绿地集团西安置业有限公司、韩城市黄河新区建设开发投资有限责任公司合同纠纷一审民事判决书

陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）陕05民初3号 原告：韩城市黄河新区建设开发投资有限责任公司。住所地：韩城市新城区。 统一社会信用代码：91610581MA6YD168J。 法定代表人：**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西金镝律师事务所律师。 被告：绿地集团西安置业有限公司。住所地：西安市高新区。 统一社会信用代码：9161013175024950X7。 法定代表人：**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西树理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西树理律师事务所律师。 第三人：韩城市人民政府。住所地：韩城市太史大街。 法定代表人：***，系该市市长。 委托诉讼代理人：***，北京（观韬）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京（观韬）律师事务所律师。 原告韩城市黄河新区建设开发投资有限责任公司（以下简称黄河公司）因与被告绿地集团西安置业有限公司（以下简称绿地西安公司）、第三人韩城市人民政府（以下简称韩城市政府）合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄河公司的委托诉讼代理人**、***、被告绿地西安公司的委托诉讼代理人***、***、第三人韩城市政府的委托诉讼代理人***、***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄河公司诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年签订的《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》、2019年10月签订的《补充协议》以及2020年11月签订的《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》已于2021年11月10日解除；2、判令被告向原告返还已支付的定制开发费28925.6万元；3、判令被告向原告支付利息（按照年利率4.35%计算至付清之日止，截止起诉前已产生利息为3594.407545万元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月，原、被告双方签订了《定制开发合作协议书》，该协议约定：乙方同意按照甲方要求定制开发办公楼和政府公共服务场所；在项目达到商品房预售条件时，乙方以预售方式将本项目总建筑面积70%预售给甲方；项目名称为绿地韩城中心，占地50亩；协议4.1条约定了定制物业的范围和单价，预计定制物业总价款144628万元；4.2条约定了定制开发费及支付：在项目确定方案后十个工作日内甲方向乙方支付预计总价款的20%定制开发费（2017年11月15日前）；项目工程施工达到正负零后，甲方支付乙方20%定制开发费（2019年4月底前）；项目取得《预售许可证》后，甲方向乙方支付10%定制开发费（2019年8月底前），项目取得《预售许可证》后，双方签署商品房预售合同，定制开发费转为购房款；工程主体结构（土建）封顶后，甲方支付30%定制开发费（2021年6月底前）；竣工验收备案后甲方支付剩余款项（购房款）。《定制开发协议书》签订后，原告于2017年11月，根据协议约定向被告支付了首笔开发费28925.6万元（定制总价款的20%）。2019年10月，原、被告双方又签订了《补充协议》，将XX城XX中心项目裙楼方案进行了部分调整，将原方案中商业综合体部分变更为韩城市传媒大厦。2020年11月，原、被告双方又签订了《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》，约定因方案变动导致工期变化，在方案确定且完成建筑施工许可证后，24个月内完成主体施工。截至本案起诉之日，该项目被告仅完成了土方施工、素土挤密桩及塔楼灌注桩施工，且一直未能通过项目审批及取得《建筑工程规划许可证》，项目一直处于停滞状态。在双方合同约定的期限内，被告根本无法取得“五证”，亦无法与原告按照约定签订《商品房预售合同书》，更无法顺利竣工交付。根据双方形成的协议，被告严重超期的行为已构成根本违约。同时，根据现有情况而言，原告取得70%的房屋合同目的已经无法实现。故原告请求解除双方之间的协议。综上，诉请依法确认原告与被告签订的《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》、《补充协议》以及《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》已于2021年11月10日解除，判令被告退还原告已支付的定制开发费28925.6万元及相应的利息。 