某某与四川宏瑞建设有限公司、某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

四川省西充县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1325民初25号

原告：**，女，汉族，生于1996年9月14日，住四川省西充县。

委托诉讼代理人：李大培，男，汉族，生于1951年6月3日，住四川省西充县，系原告**的祖父。

被告：四川宏瑞建设有限公司。

法定代表人：冯春容，男，汉族，生于1966年3月19日，住四川省西充县。

被告：***，男，汉族，生于1974年8月15日，住四川省西充县。

原告**与被告四川宏瑞建设有限公司（以下简称宏瑞建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告**的委托诉讼代理人李大培、被告宏瑞建设公司的法定代表人冯春容文永强到庭参加了诉讼，被告***经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于四川省西充县××道××街××幢××单元××层××号商品房的权属转移登记；2、判令被告向原告支付从2017年1月1日至2017年12月10日期间的逾期办理房屋权属转移登记的违约金30879.25元及2019年12月11日起至实际办证之日止，以已付购房款287952元为基数，按每日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属转移登记的违约金。诉讼中原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2015年6月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于四川省西充县××道××街××幢××单元××层××号商品房，房屋总价款287952元；被告应在2015年12月30日前向原告交付商品房；在2016年3月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的责任，原告未在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，被告按原告已付房款的万分之一每日向原告支付违约金至被告办理房屋权属转移登记。被告在交接房屋时约定由被告代办产权登记，被告代收了税费。合同签订后，原告按照合同约定支付了相应款项，履行了全部合同义务。但被告却未按照合同约定的期限为原告办理房屋权属转移登记，直到2017年11月1日才为原告办理了房屋产权证书，其行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼望判如所请。

被告宏瑞建设公司辩称，一、原、被告形成商品房买卖合同关系属实。二、原告主张逾期办理转移登记违约金的诉讼请求已过诉讼时效。原告的转移登记应在2016年12月底完成，诉讼时效为三年，原告现在才提起诉讼，已超过诉讼时效。三、延迟办理转移登记，责任不在被告。第一，原、被告双方对房屋交付及房款交付没有异议。第二，原、被告之间是委托代理办证关系，原告需提交办证资料后才能办理转移登记，因原告提交资料不齐，致被告无法完成委托事务。第三，被告在小区内张贴了提交办证资料的通知，原告提交资料延迟，造成办证延迟。第四，案涉小区因政府土地出让金优惠迟迟未能解决，导致小区土地清容延迟，转移登记亦延迟。四、原告不能提交延迟办证造成其损失的具体依据，请求降低违约金。

本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，原告**作为买受人、被告宏瑞建设公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建的位于四川省西充县××道××街××幢××单元××层××号房屋，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米3225.27元，房屋总价款287952元。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付商品房。初始登记：出卖人应当在2016年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；转移登记：商品房交付使用后，双方同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意：合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按买受人已付总房款的万分之一每日向买受人支付违约金，至出卖人办理房屋权属转移登记”，协议签订后，原告按约支付了购房款及维修基金等款项。原、被告均确认案涉房屋交付时间为2015年12月30日。原告于2020年2月12日通过邮政快递向我院立案庭邮寄了起诉材料。原告**的房屋不动产权证书已于2019年9月20日办理。

另查明：2017年6月26日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具《关于办理北城天街房地产项目已建好部分不动产分户手续的通知》“按局2017年3月22日会议审定精神，金田房产已缴清超工程规划许可面积出让金，现北城天街一期4、6、8、10、12、14号楼不动产分户登记可按相关规定予以办理不动产权分户登记。”

2018年1月26日，西充县人民政府经营性土地清理整顿办公室向西充县国土资源局作出《关于对北城天街房地产项目清容（不含住改商部分）审查报告》：北城天街项目（不含住改商部分）超出出让合同约定建筑面积1827.82㎡，扣除2017年6月一期分幢清容时已经补办超容建筑面积600.22㎡，现剩余超规划批准超容建筑面积1227.6㎡，依据地价评估中心出具的《土地评估报告》，金田房产公司应向县政府补交超容积率建筑部分出让金101.2561万元。

2018年1月30日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具《关于办理北城天街不动产权分户登记手续的通知》：该项目清容工作已经结束，正在办理补签出让合同手续中。由于购房业主强烈要求办理不动产权证，为维护社会稳定，金田房产公司申请先行办理二期、三期的1、3、5、7、9、15、17幢的不动产分户登记手续。现该公司已经先行缴清应补缴的土地出让价款，经领导研究同意，北城天街项目二期、三期的1、3、5、7、9、15、17幢的不动产分户登记手续可以按相关规定予以先行办理。”

2018年4月25日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具的“关于办理北城天街不动产权分户登记手续的通知”载明，“该项目清容工作已经结束，正在办理补签出让合同手续中。由于购房业主强烈要求办理不动产权证，为维护社会稳定，金田房产公司申请先行办理二期、三期的2、11、13、16、18、19、20幢的不动产分户登记手续。现该公司已经先行缴清应补缴的土地出让价款，经领导研究同意，北城天街项目二期、三期的2、11、13、16、18、19、20幢的不动产分户登记手续可以按相关规定予以先行办理。”

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务。被告辩称延迟办理转移登记是因西充县国土局解决土地出让金优惠延迟致土地办理清容延迟，进而造成转移登记延迟，且原告提交办证资料延迟，故转移登记的延迟并非被告过错。本院认为，宏瑞建设公司在修建案涉工程时存在超规划及住宅改商用问题，行政机关才要求缴清超规划及住改商的土地出让金后，办理不动产分户登记。故被告的上述辩称不能成立，本院不予采纳。

关于违约金诉讼时效问题。被告辩称原告的请求已经超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请的逾期办证违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。根据原、被告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定，是按日计算违约金数额，在逾期办证的违约行为持续时，违约金随着违约行为的持续而不断增长，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，应从原告起诉之日2020年2月12日起往前倒推三年计算，违约行为至原告取得不动产权证书之日，在此期间的违约金未超过诉讼时效的，予以支持，超过部分，原告未举证证明有中断、中止或延长事由，且被告提出诉讼时效抗辩，不予支持。

关于本案逾期办理转移登记违约金的计算标准，被告认为原告主张的违约金过高，请求调低，本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证明因宏瑞建设公司逾期办理转移登记造成其实际损失的证据，结合原告诉讼请求及本案事实，本院酌定由被告宏瑞建设公司以原告已支付购房款为基数，按每日0.06‰的标准从2017年2月12日起计算至原告实际取得不动产权证2019年9月20日止的违约金即287952元×0.06‰×948天=16379元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、限被告四川宏瑞建设有限公司在本判决生效后十日内向原告**支付逾期办理转移登记违约金16379元；

二、驳回原告**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费286元（原告已预交），由被告四川宏瑞建设有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审判员　李　兴

二〇二一年四月二日

书记员　李思琦