景观外园的沿河部分150亩被政府收回，用于建设滨河健身长廊。

2015年3月9日，因奇园绿化公司涉诉，临沂市中级人民法院将涉案租赁资产全部查封。

此后，双方当事人发生纠纷。诉讼中，双方当事人均请求调解，本院主持双方当事人进行了多次调解，但最终未能达成调解协议。奇园绿化公司并在诉讼过程中，单方委托山东同泰建设项目管理有限公司作出鲁同泰建编［2017］第40号鉴定报告，鉴定意见为租赁期间古树木及盆景损失和改建古建门窗的造价共计7442450.99元。

一审法院认为，本案争议的焦点是：一、瑞生园餐饮公司和奇园绿化公司签订的《资产租赁合同》的效力；二、涉案租赁资产交付的范围；三、奇园绿化公司是否应当赔偿瑞生园餐饮公司租赁后的投入损失；四、奇园绿化公司是否应当返还瑞生园餐饮公司已支付的租赁前的装修、装饰折旧价款4300000元；五、瑞生园餐饮公司是否应当对案涉奇园景区内古树木、盆景损失和因对古建筑门窗进行改建而造成的损失承担赔偿责任。本院对上述争议焦点问题论述如下：

一、瑞生园餐饮公司和奇园绿化公司签订的《资产租赁合同》的效力问题。该合同的租赁标的是奇园景区，按建筑工程和绿化带的分区，分为内园和外园两部分，具体租赁财产包括古建筑园林一处、别墅一处、花棚两个、文物储藏室三个、石屋一座等设施及古树木、盆景、果树等，瑞生园餐饮公司对租赁财产采取整体租赁方式租赁使用。该奇园景区工程是奇园绿化公司依临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处与其签订的协议，并按照临沂市南坊开发建设指挥部的规划设计要求投资并负责建设的。关于案涉古建筑园林、别墅、花棚、文物储藏室、石屋等设施的建设，临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处与奇园绿化公司签订的《协议书》约定110亩有收益景观绿化项目以景观绿化为主，上述建筑坐落在110亩有收益景观绿化项目景区内，符合协议约定，且与周围园林形成了整体景观效果，另《协议书》还约定，如遇行洪需要、重大规划布局调整或政府需要，奇园绿化公司必须将按照规划设计建设的地上附着物拆除。据此，本院认为，案涉古建筑园林、别墅、花棚、文物储藏室、石屋等设施，系经有关部门批准建设的临时性建筑。瑞生园餐饮公司提供的防汛抗旱指挥部的关于清理河道的通知不足以认定案涉奇园景观建设工程系违章建筑。

关于瑞生园餐饮公司主张奇园绿化公司对租赁合同中的150亩无偿景观绿化用地无处分权的问题。本院认为，临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处与奇园绿化公司签订的协议中约定150亩无偿景观绿化建设用地的建设期限是6个月，但临沂市滨河景区管理处验收时间是待树木保活期一年后，且需验收合格才转交滨河景区管理处。故该协议中约定的150亩无偿景观绿化建设部分的建设期限届满日，不能作为该150亩无偿景观绿化建设地块的转交日期。150亩无偿景观绿化建设地块在未转交给滨河景区管理处之前，奇园绿化公司将该部分景观绿化区租赁给瑞生园餐饮公司使用，直至滨河景区管理处将该地块收回之时，临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处未提出异议，故应视为临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处同意奇园绿化公司的租赁行为。本案《资产租赁合同》体现了双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，本院予以确认。瑞生园餐饮公司关于合同无效的主张不能成立，本院不予采信。