绿地公司辩称，双方签订的《绿地中心项目合作开发框架协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》、《补充协议》及与韩城市政府签订的《投资合作协议》合法有效，合同目的双方均可实现，答辩人没有违约行为，案涉合同并未解除，应当继续履行。一、被答辩人向答辩人发出《解除通知》，理由是答辩人不按期履行合同，构成违约，导致合同目的无法实现，而事实是因非归责于答辩人的原因导致项目设计变更和建设延期。首先因政策原因导致《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》无法履行，但若双方配合变更设计，仍可继续履行；其次，协议履行过程中并未出现法定解除事由，被答辩人《解除通知》中解除理由不能成立；被答辩人依法不享有合同解除权，无权行使合同的通知解除权，答辩人在收到解除通知后，也及时向被答辩人复函，不同意解除合同，要求继续履行。二、答辩人与被答辩人的合同履行涉及第三人韩城市政府，原告一方通知解除合同，不具有法律效力。2017年10月，答辩人与韩城市政府签订了《投资合作协议》，答辩人与被答辩人签订的协议，正是《投资合作协议》的一部分，答辩人不具有单方解除三方合同的权利。三、答辩人积极履行合同义务，在涉案项目出现障碍时，积极与政府相关部门沟通，变更项目设计规划以达到审批通过的目的，答辩人不存在违约的事实。答辩人与被答辩人签订《绿地中心项目合作开发框架协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》，与韩城市政府签订《投资合作协议》后，积极履行以上合同义务，成立项目公司、竞拍土地、快速完成方案设计，于2018年3月提报方案并通过规委会评审，并于2018年3月31日启动开工仪式并开工，并按照约定工期节点于2019年2月完成土方和桩基工程施工。导致项目拖延的责任不在于答辩人，而是由于XX城XX中心项目位于韩城市古城山水风貌保护区范围内，原设计高度不符合保护区限制参数。对此，答辩人与被答辩人在2020年10月签订的《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》中做了明确认定。2018年11月至2019年2月，答辩人多次前往陕西省住建厅办理超限审查手续，请求政府层面出面加快推进超限审查手续，加快项目建设，但由于2019年1月XX城出入口景观提升工程存在脱离群众、脱离实际的问题被通报，陕西省XX城有关手续，2019年3月，住建部再次通报韩城市存在破坏古城山水环境格局问题，自此，案涉项目建设手续彻底无法推进。随后韩城市XX路以南、桢州大街以西区域所有工地停工命令，案涉项目被迫暂时停工。停工令下发后，答辩人仍积极对接韩城市自然资源局以及中规院专家，2020年11月，根据韩城市市委、市政府要求，与被答辩人签订《绿地韩城中心项目定制开发协议补充协议》，积极履约，与被答辩人沟通、商讨新方案，按照补充协议确定新方案积极推进，2020年11月开始提报韩城市规委会审议，2021年3月21日成功上会，但会议认为该方案不符合《韩城市古城周边台塬片区风貌保护控制规划》管控要求，后答辩人又积极与被答辩人对接韩城市自然资源局，重新确定可行方案，并与被答辩人磋商确定保留东侧桢州大街两栋80米左右双子塔楼的方案。四、涉案项目建设进度延缓与韩城市政府的不作为及被答辩人的消极态度具有直接关系，韩城市政府XX城出入口景观提升工程存在“政绩工程”以及韩城市存在破坏古城山水环境格局问题，是导致案涉项目行政审批上受到很大障碍的直接原因。2021年3月21日，韩城市规划委员会办公室会上认定，答辩人确定新的设计方案，不符合《韩城市古城周边台源片区风貌保护控制规划》管控要求，不予通过，但未给出任何理由与整改要求，韩城市政府作为《投资合作协议》一方当事人未按照协议约定，积极协调相关职能部门，履行为涉案项目提供行政审批、行政许可手续等合同义务，被答辩人作为韩城市政府的关联公司，在协议履行过程中出现政策障碍时，未向韩城市政府及时上报，积极协调解决问题，反而是消极对待，致使发生本案纠纷。被答辩人与韩城市政府对于涉案项目延期具有不可推卸的责任。五、根据本案基本事实及相关法律规定，涉案合同可以继续履行，答辩人与被答辩人的合同目的均可实现。按《韩城市古城周边台塬片区风貌保护控制规划》的要求，结合绿地城区区域业主诉求，打造具有现代风尚的80米左右双子塔楼标志性建筑，双方继续履行协议；也可以根据韩城市市委市政府的意见，将本项目定制开发物业总量移地建设至新城北区或其他区域内适宜规模商业综合体，保证群众生活便利。对于以上两个方案，被答辩人未回复，答辩人提出的方案完全可以实现答辩人与韩城市政府签订《投资合作协议》中关于公平公正、互惠互利、共同发展的目的。六、依据《补充协议》约定，案涉协议不具备解除的法律和事实依据。