烟台开发区永盛综合加工厂与山东永弘工程设备有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省烟台经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0691民初1577号

原告：烟台开发区永盛综合加工厂，住所地烟台经济技术开发区庐山路三鑫标准厂房中部，统一社会信用代码92370600MA3K833K5Y。

经营者：袁青林，男，1964年4月8日生，汉族，住烟台经济技术开发区。

委托诉讼代理人：周骏，山东君辰律师事务所律师。

被告：山东永弘工程设备有限公司，住所地烟台开发区五指山路15号，统一社会信用代码91370600694432608X。

法定代表人：李永吉，总经理。

委托诉讼代理人：山常佩，山东明朗律师事务所律师。

原告烟台开发区永盛综合加工厂（以下简称永盛加工厂）诉被告山东永弘工程设备有限公司（以下简称永弘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永盛加工厂业主袁青林及诉讼代理人周骏、被告永弘公司诉讼代理人山常佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告永盛加工厂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告返还租金353273元、垃圾处理费1437元，合计354710元，并支付利息（以354710元为基数，自立案之日起按中国银行同期贷款利率计算利息至给付之日止）；2.判令被告承担案件全部诉讼费用。事实和理由：2014年被告称原告原租赁的原三鑫公司土地上的自建房屋，已为被告所有，并拿出了司法拍卖通知。原告经与被告协商，由原告继续租赁原告自建的开发区庐山路三鑫有限公司的开发区庐山路三鑫标准厂房中部的办公楼。原、被告于2014年9月1日签订了房屋租赁合同，年租金78360元，期限一年，后该合同一直顺延至2018年12月17日，被告先后向原告收取房租353273元、垃圾处理费1437元。直至2019年2月19日，烟台经济技术开发区综合行政执法局向原告等业主发布公告，称：“E-1小区内各建设业户，所建设占用的土地使用权已于2015年5月18日经烟台市人民政府烟政土[2015]5051号文件批准收归国有，你（单位）为依法办理国有建设用地使用手续，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”原告才知道被告收取原告房租和垃圾处理费无任何法律依据和事实理由。

被告永弘公司辩称：1.原告所诉称的原三鑫公司土地上的自建房屋（涉案厂房、办公楼等），是被告通过拍卖程序合法取得，有《竞买协议》、《拍卖成交确认书》及《收据》等为证。被告为取得涉案厂房、办公楼等设施付出了对价，拥有合法的占有、使用、处分的权利，有权允许原告使用并获取收益。2.原被告双方签订的合同名称系“有偿使用配套设施”合同，原告使用了被告所合法占有的配套设施，应当按照合同约定支付费用。上述《有偿使用配套设施合同》合法有效，且被告的合同义务均已履行完毕，原告方没有任何损失，也未遭任何第三方追索，也无权就被告不享有上述配套设施所占用土地的土地使用权为由要求被告返还租金。故，请求驳回原告诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2008年9月7日，烟台市中级人民法院作出（2006）烟执字第93号民事裁定书，裁定将被执行人山东三鑫科技集团股份有限公司所有的位于烟台开发区E-1小区的仓库、车间、办公楼、配电室、传达室、宿舍、生活用房、附属用房、厕所、附属设施、配套费，总建筑面积为11902.62平方米及其他财产抵偿山东三鑫科技集团股份有限公司对恒丰银行烟台经济技术开发区支行的债务。2014年1月11日，烟台顺安拍卖有限公司举行拍卖会，拍卖烟台开发区E-1小区的仓库、车间、办公楼等建筑物及附属设施，被告永弘公司以1200万元竞得，并于2014年2月11日支付完毕全部成交款。2014年9月1日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。第一条：甲方保证所出租的房屋享有使用权。第二条、房屋坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于开发区庐山路三鑫标准厂房中部。2、出租房屋建筑面积653平方米。3、出租房族现有装修即附属设施、设备：无。第三条、租赁期限、用途：1、租赁期限一年，自2014年9月1日起至2015年8月31日租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权。……第四条、租金及保证金支付方式：该房屋年租金78360元……第十条、免责条件：……2、因国家政策需要拆除、改造或法院查封已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任因上述原因终止合同的，租金按照实际使用的时间计算，多退少补。……”其后该合同一直顺延至2018年12月17日，原告按合同约定足额支付了租赁费及垃圾处理费。2019年2月19日，烟台经济技术开发区综合执法局通知E-1小区各建设业户：你（单位）在烟台开发区E-1小区建设占用的土地使用权已于2015年5月18日经烟台市人民政府烟政土[2015]5051号文件批准收归国有，你（单位）未依法办理国有建设用地使用手续，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定；且你（单位）在该小区的建设行为并未依法办理建设工程规划许可手续，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律规定，现责令你（单位）于2013年3月5日前自行拆除在E-1小区土地上所建的全部建筑物及其他设施，并腾空土地。逾期不拆除、腾空土地的，将按非法占有和违法建设予以强制拆除，并对你（单位）予以罚款，由此造成的一切后果和损失,由你（单位）自行承担。”

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”之规定，我国实行房地两个独立的物权规则，即建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人虽未取得建设用地使用权的基础上，亦可因自建、购买、赠予等行为取得建筑物、构筑物及其附属设施的所有权。本案中，被告通过拍卖依法取得山东三鑫科技集团股份有限公司所有的E-1小区的仓库、车间等，山东三鑫科技集团股份有限公司及被告是否取得建设用地使用权，并不影响其对地上建筑物、构筑物及其附属设施的权利，其有权将其出租并获得收益。《房屋租赁合同》已明确载明原告承租的是被告房屋，而非将项下土地或原告主张的自建房屋租赁给原告。原告以被告无建设用地使用权为由主张被告返还租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告未依法办理建设工程规划许可手续，被告已提交国有土地使用权出让合同书，三鑫科技公司建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证，以证明被告拍卖取得相关标的具有相关审批手续。即使相关配套设施未取得规划或批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，因原告已使用租赁房屋及相关配套设施，原告应向被告支付使用费用。原告据此要求被告返还租金和垃圾处理费，本院不予支持。

综上所述，被告有权将其房屋出租获利，原告主张其租用的是其自建房屋及项下土地缺乏事实及法律依据，亦与常理不符，本院不予支持。为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，本院前期进行了多次调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告烟台开发区永盛综合加工厂的诉讼请求。

案件受理费6621元减半收取3310.50元，由原告烟台开发区永盛综合加工厂负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审判员　　刘肖婧

二〇二〇年四月十三日

书记员　　王雪琳