***、***等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 台州市椒江区人民法院 民事判决书 （2022）浙1002民初150号 原告（反诉被告）：***，女，1974年9月28日出生，汉族，住台州市椒江区。 原告（反诉被告）：***，男，1977年3月12日出生，汉族，住台州市椒江区。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：**，浙江新台州律师事务所律师。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：***，浙江新台州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，男，1978年4月24日出生，汉族，住台州市椒江区。 被告（反诉原告）：***，女，1977年1月22日出生，汉族，住台州市椒江区。 被告（反诉原告）：**来，男，1951年12月16日出生，汉族，住台州市椒江区。 被告（反诉原告）：***，女，1958年2月16日出生，汉族，住住台州市椒江区。 上述三被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人：***，男，1978年4月24日出生，汉族，住台州市椒江区。 被告（反诉原告）：***，男，2004年5月30日出生，汉族，住台州市椒江区。 法定代理人／委托诉讼代理人：***（***之父），男，1978年4月24日出生，汉族，住台州市椒江区。 第三人：方远房地产集团有限公司，住所地台州市椒江区市府大道298号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江平正律师事务所律师。 原告***、***与被告***、***、**来、***、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月7日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告***、***、**来、***、***提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。本院于2022年3月3日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***、***及其共同的委托诉讼代理人**、***，被告（反诉原告）***、**来、***共同的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）***的法定代理人暨被告（反诉原告）***到庭参加诉讼。因与本案处理有利害关系，本院依法通知方远房地产集团有限公司（以下简称方远房产公司）作为第三人参加诉讼。本院于2022年7月25日再次对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***、***共同的委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）***、**来、***、***共同的委托诉讼代理人暨被告（反诉原告）***到庭参加诉讼；第三人方远房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求：1．确认***、***与***、***、**来、***、***（以下简称***等5人）签订的《***买卖合同》合法有效；2．判令***等5人向***、***交付台州**璟誉府××幢×**1102室房产（以下简称1102室房产），并将其变更登记至***、***名下。诉讼过程中，***、***将第2项诉讼请求变更并明确为：判令***等5人与方远房产公司向***、***交付1102室房产及下车位×-034号，并判令***等5人与方远房产公司将该房产及车位变更登记至***、***名下。事实与理由：2018年3月3日，***、***与***等5人签订《***买卖合同》，约定：***等5人将一间坐落在***、***的一套建筑面积约130平方米的立改套***（包车位，价格另算）出售给***、***，转让总价款为1051680元；***、***在签订合同时支付定金101680元，合同签订后一个星期内向***等5人支付房款350000元，在2018年6月初支付房款500000元，余款100000元在办理完过户手续后付清；交房后***等5人积极配合***、***办理有关房产过户手续等条款。同时，***等5人将其申请建房的文书给***、***以证明其享有案涉房产权益的事实。协议签订后，***、***即按协议约定，于2018年3月4日向***转账101680元，于2018年3月9日向***转账350000元，于2018年6月6日向***转账500000元。根据相应政策，案涉房产的安置点位于椒江**璟誉府小区，经***等5人同意，***、***进行了择房并择中1102室房产，***、***要求***等5人办理上述不动产过户手续，***等5人以加价为由推诿。***、***认为，双方签订的合同合法有效，***等5人拒绝交付案涉房屋及办理相应不动产过户手续，构成违约。 ***等5人共同辩称，***、***所称其与***等5人签订《***买卖合同》并已支付购房款951680元的情况属实。***、***称总价款1051680元包括车位，与事实不符，根据合同约定车位需要另外支付费用，***、***至今未向***等5人支付该笔费用，构成违约。因***、***的原因，导致***等5人至今未取得房产，房产权属也未登记到***等5人名下，***等5人无法向***、***交付房产并办理过户手续。 