韩某某、海南金盛建筑工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

文书内容 海南省海口市琼山区人民法院 执行裁定书 （2024）琼0107执异537号 异议人：韩某某，女，1990年1月29日出生，汉族，住海南省海口市琼山区。公民身份号码：XXX。 申请执行人：海南金盛建筑工程有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区吉阳亚龙湾度假区龙塘路亚龙湾1号度假酒店1号楼。统一社会信用代码：91460200713883253P。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，海南郡宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，海南郡宝律师事务所律师。 被执行人：海南凌志实业有限公司，住所地海口市城西路亚军商厦第一间。统一社会信用代码：91460000620318087N。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 在本院执行申请执行人海南金盛建筑工程有限公司（以下简称金盛公司）与被执行人海南凌志实业有限公司（以下简称凌志公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人韩某某于2024年11月22日对本院执行海口市琼山区新大洲大道517号乾坤吉祥花园一期XXX5号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人韩某某称，请求法院撤销（2023）琼0107执4887号案件中对异议人名下海口市琼山区新大洲大道517号乾坤吉祥花园一期XXX5号房的查封、拍卖或变卖等执行行为。事实和理由：异议人与凌志公司已签订《海口市商品房买卖合同》并进行备案登记,并向凌志公司支付购买案涉XXX5号房的全部款项，异议人对案涉房产享有能够排除本案执行的合法权益。2022年3月24日，异议人与凌志公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定购买案涉乾坤吉祥花园一期XXX5号房产，建筑面积123.21平方米，单价6000元/平方米，总价为739260元。2022年4月15日，异议人通过银行转账的方式向凌志公司转账500000元、239260元，共计739260元。凌志公司于2022年4月19日将双方签订的《海口市商品房买卖合同》在海口市房屋交易与产权管理中心进行备案登记。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可知，异议人与凌志公司在法院查封案涉房产之前已签订合法有效的《海口市商品房买卖合同》并按照合同约定支付全部购房款，其购买案涉房产系用于自己居住且其名下无其他用于居住的房屋，因此异议人的请求具有事实和法律依据，可以排除本案对案涉乾坤吉祥花园（一期）XXX5号房的执行行为，故请求法院支持异议人的请求。 申请执行人金盛公司称，1.韩某某没有达到法定的排除执行条件，无法排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，第二项已经明确买受人所购的商品房需用于居住。本案中，案涉房产还有两位买受人，即在（2023）琼0107执4887号案件中首次提出执行异议的王某某和庄某某。该二买受人于2022年11月15日与凌志公司签订商品房买卖合同并支付首付款848150元，凌志公司向其开具收取848150元的发票。自2023年2月27日交付案涉房屋后，王某某和庄某某已经入住并支付居住期间所产生的物业、水电、燃气费，而韩某某并未在该房屋居住。因此，韩某某不满足第二十九条第二项的规定，无法排除强制执行。2.凌志公司与韩某某为避免房屋被执行，通过虚构购房交易来达到排除法院强制执行、恶意逃避债务的目的。首先，韩某某于2022年3月24日与凌志公司签订商品房买卖合同，其中载明房屋单价6000元/平方米，房屋总价为739260元，该价格不仅远低于市场价格，而且也远低于商品房买卖合同第三条第二点载明的商品房预售备案15600元/平方米的价格，明显不合常理。其次，韩某某于2022年4月15日向凌志公司支付购房全款后，凌志公司并未向其开具发票，也没有为其办理过户手续。此外，凌志公司在2022年11月15日又将案涉房屋以15000元/平方米的价格卖给了王某某和庄某某，总价1848150元，王某某和庄某某已支付848150元，剩余1000000元未支付，凌志公司向王某某和庄某某开具收取848150元的发票。2023年2月27日，凌志公司向王某某和庄某某交付房屋，其二者随后对房屋进行装修，之后一直居住至今。2024年1月5日，琼山法院张贴了查封案涉房屋的公告，王某某和庄某某提出执行异议；2024年1月29日，琼山法院作出(2024)琼0107执异24号执行裁定书，裁定驳回该异议请求。