安康铁路新元房屋建设工程有限公司与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陕西省汉中市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕07民终1093号

上诉人（一审被告）：安康铁路新元房屋建设工程有限公司，住所地陕西省安康市。

法定代表人：邹尚云，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张全喜，该公司职员。

委托诉讼代理人：郑建平，该公司职员。

被上诉人（一审原告）：***，男，汉族，生于1963年2月5日，住陕西省镇巴县。

委托诉讼代理人：乔锦昭，陕西达聪律师事务所律师。

上诉人安康铁路新元房屋建设工程有限公司（以下简称“安康铁路新元公司”）与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

安康铁路新元公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法判决撤销汉台区人民法院（2020）陕0702民初2221号民事判决所有判项，发回重审或查清事实，依法改判；二、依法判决***向安康铁路新元公司支付商铺折旧费513120元。（2565601.5元/50×10年）；三、判决***承担一审、二审诉讼费用。其事实与理由如下：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误，应予以依法撤销。安康铁路新元公司与***所签《房屋买卖合同》并非无效，安康铁路新元公司自2008年即取得XXXX建筑段的授权管理汉中灾后重建安置小区建设项目，包括但不限于涉案XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺，该商铺实际为安康铁路新元公司投资建设。安康铁路新元公司系XXXX建筑段的下属单位，安置小区建成后，XXXX建筑段将该商铺的处分权打包授权给安康铁路新元公司处分，系有权处分，虽然因种种原因导致目前房屋产权权属证书无法办理，但该合同也不是无效合同。二、案涉商铺自2010年***就事实占用并使用，且一审庭审中，***亦认可此事，自2017年7月26日双方签订《商铺买卖合同》并实际交付给***，其一直将案涉商铺用于转租、经营获利。

***辩称：一审判决认定事实正确，判决公正。一审仅支持了利息，并且房屋升值部分肯定大于折旧部分，况且***也未使用房屋。

***向一审法院起诉请求：一、依法解除双方2017年7月26日签订的《商铺买卖合同》；二、判令安康铁路新元公司立即返还购房款2052481.20元，并按1%的月利率支付利息自2017年8月1日起至款项支付清结之日止，暂计算至2020年5月1日，利息为677318.8元；3、依法判令案件受理费由安康铁路新元公司承担。诉讼中，***变更第一项诉讼请求：依法确认双方签订的《商铺买卖合同》无效。

一审法院认定事实：中国铁路西安局集团有限公司XX建筑段（以下简称XXXX建筑段）将位于汉中市汉台区的XXXXXX小区涉案建设工程发包给安康铁路新元公司后，***借用陕西XX建设有限公司的资质承揽了其中1#楼、2#楼的建设施工任务。***施工结束后，因工程款的支付问题，于2018年7月19日以陕西XX建设有限公司的名义，将工程的发包人XXXX建筑段及安康铁路新元公司诉至汉中市中级人民法院，要求支付下欠工程款。诉讼中，***以陕西XX建设有限公司名义与安康铁路新元公司达成《和解协议》，协议约定：1、安康铁路新元公司欠陕西XX建设有限公司实际施工人***工程款6847315元；2、2018年8月30日，在安康铁路新元公司提议下，由***购买安康铁路新元公司位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺，建筑面积466.73平方米，商铺总价款2565601.50元，在商铺权属证办理到位前，***实际应给安康铁路新元公司支付购房款2052481.20元，用安康铁路新元公司欠其的工程款抵扣该购房款。抵扣后，安康铁路新元公司还下欠***工程款4794833.80元；3、陕西XX建设有限公司承诺协议签订后从汉中中院撤回起诉。签订《和解协议》同时，***与安康铁路新元公司还签订了XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺的《商铺买卖合同》。《商铺买卖合同》约定：一、安康铁路新元公司作为出卖人，***作为购买人，由***购买位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层的XX、XX号XXXX商铺，建筑面积466.473平方米，商铺单价5500/平方米，商铺总价款2565601.50元；二、商铺实行一次性付款方式，买受人在签订购房合同后十五日内全额交清购房款，不实行按揭及分期付款，即实际付款额为2052481.20元；三、出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债务纠纷；四、出卖人应当办理权属登记证，因其他原因，买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、……5、如出卖人商业房产证未办理，买受人要求退房的，出卖人应按合同约定退还商铺折旧后购房残值；《商铺买卖合同》第三条第1项约定，***先付80%购房款2052481.20元，剩余20%在房屋产权证办理后支付，该条第5项同时约定，如安康铁路新元公司办不了房产证，***可以退房。以上《和解协议》、《商铺买卖合同》签订后，安康铁路新元公司随即向***交付了XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺。陕西XX建设有限公司撤回起诉，汉中中院于2018年9月2日裁定准予撤诉。但由于毗邻商铺街面的围墙一直无法拆除等客观原因，***收到的商铺至今未能正常出租、使用。