二、关于案涉租赁资产交付的范围及截止2015年3月9日瑞生园餐饮公司是否足额交纳了租金的问题。瑞生园餐饮公司主张奇园绿化公司只交付了内园部分，其认为奇园绿化公司与临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处签订的《协议书》明确约定150亩的无偿景观绿化建设的时间为6个月，且庭审中奇园绿化公司已自认该150亩无偿景观绿化用地已被政府收回，足以能认定奇园绿化公司实际交付的租赁景区面积为110亩，而非260亩。对此，奇园绿化公司抗辩150亩的无偿景观绿化用地系无偿给政府建设的，直到2015年春天因建设滨河健身长廊政府才收回该地块。本院认为，奇园绿化公司与临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处签订的《协议书》虽然对150亩无偿景观绿化的建设时间约定为6个月，并约定树木保活期一年后经验收合格转交滨河景区管理处，但该约定的时间不能认定是政府收回150亩无偿景观绿化用地的实际时间，本院对奇园绿化公司自认的政府收回该150亩地块的时间予以认定。本案《资产租赁合同》中已明确写明“甲方已于2011年8月1日将租赁资产交付乙方使用”，双方当事人均在合同上已签字、盖章确认;瑞生园餐饮公司未能提供交接清单等相关证据推翻合同内容。故本院认定奇园绿化公司已于2011年8月1日将涉案租赁资产共计260亩交付给乙方瑞生园餐饮公司，直至2015年初政府收回150亩的事实。瑞生园餐饮公司抗辩的实际只交付内园部分110亩，与事实不符，本院不予采信。

根据已查明的事实，截止2015年3月9日即案涉租赁资产被司法查封之日，瑞生园餐饮公司共计支付租金3500000元，依《资产租赁合同》约定的前十五年租金每年2000000元计算，瑞生园餐饮公司尚欠奇园绿化公司租金3211111.11元(2013年11月1日至2015年3月9日期间的租金2711111.11元+2013年10月31日前拖欠的租金500000元)。对瑞生园餐饮公司关于已多交付租金的抗辩，本院不予采信。

三、关于奇园绿化公司是否应当赔偿瑞生园餐饮公司租赁后的投入损失的问题。本院认为，双方当事人已无继续履行合同的意思表示，且奇园绿化公司反诉要求解除合同，本案资产租赁合同应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以协商解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。本案当事人在租赁合同中已明确约定若承租方拖欠租金超过三个月的，出租方有权解除合同。依据上述法律规定，奇园绿化公司反诉要求解除合同，该反诉请求送达给瑞生园餐饮公司的时间应当视为解除通知到达的时间，即2016年8月12日本案双方当事人签订的资产租赁合同解除。

《资产租赁合同》约定，租赁期间，承租方为使用租赁资产而进行的改建、扩建、修葺、整改、装饰装潢等费用由承租方自行承担；对承租方在出租方不动产上所增添的附属财产除可以移动拆除外，在合同期满终止时或因承租方违约而解除合同时，均无偿归出租方所有。本案瑞生园餐饮公司截止2015年3月9日拖欠租金3211111.11元，奇园绿化公司因瑞生园餐饮公司违约，拖欠租金超过三个月，依约定行使解除权，合同的解除后，依照合同的约定，瑞生园餐饮公司在租赁不动产上所增添的附属财产除可以移动拆除外均无偿归出租方奇园绿化公司所有。故瑞生园餐饮公司要求奇园绿化公司赔偿其承租后投入损失，无事实和法律依据，其主张不能成立，本院不予支持。

四、关于奇园绿化公司是否应当返还瑞生园餐饮公司已支付的租赁前的装修、装饰折旧价款4300000元的问题。本院认为，瑞生园餐饮公司自2011年8月1日起接收了案涉租赁资产后，支付给奇园绿化公司的原南坊奇园阿锋酒楼装饰、装修等折旧费作价4300000元，属于瑞生园餐饮公司承租租赁资产后的费用投入，租赁合同解除后，依照合同的约定，属于动产的部分，可由瑞生园餐饮公司自行搬离，属于不动产之上的添附，除可以移动拆除外，应归出租方奇园绿化公司所有。故，瑞生园餐饮公司要求奇园绿化公司返还已支付的原阿锋酒楼的装饰、装修折旧价款4300000元的主张不能成立，本院不予支持。

