|
上诉人(原审第三人)吴某某。
上诉人(原审第三人)***。
委托代理人朱某某。
上列两上诉人之共同委托代理人季克华，上海市东海律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海杨行企业发展有限公司。
法定代表人应某某。
委托代理人黄某某。
委托代理人黄俊英，上海昊坤律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)张某某。
原审被告上海和顺住宅配套工程有限公司。
法定代表人王某某。
上诉人吴某某、***因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人吴某某、***及其共同委托代理人季克华、上诉人***的委托代理人朱某某、被上诉人上海杨行企业发展有限公司(以下简称“杨行公司”)的委托代理人黄某某、黄俊英、被上诉人张某某、原审被告上海和顺住宅配套工程有限公司(以下简称“和顺公司”)的法定代表人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月22日，杨行公司与上海市宝山区杨行镇桂家木村村民委员会签订借地协议，约定，由于桂家木村土地全部被杨行公司规划工业项目，余下高压走廊下约270亩土地无法办理正式项目，由杨行公司统一管理出租。该范围内的土地均属农用耕地。杨行公司于2009年8月28日与和顺公司签订场地租赁协议，约定杨行公司将位于共悦路北侧、富长路东侧高压线下约8亩土地出租给张某某，租期为10年，租金为每亩每年人民币(以下币种均为人民币)3,000元，出租的土地由出租方做先期平整，承租人未经出租人同意不得在租赁场地内搭建各类建筑物、构筑物或再进行转租。该份场地租赁协议，加盖了和顺公司的公章，并由张某某签名。2009年12月后，张某某个人实际占用共悦路北侧、富长路东侧高压线下约32亩土地。关于实际发生的场地使用费，庭审中杨行公司和张某某达成合意，以10万元结算。2010年3月21日，张某某与吴某某、***签订了场地租赁协议，约定张某某将位于共悦路北侧、富长路东侧场地(高压线下)25亩租予吴某某、***用作停车场经营使用，租赁期限为2010年5月1日至2020年5月1日，租金为每亩每年25,000元。张某某和吴某某、***自己投入进行的各项建设工程均没有办理建设许可手续。吴某某、***在承租场地上开设停车场，也未办理工商登记，没有取得相关的行政许可。
2011年7月，杨行公司诉至原审法院，以和顺公司租用土地至今未支付租金，并擅自改变承租土地性质等为由，请求确认其与和顺公司签订的场地租赁协议无效，判令和顺公司搬离并返还所占用土地，支付土地使用费184,000元。
原审另查明，本案系争场地现已全部腾空，由于实际使用人均已搬离，故杨行公司当庭撤回要求返还场地的诉讼请求。杨行公司已经预先向张某某支付损失赔偿款40万元，张某某同意该款在判决中抵扣。杨行公司另向***的代理人朱某某(凤)支付过5万元，吴某某、***确认收到该款，但表示不同意杨行公司将张某某已收取的赔偿款进行抵扣。经杨行公司及张某某、吴某某、***同意，法院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争场地内与本案有关的工程造价进行了司法审价，审价的结论是：第一部分张某某主张赔偿的11个项目，金额为57,318元;第二部分吴某某、***主张赔偿的25个项目，金额为171,132元；争议的土方项目，金额为1,211,714元，分为3项，第1项“0.5厚填土夯实”为298,662元，第2项“0.5厚三合土夯填”为102,398元，第3项“0.8厚道渣夯填(部分钢渣)”为810,654元。
原审审理中，杨行公司表示，同意审价报告的内容，其中争议土方部分中，底层“0.5厚填土夯实”即是杨行公司最初委托张某某所填，应从第三人的损失中扣除。对于明确分别归属于张某某或吴某某、***的损失，同意直接赔偿给张某某或吴某某、***。若不能分清归属的，请求判归张某某，他人可向张某某另行主张。张某某表示，张某某部分的价格评得太低，争议土方部分张某某和杨行公司、桂甲、吴某某、***都有投入，其中最底层压实的0.5米应该是杨行公司填的，张某某填的是三合土，张某某与吴某某、***填的应该是在中间的0.5米和上层的0.8米之间，其中也有桂甲投入的部分三合土。吴某某、***表示，审价报告涉及他们的部分有漏项，价格明显偏低，其中可拆走部分除了计算搬迁费之外，还应计算物价本身的价值，所有的1.8米厚的土方都应该是他们填的。鉴定人员陈甲、胡甲陈述，审价报告中的项目清单系根据张某某、吴某某和***及杨行公司在现场计量时确认的，并由各方签名；其中关于土方厚度是以第二次现场测量时挖掘测量的数据为准，土方整体厚度是1.8米，包含耕地原土以上所有填土；所有单价是依据市场价并结合现场实物情况等综合因素由造价工程师评估的。
原审审理中，关于场地上添附部分的归属，各方当事人就自己的主张分别提供了证据：