安康铁路新元公司向***交付XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺后，由于包括涉案XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺在内的XXXXXX小区建设工程，系“5.12”汶川大地震后XXXX建筑段的灾后重建安置工程，汉中政府给其划拨了灾后重建安置的建设用地，故没有办理商品房开发规划用地手续，也无商品房预售许可证。建设后的房屋属于国有铁路资产。故双方签订《商铺买卖合同》后，虽然安康铁路新元公司随即向***交付了XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺。安康铁路新元公司无法为***办理所购3、4号商铺的房屋产权证书，且由于商铺毗邻街面修建的围墙一直无法拆除、配套设施不完善等客观原因，***收到的商铺至今未能正常出租、使用，***遂诉至本院。本案在审理过程中，法院调解无果。

一审法院认为，安康铁路新元公司在欠付陕西XX建设有限公司实际施工人***工程款6847315元未支付的情况下，通过签订《和解协议》方式抵消部分债务，解决双方存在的债权债务问题，系双方当事人自愿处分其民事权益，不违反法律规定。但涉案《房屋买卖合同》的标的物XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺，属于案外人XXXX建筑段因遭受“5.12”汶川大地震后，由政府给其划拨灾后重建安置建设用地的XXXX建筑段灾后重建安置工程，没有缴纳土地出让金并办理商品房开发规划用地手续，也无商品房预售许可证，所建成的房屋属于XXXX建筑段负责管理使用的国有铁路资产。安康铁路新元公司作为该建设工程的施工单位，并不是涉案XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺的所有人或授权管理人，对该房屋并不享有处分权，依照《中华人民共和国合同法》的规定，其与***签订的《房屋买卖合同》属于无权处分的行为，所签订的《房屋买卖合同》依法属于效力待定合同。因安康铁路新元公司无权处分的行为至今也未能工程发包方XXXX建筑段或其他有关权利人的追认，加之该房屋的建设用地存在因国家划拨未办理商品房建设用地规划审批手续，无法通过正常手续办理房屋产权证书等原因，依照上述《合同法》第五十一条、第五十二条第五项的规定，一审法院认为涉案《房屋买卖合同》应视为无效合同，按无效合同进行处理。依照上述《合同法》第五十六条、五十七条、第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故***起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求一审法院依法予以支持。合同被确认无效后，依照上述法律规定，***应当向安康铁路新元公司退还所购的XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺，同时由安康铁路新元公司返还***通过债权冲抵方式支付的购房款2052481.20元；关于***要求安康铁路新元公司自2017年8月1日起，按照月息1%的标准，向其支付2052481.20元购房款利息的诉讼请求，已超过国家法律规定的利息标准，参照《中国人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条第二款的规定，由安康铁路新元公司告自2017年8月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向其支付2052481.20元购房款利息至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息，由安康铁路新元公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向***支付利息至购房款全部返还之日止。安康铁路新元公司辩称***所购XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺可以在折旧后予以退还的抗辩意见，一审法院认为***之所以以债权冲抵方式购买涉案商铺，是因为安康铁路新元公司拖欠***的工程款未能支付，***以债权本金冲抵商铺价款本身就未计收利息，房屋买卖合同签订后，安康铁路新元公司虽然给其交付了商铺，但该商铺由于存在不能归责于***的原因，至今不能经营产生效益，***对此并无过错，安康铁路新元公司提出返还的商铺应扣除商铺折旧费的理由对***显失公平，一审法院不予采纳。判决：一、***与安康铁路新元房屋建设工程有限公司2018年8月30日签订的《商铺买卖合同》为无效合同；二、安康铁路新元房屋建设工程有限公司于判决生效后二十日内返还***购房款2052481.20元，并自2017年8月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向***支付2052481.20元购房款利息至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息，由安康铁路新元公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向***支付利息至购房款全部返还之日止；三、***于判决生效后二十日内返还安康铁路新元房屋建设工程有限公司给其交付的位于汉中市汉台区XX小区XX号楼XX层XX、XX号XXXX商铺及钥匙；四、驳回***其他诉讼请求。