2020年11月答辩人与被答辨人签订了《补充协议》，协议第二条第二项约定：“因方案变动导致的工期变化，在方案确定且完成建筑工程施工许可证办理后24个月内完成主体施工。”该协议签订后，答辩人积极与被答辩人韩城市政府相关部门、中规院商讨设计方案，2020年11月就将新设计方案报韩城市规委会会议审议，设计方案虽最终未通过，但答辩人一直与被答辩人努力沟通解决问题，并不违反补充协议约定的时限，故不具备解除合同的法定条件。七、解除合同不符合客观情况与法律规定，将给答辩人、被答辩人以及韩城市政府造成巨大损失，也不利于国家利益。答辩人与韩城市政府为案涉项目从洽谈成立项目、公司立项、土地征用、拆迁、挂牌、出让、规划设计等付出巨大的人力、物力和资金，答辩人已投资几亿，原土地使用权人也失去了土地，若是终止项目合作，将造成社会资源的极大浪费给三方都造成巨大的损失。综上，答辩人未违约，被答辩人诉请确认合同解除，无事实与法律依据，双方合同仍然合法有效，应当继续履行。 韩城市政府述称，答辩人并非案涉合同主体，案涉项目是否通过行政审批，是相关法律法规决定的，被告作为建设单位，其提交的报建资料不符合相关法律规定，与答辩人没有任何直接关系。被告提供方案不能通过的原因是其项目建设方案不符合相关的保护规划政策，整改要求就是方案要符合保护规划政策，第三人与被告签订的相关协议，第三人作为协议一方，确实有督促、配合相关部门办理相关手续的义务，但必须是合法合规的框架下，通过快速办理、简化程序履行义务，并非被告所认为直接违法违规进行行政干预。被告自称国内龙头房地产开发企业，在项目相关手续未获批情况下，应当以专业的精神，通过改变规划和方案的方式，使项目落地，并非消极履行，长期停工，这才造成公共资源浪费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告黄河公司提交如下证据，第一组证据：1、《定制开发合作协议书》、《补充协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》。证明目的：1、原、被告双方签订的《定制开发合作协议书》、《补充协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》合法有效，双方应按照合同约定履行义务；2、被告系成熟房地产开发企业，案涉物业所占土地由被告摘牌取得，建设手续系被告申报，物业项目由被告负责开发，原告的合同目的仅为购买被告开发完成的物业；3、被告在收取原告支付的价款后，一直未能依约将物业建成竣工，经过几次延期，现该合同目的已经无法实现；4、从上述协议内容约定来看，原告支付28925.6万元价款，目的是为了签订《商品房预售合同》，取得XX城XX中心的70%物业面积，本案所涉的法律关系应属于商品房买卖预约合同关系。 第二组证据：银行付款凭证6份。证明目的：原、被告双方签订《定制开发合作协议书》后，原告按照协议约定，分别于2017年11月15日给被告电汇3000万元；2017年12月7日电汇5000万元；2017年12月13日电汇6000万元、13000万元；2017年12月15日向被告电汇1725.6万元；2017年12月18日电汇200万元，向被告共计支付首笔价款共计28925.6万元（总价款的20%）。 第三组证据：XX城XX中心现场拍摄照片。证明目的：XX中心XX工地早已停工，目前只完成了土方施工、素土挤密桩及塔楼灌注桩施工，该项目已经停工4年，被告根本无法按照合同约定完成交付房屋的合同目的，根据该协议书的约定，被告已经构成根本违约。 第四组证据：《解除协议的通知函》及邮寄底单、查询记录。证明目的：原、被告双方自2017年10月签订《定制开发合作协议》已经四年有余，并且支付2亿多元的合同价款，但被告至今未能取得《建筑工程规划许可证》，该合同目的已经无法实现；原告于2021年11月9日顺丰快递邮寄《解除协议的通知函》，邮寄查询显示被告于2021年11月10日签收了该通知函，并未向原告作出回复。原、被告之间的《定制开发合同协议书》、《补充协议》、《绿地韩城中心项目开发合作协议书补充协议》已于2021年11月10日解除，被告应向原告退还已经支付的28925.6万元，并向原告支付资金占用期间的利息。 第五组证据：《关于推进韩城绿地城项目建设的报告》。证明目的：被告在报告中明确表示已经不愿继续履行案涉项目开发合同义务，提出账务冲抵方式，解决本案所涉的纠纷。 被告绿地西安公司发表质证意见，第一组证据：真实性认可，对原、被告均应依法履行合同义务的证明目的无异议，但案涉项目是原、被告合作开发，由原告协助被告完成项目审批及一系列协调工作，被告负责建房，并非单纯房屋买卖。被告收到原告的预付款后就完成了合同约定的项目设计并入场建设，因原告的违约行为及第三人韩城市政府的原因导致项目停工，原、被告协商重新调整设计后，又因原告及第三人不履行合同义务，不配合审批导致项目暂停。本案不是商品房买卖预约合同，而是合作开发合同，原告合同义务不仅是支付价款，而且在项目审批建设过程中也有重要责任。第二组证据：真实性、证明目的均不认可。