1、杨行公司提供2009年4月28日杨行公司与和顺公司签订的填土工程协议书及付款凭证，协议书约定填土范围是共悦路北侧、富长路东侧高压线下，填土量15,885立方米，以建筑垃圾为主，单价是每立方米10元，由杨行公司委派职工沈甲进行现场质量监督，和顺公司委派张某某负责填土工程施工。付款凭证表明杨行公司支付了填土工程费。
证人沈甲陈述，杨行公司与张某某签订过委托他填土的合同，由杨行公司付款，土地原来标高是4.0米，要求填到4.7米，杨行公司所属工业园区里填土一般用的都是建筑垃圾，价格都是每立方10元，没有用三合土、道渣的。
和顺公司、张某某对填土工程协议书及付款凭证、证人证言均没有异议。吴某某、***表示，证人沈甲系非专业人员，10元是杨行公司的定价，效力不及于他人。
2、张某某向法庭提交了由张某某和桂甲共同签字确认的书面材料，说明：2009年8月至12月，32亩土地中有12亩是桂甲使用的，桂甲在此期间投资实施了部分工程项目，包括对12亩场地平整和填土；提交了由张甲、胡乙签名的“填渣土情况说明”称：32亩土地上，下层土方由杨行公司委托张某某、张甲施工，上层渣土是张某某自己填实，由张甲施工，总量为12,000方金额90万元左右，付给张甲167,000元，余额以后支付。
证人桂甲陈述，他作为上海宝山申兴装饰用具厂的承包人，于2009年7月29日与杨行公司签订过租用12亩土地的协议，后来在2009年12月就离开了。证人桂甲并与张某某当庭确认双方签名的清单上的项目确系桂甲投入，桂甲还在14亩地上填了20公分厚的三合土。
杨行公司表示，桂甲投入的工程量，无法认可，应由张某某与桂甲另行解决。吴某某、***表示，张某某所称支付的16.7万元和杨行公司所付的15万元多，应该是同一笔，张某某实际没有投入过土方；张某某在第一次庭审中陈述填土付出了16.7万元，后又增加到90万元，显然有矛盾。
3、吴某某、***提交了由其委托代理人向张乙、席某某所做的调查笔录、上海乃碧商贸有限公司出具的2010年记账数据库、大量零星收条以及原停车场的照片，以证明其实施填土工程的投入。
证人张乙陈述，他从2010年1月至4月中旬为吴某某的停车场进行填土，填的都是建筑垃圾，面积约30亩，厚度约70-80公分，总量15,000立方左右，总价款是45万元，包含了平整场地的机械费等所有费用。他进场前现场曾经填过土了。由于是口头协议并用现金结算，双方没有留存结算凭证。
杨行公司表示，证据缺乏有效性和直接性，没有其他书证印证，无法确认。张某某表示，向吴某某交地是2010年4月中旬，交地时已经填过两次土了，对吴某某、***提供的证明填土的证据不予认可。
原审法院经审理后认为，本案中张某某以和顺公司名义与杨行公司签订场地租赁协议，和顺公司实际并未履行，而由张某某个人占用场地，庭审中杨行公司、和顺公司和张某某均表示由张某某个人承担该协议的权利义务，故本案纠纷的处理结果其效力及于张某某个人。杨行公司与张某某签订的场地租赁协议违反了土地管理法关于不得出租农用地实施非农建设的强制性规定，该协议应属无效。该协议被确认无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同相对性的原则，本案应只对杨行公司与张某某之间的协议纠纷作出处理，对张某某与吴某某、***之间的协议纠纷原则上不予处理，但鉴于各方当事人同意对地上添附物一并处理，故对涉及吴某某、***主张的地上添附物部分在本案中一并处理，其它部分不在本案中处理。因杨行公司与张某某之间的协议无效，故张某某转租予吴某某、***用作停车场的场地租赁协议亦属无效。综合本案中各方的过错情节，杨行公司应承担主要责任，张某某和吴某某、***应承担次要责任。杨行公司主张由张某某支付使用场地的实际使用费，可按双方达成合意的10万元结算。张某某提出的菜农动迁补偿余款，与本案无关，不予支持，张某某主张的其他因派人管理的支出及无形的精神付出，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。吴某某、***要求张某某返还租金，可另案主张。吴某某、***主张杨行公司赔偿19万元变压器的费用，缺乏有效的与杨行公司相关联的证据，不予支持。吴某某、***主张可拆走部分物件本身的价值也应计入损失，因该部分物件可以拆走再利用，故不予支持。
