某某与重庆广维合众酒店管理有限公司,田彬等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初37998号 原告：**，男，汉族，1986年9月27日出生，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：***，重庆百事得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，重庆百事得律师事务所实习律师。 被告：重庆加来金置业有限公司，住所地重庆市渝北区***街道空港大道305号（瑞丰花苑）A3栋1-6，统一社会信用代码91500112774881219F。 法定代表人：***。 破产管理人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。 委托诉讼代理人：***，上海中联（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海中联（重庆）律师事务所律师。 被告：**，男，汉族，1984年12月8日出生，住重庆市南岸区。 被告：田彬，男，汉族，1964年12月18日出生，住重庆市渝北区。 被告：重庆合臣酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路183号24-16＃，统一社会信用代码91500103MA5U37KY4E。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，重庆达美律师事务所律师。 被告：***，女，汉族，1982年11月19日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：***，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆达美律师事务所实习律师。 被告：重庆广维合众酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道23号加来金大厦1幢27层-32层以及1层，统一社会信用代码91500112MA5YQXM68P。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆达美律师事务所实习律师。 原告**与被告重庆加来金置业有限公司（以下简称加来金公司）、**、田彬、重庆合臣酒店管理有限公司（以下简称合臣公司）、***、重庆广维合众酒店管理有限公司（以下简称合众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月2日立案受理后，依法由审判员***独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人***、**，被告加来金公司的委托诉讼代理人***，被告合臣公司、***、合众公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告**、田彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.解除被告加来金公司于2015年11月27日与被告**、田彬签订的《房屋租赁合同》、加来金公司于2016年5月20日与被告合臣公司签订的《房屋租赁合同》、加来金公司于2017年11月27日与被告合臣公司、***签订的《合作协议》、加来金公司于2017年12月4日与被告***签订的《合作协议补充协议》；2.被告合众公司腾退位于重庆市渝北区XX大道XX号“加来金大厦”XX-XX层物业，并将物业返还给原告；3.被告合众公司向原告支付房屋占有使用费（暂定以57.5元/月/平方米为基数，并按逐年递增5%的标准，从2021年5月18日起支付至返还全部物业并完全交割完毕之日止）；4.被告加来金公司、**、田彬、***、重庆合臣酒店管理有限公司对第三项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2015年1月19日，加来金公司将所有的位于重庆市渝北区XX大道XX号“加来金大厦”的房屋抵押给中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称长城公司重庆分公司），后加来金公司将加来金大厦中XX-XX层及XX层嘉州路X号附X号房屋出租给**、田彬，约定租金标准50元/平方米/月。后加来金公司又将前述物业出租给合臣公司，约定租金标准25元/平方米/月。后合臣公司与***、加来金公司签订《合作协议》，约定将前述物业转租给***拟成立的维也纳酒店。后加来金公司与***签订《合作协议补充协议》，约定如***成立公司，协议权利义务由新公司承受。后***成立合众公司，自2018年1月至2019年5月，合众公司按50元/平方米/月标准向加来金公司支付租金。后加来金公司破产，原告通过司法拍卖取得前述物业所有权，原告基于长城公司重庆分公司的抵押权受让，故享有优先权，各被告的租赁关系不能对抗原告，原告有权解除所有租赁合同。同时，基于各被告可能存在串通降低租金以及共同侵占案涉房屋的情形，因此应连带承担付款责任。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。 被告加来金公司辩称，案涉房屋已经过拍卖成交，现在房屋所有权人为原告，案涉房屋上的租赁合同均由原告和被告合众公司履行，原告请求解除合同与加来金公司无关；要求加来金公司承担连带清偿责任无事实和法律依据，加来金公司在拍卖公告中如实将租赁合同等资料以及租赁可能存在的纠纷等问题进行披露，也要求买受人做充分的调查，已经尽到了全部义务。