***、尚国志建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

黑龙江省宾县人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）黑0125执异74号

案外人:王超，男，1971年11月2日出生，汉族，住址黑龙江省宾县。

申请执行人：***，男，1959年6月21日出生，汉族，无职业，住址黑龙江省宾县。

被执行人：尚国志，男，1956年9月17日出生，汉族，住址黑龙江省宾县。

被执行人：哈尔滨市东亚建筑工程公司。

法定代表人：孟凡华，经理。

本院在执行***与尚国志、哈尔滨市东亚建筑工程公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王超对本院查封并拍卖坐落于宾县农业广播电视学校职工住宅综合楼南数七门1-2层商服提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人王超称，贵院在执行（××）××案件中××于××农业广播电视学校职工住宅综合楼南数七门1-2层商服，面积166平方米，属于案外人王超所有。理由是：2008年5月30日王超与尚国志签订了房屋买卖合同，因之前尚国志因资金周转不开，多次向王超借款30万元现金，经二人协商，尚国志把坐落于宾县农业广播电视学校职工住宅综合楼南数七门1-2层商服，面积166平方米商服卖给王超并于当天交付给王超占有、使用至今。该房屋已经不属于尚国志所有，应予中止执行并解除查封。另外，尚国志本人有宾县粮食饭店180平方米一层门市、有农广校综合楼一、二层南数18门面积136.76平方米、有盛鑫家园东大门东至西数第7门一、二楼面积155平方米等房屋可供执行，故贵院应中止对争议房屋的执行。

申请执行人***称，王超与尚国志的房屋买卖需有***签字才有效，因为***系该房屋的开发人。该房屋是尚国志租出去的，使用人是尚国志而不是王超。不同意案外人的请求，应驳回。

本院查明，原告***与被告尚国志、哈尔滨市东亚建筑工程公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月15日作出（2011）宾民初字第932号民事判决书。判令：被告尚国志应给付原告***水管换件、维修人工费13903元；垫付房屋测绘费15000元；动迁房迟延回迁的损失补偿200000元；物业费51463.08元；取暖费176，695.46元；1-26门维修费389,287.52元；未完成地面砖款97069.44元；地下室地面防水维修费用61310.04元。被告哈尔滨市东亚建筑工程公司对上述款项承担连带责任。原告***、被告尚国志提出上诉后撤回。一审判决已经发生法律效力。该案进入执行程序后，本院于2018年10月22日将宾县农业广播电视学校、***于2002年4月5日抵顶给尚国志工程款的位于宾县农业广播电视学校职工住宅综合楼南数七门1-2层，面积166平方米商服查封。后经哈尔滨市天乙房地产评估有限责任公司于2019年7月4日对查封房屋进行评估，房屋价值998600元。本院于2019年8月13日裁定对查封房屋进行拍卖。一拍起拍时间2019年10月30日，起拍价898740元，已流拍。案外人王超提出上述执行异议。

另查明，原告王超与被告尚国志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案，原告王超主张因被告尚国志于2007年3月20日向原告借款30万元未还，双方以房抵债，房屋于2008年5月30日交付给原告占有使用至今，请求判令被告协助办理位于宾县农业广播电视学校职工住宅综合楼南数七门1-2层，面积166平方米商服更名过户手续。同时申请本院对该房屋进行财产保全。本院于2018年12月4日轮候查封了涉案房屋。于2019年10月15日作出（2018）黑0125民初5416号民事判决书，该判决查明：2007年3月20日被告因做买卖向原告借款30万元，约定2008年5月30日前归还，如归还不上，用集贸市场门市南数7门顶给原告。2008年5月30日，因被告未能偿还上述借款，原、被告双方达成以房抵债的房屋买卖合同，被告以30万的价格将涉案房屋卖予原告。另查明，包括涉案房屋在内的农广校综合楼是宾县农业广播电视学校在2000年开发的，该工程由被告尚国志承包施工，工程完工给被告尚国志部分现金和十五套房屋抵顶工程款，涉案的坐落于宾县宾州集贸市场西侧门市房南数7门就是顶账这十五套房屋之内的。至今涉案房屋未在有关部门办理产权登记。该判决认定：原、被告在借款合同到期后，双方已将借款合同关系转化为房屋买卖合同关系。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产登记产生物权效力，不登记不产生物权效力。本案涉案房屋没有办理产权登记（初始登记），不能办理更名过户手续。判决驳回原告王超的诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人的请求需同时具备上述四个条件，方可排除执行。本案争议的房屋，被执行人尚国志以工程款抵账方式取得，虽然该房屋未办理产权登记，但当事人均认为该房屋属于尚国志所有。本院（2018）黑0125民初5416号民事判决中查明案外人王超与尚国志间也以工程款抵账方式达成以房抵债的房屋买卖合同，并认定王超、尚国志在借款合同到期后，双方已将借款合同关系转化为房屋买卖合同关系。因涉案房屋没有办理产权登记（初始登记），不能办理更名过户手续，故未办理产权登记并非买受人的责任。本案审查中，案外人王超只向本院陈述以房抵债的事实并提供了房屋买卖合同及借据，虽陈述称已经占有使用，但未向本院提供房屋占有使用的相关证据，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，案外人王超的请求证据不足，本院不予支持。另外，案外人提出被执行人尚国志有其他可供执行的房产，因该权利非案外人行使，对该项请求，本案不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十八之规定，裁定如下：

驳回案外人王超的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　庞建华

审判员　　徐龙鑫

审判员　　孙洋洋

二〇一九年十二月五日

书记员　　王丽楠