关于地上添附物的处理，张某某与吴某某、***两方均应提供证据证明各自投资的添附工程的确切数量和金额。但张某某和吴某某、***两方提供的证据都缺乏相关的结算凭证印证，都不能客观有效地证明各自添附工程的项目、数量、金额等具体要素。上海沪港建设咨询有限公司通过司法审价程序在现场勘察计量，并经各方签字确认，由专业造价工程师作出评估，其结论可以作为确定系争场地上的添附工程量和造价的参考依据。司法审价报告出具的工程项目清单包含了涉诉时留存于系争场地现场的所有添附工程项目，1,440,164元工程造价总额是对该地块上所有留存的添附工程作出的审价结论，其中填土部分已难以分割确定归属于各方的确切数量。根据本案实际情况，以合同相对性原则为基础，结合各方在庭审中的意思表示，可以将审价报告中所列的第一部分11个项目价款57,318元计入张某某主张的损失中，若有他人主张的，可向张某某另案提出；第二部分25个项目价款171,132元可计入吴某某、***的损失中，若有他人主张的，可向吴某某、***另案提出；第三部分1,211,714元争议土方中，可确定其基础部分“0.5厚填土夯实”系杨行公司投入，作相应扣除后，剩余部分可计入张某某名下，吴某某、***或他人主张的部分，可向张某某另案提出。综合考虑本案事实和各方的过错责任，法院以审价报告出具的参考价格为基础，酌定：对张某某主张的57,318元损失由杨行公司承担45,854元，吴某某、***主张的171,132元损失由杨行公司承担136,906元，存有争议土方部分的1,211,714元损失由杨行公司承担730,442元。杨行公司已预付的40万元和5万元，可分别在上述款项中扣除。
原审法院据此作出判决：一、上海杨行企业发展有限公司与上海和顺住宅配套工程有限公司于2009年8月28日签订的场地租赁协议无效；张某某与吴某某、***于2010年3月21日签订的场地租赁协议无效；二、上海杨行企业发展有限公司于判决生效之日起三十日内，向张某某支付补偿款776,296元(已支付400,000元)；三、杨行企业发展有限公司(此处系笔误，应为上海杨行企业发展有限公司)于判决生效之日起三十日内，向吴某某、***支付补偿款136,906元(已支付50,000元)；四、张某某于判决生效之日起三十日内，向上海杨行企业发展有限公司支付场地使用费100,000元。
原审判决后，上诉人吴某某、***不服，向本院提起上诉称：审价报告遗漏应当赔偿之项目，不计算可拆走部分变现的折损，价格亦偏低，有失公允；合同无效的责任应当全部由杨行公司和张某某承担，对上诉人的赔偿应当全额计算；虽上诉人的证据不充分，但结合杨行公司和张某某的投入，审价报告中争议土方部分2-3项即0.5厚三合土夯填和0.8厚道渣夯填全部应归上诉人所有。故要求发回重审或撤销原判第二、三项，改判将杨行公司支付给张某某的款项支付给上诉人(数额应重新评估)，杨行公司支付给上诉人的款项亦应重新评估。
被上诉人杨行公司答辩称：进行审价是当事人的合意，且在评估过程中当事人均到现场进行确认；本案中的建筑无审批手续，均为违法建筑，不能以合法建筑的价格来评估；合同无效各方均有责任，杨行公司发现违法建筑后立即通知要求拆除，但对方还是顶风作案；杨行公司不清楚审价报告中争议土方部分2-3项由谁所填。故要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张某某答辩称：其委托他人进行过填土，之后才将场地交给上诉人，审价报告中争议土方部分2-3项都是张某某及桂甲出资的；其不清楚土地性质，但也曾警告上诉人不要建房，但当时对方表示由他们自己解决；其和上诉人尚未就使用费进行结算。故要求驳回上诉，维持原判。
原审被告和顺公司辩称：其对填土的情况并不清楚。不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，原审审理中，审价人员到庭就审价报告的情况作如下解释：鉴定的主要依据是现场测量，表格中的工程量是三方经现场测量以后共同确认的。关于价格，是根据市场价格结合现场状况确定的，现场建筑不是太规范，有些用的是废料，厕所等都比较破旧，是综合各种因素确定的价格。测量时各方都在现场，均现场签字确认。就是否存在漏项的问题，审价人员陈述没有漏项，(确认单)都是经各方签字认可的。
二审审理中，就上诉人主张的审价报告遗漏应赔偿项目一节，上诉人陈述遗漏的项目主要是其在系争土地上搭建的活动房(彩钢房)和电线，当时其向审价单位确认的书面清单上遗漏了这些内容。上诉人另陈述，争议的土方部分1-3项全部是由上诉人做的，杨行公司填的土不包括在上述3项内容中，张某某也没有自行出资填过土；上诉人和张某某之间尚未就使用费进行结算，且无法达成一致意见。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为审价报告遗漏应当赔偿之项目，不计算可拆走部分变现的折损，价格亦偏低，应重新评估，但上诉人在审价过程中已经书面确认索赔的审价范围，对价格偏低未能提供有效证据予以证明，且不计算可拆走部分的价值尚属合理，故对上诉人该主张，本院难以采纳。上诉人上诉认为审价报告中争议土方部分1-3项全部由上诉人所做，但杨行公司对其中第1项提供了填土工程协议书、付款凭证等予以证明，上诉人无充分证据可予反驳，对其中第2-3项，原审法院明确基于合同相对性的原则，上诉人可向张某某另案提出。鉴于上诉人和张某某之间尚未就使用费进行结算，且无法达成一致意见，故原审所采另案解决的方式尚属可行。上诉人另主张合同无效的责任应当全部由杨行公司和张某某承担，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人吴某某、***负担。
本判决为终审判决。
|
