执行案外人）、山东西奥自动化系统工程有限公司二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁09民终1498号

上诉人（原审原告、执行案外人）：山东胜拓工业建设有限公司，住所地泰安市经济技术开发区。

法定代表人：刘洪旺，总经理。

委托诉讼代理人：ＸＸ，山东鲁岳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。

上诉人（原审第三人、被执行人）：山东西奥自动化系统工程有限公司，住所地泰安市大汶口石膏工业园。

法定代表人：唐玉珍，经理。

委托诉讼代理人：李怀峰，男，该公司员工。

上诉人（原审第三人、被执行人）：李怀峰，男，1972年10月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1970年1月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。

委托诉讼代理人：米益法，山东拓创律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：翟丽娟，女，1970年11月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。

上诉人山东胜拓工业建设有限公司（以下简称胜拓公司）、山东西奥自动化系统工程有限公司（以下简称西奥公司）、李怀峰因与被上诉人***及原审第三人翟丽娟案外人执行异议之诉一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

胜拓公司上诉请求：依法撤销一审民事判决，并依法改判支持胜拓公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，胜拓公司与西奥公司之间存在对案涉房产的合法有效且一直持续至今的实际租赁合同关系，享有以合法、存续的租赁权阻却租赁物即案涉房地产被法院执行的权利。1、2014年3月1日胜拓公司与西奥公司签订《房屋租赁合同》，约定西奥公司将位于泰安市岱岳区大汶口石膏工业园南留大街园区内的办公楼（二楼、四楼）租赁给胜拓公司。同时双方签订《借款反担保协议》，胜拓公司对西奥公司向泰安市泰山区农村信用合作社（以下简称泰山区农信社）借款240万元提供担保，西奥公司提供反担保，以房屋租赁费、物业费、水电费等抵偿担保责任。2014年5月8日胜拓公司与西奥公司办理了交接手续，对房屋内各项设施设备进行了实地查验，并予以确认，胜拓公司己经将该案涉房屋作为办公场所实际占有并使用，并出具了书面交接手续。2、本案的租赁关系先于西奥公司与工商银行的贷款抵押，签订并履行租赁合同的时候，西奥公司尚未取得全部的房产、土地登记手续。西奥公司2014年6月3日取得全部房产土地登记手续以后，才于2014年7月17日与工商银行泰安高新支行签订《最高额抵押合同》，以案涉房地产提供抵押担保，并办理了他项权证书。此时胜拓公司早已经合法占有、使用涉案的房产，早己经实际履行租赁合同。虽然该合同中约定“抵押物如已部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知甲方”，但该合同是格式条款合同，工商银行工作人员也并未给西奥公司进行任何解释、说明，加之西奥公司急于取得贷款，仅是在银行的要求下进行签字盖章，对合同中约定的内容不知情、不进行申辩；工商银行工作人员在办理贷款手续时，没有现场查看，没有实际核实抵押物是否出租，对胜拓公司的权利己经造成了侵害。对此西奥公司的实际负责人李怀峰在一审庭审中也是认可的。在***没有提交证据证明贷款抵押合同相应的条款是确实履行了相应的程序、是所有签约人的真实意思表示的情况下，其提交的工商银行的合同的相关约定是无效的，不能作为法院否定胜拓公司主张的依据。3、抵押人西奥公司没有将出租情况书面告知抵押权人工商银行，工商银行没有将合同条款对西奥公司进行释明，也回避了其现场查看的程序，没有核实涉案房屋是否存在租赁的情形，但是绝对不能因为西奥公司与工商银行的过错就否认胜拓公司真实租赁的事实和有效性。4、胜拓公司在泰安高新技术产业开发区人民法院查封之前已经签订合法有效的租赁合同，并且己经实际占有并使用租赁物，胜拓公司的租赁权先于抵押权设立，根据《物权法》190条规定“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，因此，胜拓公司与西奥公司签订的租赁合同生效在先，胜拓公司对案涉房产享有的承租权利和相应租赁合同关系，不受抵押房产拍卖的影响，在抵押权实现后，租赁合同有效期内对抵押物的受让人继续有效。5、一审法院判决适用法律错误，应依法予以撤销。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，本案中租赁权产生在法院查封之前，根据买卖不破租赁的原则，胜拓公司有权阻止租赁物转移占有。二、胜拓公司有优先取得租金的权利。胜拓公司已经为西奥公司代偿110万元，双方租赁以及反担保事宜早于西奥公司案涉房地产的抵押，胜拓公司作为租赁人以及西奥公司110万元的债权人，有权要求优先取得租金。

