某某与淮安市清晏园房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民事判决书

(2018)苏08民终4014号

上诉人（原审被告）：***。

委托诉讼代理人：张德富，江苏律轩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：淮安市***。

法定代表人：仇振峰，该单位主任。

委托诉讼代理人：***，江苏安淮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人淮安市***（以下简称***）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人***提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人***的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：1、一审判决对上诉人扩建房屋的归属认定错误。上诉人扩建的房屋发生在2000年前后，至2015年之前双方签订的所有的租赁合同中均没有将上诉人扩建的房屋纳入到租赁合同范围内，就扩建房屋的双方均没有约定归属权。上诉人对被上诉人提供的2017年10月24日的租赁合同的内容有异议，上诉人不认可将上诉人扩建的房屋纳入到租赁合同中，对于增涨的房租，上诉人也认为是市场行情的原因，而非租赁房屋面积扩大所致；2、一审判决对上诉人扩建的房屋进行权属认定无法律依据。涉案所有出租的房屋均没有合法的批建手续，土地使用权也非被上诉人所有，法院不宜直接判决所有权的归属；3、被上诉人提供的2017年10月24日的租赁合同是一份存疑的证据，从形式上看被上诉人可随意进行修改，一审以此证据作出判决，明显证据不足，所作判决不公平。请求二审查清事实，依法作出处理。

被上诉人***答辩称：1、2017年10月24日的租赁合同已明确约定包含上诉人扩建的房屋均在承租范围内，上诉人也按此承租的面积缴纳租金，可以充分证明扩建部分已约定归被上诉人所有；2、租赁合同一式两份，上诉人称只看到合同签字的一页，并未看到完整的合同不是事实，上诉人称合同存在修改只是上诉人的主观臆断，没有证据证实；3、被上诉人提供的证据已经证明涉案的房屋权属归被上诉人所有。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。

***向一审法院提起诉讼，请求：1、判令被告返还承租的石塔湖公园北门西侧1-2房屋、石塔湖公园北门西侧1室辅助用房、石塔湖公园北侧小楼一楼房屋、石塔湖公园北侧绿化带后1-2房屋；2、被告支付房屋占用费24250元（自2018年1月1日起按月租金2425元双倍标准计算至5月31日，此后按上述标准计算至房屋实际返还之日）；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定的事实：1996年12月11日，石塔湖公园工程建设取得建设工程规划许可证和建筑执照；2007年7月2日，淮安市机构编制委员会批复，将淮安市石塔湖公园成建制并入淮安市***。2000年左右，原、被告建立了房屋租赁关系，最初的租赁房屋面积约为70平方米。在租赁过程中，被告在原租赁房屋的基础上进行了搭建与扩建。2017年10月24日，原告***（出租方、甲方）又与被告***（承租方、乙方）签订公有房屋租赁合同书，约定乙方租赁位于石塔湖公园北门西侧1-2房屋（24.67平方米）、石塔湖公园北门西侧1室辅助用房（3.85平方米）、石塔湖公园北侧小楼一楼房屋（41.88平方米）、石塔湖公园北侧绿化带后1-2房屋（38.25平方米），年租金29100元，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日。合同还约定：乙方在签订本合同时支付押金11000元给甲方，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验房并结清相关费用后，乙方将钥匙交还甲方，甲方将押金全额退还乙方；乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满两个月前，以书面形式通知甲方，双方协商并报市财政局审批同意后，重新签订租赁合同（在同等条件下乙方有优先承租权），必要时需重新进行公开招租；在合同终止或解除后，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的装修或任何设备设施；乙方必须在终止之日将房屋交还甲方，如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋交还为止。合同签订后，原告收取了被告租房押金11000元。

2018年8月27日，原告向一审法院出具情况说明，内容如下：“位于石塔湖公园西北角与人民路交叉口临街房屋，经财政局同意出租给***、翟长荣经营。……该建筑是当年公园兴建时留下的配套用房，未办理房屋建设等相关手续。”