五、关于瑞生园餐饮公司是否应当对案涉奇园景区内古树木、盆景损失和因对古建筑门窗进行改建而造成的损失承担赔偿责任的问题。《资产租赁合同》约定，租赁期间，承租方因经营需要进行装饰装潢、基础建设或者对已建设完毕建筑物局部整改、整修，在不影响租赁财产整体布局或者已建设完毕建筑物使用年限的情况下，经出租方同意后进行。本案瑞生园餐饮公司自2011年8月1日起接收了案涉租赁资产后，即对租赁资产进行了部分改建、修葺、整改、装饰装潢等，对此，出租方奇园绿化公司未提出异议，应当视为其明知并同意瑞生园餐饮公司进行改建。故，奇园绿化公司要求瑞生园餐饮公司对古建筑门窗进行改建而造成的损失承担赔偿责任的反诉请求，不能成立，本院不予支持。奇园绿化公司主张的瑞生园餐饮公司应当承担案涉奇园景区内古树木、盆景损失的反诉请求，其提交的鲁同泰建编［2017］第40号鉴定意见，并不能证明古树木、盆景死亡、丢失的时间发生在瑞生园餐饮公司承租期间，更不能证明古树木、盆景死亡是由于瑞生园餐饮公司的不当养护管理造成的。故，奇园绿化公司要求瑞生园餐饮公司承担案涉奇园景区内古树木、盆景损失的主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，关于瑞生园餐饮公司要求确认资产租赁合同合同无效、奇园绿化公司应当返还已交付的租金4000000元和装修、装饰等折价4300000元，并赔偿其租赁后的投入损失4746000元的诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。关于奇园绿化公司要求瑞生园餐饮公司偿付至2016年8月10日的租金6558904元的反诉请求，因出租方奇园绿化公司涉另案诉讼，案涉租赁资产于2015年3月9日被司法查封，致使承租方瑞生园餐饮公司不能继续经营，对自查封之日起至解除查封期间的租金损失，因系出租方奇园绿化公司自身过错造成，应当自行承担查封期间的租金损失。案涉租赁资产的查封至今尚未解封，故承租方瑞生园餐饮公司自2015年3月9日起不应当再向奇园绿化公司支付租金；但瑞生园餐饮公司对2015年3月9日被司法查封之前拖欠的租金共计3211111.11元，应当偿付给奇园绿化公司。故，对奇园绿化公司要求瑞生园餐饮公司偿付截止2015年3月9日被司法查封之日的租金共计3211111.11元的反讼请求，本院予以支持；对奇园绿化公司要求瑞生园餐饮公司支付自2015年3月9日至2016年8月10日期间租金的反讼请求，本院不予支持。关于逾期交纳租金的违约金的计算，合同约定按照未支付价款的日4‰计算，而奇园绿化公司只要求按未支付租金部分的日万分之四承担逾期交纳租金的违约金的反讼请求，未超出合同约定，亦不违反法律的规定，本院予以支持。关于奇园绿化公司要求瑞生园餐饮公司赔偿奇园景区内古树木、盆景损失和因对古建筑门窗进行改建而造成的损失共计7442450.99元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）临沂市瑞生园餐饮有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）临沂市瑞生园餐饮有限公司与被告（反诉原告）临沂市奇园绿化工程有限公司签订的《资产租赁合同》于2016年8月12日解除。三、原告（反诉被告）临沂市瑞生园餐饮有限公司于本判决生效后二十日内将租赁资产（110亩奇园绿化景区、古建筑园林一处、别墅一处、花棚两个、文物储藏室三个、石屋一座等设施）返还给被告（反诉原告）临沂市奇园绿化工程有限公司。四、原告（反诉被告）临沂市瑞生园餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）临沂市奇园绿化工程有限公司租金3211111.11元（截止2015年3月9日）及违约金（按日万分之四计算，自2016年8月10日起至实际履行之日止）。五、驳回被告（反诉原告）临沂市奇园绿化工程有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费100076元，由原告（反诉被告）临沂市瑞生园餐饮有限公司负担；反诉费52904元，由原告（反诉被告）临沂市瑞生园餐饮有限公司负担21162元，被告（反诉原告）临沂市奇园绿化工程有限公司负担31742元。

