胜利油田胜利动力机械集团有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省东营市中级人民法院 民事判决书 （2021）鲁05民终2195号 上诉人（原审原告）： 委托诉讼代理人：***，东营市东营君安法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：胜利油田胜利动力机械集团有限公司（原胜利石油管理局动力机械厂） 法定代表人：***，董事长。 诉讼代表人：胜利油田胜利动力机械集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：***，国浩（济南）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人胜利油田胜利动力机械集团有限公司（以下简称胜动集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2021）鲁0502民初3635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***，被上诉人胜动集团公司的诉讼代表人胜利油田胜利动力机械集团有限公司管理人的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持***的诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由胜动集团公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）涉案房屋已交付二十年，***至今仍在使用，涉案房屋买卖合同的主要内容已履行完毕，***已实际取得了涉案房屋所有权。（二）胜动集团公司与东营市土地储备中心签订的《土地收回协议》，未实际履行，也无任何履行的可能性。1、胜动集团公司欺骗、隐瞒重要事实，与国家土地管理部门签订协议，私自收取补偿款项，但实际无法交付土地，该协议因损害国家公共利益而应当无效。2、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，土地收归国有应当采取先补偿、后搬迁的原则，***作为本案实际物权所有人并未得到任何补偿。二、一审判决适用法律错误。地籍档案里涉案房屋的权利人是***，房屋买卖合同仍然有继续履行的条件。1、涉案《土地收回协议》并未实际履行，未产生实际的物权变动，未改变涉案土地权属，东营市土地储备中心单方注销物权登记的行为无效。涉案土地上的建筑物并没有实际收回，***及其他几十户住户、租户仍然行使相关法定物权权利。2、针对与本案类似的情形，最高人民法院生效判决有明确的意见，即：应以不动产登记公示为主，综合考虑国有土地使用权具体征收、征用的实际情形，最后确定权属是否变动。在实际未产生物权变动的前提下，涉案房屋买卖合同依然有继续履行的条件。三、一审判决遗漏有独立请求权第三人。根据胜动集团公司的当庭陈述及其提供的《土地回收协议》，东营市土地储备中心作为土地收回工作具体办理机构，代表国家行使相应权利，一审法院应依法追加其参加诉讼。 胜动集团公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确，应予维持。 ***向一审法院起诉请求：1.判令胜动集团公司协助***办理不动产登记等相关手续（合同价值150000元）；2.判令胜动集团公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1998年原胜利石油管理局动力机械厂（现为胜动集团公司）在东营市东营区建设胜动商业中心，主体上下五层，系混合结构，土地使用证编号为东国用（2006）第1××8号，建设用地规划许可证编号为鲁17-***3，建设工程规划许可证编号为鲁17-***5，建筑工程施工许可证编号为9***4。2008年1月30日，胜动集团公司取得胜动商业中心的建设工程竣工规划验收合格证，合格证编号为××。2008年3月，东营胜动机械有限责任公司委托东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司对坐落为东营市东营区的房产进行测绘，土地面积为894.80平方米，建筑面积为3382.83平方米。 1999年胜利石油管理局动力机械厂将胜动商业中心的房屋对外销售。***分别于1998年12月21日、1998年12月25日、1999年2月12日、1999年3月27日向胜利石油管理局动力机械厂交纳房屋定金共计150000元。在交款收据上明确注明“***19、20号房屋定金”双方均认可***购买了胜利石油管理局动力机械厂开发建设的位于东营市东营区房屋，口头约定每平方米1300元，总价款187616元，已交房款150000元。同年，胜利石油管理局动力机械厂向***交付了涉案房屋。自1999年至今涉案房屋一直由***占有、使用，未办理变更登记手续，双方未签订书面的购房合同。 2017年11月7日，胜动集团公司与东营市土地储备中心签订土地收回协议（东土储协字【2017】***号），收回胜动集团公司位于燕山路以东、西二路以西、北一路以南，面积为230799.73平方米，为胜动集团使用的工业出让土地（东国用（2008）第1-**号、东国用（2008）第1-***号、东土合字［2004］第***号出让合同）及部分商业出让用地东国用（2006）第1××8号，地上附着物有楼房、厂房及地下配套设施等。胜动集团公司主张***购买的涉案房屋在东国用（2006）第1××8号土地证的范围之内，该部分土地及地上建筑物已被收回，胜动集团公司现无权办理涉案房屋的产权登记手续。庭审中，胜动集团公司认可在与东营市土地储备中心签订收回协议时未告知***，***也未收到任何房屋补偿款。经一审法院核实，东国用（2006）第1××8号土地证已于2017年11月注销。经一审法院释明，***明确主张在本案中不解除与胜动集团公司解除房屋买卖合同，也不要求其承担违约责任，而是坚持主张由胜动机械集团公司协助其办理涉案房屋的不动产登记手续。 一审法院认为，***与胜动集团公司虽然未签订书面的房屋买卖合同，双方均认可存在购买房屋的口头约定，对房屋价款和面积做出明确约定，该约定不违反法律的强制性规定，予以确认。胜动集团公司应按照双方约定全面履行合同义务，在涉案房屋取得竣工验收合格证后，及时办理房屋不动产登记，并收取剩余的购房款，但胜动集团公司不仅怠于履行为购买人办理不动产登记的合同义务，甚至在未与房屋购买人协商解除买卖合同的情况下，于2017年11月与东营市土地储备中心签订土地收回协议，并注销了土地登记，该行为明显违反双方合同的约定，***有权要求解除双方的房屋买卖合同并要求胜动集团公司承担违约责任。经释明后，***坚持要求胜动集团公司协助其办理不动产登记手续的诉讼请求，因涉案房屋所在的土地证已经注销，该项主张已不具备实现的条件，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由***负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 二审争议的焦点问题为，一、***请求胜动集团公司为其办理涉案房屋产权登记手续的主张能否成立。二、一审是否遗漏当事人。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，***与胜动集团公司之间存在房屋买卖合同关系，胜动集团公司在收取***部分房款后，依约履行了交付房屋的义务，双方虽未明确约定如何办理涉案房屋的产权登记手续，但将房屋所有权登记过户至买受人名下是房屋买卖合同中出卖人应当承担担的合同义务，胜动集团公司在向***出卖房屋后迟迟未办理相关登记过户手续，胜动集团公司的行为构成违约，***有权要求胜动集团公司依法承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，涉案房屋所占用的土地的建设用地使用权已经被注销，胜动集团公司对涉案房屋所占用的土地不再享有权利，胜动集团公司事实上已无法履行为***办理房屋产权证书的合同义务，根据上述规定，***要求胜动集团公司为其办理涉案房屋产权登记的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于***主张的一审判决遗漏当事人的问题，本院认为，依法成立的合同仅对合同当事人具有约束力。本案中，***是基于其与胜动集团公司之间的房屋买卖合同关系而向胜动集团公司主张权利，而胜动集团公司与东营市土地储备中心之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，故***要求追加东营市土地储备中心参加本案诉讼没有法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。 综上所述，***的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年十二月十三日 法官助理*** 书记员***