某某与重庆加来金置业有限公司某某等普通破产债权确认纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）渝0112民初217号

原告：***，男，1964年8月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。

委托诉讼代理人：刘银，重庆钦天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：萧椿容，重庆钦天律师事务所律师。

被告:***，男，1954年1月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。

被告:重庆加来金置业有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道305号，统一社会信用代码91500112774881219F。

诉讼代表人：刘先利，系重庆加来金置业有限公司管理人大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所负责人，职务经理。

委托诉讼代理人：恽涵，女，1992年11月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。

被告：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所，住所地重庆市渝北区龙溪街道新溉大道99号中渝香奈公馆，统一社会信用代码91500112059857068M。

负责人：刘先利，经理。

委托诉讼代理人：恽涵，女，1992年11月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。

原告***与被告***、重庆加来金置业有限公司（以下简称加来金公司）、大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所（以下简称大信会所重庆分所）普通破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、不予认可重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112破4号案件破产财产分配方案及破产财产处置方案中关于***关于加来金大厦X-X的财产分配及处置方案；2、确认***的X-X的商品房买卖合同优先权优先于承包人受偿权（具体指对加来金大厦享有工程价款优先权的债权人）、抵押权（具体指对加来金公司享有的抵押权）及其他债权；3、确认***位于加来金大厦X-X的房屋具有排除渝北区人民法院（2018）渝0112破4号案件其他债权人执行的优先权（即优先于依据生效法律文书对加来金公司享有普通债权的债权人的债权）；4、诉讼费由三被告承担。

事实与理由：原告与李代素于1986年结婚，2017年离婚。在夫妻关系存续期间，原告与李代素借款给***，用于加来金公司经营使用，借款金额为152万元。2016年3月，原告、李代素找***和加来金公司归还借款未果，经协商，2018年8月7日，原告、李代素与被执行人分别签订4份商品房买卖合同，次日，加来金公司出具收据，备注冲抵借款，并于2016年10月30日交房。其中加来金大厦12-17房屋买受款为306000元，买受人***，该房屋未办理产权过户手续。原告与李代素于2016年10月30日办理手续后开始进行装修，装修完毕后原告将四套房屋出租给渝州情客栈，合同签订期限为5年。房屋的买受款共计1439800元，原告与李代素申报的债权确权金额为152万元，还有80200元的债权未得到清偿。2016年12月26日，加来金公司在原告与李代素不知情的情况下将上述房屋抵押给大连银行重庆分行。2018年2月，加来金公司向重庆市渝北区法院申请破产重整但未成功，2019年12月2日渝北区法院宣告加来金公司破产，进入破产清算程序。原告向法院反映数次，在抵押登记、法院查封之前原告已经签订书面买卖合同、付清全款并接房，后装修出租，已经实际占有房屋。2017年11月14日，重庆市第一中级人民法院裁定中止申请执行人李祥英对加来金公司位于加来金大厦X幢X-X房屋的执行。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《全国民商事审判工作会议纪要》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，原告所诉案涉房屋具有排除其他债权人执行的优先权。现原告和李代素仍有80200元左右的债权未得到清偿，原告为维护自身权益，依法向贵院提起诉讼，望判令所请。

被告***未到庭，也未提交书面答辩意见。

被告加来金公司、大信会所重庆分所共同辩称，原告的债权在加来金公司破产程序中不具有优先事由；加来金公司已进入破产程序，原告的主张实际是要求加来金公司在破产程序外给予全额、个别清偿，必定损害加来金公司全体债权人利益。

当事人围绕诉讼请求向本院举示了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分别评判如下：1、原告举示的借条，该证据系复印件，且被告不认可，本院依法不予采信；2、原告举示的《室内装修施工许可证》、购买装修材料、天然气供用合同及水电气用户卡，该组证据均系复印件且涉及案外人，加之与本案并无关联性，被告也不认可，本院依法不予采纳；3、原告举示的《请求办证》书面申请，该证据系复印件，且内容均为手写，加之内容涉及案外人，被告也不认可，本院依法不予采信。根据本院采信的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：

2016年8月7日，原告***与加来金公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定加来金公司将位于重庆市渝北区X街道X大道X号X大厦X-X号、X-X号房屋分别以392600元、306000元价格出售给原告。同日，李代素与加来金公司签订《重庆市商品房买卖合同》，内容与前述合同内容一致，约定加来金公司将X大厦X-X号、X-X号房屋分别以392600元、306000元价格出售给李代素。

2016年8月8日，加来金公司向原告出具392600元、306000元收据各一份，分别载明：“收到***交来X大厦X-X号/X-X号房款，冲抵借款。”

2016年8月30日，加来金公司向原告发出《加来金大厦交房通知书》，主要载明：“您所购买的渝北区X街道X大道X号X大厦X层X号商品房，已经具备交付使用条件；由于加来金大厦为现房销售，目前已租赁给酒店公司使用，因此，交付时间为购房合同签订时间2016年8月30日；本商品房自《加来金大厦交房通知书》送达的3工作日后即视为已交付，该房屋的权利义务自该日起转移。”