西奥公司上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判支持西奥公司的诉讼请求。本案诉讼费由***承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。西奥公司与胜拓公司之间存在对案涉房产真实、合法有效的租赁关系，并且一直持续至今。1、2014年3月1日西奥公司与胜拓公司签订《房屋租赁合同》，约定西奥公司将位于泰安市岱岳区大汶口石膏工业园南留大街园区内的办公楼（二楼、四楼）租赁给胜拓公司。同时双方签订《借款反担保协议》，胜拓公司对西奥公司向泰安市泰山区农村信用社借款240万元提供担保，西奥公司对此提供反担保，以房屋租赁费、物业费、水电费等抵偿担保责任。2014年5月8日西奥公司与胜拓公司办理了交接手续，胜拓公司将该房屋交付给胜拓公司，双方对房屋内各项设施设备进行了实地查验，并予以确认，胜拓公司已经将该案涉房屋作为办公场所实际占有并使用，并出具了书面交接手续。2、本案的租赁关系先于西奥公司与工商银行的贷款抵押，签订并履行租赁合同的时候，西奥公司尚未取得全部的房产、土地登记手续。西奥公司2014年6月3日取得全部房产土地登记手续以后，才于2014年7月17日与工商银行泰安高新支行签订《最高额抵押合同》，以案涉房地产提供抵押担保，并办理了他项权利证书。虽然该合同中约定“抵押物如已部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知甲方”，但该合同是格式条款合同，工商银行工作人员也并未给西奥公司进行任何解释、说明，加之西奥公司急于取得贷款，仅是在工商银行的要求下进行签字盖章，对合同中约定的内容不知情、不进行申辩；工商银行工作人员在办理贷款手续时，没有现场查看，没有实际核实抵押物是否出租。故该贷款抵押合同并不是西奥公司的真实意思表示，该约定是无效的。根据《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，西奥公司与胜拓公司之间的租赁关系先于法院查封，并且胜拓公司已经实际合法占有使用该涉案房屋，因此租赁合同关系不受抵押房产拍卖的影响。

李怀峰上诉请求：依法撤销原判，并依法改判支持李怀峰的诉讼请求。本案一、二审诉讼费均由***承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。胜拓公司与西奥公司之间存在对案涉房产真实、合法有效的租赁关系，并且一直持续至今。1、2014年3月1日胜拓公司与西奥公司签订《房屋租赁合同》，约定西奥公司将位于泰安市岱岳区大汶口石膏工业园南留大街园区内的办公楼（二楼、四楼）租赁给胜拓公司。同时双方签订《借款反担保协议》，胜拓公司对西奥公司向泰安市泰山区农村信用社借款240万元提供担保，西奥公司对此提供反担保，以房屋租赁费、物业费、水电费等抵偿担保责任。李怀峰作为西奥公司实际负责人，在上述两份协议中均作为保证人予以签字确认。2014年5月8日胜拓公司与西奥公司办理了交接手续，对房屋内各项设施设备进行了实地查验，并予以确认，胜拓公司已经将该案涉房屋作为办公场所实际占有并使用，并出具了书面交接手续。2、本案的租赁关系先于西奥公司与工商银行的贷款抵押，签订并履行租赁合同的时候，西奥公司尚未取得全部的房产、土地登记手续。西奥公司2014年6月3日取得全部房产土地登记手续以后，才于2014年7月17日与工商银行泰安高新支行签订《最高额抵押合同》，以案涉房地产提供抵押担保，并办理了他项权利证书。当时李怀峰作为西奥公司的负责人，全程办理了此事。此时胜拓公司早已经合法占有、使用涉案的房产，已经实际履行租赁合同。虽然该合同中约定“抵押物如已部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知甲方”，但该合同是格式条款合同，工商银行工作人员也并未给西奥公司及公司负责人李怀峰进行任何解释、说明，加之西奥公司急于取得贷款，仅是在工商银行的要求下进行签字盖章，对合同中约定的内容不知情、不进行申辩；工商银行工作人员在办理贷款手续时，没有现场查看，没有实际核实抵押物是否出租。故该贷款抵押合同并不是签约人的真实意思表示，相关约定是无效的。根据《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，西奥公司与胜拓公司之间的租赁关系先于法院查封，并且胜拓公司已经实际合法占有使用该涉案房屋，因此租赁合同关系不受抵押房产拍卖的影响。

***针对胜拓公司、西奥公司、李怀峰的上诉理由辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。请求驳回上诉，维持原判。

胜拓公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原告享有租赁权以及优先取得租金的权利；2、请求确认原告享有阻止向受让人移交占有涉案房地产的权利；3、本案诉讼费由被告负担。