方远房产公司向本院提供书面材料述称，1102室房产由方远房产公司建造，并完成了初始登记，不动产权证号为浙（2021）台州市不动产权第XXXX号。该房屋系拆建***屋，根据相关部门向方远房产公司提交的“天璟誉府***办证清单”（拆迁户第3批名册），该房屋购房人（安置户）系***、***，并房屋配套的车位为A7-034（人防）。目前该房屋已具备交付和产权过户条件，但该房屋购房人目前未到方远房产公司办理。根据政府拆建政策和该地块出让时的文件规定，方远房产公司在办理该房屋过户时所需签订的“商品房买卖合同”、开具的不动产销售发票等相关所需办证手续材料的当事人均为购房人名字办理。据此，方远房产公司将依法院的判决和有关法律协助手续，在收取规定方远房产公司应收的款项后，配合该房屋交付和产权过户手续。 ***等5人向本院提出反诉请求：判令解除***等5人与***、***签订的《***买卖合同》。事实与理由：2018年3月3日，***、***与***等5人签订《***买卖合同》，合同约定：开发商交付的房屋实际建筑面积130平方米，因不可控因素造成有平方落差的，由***、***按开发商方案补交费用，所需车位费10000元、平方落差1920元，合计11920元。***、***未全额支付相关费用，因此与开发商未完成交房手续，***等5人至今未取得房产，***、***已造成违约事实。***等5人根据相关政策积极办理了相关手续，由***、***自行抓阄择中1102室房产，根据目前市场价值，该房产价值在2800000元-3050000元之间，根据天璟誉府房屋近几年房价走势并非因市场正常波动，***等5人要求***、***协商被拒，符合并非善意取得。根据民法典第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。***等5人为维护自身合法权益，特提起反诉，望判如所请。 ***、***针对反诉辩称，第一，***等5人在反诉状中的**前后矛盾，其一方面称因***、***未全额支付相关费用，其与开发商未完成交房手续，至今未取得房产，另一方面又称***、***自行抓阄择取了1102室房产，前后**矛盾。第二，***等5人根据民法典第五百三十三条规定，认为天璟誉府近几年房价走势并因市场正常波动，因此双方需要重新协商，而***、***不同意协商，符合并非善意取得。该法条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。适用该法条的前提是存在双方在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，并且继续履行合同对于当事人一方明显不公平，但本案***等5人没有提供证据证明本案符合上述情况，应当承担举证不能的不利法律后果。案涉《***买卖合同》第二条明确约定，由于房产市场波动的收益与否由***、***享有，与***等5人无关。换言之，双方在签订《***买卖合同》时对该情况有所预见、有所约定，不符合前述法条适用的前提条件。并且，***等5人要求解除《***买卖合同》的理由，不符合民法典第五百六十三条规定的当事人可以解除合同的情形。因此，***等5人要求解除《***买卖合同》的反诉请求，不符合该合同约定，也没有法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理，认定事实如下：**来与***系夫妻，两人生育***。***与***系夫妻，两人于2004年5月30日生育***。 2017年，**飞作为申请建房户主、**来、***、***、***作为现有在册人口申请建房，2017年10月30日土管所审查意见为“同意在***规划点上安置套房贰套”等，街道办事处以及市国土资源局开发区分局意见均为“同意”。 2018年3月3日，***、***作为乙方（买方）与甲方（卖方）***、***、**来、***签订《***买卖合同》。合同第一条约定：甲方自愿将坐落在***、***的一套立改套***（在建中）出售给乙方，建筑面积约130㎡（现公告数据），车位由乙方自行选择房产公司产权分类，所需费用乙方按房产公司要求时间交付给甲方代付或直接汇入房产公司指定购买账户；上述房产的土地使用权也转给乙方；在合同签订后，该立改套***的房屋所有权益均归乙方所有（村里发生权益因素归卖方所有）；甲方同意并委托乙方自行抓阄选择***；开发商交付的房屋实际建筑面积130平方米（现公告数据），因不可控因素造成有平方落差的，由乙方按开发商方案补交费用或者收益费用，与甲方无关。合同第二条约定：双方议定上述房地产总价款为1051680元；该立改套***由于甲方安置补偿的所有收益，则归甲方领取所有，如果以增加建筑面积方式补偿，则增加的建筑面积归甲方所有，如增加5㎡以内的，甲方自愿放弃补偿；由于房产市场波动的收益与否由乙方享有，与甲方无关。合同第三条约定：乙方在签订合同时，支付定金101680元，合同签订后一个星期内支付房款350000元，在2018年6月初支付房款500000元，余款100000元，在办理过户手续后付清所有款项，以上所有付款需通过银行转账形式，甲方指定账户为***在中国工商银行开设的账户。合同还对违约责任、税费承担、纠纷解决方式等事项进行了约定。 ***于2018年3月4日、3月9日、6月6日分别将101680元、350000元、500000元转账至《***买卖合同》载明的***的中国工商银行账户。 2021年7月21日，在天璟誉府（***）***抽签活动中，***、***代表安置户***抽取的1102室房产及配套地下停车位。1102室房产的建筑面积为130.48㎡，配套地下停车***璟誉府地下车位×-034号。 2021年8月21日，***通过微信要求***支付人防车位10000元。2021年8月22日，***通过其妻子的银行账户将10000元转账至《***买卖合同》载明的***的中国工商银行账户。