2017年1月3日，以大连银行股份有限公司重庆分行为抵押权人、加来金公司为抵押人签订《最高额抵押合同》及补充协议，主要约定：双方于2017年1月3日签署了《综合授信协议》，抵押权人同意在2016年12月26日至2017年12月25日期间为加来金公司提供1165万元的综合授信；加来金公司将包括案涉X-X号房屋在内的42套房屋抵押给抵押权人，用以向上述1165万元综合授信提供最高额抵押担保。

2017年1月24日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01执138号之五执行裁定书，查封加来金公司包括案涉房屋在内的重庆市渝北区X街道X大道X号X大厦X幢部分房屋。

2018年5月7日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112破申13号民事裁定书，裁定受理加来金公司的破产重整申请。2018年5月17日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112破4号决定书，指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任管理人。

2018年6月11日，***、李代素分别向加来金公司破产管理人申报债权。***要求加来金公司及时办理X大厦X-X号、X-X号房屋的网签过户产权证并支付办理产权证的违约金44710元；李代素要求加来金公司办理X大厦X-X号、X-X号房屋的网签过户产权证并支付办理产权证的违约金47436元。

2018年10月28日，***再次向加来金破产管理人申报9万元本金债权，事实与理由为“加来金大厦修建中，公司法人***预收房款1520000元，***购X-X、X-X，家属购X-X、X-X号房，按购房合同单价10000元/m2房款抵后，剩余90000元。”

2018年11月22日，***出具《收条》一份，载明：“今收到***归还借款90000元，于2018年3月-11月每月归还1万元，共计9万元（已还清）。”

2019年1月9日，加来金公司破产管理人向***、李代素发出《债权核查告知书》，载明对前述金额核查后的审定金额为1520000元。

2019年7月10日，***及李代素分别在继续履行商品房买卖合同信息表中选择X大厦X-X号房（合同金额392600元）、X大厦X-X号房（合同金额428900元）。管理人根据***、李代素的选择，完成了上述两套房屋的产权过户手续。

2019年8月14日，加来金公司破产管理人分别向***、李代素发出《重庆加来金置业有限公司破产管理人关于更正商品房买卖合同履行事宜的通知》，载明：“管理人于2019年7月11日向你发送《重庆加来金置业有限公司破产管理人关于商品房买卖合同履行事宜的通知》，告知你选择一套房屋继续履行合同，其余房屋解除购房合同，解除购房合同后对应房款享有优先受偿权。现更正为：选择一套房屋继续履行合同后，其余房屋解除购房合同，解除购房合同后对应房款作为普通债权处理。”

经申报债权后，加来金公司破产管理人向第一次、第二次债权人会议提交了债权表，经债权人会议核查后对债权人的债务进行了明确。2019年11月25日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112民破4号民事裁定书，确认***、李代素的普通债权金额为618300元。

另查明，原告与李代素原系夫妻关系，二人于2015年6月2日登记离婚，于2018年9月3日再次登记结婚。

还查明，被告***系被告加来金公司法定代表人及股东，持股比例为88%。

庭审中，原、被告均认可本案系以物抵债。

原告另陈述，出借给***的借款为1520000元；依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案合同的买受人权利应优先于其他破产债权人且应办理过户；原告在本案中主张的三项诉讼请求的最终目的就是继续履行2016年8月7日与加来金公司签订的《重庆市商品房买卖合同》对X大厦X-X号房屋办理产权登记。

本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称批复）已经废止，不能作为评判案件的依据。退一步讲，假如该批复没有废止，那么根据该批复第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；以及该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据前述法律规定的，受到优先保护的房屋买受人应当是消费者，即必须是购买房屋以居住为目的的房屋买受人，在支付完全部或者大部分款项后，权利保护顺位方可优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权，其立法精神体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的基本生存权。就本案而言，因加来金公司法人***向原告借款后无法按时足额还款，遂通过以房抵债的形式将包括案涉房屋在内的四套房屋交付给原告及李代素。换言之，原告并非真正购买用于居住的住房，不符合消费者的身份，本案不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条的规定。

其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定第二十九条针对的是购买开发商名下商品房，而第二十八条针对的是除房地产开发商名下商品房之外的不动产，本案的争议标的系加来金公司名下的商品房，本案应当适用前述规定第二十九条而非第二十八条进行认定。虽然原告与加来金公司就案涉房屋签订买卖合同在前，案涉房屋被办理抵押登记在后，但根据本院查明事实，本案房屋买卖合同来源于以物抵债，非原始的的房屋买卖合意，即通过以物抵债方式消灭原始债权债务，物的买卖更多是一种履行债务清偿的方式，更多的是以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，而且在买卖合同签订后客观上并未完成物权转移变更登记，加之加来金公司破产管理人在破产程序中依照原告及李代素的选择将X大厦X-X、X-X号房屋过户给原告及李代素，且原告庭审中亦陈述案涉X-X号房屋用于出租收取租金。据此，足以认定该房屋并非原告唯一一套居住住房，不满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，原告无权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除执行。加来金公司破产管理人向第一次、第二次债权人会议提交了债权表，经债权人会议核查后的原告***普通债权金额共计618300元（即X-X号房屋312300元及X-X号房屋306000元），符合法律规定。本院对原告提出的诉请并希望继续履行合同办理案涉房屋过户登记的主张，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

本案案件受理费5890元，减半收取2945元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审 判 员　　刘　磊

二〇二一年四月二十五日

法官助理　　牟俊武

书 记 员　　何西雪