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告**、田彬未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告合臣公司辩称，原告无权解除房屋租赁合同（2015年11月27日），该合同已实际作废；原告无权解除房屋租赁合同（2016年5月20日）、合作协议（2016年5月20日），该合同系各方真实意思表示，合法有效；原告要求合臣公司对第三项诉讼请求承担连带责任，没有事实法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告***辩称：各合同合法有效，我方无需承担责任，原告主张连带责任于法无据。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告合众公司辩称，各合同合法有效，原告在购买房屋时已经同意接受案涉房屋现状，我方已足额支付了租金，原告的主张于法无据。综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。原告举示的加来金公司与***及与**《房屋租赁合同》系复印件，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：加来金公司原为重庆市渝北区龙溪街道XX大道XX号加来金大厦房屋产权人。2013年8月16日，加来金大厦XX-XX层抵押给案外人恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰银行重庆分行），2013年12月5日，上述房屋抵押权转移登记至长城公司重庆分公司名下。 2015年11月27日，以加来金公司为甲方，以**、田彬为乙方，双方签订《房屋租赁合同》（合同编号HTB-01），约定：甲方将加来金大厦X幢XX-XX层及X层嘉州路X号附X号中实测面积加公摊面积167.82平方米的房屋出租给乙方用于经营酒店，租赁期限2016年5月20日至2031年5月19日，免租三个月；XX-XX层为酒店楼层，建筑面积3198.88平方米，租金标准为50元/平方米/月，月租金159944元；一层为酒店大堂，租金标准为150元/平方米/月，月租金25173元；自交付之日起的第三年后开始，每平米租金以50元为基数，每年增长5%，即第一年50元/平方米/月，2019年52.5元/平方米/月，2020年55元/平方米/月，2021年57.5元/平方米/月，以此类推；租金支付方式为月付，每月租金需在当月月底前付讫。双方还对其他事项作了约定。 合臣公司庭审中举示《房屋租赁合同》（合同编号HTB-01），落款时间为2016年5月20日，甲方为合臣公司，乙方为加来金公司，合同末尾甲方处有合臣公司盖章以及**、田彬签字（**为合臣酒店法定代表人）。合同约定：加来金公司将加来金大厦X幢XX-XX层房屋及X层嘉州路X号附X号中实测面积加公摊面积167.82平方米的房屋出租给合臣酒店，租赁期限2016年5月20日至2031年5月19日，免租六个月；27-30层租金标准为25元/平方米/月，月租金79972元；酒店大堂，租金标准为75元/平方米/月，月租金12586.50元；自交付之日起的第三年后开始，每平米租金以25元为基数，每年增长5%，即第一年25元/平方米/月，2019年26.25元/平方米/月，2020年27.50元/平方米/月，2021年28.75元/平方米/月，以此类推。合同末尾载明本合同签订的同时2015年11月27日加来金公司与**、田彬签订的《房屋租赁合同》（合同编号HTB-01）作废。其他条款与前一合同约定基本一致。原告与加来金公司（破产管理人）对该合同真实性均不认可，但不申请鉴定。 2017年11月27日，以合臣公司为甲方，以***为乙方，以加来金公司为丙方，三方签订《合作协议》，约定甲乙丙三方友好协商，就甲方将加来金大厦X幢XX-XX层房屋及X层嘉州路X号附X号中实测面积加公摊面积167.82平方米的房屋转租给乙方一事达成如下协议：自2018年3月1日甲方将上述物业转租给乙方拟成立的公司以“维也纳酒店”的品牌进行经营；2018年3月1日后甲方自行处理因转租产生的员工善后事宜及债权债务，甲方对转租前产生的全部债权债务负责，2018年3月1日后乙方作为该酒店物业的经营主体，享有作为经营者的一切权利并承担一切责任；甲方同意转租，乙方承诺向甲方一次性支付转租费税后180万元及转租期内每月另行向甲方支付税后79167元转租费，甲方要求乙方将上述180万元于2018年2月28日前支付至**的下列账户……，剩余每月的转租费甲方要求乙方于每月月底前支付税后41667元至田彬的下列账户……，于每月月底前支付税后37500元至***的下列账户……；甲方对酒店的租赁时间截止2021年5月20日，在乙方一次性付款给**、且每月按时付款给田彬、***的条件下，乙方可以持续经营到2031年5月20日；协议生效后，乙方应按合同编号HTB-01的房屋租赁合同的约定按时向丙方支付租金、物管费等相关费用；如果乙方出现不按时交租金、物管费的情况导致业主向甲方追讨，视为乙方违约，甲方可以向乙方要求赔偿损失；合同编号HTB-01的房屋租赁合同为本合同附件，合同中的权利义务及于乙方；本协议的签署由乙方以个人名义进行，待乙方成立公司后，需在该协议乙方处加盖乙方成立的公章，乙方合同的权利义务由新公司承受。合臣公司举示的该份《合作协议》乙方处加盖了后来成立的合众公司公章。 2017年12月4日，以加来金公司为甲方，以***为乙方，双方签订《合作协议补充协议》，约定自2018年1月1日起，上述酒店的物业转租给乙方拟成立的公司以“维也纳酒店”的品牌进行经营，合同编号HTB-01的房屋租赁合同正式由甲乙双方开始履行合同项下的全部权利义务，甲方同意给乙方八个月的免租期，分别为2018年1月、2018年4月、2019年1月、2019年2月、2020年1月、2020年2月、2021年1月、2021年2月，以上八个月甲方同意免除乙方当月租金；……合同编号HTB-01的房屋租赁合同中甲方之前与合臣公司签订的租赁期限为2031年5月20日截止，甲方同意上述酒店物业转租给乙方拟成立的公司以维也纳酒店的品牌进行经营后，截止日期由2031年5月20日续签到2033年5月20日。 