一审法院认定事实：2014年5月23日，西奥公司向泰山区农信社借款240万元，双方签订了借款合同，对借款期限、借款利率、还款方式及罚息、复利等进行了约定。同日，胜拓公司、泰安市东方瑞德建设工程有限公司、李怀峰、翟丽娟、刘洪旺、路爱珍、鹿新汶、郭琳与泰山区农信社签订保证合同，为西奥公司上述借款提供连带责任保证。因上述240万元借款未能按期归还，泰山区农信社将西奥公司、胜拓公司、泰安市东方瑞德建设工程有限公司、李怀峰、翟丽娟、刘洪旺、路爱珍、鹿新汶、郭琳诉至泰安市泰山区人民法院，2015年9月12日，泰安市泰山区人民法院作出（2015）泰山商初字第531号民事判决书，判令西奥公司偿还泰山区农信社借款本金240万元、按合同约定支付相应利息并承担诉讼代理费10万元；判令胜拓公司、泰安市东方瑞德建设工程有限公司、李怀峰、翟丽娟、刘洪旺、路爱珍、鹿新汶、郭琳作为保证人对西奥公司应偿还的款项承担连带责任。因西奥公司、胜拓公司、泰安市东方瑞德建设工程有限公司、李怀峰、翟丽娟、刘洪旺、路爱珍、鹿新汶、郭琳未能按期履行判决确定的义务，泰山区农信社于2017年7月13日向泰安市泰山区人民法院申请强制执行，该案执行过程中刘洪旺支付借款110万元，泰山区农信社同意解除刘洪旺、胜拓公司、路爱珍的担保责任。另查明，2014年7月17日，西奥公司向中国工商银行股份有限公司泰安高新支行（以下简称工行泰安高新支行）借款800万元，双方签订借款合同，对借款期限、借款利率、还款方式及罚息、复利等进行了约定。同日，李怀峰、翟丽娟与工行泰安高新支行签订最高额保证合同，为西奥公司自2014年7月17日至2017年7月16日期间形成的债务在最高额1100万元范围内提供连带责任保证。同时，西奥公司与工行泰安高新支行签订最高额抵押合同，约定以其所有的位于泰安市岱岳区奥公司1号车间综合楼的房产[产权证号为泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号]以及位于岱岳区满庄镇南留北村使用面积为12910平方米国有土地使用权一宗[国有土地使用权证号为泰土国用（2012）第D-××号]为西奥公司自2014年7月17日至2017年7月16日期间形成的债务在最高额1100万元范围内提供抵押担保。双方对担保物进行了抵押登记，并办理了相应的他项权证书。工行泰安高新支行（甲方）与西奥公司（乙方）签订的最高额抵押合同中第九条乙方陈述与保证中约定，抵押物如已部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知甲方。该合同所附抵押物清单中写明泰房权证泰字第××号房产、泰房权证泰字第××号房产及泰土国用（2012）第D-××号土地状况为正常。西奥公司未提出上述抵押房地产存在租赁情形。因上述800万元借款未能按期归还，工行泰安高新支行将西奥公司、李怀峰、翟丽娟诉至泰安高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）。案件审理期间，该法院于2015年6月23日，查封西奥公司提供抵押的位于泰安市岱岳区奥公司综合楼（泰房权证泰字第×××号房产）及1号车间（泰房权证泰字第××号房产）。2015年10月19日，高新区法院作出（2015）泰高新商初字第86号民事判决书，判令西奥公司偿还工行泰安高新支行借款本金800万元、支付相应利息并承担诉讼代理费222378元；判令李怀峰、翟丽娟对西奥公司应偿还的款项承担连带责任；判令工行泰安高新支行对抵押物泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号房产两处及泰土国用（2012）第D-××号国有土地使用权一宗折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。因西奥公司、李怀峰、翟丽娟未按期履行该判决确定的义务。工行泰安高新支行向高新区法院申请强制执行，泰安市中级人民法院于2016年2月26日作出裁定书将该案指定由一审法院执行，一审法院以（2016）鲁0911执651号案件对该案立案执行。案件执行过程中，一审法院于2017年9月19日作出（2017）鲁0911执异162号执行裁定书，裁定变更***为该案的申请执行人。2018年3月27日，一审法院发出（2016）鲁0911执651号公告，通知拟对西奥公司房产证号为泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号的房产及泰土国用（2012）第D-××号国有土地使用权进行评估拍卖。胜拓公司以其对西奥公司泰房权证泰字第××号综合楼中部分楼层享有租赁权及对西奥公司享有110万元债权应予受偿等为由提出书面异议。一审法院作出（2018）0911执异92号执行裁定书，驳回胜拓公司的异议请求。后胜拓公司依法向一审法院提起执行异议之诉，形成本案诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，应当审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，胜拓公司提交了其与西奥公司签订的租赁合同、交接证明、借款反担保协议，主张其与西奥公司在涉案房产抵押给工行泰安高新支行之前就签订了租赁合同并已实际占有使用该房产，且胜拓公司作为担保人已经代西奥公司偿还了欠付泰山区农信社的借款110万元，故胜拓公司有权阻止租赁物转移占有，有权要求优先取得租金；***对此不予认可，认为胜拓公司与西奥公司不存在事实上的租赁关系。