百世建设（集团）有限公司
百世建设(集团)有限公司与上海永协物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市第二中级人民法院
民事判决书
案号：（2020）沪02民终10604号
上诉人(原审被告)：百世建设(集团)有限公司，住所地上海市崇明工业园区。
法定代表人：陈百水，公司董事长。
委托诉讼代理人：孙再冉，上海市康正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童剑云，上海市康正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海永协物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：徐结林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张忞昕，上海市联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周斌，上海市联合律师事务所律师。
上诉人百世建设(集团)有限公司(以下简称百世公司)因与被上诉人上海永协物业管理有限公司(以下简称永协物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
百世公司上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、2004年10月和11月，双方签订《管理协议书》及《补充协议》作出了减少服务内容的特别约定，约定为：保安、保洁人员招募、电梯维修保养运行等管理事项由上诉人自行负责，物业费按照1.6元／平方米／月的标准返还上诉人，2018年3月之前，小区物业合同的商业物业费定价为2.7元，即上诉人实际承担物业费1.1元。二、2004年至2019年上半年，双方对于物业费标准一直按照《管理协议书》及《补充协议》履行，其中2004年-2018年期间，按照1.1元执行物业费，从2018年3月开始，业委会将商业物业费涨至3.3元，但被上诉人对上诉人执行的收费仍是1.1元。从2019年1月开始，要求上诉人适用涨价后的标准，此时被上诉人仍旧遵循2004年的约定，即在3.3元定价基础上，扣除1.6元保安、保洁、电梯运维成本，实际上涨价后双方在2019年1-6月期间都是按1.7元执行。但2019下半年，被上诉人起诉至一审法院，却要求上诉人以3.3元的标准支付，这一请求不是针对物业费涨价，而是要求上诉人缴纳不提供物业服务的该部分费用。三、即便法院认定被上诉人与业委会签订的物业合同有效，即商业物业费涨价至3.3元，上诉人与被上诉人关于扣除1.6元的约定同样有效，目前上诉人实际应承担的物业费不应超过1.7元。
永协物业公司辩称，一、《物业管理服务合同》明确约定物业公司对共用设施设备进行日常维护，并不包括业主的自用设备。《物业管理服务合同》约定业主或物业使用人自用设备的维修及养护需要另行收费。世和酒店主张的两部电梯是其自用设备，仅供世和酒店自行使用，不是物业管理的服务范围。世和酒店内两部电梯中张贴的“特种设备使用标志”及“电梯安全使用须知”均列明两部电梯的使用单位为世和酒店。该两部电梯停靠范围仅为系争小区裙楼1至4楼，即世和酒店的经营区域，仅供世和酒店及其住客使用，属于小区共用设施设备的四部电梯中张贴的“特种设备使用标志”均列明的使用单位为永协公司，说明该四部电梯与世和酒店内的两部电梯性质不同，该四部电梯属于小区共用设施设备。二、系争小区也有与上诉人经营性质一致的上海亚都旅馆，其也有专供其自己使用的电梯，电梯内的“特种设备使用标志”列明使用单位为上海亚都旅馆，电梯同样仅供该酒店及其住客使用，其他业主不使用，属于亚都酒店的自用设备，因此电梯维保及相关费用由其自行负责。上海亚都旅馆已按照《物业管理服务合同》约定的3.3元／平方米／天的标准足额支付了物业管理费。三、上诉人不应将属于全体业主共同缴纳的物业管理费用于维护上诉人自身经营需要的自用设备。
永协物业公司向一审法院起诉请求：1、判令百世公司向永协物业公司支付2018年3－12月物业管理费6，702.66元并偿付滞纳金(以6，702.66元为基数，按年利率24％标准支付自2019年1月1日起至实际付清之日止)；2、判令百世公司向永协物业公司支付2019年1－6月物业管理费10，724.26元并偿付滞纳金(以10，724.26元为基数，按年利率24％标准支付自2020年1月1日起至实际付清之日止)；3、判令百世公司向永协物业公司支付2019年7－12月物业管理费22，118.78元并偿付滞纳金(以22，118.78元为基数，按年利率24％标准支付自2020年1月1日起至实际付清之日止)；4、案件受理费由百世公司承担。
鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。
一审法院判决：一、百世建设(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海永协物业管理有限公司支付2018年3－12月物业管理费6，702.66元并偿付滞纳金(自2019年1月1日起至实际付清之日止，按6，702.66元的日万分之三计)；二、百世建设(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海永协物业管理有限公司支付2019年1－6月物业管理费10，724.26元并偿付滞纳金(自2020年1月1日起至实际付清之日止，按10，724.26元的日万分之三计)；三、百世建设(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海永协物业管理有限公司支付2019年7－12月物业管理费22，118.78元并偿付滞纳金(自2020年1月1日起至实际付清之日止，按22，118.78元的日万分之三计)。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行，不得擅自变更或者解除。被上诉人永协物业公司与上海市黄浦区永厦大楼小区业主大会签订的《物业管理服务合同》系合同当事人真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人均具有法律约束力。上诉人百世公司作为小区业主应按约支付物业管理费。上诉人与被上诉人曾于2004年10月和11月签订《管理协议书》以及《补充协议》，对物业服务费作了特别约定。但上述协议履行期(2年)届满后，双方并未续签或者另行约定。2018年11月21日，上诉人与被上诉人签订的《协议书》确认至2018年2月的物业服务费已经全部结清，2018年3月之后的物业管理费标准由双方另行商定。在双方未就物业管理费作出特别约定的情况下，仍应按照《物业管理服务合同》的约定计付物业管理费。现被上诉人诉请上诉人补交未足额支付的物业管理费，理由正当，应予以支持。一审法院酌情调整过高滞纳金并无不当之处。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费878元，由百世建设(集团)有限公司负担。
