某某与淮安市清晏园房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

淮安市清江浦区人民法院

民事判决书

（2019）苏0812民初3662号

原告：***，女，1974年12月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。

委托诉讼代理人：***、***，***致胜律师事务所律师。

被告：淮安市***，住所地淮安市人民南路**号。

法定代表人：仇振峰，该单位主任。

委托诉讼代理人：***、高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。

原告***与被告淮安市***（以下简称***）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告***及委托代理人***、***，被告委托代理人***到庭参加诉讼，后因案情复杂转为普通程序于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告***及被告委托代理人高鹏举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告扩建房屋费用和装修残值89400元，并承担本案的诉讼费。事实和理由：2000年左右，原告租用被告位于石塔湖公园北侧房屋4间，后在租用过程中，经过出租方的同意，原告在租赁房屋的基础上进行了扩建，虽然没有办理合法建设手续，但是一直由原告实际使用至2018年被告诉请解除租赁合同，返还原租赁房屋和原告自己扩建的房屋。经过两审终审，判决原告将自己扩建房屋一并返还给被告。扩建房屋的扩建费用均由原告承担，现返还被告方，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。

被告淮安市***辩称：双方于2017年10月24日签订了租赁合同，明确约定原告后扩建的房屋已纳入被告出租房屋的范围，应确认双方对扩建的房屋为被告所有，另外合同约定，在合同终止或解除后，原告不得以任何理由要求被告收购或者补偿原告自置、装修或任何设备设施，所以原告要求被告支付扩建房屋费用没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的（2018）苏08民终4014号民事判决书1份；租赁合同2份、2000年8月23日的收据1张、评估报告1份、鉴定评估费发票1份，经质证，被告无异议，本院予以采信。原告举证的收条2张、说明1份、2000年9月28日的收据1张，被告有异议，经审查，本院认为上述证据能够证明原告对租赁房屋进行扩建的事实，与本案具有关联性，故予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年12月11日，石塔湖公园工程建设取得建设工程规划许可证和建筑执照；2007年7月2日，淮安市机构编制委员会批复，将淮安市石塔湖公园成建制并入淮安市***。2000年左右，原、被告建立房屋租赁关系，最初的租赁房屋面积约为70平方米。在租赁过程中，原告在原租赁房屋的基础上进行了搭建与扩建，在租赁房屋（眼镜店）西侧搭建了1号房、2号房，然后又在1号房向南沿人民路东边缘下方搭建了法国可丽饼店（法国可丽饼店东侧还有玻璃门一间，该玻璃门这一间与法国可丽饼店中间有墙相隔，外面看实际是一大间）及小仓库各一间，后搭建的房屋未经规划及城建部门的批准。

2014年12月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定租赁房屋位于石塔湖公园北侧，面积约为70平方米。2017年10月24日，被告清宴园（出租方、甲方）又与原告***（承租方、乙方）签订公有房屋租赁合同书，约定乙方租赁位于石塔湖公园北门西侧1-2房屋（24.67平方米）、石塔湖公园北门西侧1室辅助用房（3.85平方米）、石塔湖公园北侧小楼一楼房屋（41.88平方米）、石塔湖公园北侧绿化带后1-2房屋（38.25平方米），年租金29100元，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日。合同还约定：乙方在签订本合同时支付押金11000元给甲方，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验房并结清相关费用后，乙方将钥匙交还甲方，甲方将押金全额退还乙方；乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满两个月前，以书面形式通知甲方，双方协商并报市财政局审批同意后，重新签订租赁合同（在同等条件下乙方有优先承租权），必要时需重新进行公开招租；在合同终止或解除后，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的装修或任何设备设施；乙方必须在终止之日将房屋交还甲方，如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋交还为止。在该份合同中，原告搭扩建的面积纳入了租赁房屋的范围。

2018年6月7日，被告***向本院提起诉讼，要求判令原告返还承租的石塔湖公园北门西侧1-2房屋、石塔湖公园北门西侧1室辅助用房、石塔湖公园北侧小楼一楼房屋、石塔湖公园北侧绿化带后1-2房屋。2018年11月7日，本院作出（2018）苏0812民初5855号判决，认定涉案房屋没有取得相关规划、建设手续，故原、被告签订的房屋租赁合同应为无效合同，***应当将租赁房屋返还***，***对房屋进行了搭建与扩建，***也将搭扩建的面积纳入租赁房屋的范围，既表明***对***的扩建行为是予以认可的，也表明***同意将扩建部分归于***，故***应将原租赁房屋及扩建后的房屋均返还***。原告对该判决不服，于2018年12月5日向淮安市中级人民法院提起上诉，2019年2月26日，淮安市中级人民法院作出（2018）苏08民终4014号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，但是在该判决书中，淮安市中级人民法院认定2017年10月24日双方签订的房屋租赁合同中将***后扩建的部分面积纳入了出租房的面积中，只是表明***同意将扩建部分的权属约定归***所有，由于双方在2017年10月24日的房屋租赁合同中就***扩建装修部分的造价费用并没有明文约定，且也不能直接推理由***自己承担，***可根据***对其扩建装修行为的主客观方面意思表示，依法主张权利。

2019年4月17日，原告向本院提起诉讼，要求判决被告支付原告扩建房屋费用和装修残值。2019年5月15日，原告向本院提出对涉案扩建的房屋（位于石塔湖公园东北角第一间、第二间及后面的小厨房）进行造价评估和装修残值的评估。经本院委托，2019年7月12日，江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司作出《***（2019）第014号》估价报告，估价结果为：“估价对象在价值时点（2019年7月5日）的成本价值为89400元，其中1号房屋成本价值为34300元，2号房屋成本价值为48200元，装修残值6900元。”原告支出鉴定评估费5000元。

本院认为，被告***将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给原告***使用，双方订立的租赁合同应认定无效。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告***出租未经建设规划许可的房屋，对导致租赁合同无效，存在一定过错。而原告在未取得建设许可的情况下，对涉案房屋进行扩建，同样存在过错。

关于原告主张的扩建费用，被告抗辩原告后扩建的房屋已归被告所有，且双方合同约定在合同终止或解除后，原告不得以任何理由要求被告收购或者补偿乙方自置、装修或任何设备设施，所以被告不应支付扩建房屋费用。本院认为，合同虽然约定原告不得以任何理由要求被告收购或者补偿原告自置、装修或任何设备设施，但该条款只是针对设备设施，并不包括扩建房屋，不能视为对扩建房屋费用的约定，而且即使扩建房屋已经法院判决归被告所有，也不能以此直接推定扩建房屋的造价费用均由原告承担，故对被告此项抗辩本院不予采纳。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按照过错分担。本案原告在租赁房屋过程中，未办理合法建设手续即对租赁房屋进行了扩建，被告也将扩建房屋纳入租赁房屋，表明其对扩建行为并无异议，双方对房屋扩建均存在过错。经鉴定，扩建造价和装修残值合计为89400元，考虑到房屋扩建部分已经一并返还被告，以及原、被告的过错程度，本院酌情确定被告承担其中的44700元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告淮安市***于本判决生效后五日内一次性支付原告***扩建房屋费用和装修残值44700元。

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2035元，鉴定评估费5000元，合计7035元，由原告***负担3517.5元，被告淮安市***负担3517.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

审判长柏玲

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一九年九月二十日

法官助理***

书记员吴林

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。