二审中，被上诉人奇园绿化公司向法庭提交了两份证据：证据一、上诉人瑞生园餐饮公司的营业执照一份，证明上诉人的经营范围系大型餐饮且注册地址位于租赁园区之内，以此证明双方签约目的是利用内园的现有资产从事酒店经营而并非通过外园的绿化进行经营收益；证据二、2011年7月16日齐桂凤与杜华所签订的资产租赁协议书，该协议书中注明原租赁方在该建筑物内所投装饰、装修等作价430万元全部转让给承租方，同时证明该协议中所约定的成立新公司履行该资产租赁合同，由新公司的注册经营范围即可反映出租赁合同的双方目的。经法庭主持质证，上诉人认为证据一与被上诉人提出的证明事实与本案无关，对于证据二，认为根据上诉人与被上诉人2012年2月23日签订的资产租赁合同约定，被上诉人提交的该证据无法律效力，不能作为证据使用。本院对上诉人的质证意见予以采纳，对被上诉人提交的证据不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人于2012年2月23日签订的《资产租赁合同》体现了双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，本院予以确认。上诉人关于资产交付时，涉案租赁资产中的相关设施不是临时建筑，而是违章建筑的主张，本院认为，奇园景区工程是奇园绿化公司依临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处与其签订的协议，并按照临沂市南坊开发建设指挥部的规划设计要求投资并负责建设的，临沂市南坊开发建设指挥部是在北城新区开发阶段根据市政府的授权集中行使新区筹建过程中的城市规划、建设等行政事务的审批等政府职能，在协议中，对涉案建筑物的存续年限并未作出明确规定，因此，上诉人认为涉案建筑物是违章建筑证据不足，本院不予采信。

上诉人关于租赁资产中外园部分，被上诉人无权处分，且没有实际交付，被上诉人不能取得租金的主张，本院认为，临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处与被上诉人签订的协议中约定150亩无偿景观绿化建设用地（即租赁资产中的外园部分）的建设期限是6个月，临沂市滨河景区管理处验收时间是待树木保活期一年后，且需验收合格才转交滨河景区管理处。一审法院认定该协议中约定的150亩无偿景观绿化建设部分的建设期限届满日，不能作为该150亩无偿景观绿化建设地块的转交日期并无不当。150亩无偿景观绿化建设地块在未转交给滨河景区管理处之前，被上诉人将其租赁给上诉人使用，直至滨河景区管理处将该地块收回之时，临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处未提出异议，上诉人也未能提交临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处不予同意租赁的证据，因此，应视为临沂市南坊开发建设指挥部办公室、临沂市滨河景区管理处默许被上诉人的租赁行为，上诉人主张被上诉人无权处分，没有证据证实，本院不予支持。上诉人主张租赁资产中的外园部分没有实际交付，但双方签订的《资产租赁合同书》第五条中已明确写明“甲方已于2011年8月1日将租赁资产交付乙方使用”，双方当事人均在合同上已签字、盖章确认，并且上诉人还向被上诉人实际支付了2011年11月1日至2013年10月31日期间的租金，因此，在上诉人未能提供交接清单等相关证据推翻合同内容的情形下，上诉人的该主张与事实不符，本院不予采信。

上诉人关于一审法院对430万元的装饰、装修折旧费性质认定存在错误的主张，根据双方签订的《资产租赁合同书》第五条第2项：原甲方在租赁资产范围内建筑物中所投装饰、装修等作价430万元，交由乙方使用。该款项应视为是上诉人接收了涉案租赁资产后支付给被上诉人的原南坊奇园阿锋酒楼装饰、装修等折旧费，属于上诉人承租租赁资产后的费用投入，上诉人主张支付的430万应为原装饰、装修物20年的使用费没有事实依据，本院不予支持。

上诉人关于涉案租赁合同无效，被上诉人存在严重缔约过失责任，应对上诉人的投入损失474.6万元承担全部责任的主张，因涉案租赁合同为有效合同，理由不再赘述，上诉人的该主张无事实和法律依据，本院不予采信。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费152980元，由上诉人临沂市瑞生园餐饮有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　滨

审判员　张凤芝

审判员　蒋文静

二〇一八年七月十八日

书记员　宋　莹