本判决为终审判决。
法定代表人：陈百水，公司董事长。
委托诉讼代理人：孙再冉，上海市康正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童剑云，上海市康正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海永协物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：徐结林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张忞昕，上海市联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周斌，上海市联合律师事务所律师。
上诉人百世建设(集团)有限公司(以下简称百世公司)因与被上诉人上海永协物业管理有限公司(以下简称永协物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
百世公司上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、2004年10月和11月，双方签订《管理协议书》及《补充协议》作出了减少服务内容的特别约定，约定为：保安、保洁人员招募、电梯维修保养运行等管理事项由上诉人自行负责，物业费按照1.6元／平方米／月的标准返还上诉人，2018年3月之前，小区物业合同的商业物业费定价为2.7元，即上诉人实际承担物业费1.1元。二、2004年至2019年上半年，双方对于物业费标准一直按照《管理协议书》及《补充协议》履行，其中2004年-2018年期间，按照1.1元执行物业费，从2018年3月开始，业委会将商业物业费涨至3.3元，但被上诉人对上诉人执行的收费仍是1.1元。从2019年1月开始，要求上诉人适用涨价后的标准，此时被上诉人仍旧遵循2004年的约定，即在3.3元定价基础上，扣除1.6元保安、保洁、电梯运维成本，实际上涨价后双方在2019年1-6月期间都是按1.7元执行。但2019下半年，被上诉人起诉至一审法院，却要求上诉人以3.3元的标准支付，这一请求不是针对物业费涨价，而是要求上诉人缴纳不提供物业服务的该部分费用。三、即便法院认定被上诉人与业委会签订的物业合同有效，即商业物业费涨价至3.3元，上诉人与被上诉人关于扣除1.6元的约定同样有效，目前上诉人实际应承担的物业费不应超过1.7元。
永协物业公司辩称，一、《物业管理服务合同》明确约定物业公司对共用设施设备进行日常维护，并不包括业主的自用设备。《物业管理服务合同》约定业主或物业使用人自用设备的维修及养护需要另行收费。世和酒店主张的两部电梯是其自用设备，仅供世和酒店自行使用，不是物业管理的服务范围。世和酒店内两部电梯中张贴的“特种设备使用标志”及“电梯安全使用须知”均列明两部电梯的使用单位为世和酒店。该两部电梯停靠范围仅为系争小区裙楼1至4楼，即世和酒店的经营区域，仅供世和酒店及其住客使用，属于小区共用设施设备的四部电梯中张贴的“特种设备使用标志”均列明的使用单位为永协公司，说明该四部电梯与世和酒店内的两部电梯性质不同，该四部电梯属于小区共用设施设备。二、系争小区也有与上诉人经营性质一致的上海亚都旅馆，其也有专供其自己使用的电梯，电梯内的“特种设备使用标志”列明使用单位为上海亚都旅馆，电梯同样仅供该酒店及其住客使用，其他业主不使用，属于亚都酒店的自用设备，因此电梯维保及相关费用由其自行负责。上海亚都旅馆已按照《物业管理服务合同》约定的3.3元／平方米／天的标准足额支付了物业管理费。三、上诉人不应将属于全体业主共同缴纳的物业管理费用于维护上诉人自身经营需要的自用设备。
永协物业公司向一审法院起诉请求：1、判令百世公司向永协物业公司支付2018年3－12月物业管理费6，702.66元并偿付滞纳金(以6，702.66元为基数，按年利率24％标准支付自2019年1月1日起至实际付清之日止)；2、判令百世公司向永协物业公司支付2019年1－6月物业管理费10，724.26元并偿付滞纳金(以10，724.26元为基数，按年利率24％标准支付自2020年1月1日起至实际付清之日止)；3、判令百世公司向永协物业公司支付2019年7－12月物业管理费22，118.78元并偿付滞纳金(以22，118.78元为基数，按年利率24％标准支付自2020年1月1日起至实际付清之日止)；4、案件受理费由百世公司承担。
鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。
一审法院判决：一、百世建设(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海永协物业管理有限公司支付2018年3－12月物业管理费6，702.66元并偿付滞纳金(自2019年1月1日起至实际付清之日止，按6，702.66元的日万分之三计)；二、百世建设(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海永协物业管理有限公司支付2019年1－6月物业管理费10，724.26元并偿付滞纳金(自2020年1月1日起至实际付清之日止，按10，724.26元的日万分之三计)；三、百世建设(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海永协物业管理有限公司支付2019年7－12月物业管理费22，118.78元并偿付滞纳金(自2020年1月1日起至实际付清之日止，按22，118.78元的日万分之三计)。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行，不得擅自变更或者解除。被上诉人永协物业公司与上海市黄浦区永厦大楼小区业主大会签订的《物业管理服务合同》系合同当事人真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人均具有法律约束力。上诉人百世公司作为小区业主应按约支付物业管理费。上诉人与被上诉人曾于2004年10月和11月签订《管理协议书》以及《补充协议》，对物业服务费作了特别约定。但上述协议履行期(2年)届满后，双方并未续签或者另行约定。2018年11月21日，上诉人与被上诉人签订的《协议书》确认至2018年2月的物业服务费已经全部结清，2018年3月之后的物业管理费标准由双方另行商定。在双方未就物业管理费作出特别约定的情况下，仍应按照《物业管理服务合同》的约定计付物业管理费。现被上诉人诉请上诉人补交未足额支付的物业管理费，理由正当，应予以支持。一审法院酌情调整过高滞纳金并无不当之处。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费878元，由百世建设(集团)有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
黄伯青
审 判 员
孙 斌
审 判 员
易苏苏
书 记 员
蔡剑燕
二〇二一年一月五日