2021年9月4日，***微信联系***，以“这边手续先办不了”为由，将10000元转给了***，并发送截图及数字“11920”，***回复称10000元放在***处，并将已接收的10000元转给了***，***予以了接收。2021年9月14日，***在与***微信联系时称“你们看看适当的要补一点”，***回复“那你觉得多少适当”。2021年9月27日，***将10000***转给***，***予以了接收，并称“我这一万块先收回来，到时候拿车位再跟我说”，***回复“你们商量一下，如果没有说好我先不拿，这个差实在是多”，而后两人对补偿金额多次沟通，未协商一致，且均表示要通过司法途径解决纠纷。 另查明，1102室房产于2021年9月6日办理了不动产权属登记，权利人是方远房产公司。目前方远房产公司尚未办理前述房产及地下车位A7-034号的交付手续和权属变更手续。 上述事实有当事人建提供的《***买卖合同》、台州银行结算业务申请书、农（居）民建房呈报表、不动产登记情况查询结果证明书、公证书、办证清单（拆迁户第3批）、微信聊天记录以及各方当事人的**等证据证实。 本院认为：案涉《***买卖合同》系签订方***、***与***、***、**来、***的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应为有效。***签订《***买卖合同》时虽为限制民事行为能力人，但***、***作为其法定代理人，有权代理实施相关民事法律行为，故该合同对***具有法律约束力。 本案首先需要确认《***买卖合同》是否可以解除。***等5人反诉请求解除《***买卖合同》主要有两个理由：一是***、***未及时支付车位费10000元及房屋补差价1920元合计11920元构成违约，二是双方履行《***买卖合同》过程中发生了情势变更情形。对此本院认为，其一，在***提出需要交纳车位费10000元后，***通过其妻子***的银行账户及时将10000元转至《***买卖合同》约定的***银行账户，后***提出房屋补偿问题，与***协商未果后，***又将10000元返还给了***，并表示“如果没有说好我先不拿，这个差实在是多”，此后双方就房屋补偿问题协商未果，且均表示要通过司法途径解决纠纷。双方之间纠纷就此产生，在此情况下，***、***未将11920元支付给***等5人并无不妥，不构成违约，且11920元就总购房款1051680元而言不属于主要债务，达不到解除《***买卖合同》的程度。其二，***、***与***等5人买卖房屋系商业行为，房价的涨或者跌均属于商业风险，案涉房屋涨价亦是各方当事人可以预见的，故***等5人以《***买卖合同》发生情势变更情形为由要求解除该合同依据不足。因此，***等5人要求解除《***买卖合同》的理由均不能成立，本院对其反诉请求不予支持。 关于案涉房屋及车位的交付及权属转移登记问题。本院认为，案涉房屋及车位经方远房产公司确认已具备了交付条件，***等5人仅以***、***未支付11920元款项为由拒不与方远房产公司完成交付手续，明显是借故不履行《***买卖合同》义务，***、***现已支付大部分购房款，其要求***等5人交付案涉房屋及车位合情、合理。案涉房屋及车位已经完成了初始不动产登记，***等5人怠于与方远房产公司办理权属转移登记手续，现***、***要求***等5人协助其办理前述不动产的权属转移登记手续，符合《***买卖合同》的约定。因此，***、***对***等5人的请求合法依据，本院予以支持。尽管方远房产公司明确表示其将根据法院的法律文书，在收取相关款项后，协助办理案涉房产交付手续和产权过户手续，但是方远房产公司并非《***买卖合同》的签订方，其与***、***不具有直接的法律关系，***、***对方远房产公司的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 此外，需要特别说明的是，案涉《***买卖合同》并未解除，***、***仍应继续履行支付购房尾款、车位款等合同义务。 综上，本院对***、***诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。方远房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法典》第十九条、第一百四十三条、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）***、***与被告（反诉原告）***、***、**来、***于2018年3月3日签订的《***买卖合同》有效； 二、被告（反诉原告）***、***、**来、***、***于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）***、***交付坐落于台州**璟誉府××幢×**1102室及地下车位×-034号的不动产，并协助原告（反诉被告）***、***办理将该不动产的权属转移登记到原告（反诉被告）***、***名下； 三、驳回原告（反诉被告）***、***的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）***、***、**来、***、***的反诉请求。 本诉案件受理费7133元【已减半计算，原告（反诉被告）***、***已预交】，由被告（反诉原告）***、***、**来、***、***负担；反诉案件受理费7133元【被告（反诉原告）***、***、**来、***、***已预交14600元】，由被告（反诉原告）***、***、**来、***、***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省台州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二二年七月二十七日 代书记员尚艺艺