二审期间，双方当事人未提交新证据。

本院经审理查明，中国铁路西安局集团有限公司安康建筑段将位于汉中市汉台区的XXXX小区涉案建设工程全权委托给安康铁路新元公司管理而非分包，一审对这一事实认定错误，本院在此予以纠正。

本院另查明，根据安康铁路新元公司上诉状，涉案工程2015年3月竣工并交付使用，安康铁路新元公司拖欠陕西金泰建设有限公司工程尾款639.82195万元，***与安康铁路新元公司签订的《商铺买卖合同》实际签署时间为2018年8月30日，落款时间为2017年7月26日。本院经审理查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，***与安康铁路新元公司签订的《商铺买卖合同》系双方当事人意思表示一致的结果，并不具有导致其无效的事由，应属有效，原审对此认定错误，本院予以纠正。该买卖合同系双方就拖欠工程款转购房款方案的一部分，对于合同实际签署时间和落款时间不一致这一情况，应视为双方对拖欠工程款转购房款行为的追认，其购房款支付时间应认定为2017年7月26日。双方合同中对于办理产权登记证书一事并未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。……若前述所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”***一审起诉要求解除合同，后更改为确认合同无效，但是其具体诉讼请求包含了恢复原状并要求赔偿的意思表示，故本院从公平公正减轻当事人讼累的角度出发，在此判决解除双方合同并赔偿***损失。截止目前，安康铁路新元公司仍未完成涉案房产的初始登记，显属违约。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条第二款，“由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”***主张按已付房款为本金，月息1%计付利息，一审法院判决第二项中2017年8月1日起至2019年8月19日利息按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行调整，但是具体计息标准并未明确。本院综合考虑价款支付系工程款抵房款的特殊性和安康铁路新元公司的违约程度，在此将2017年8月1日起至2019年8月19日利息调整为中国人民银行同期贷款利率。

综上所述，安康铁路新元公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但认为双方签订的购房合同无效系适用法律错误，本院在此亦予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2221号民事判决第三项；

二、撤销汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2221号民事判决第一项、第四项；

三、变更汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初2221号民事判决第二项为安康铁路新元房屋建设工程有限公司于判决生效后二十日内返还***购房款2052481.20元，并自2017年8月1日起，按照中国人民银行同期银行贷款利率向***支付2052481.20元购房款利息至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息，由安康铁路新元公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向***支付利息至购房款全部返还之日止；

四、解除***与安康铁路新元房屋建设工程有限公司2018年8月30日签订的《商铺买卖合同》；

五、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费由***负担2638元，由安康铁路新元房屋建设工程有限公司负担26000元；二审案件受理费28638元，由***负担2638元，由安康铁路新元房屋建设工程有限公司负担26000元安康铁路新元房屋建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　郭润余

审 判 员　王潇浴

审 判 员　舒　胜

二〇二〇年十月二十七日

法官助理　高　峰

书 记 员　张昕怡

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