一审法院认为，西奥公司向工行泰安高新支行借款，并以其所属房产及土地使用权为借款提供抵押担保，在最高额抵押合同明确约定抵押物若已经部分或全部出租，应将出租情况书面告知抵押权人的情况下，并未向工行泰安高新支行提出抵押房产存在出租情形，且胜拓公司亦未提交相应证据证实其在抵押权设立前就已租赁并实际占有使用涉案房产，西奥公司系相关执行案件的被执行人，涉案房产的执行与否与其存在直接利害关系，故胜拓公司仅以其与西奥公司签订的相关合同及协议即主张其在涉案房产抵押之前就已经租赁并实际占有使用该房产，证据不足，一审法院不予支持。此外，胜拓公司提交的租赁合同中写明，鉴于西奥公司需请求胜拓公司向银行提供担保帮助其贷款，双方约定如胜拓公司提供担保的贷款西奥公司按期偿还，胜拓公司没有承担责任的情况下，胜拓公司如数结清房租及物业费、水电费等全部费用，如果胜拓公司提供担保的贷款西奥公司不能按期偿还致使胜拓公司承担担保责任的，房租、物业费等费用优先抵偿胜拓公司承担的担保责任。从该合同内容看，该合同性质是债务人欲以其房屋使用权抵偿代偿款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的正常的房屋租赁合同，故无论该租赁合同是否形成于涉案房产抵押之前，胜拓公司均不足以以此主张对执行标的物排除强制执行。综上，胜拓公司的诉讼请求一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交工行泰安高新支行出具证明一份，证明在发放贷款前，涉案房地产没有出租的情况。证据二、工行泰安高新支行评估报告后附的照片5张，证明涉案房地产在抵押时工商银行员工的现场考察情况，涉案房地产由西奥公司在自用，不存在出租的情况。证据三、泰安永成土地房地产评估有限公司土地估价报告书一份，证明涉案的房地产的使用者为西奥公司。胜拓公司对证据一的真实性、合法性均不予认可，认为出证单位与本案具有利害关系，其出具的证据不具备独立性、客观性。出证单位没有提供营业执照，也没有具体经办人和负责人的签字，证据是不合法的。对证据二的真实性不予认可，首先，该证据没有形成的时间，也不能体现涉案的楼房第三、四楼的租赁情况，也没有对涉案房产是否进行现场考察的行为进行拍照，不能证实被上诉人的主张。对于证据三合法性不予认可，该报告在评估时和现场勘查过程中并没有实际进行现场勘验，也没有与当时实际租赁的业主包括胜拓公司在内的业主进行沟通和现场勘验，私下进行了评估作业，因此该报告不能客观真实地反应本案的事实。西奥公司、李怀峰对于证据一真实性不能确定，对其表述的内容有异议，当时工商银行确实去现场进行了考察，但是对其表述“上述抵押物由其使用没有出租的”情况这句话不予认可，没有询问有无抵押物出租的情况，也没要求出示证明。对证据二、证据三予以认可，对本案涉及的胜拓公司租赁办公楼三、四层工商银行也没有进行问询。对于被上诉人提交的证据一因无单位负责人及制作材料的人员签名或者盖章，本院不予认定。对于证据二、三，西奥公司、李怀峰予以认可，本院对其真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日胜拓公司与西奥公司、李怀峰签订租赁合同，西奥公司将位于泰安市岱岳区大汶口石膏工业园南留大街园区内的办公楼（二楼、四楼）租赁给胜拓公司，租赁面积1325平方米，办公楼作为办公使用，胜拓公司可对外转租；租赁期限自2014年3月1日至2034年3月1日止，共计20年。租赁期满后，同等条件下，胜拓公司享有优先租赁的权利；租赁费为每月每平方米12元，合计每年190800元，物业管理费为每月每平方米1.5元；租赁费每五年结算一次，第一次结算日为2019年3月1日以前。鉴于西奥公司需请求胜拓公司向银行提供担保帮助西奥公司贷款，胜拓公司与西奥公司双方特别约定，如胜拓公司提供担保的贷款西奥公司按期偿还，胜拓公司没有承担责任的情况下，胜拓公司如数结清房租及物业费、水电费等全部费用；如胜拓公司提供担保的贷款西奥公司不能按期偿还致使胜拓公司承担担保责任的，房租、物业费等费用，优先抵偿胜拓公司所承担的担保责任。双方可以签订反担保协议，作出具体约定。租赁合同还约定了设施维修和改建、安全责任和违约责任等条款。李怀峰对合同履行承担连带担保责任。同日，胜拓公司与西奥公司、李怀峰签订借款反担保协议，约定：鉴于西奥公司2014年3月1日与胜拓公司签订《房屋长期租赁合同》，胜拓公司为西奥公司向泰山区农信社借款240万元提供了担保。西奥公司愿意为上述担保中的240万元提供反担保。如西奥公司未能履行对泰山区农信社的还款义务，导致胜拓公司承担担保责任的，西奥公司应承担相应的责任，胜拓公司可以用应当支付的房租、物业费、水电费等费用抵偿所承担的担保责任，同时西奥公司仍应采取一切必要合理措施偿还银行欠款。如西奥公司未能按期偿还贷款，导致胜拓公司有可能对银行承担担保责任，胜拓公司有权停止支付租金等费用；双方顺延租赁期限，保障胜拓公司的合法权益，顺延相应租赁期限为西奥公司提供反担保的承诺事项。李怀峰为西奥公司的反担保提供连带保证责任。2014年5月8日，胜拓公司与西奥公司就租赁房屋办理了交接手续，并对房屋内各项设施设备进行了实地查验，予以确认。胜拓公司实际租赁使用的是西奥公司办公楼三、四层。2014年6月胜拓公司派两个人入驻租赁房屋办公，西奥公司同时还占用了几间房屋，在2017年10月，胜拓公司承担担保责任后，西奥公司将占用的房屋清空。胜拓公司向一审法院提出的执行异议，请求胜拓公司与西奥公司于2014年3月1日签订的案涉房屋租赁合同继续履行；对西奥公司的房屋、土地拍卖后，应从拍卖款中扣除胜拓公司替西奥公司偿还的银行债务110万元，并支付给胜拓公司。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点问题是：1、胜拓公司是否享有涉案房地产的租赁权及优先取得租金的权利。2、胜拓公司是否有向受让人移交占有涉案房地产的权利。