综上，答辩人有理由怀疑凌志公司与韩某某通过虚构购房交易来逃避法院执行。因此，韩某某不满足排除执行的法定条件，请求法院依法驳回该请求。 本院查明，原告金盛公司与被告凌志公司、黄某某、***建设工程合同纠纷一案，本院于2023年9月7日作出（2023）琼0107民初2682号民事调解书，确认凌志公司应向金盛公司支付本案工程款本金212万元、利息及违约金共计98万元，三项共计310万元；定于2023年9月30日前支付80万元，于2023年10月31日前支付80万元，于2023年11月30日前支付80万元，于2023年12月31日前支付70万元；如有任一期未按时支付，凌志公司应承担逾期部分的罚息，按年息6%计算；如任一期未能偿还，金盛公司有权申请执行剩余的本金及约定罚息；本案诉讼费28407.46元、保全费5000元及保险费9600元，合计43007.46元，由凌志公司负担，凌志公司于2023年12月31日前向金盛公司支付。 因凌志公司未自动履行上述生效调解书确定的金钱给付义务，金盛公司向本院申请强制执行。本院于2023年10月25日立案执行，于2023年10月25日作出（2023）琼0107执4887号执行裁定，查封、扣押、冻结、划拨被执行人凌志公司名下财产。本院于2024年1月5日分别向海口市自然资源和规划局、海口市住房和城乡建设局送达协助执行通知书，查封被执行人凌志公司名下位于海口市琼山区新大洲大道517号乾坤吉祥花园一期XXX5号房产（以下简称案涉房屋），查封期限为三年。2024年1月12日，本院张贴查封异议公告。2024年11月22日，异议人韩某某对本院查封案涉房屋提出书面异议。 又查明，2022年3月24日，异议人韩某某（买受人）与被执行人凌志公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定韩某某购买凌志公司开发的乾坤吉祥花园一期XXX5号房，预测建筑面积为123.21平方米，总价款为739260元；韩某某应于2022年2月28日前支付全部房价款，凌志公司应于2022年12月28日前向韩某某交付该商品房。合同签订后，2023年3月1日，凌志公司向韩某某出具《海南增值税普通发票》，载明收到韩某某支付案涉房屋购房款739260元。2022年4月15日，韩某某通过银行转账的方式向凌志公司转账500000元、239260元，合计7239260元。 2024年11月28日，海口市不动产登记中心出具《海南省不动产（房产）登记信息查询》，载明韩某某名下无不动产（房产）产权记录。 再查明，案外人庄某某、王某某于2024年1月15日对本院执行海口市琼山区新大洲大道517号乾坤吉祥花园一期XXX5号房产提出书面异议，案号为（2024）琼0107执异24号。案外人庄某某、王某某与凌志公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定庄某某、王某某购买凌志公司开发的乾坤吉祥花园一期XXX5房号，建筑面积为123.21平方米，房产总价款为1848150元；签订本合同前，庄某某、王某某应向凌志公司支付848150元，余款100万元申请贷款支付。合同签订后，庄某某、王某某陆续向凌志公司指定的账户支付了848150元房款。2023年8月1日，凌志公司向庄某某、王某某出具《海南增值税普通发票》，载明收到庄某某、王某某支付购买乾坤吉祥花园一期XXX5房房款848150元。2023年2月27日，案外人庄某某、王某某就案涉XXX5房与海口乾坤吉祥物业管理有限公司签订《乾坤吉祥花园（一期）前期物业管理服务协议》。并于同日向该公司支付2023年3月1日至2025年3月1日的物业管理费、水电费、服务费共计6499元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案为金钱债权执行案件，韩某某对执行标的提出执行异议，审查重点是韩某某对涉案房屋是否享有阻却强制执行的权利，是否符合上述法律规定的要件。根据本案中查明的事实，韩某某于2022年3月24日与凌志公司签订《海口市商品房买卖合同》，并在2022年4月15日向凌志公司支付购房全款739260元；庄某某、王某某也与凌志公司签订了《海口市商品房买卖合同》并支付购房款848150元，且庄某某、王某某目前已经入住案涉房屋。故案涉房屋存在“一房二卖”的情况。在“一房二卖”的情况下，如果房屋买卖合同均合法有效，一般应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因此，韩某某未提交充分证据证明其对案涉房屋的履行顺位在先，具有排除强制执行的权利，其要求中止执行案涉房屋的异议理由不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回异议人韩某某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十二月九日 法官助理*** 书记员王媛