合众公司举示落款为2017年11月27日《租金支付协议》，甲方为合众公司，乙方为加来金公司，协议载明为支持加来金公司资金周转困难，合众公司同意从2018年2月至2019年5月，除合同正常每年2个月免租期外，均提前按合同月租金双倍支付（即在此期间，每个月付两个月租金），2019年6月到2020年8月不用支付任何租金，在此期间楼层租金不递增，2020年9月开始，按合同楼层租金25元/平方米、大堂租金75元/平方米为基准的租赁价格所正常对应年限、递增方式及金额进行后续年限的租金支付，直到合同终止。原告与加来金公司（破产管理人）对上述协议真实性不认可，但不申请鉴定。对于该2017年11月27日《租金支付协议》上为何出现2017年12月4日《合作协议补充协议》上载明的每年免租2个月的内容，以及合众公司2017年12月4日尚未成立的事实，合众公司解释，协议可能存在倒签的情况。 2018年1月26日，合众公司成立，***担任法定代表人，2018年1月至2019年5月期间，该公司每月向加来金公司支付185117元租金（除了《合作协议补充协议》约定的免租期的租金未付）、按每月104554.30元标准支付2020年12月（半个月）至2021年5月17日的租金（除了《合作协议补充协议》约定的免租期的租金未付），2019年6月至2020年8月期间未支付租金（与《租金支付协议》一致）。合众公司陈述，2020年9月至2020年12月前半个月的租金未付，是因为加来金公司给我方的疫情免租期；加来金公司对此不认可，称疫情免租期是2020年2月1日至2020年5月15日。合众公司同时陈述，《合作协议》约定的每月向田彬支付的转租费41667元、向***支付的转租费37500元，至今仍在持续支付中。 另，2018年1月11日，加来金公司以其不能清偿到期债务、但有重整基础为由，向渝北区人民法院提出破产重整申请。2018年5月7日，我院做出（2018）渝0112破申13号民事裁定书，受理破产重整申请。2018年5月17日，我院指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任破产重整案管理人。破产管理人指定后，多次发函给***要求继续履行租赁合同，催收案涉房屋租金。2019年11月11日，加来金公司破产管理人以加来金公司破产重整草案未通过债权人大会表决为由，向我院申请终止破产重整程序。2019年12月2日，我院做出（2018）民破4号民事裁定书，裁定终止重整程序、宣告加来金公司破产。 2021年5月17日至2021年5月18日，加来金公司破产管理人在淘宝网阿里拍卖破产强清平台拍卖加来金大厦1幢27-30层房屋，竞买公告第5条载明：本次拍卖标的情况较为复杂，标的物以现状为准……。第8条载明：本次拍卖的标的有租赁，且存在与本次拍卖以外的标的打通使用的情况，相关租赁情况，请竞买人自行参阅附件所附租赁合同……请竞买人注意：承租人于2020年12月28日向加来金公司破产管理人提交了一份合臣公司与加来金公司在2016年5月20日签订的租赁合同（见附件），即目前存在两份不一致的编号为HTB-01的租赁合同，管理人可能于近期向法院提起诉讼以确认相应合同的效力，两份合同的效力以及是否应当继续履行，以届时生效法律文书为准，请竞买人注意相关风险。后原告成功竞拍，于2021年5月28日接收房屋，并于2021年6月24日登记成上述房屋产权人。 2021年8月6日，原告向***、合众酒店、维也纳酒店发律师函，要求去除案涉房屋的租赁合同、腾空房屋。2021年8月13日，合众酒店回函，要求继续履行租赁合同及相关协议。 庭审中，加来金公司陈述，加来金公司曾向恒丰银行重庆分行借款1.6亿，用包括案涉房屋在内的加来金大厦1楼、2楼、13-31楼进行抵押，后抵押权人长城公司重庆分公司受让该抵押权，经加来金公司破产管理人确认长城有限公司重庆分公司的债权最终未还金额为1.27亿元。目前卖出的资产价值是在5400万元（出卖房屋包含XX和XX楼、XX-XX层、X楼以及XX-XX楼购房者继续履行合同的尾款），其中，XX和XX楼每层楼价格500多万元，涉及本案的XX-XX层出卖给原告的价格为20637931.68元，管理人已经清偿了长城公司重庆分公司1800万元。 庭审中，原告陈述，要求解除各租赁合同的依据是原《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定、以及原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，认为原告基于抵押权人长城公司重庆分公司实现抵押权而获得的房屋所有权，优先于后设立的租赁权。 本院认为：本案的争议焦点是原告作为加来金公司破产拍卖房屋的买受人是否对房屋上已经形成的租赁关系享有优先权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”本案中，原告取得案涉房屋并不是基于抵押权人（长城公司重庆分公司）实现抵押权而发生的所有权变动，而是基于抵押人（加来金公司）破产、统一对抵押人财产进行处置而发生的所有权变动，二者在启动程序、出售价格、最终目的上均存在区别，原告于近期竞得的案涉破产抵押财产应以拍卖公告载明的处置时现状为准，不享有对抗既有租赁关系的优先权。故对原告据此要求解除所有租赁合同、合众公司腾退房屋并支付房屋占有使用费、其他被告共同承担连带责任的诉讼请求，本院予以驳回。 综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告**的诉讼请求。 本诉案件受理费50674.57元，减半收取25337.29元，由原告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十一月二十二日 书记员　　楚　仑 1