案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案胜拓公司以在涉案房产上享有房屋租赁权为由阻却对执行标的强制执行。而房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案胜拓公司与西奥公司签订的租赁合同约定，西奥公司需请求胜拓公司提供担保帮助西奥公司贷款，如胜拓公司提供担保的贷款西奥公司不能按期偿还致使胜拓公司承担担保责任的，房租、物业费等费用，优先抵偿胜拓公司所承担的担保责任，并签订了反担保协议，在胜拓公司实际使用涉案房屋时只派驻两人，可以认定西奥公司是以其房屋使用权作为胜拓公司向西奥公司提供担保的条件，胜拓公司承担担保责任后，以租金、物业费抵偿，该合同具有相对性，即只在胜拓公司与西奥公司之间发生法律效力，故该合同性质是规范双方债权债务之间的合同之债，并非房屋租赁合同。西奥公司已将涉案房屋抵押给工行泰安高新支行，并进行了抵押登记，办理了相应的他项权利证书，且生效判决已判决工行泰安高新支行享有对涉案房屋折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。因此***对涉案房屋依法享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权，当***对涉案房屋的物权与胜拓公司因债权而对涉案房屋取得使用权同时存在于同一物时，物权具有优先于债权行使的效力，即债权不得对抗物权。此外，一审法院仅是对涉案房产进行评估拍卖，并未确认将涉案房产由西奥公司向其他民事主体进行移交。故胜拓公司不享有涉案房屋的租赁权及优先取得租金的权利，胜拓公司不享有阻止向受让人移交占有涉案房屋的权利。因此胜拓公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，胜拓公司、西奥公司、李怀峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7350元，由山东胜拓工业建设有限公司、山东西奥自动化系统工程有限公司、李怀峰负担。

本判决为终审判决。

审判长　　徐献武

审判员　　屈玉涛

审判员　　王　玥

二〇一九年八月八日

书记员　　袁　琳