庭审中，被告陈述原租赁房屋为4间（即现在的梦梦童鞋店、眼镜店、韩国印象服装店、芒果童装店），在租赁过程，在租赁房屋（眼镜店）西侧搭建了1号房、2号房，然后又在1号房向南沿人民路东边缘下方搭建了法国可丽饼店（法国可丽饼店东侧还有玻璃门一间，该玻璃门这一间与法国可丽饼店中间有墙相隔，外面看实际是一大间）及小仓库各一间；原告对被告搭建的事实不表异议，但认为法国可丽饼店与玻璃门这一间是利用原告原有的长廊在西侧安装上门，向东在长廊东侧又搭建了一部分。双方当事人均承认，后搭建的房屋未经规划及城建部门的批准，但是被告建成后，原告就将该增加的面积纳入新的房屋租赁合同，租金原是按70平方米收取的，后来亦变更为按108.65平方米收取。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋没有取得相关规划、建设手续，故原、被告签订的房屋租赁合同应为无效合同。合同无效，自始至终没有法律约束力，被告应当将租赁房屋返还原告，并且参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，原告亦应当向被告返还租房押金。本案中，被告承租原告的房屋后，对房屋进行了搭建与扩建，后原告将被告搭扩建的面积纳入租赁房屋的范围，被告未表异议，并按新的面积交纳租金，既表明原告对被告的扩建行为是予以认可的，也表明被告同意将扩建部分归于原告，故被告应将原租赁房屋及扩建后的房屋均返还原告。被告辩称的优先承租权问题，因合同无效，合同中约定的优先承租权对双方亦不具有约束力，故对被告的该辩称不予采信。对被告辩称的房屋搭扩建补偿及装修残值问题，因被告未在本案中提起反诉，故本案暂不予理涉，被告可另行主张。租赁合同中约定租金标准为29100元/年，因合同无效，故对原告要求被告按双倍租金标准支付占有使用费的主张不予支持，应确定由被告自2018年1月1日起按2425元/月的标准向原告支付房屋占有使用费。

依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告****本判决生效之日起三十日内将承租的、现有的位于石塔湖公园北门西侧1-2房屋、石塔湖公园北门西侧1室辅助用房、石塔湖公园北侧小楼一楼房屋、石塔湖公园北侧绿化带后1-2房屋返还给原告淮安市***；二、被告****本判决生效之日起三十日内按2425元/月的标准向原告淮安市***支付从2018年1月1日起的房屋占有使用费至房屋实际返还之日；三、原告淮安市***于本判决生效之日起三十日内返还被告***租房押金11000元；四、驳回原告淮安市***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，由原告淮安市***负担203元，被告***负担203元。

二审经审理确认一审已查明的事实。

二审中，双方当事人均未提交任何新证据。

本案争议的焦点是：一审判决上诉人***将其在租赁过程中扩建的房屋返还给被上诉人淮安市***是否有事实和法律依据。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同期满后承租人应将租赁物返还给出租人。出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给承租人使用，其与承租人签订的租赁合同应认定无效。本案中，被上诉人***将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给上诉人***使用，其与上诉人订立的租赁合同应认定无效。由于合同无效，当事人可以根据实际情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就可能导致的损失，应根据合同双方各自的过错程度予以分担。本案中，就上诉人主张其在租赁过程中所扩建和装修的部分如何处理问题，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条、第九条、第十条、第十一条、第十四条均作了明确规定，虽然在2017年10月24日双方签订的房屋租赁合同中将上诉人后扩建的部分面积纳入了出租房的面积中，也只是表明上诉人同意将扩建部分的权属约定归被上诉人所有，即使上诉人对该约定不认可，由于该约定的处置方式符合物权法中有关附合的法律规定，本院依法予以确认。由于双方在2017年10月24日的房屋租赁合同中就上诉人扩建装修部分的造价费用并没有明文约定，且也并不能直接推理由上诉人自己承担，上诉人可根据被上诉人对其扩建装修行为的主客观方面意思表示，依法主张权利。由于上诉人就房屋扩建的造价补偿及装修残值问题未在本案一审中提起反诉，一审依法不予理涉正确，二审就此上诉请求，依法也不予审查。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费406元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长蒋同宝

审判员***

审判员孙艳

二〇一九年二月二十六日

法官助理***

书记员夏冬