第三组证据：真实性认可，证明目的不认可。工程延期的原因在于原告及第三人韩城市政府，被告不存在违约行为，而且依据双方签订的《补充协议》，如果原告及第三人韩城市政府能积极履行合同义务，仍然可以实现合同目的。第四组证据：真实性认可，证明目的不认可。1、原告的催告没有事实及法律依据，如上述并非被告违约导致项目滞后，对催告函被告也作出回复，提出要求原告确定相关物业状态，协助对接韩城市政府，确定设计参数。2、根据两个补充协议第二条约定，其他条款参照原协议执行，可知首笔开发费用应为28925.6万元，不存在超支付的问题。解除通知被告收到后就作出回复，不认可原告的解除理由及解除方式，也不同意解除，同时向原告提出实现合同目的的两个方案。原告的解除不具备法定条件，被告并未违约，且补充协议约定合同仍在履行期限中，原告是违约方，无解除权。第五组证据：真实性、证明目的均不认可，该证据是电子版打印，没有**以及出具时间，对该证据真实性不予认可。 第三人韩城市政府对于原告提交证据的真实性、证明目的均予以认可。 被告绿地西安公司提交如下证据，第一组证据：1、《绿地韩城中心项目合作开发框架协议》；2、《韩城市人民政府绿地集团西安置业有限公司投资合作协议》；3、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》。证明目的：原告与被告、韩城市政府签订的协议系各方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的规定，各方应当遵照履行。 第二组证据：1、韩城市城乡规划委员会会议纪要及设计图纸；2、陕西省投资项目备案确认书及**总图；3、建设用地规划许可证；4、不动产权证书。证明目的：被告在上述协议签订后积极履行，取得了涉案项目的土地使用权证、建设用地规划许可证，且涉案项目的设计方案通过了韩城市政府的会议审批。 第三组证据：绿地集团韩城黄河置业有限公司（报告）三份。证明目的：原告迟滞签订传媒大厦协议、项目周边道路建设滞后、不积极配合办理航空限高审批、不协助办理超限审查、消防审批、工程报建手续等，导致项目严重滞后，被告一直催促原告办理，工程滞后责任不在被告，而在原告。 第四组证据：1、住房和城乡建设部关于甘肃省榆中县北入口环境整治项目和陕西省韩城市XX城出入口景观提升工程有关问题的通报；2、住房和城乡建设部、国家文物局关于部分保护不力国家历史文化名城的通报；3、微信截图；4、韩城市专项工作会议纪要；5、《补充协议》；6、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》；7、韩城市规划委员会专题会会议纪要及专家评审意见。证明目的：1、韩城市政府因搞“形象工程”，存在破坏古城山水环境格局等问题，被住房和城乡建设部在官方网站中两次进行通报批评，韩城市政府在整改时要求涉案项目停工，致使被告被迫停工；2、涉案项目位于韩城市古城山水风貌保护区范围，原、被告签订补充协议重新调整设计方案，由上海尤安建筑设计股份有限公司重新设计的方案未通过市政府审批，且并未提出任何整改意见；3、涉案项目无法推进、工期一再拖延与被告自身无关，系原告及第三人韩城市政府消极不作为、不配合履行相关审批手续所致。 第五组证据：1、原告工作函、被告复函、文件签收确认单；2、《韩城市黄河新区建设开发投资有限责任公司关于解除绿地定制开发合作协议的通知》及《关于XX城XX中心项目推进事项的复函》。证明目的：1、因超限审查原因，导致项目设计方案变更，被告一直积极寻求与原告协商解决，被告不存在违约情形；2、被告向原告提出两个项目推进方案，若原告积极配合，涉案协议完全可以继续履行，合同目的可以实现；3、被告未违约，原告发出的书面通知依法不具有解除合作协议的效力。 第六组证据：XX城XX中心项目已发生成本统计表。证明目的：被告为开发涉案项目，已经投入大量资金，若协议解除，将给原、被告造成巨额经济损失，导致国有资产的流失。 原告黄河公司发表质证意见：第一组证据三份证据的真实性认可，第一组证据：三份证据的真实性认可，其中证据1关联性认可，该协议第四条约定：乙方负责取得土地，负责申请必要项目证照，保持证照合法有效，原告方并没有任何办理证照的义务，不存在合作开发的事实；证据2关联性不认可，被告与第三人之间的权利义务与本案争议无关；证据3关联性认可，该证据第二条第一项约定：被告应保持项目的平面布局和各项土地规划条件不变，亦强调被告负责项目报建资料的申请，保证报建资料合法，据此也能够证明房屋建设手续系被告独立负责，原告仅是取得合同约定的物业面积。 第二组证据：关联性不认可，本案争议在于原、被告之间的合同，被告未完成开发，办理相关手续系被告独立的合同义务，与本案无关。其办理不能的风险由被告承担，该组证据均发生在2018-2019年，同时该组证据恰能证明被告取得项目所用土地，具备项目开发条件。 第三组证据：关联性不认可，该证据为被告自行向建设手续主管部门出具的说明或申请，建设手续能否办理是被告在开发过程中的商业风险，与原告无关，从该份证据中也能发现被告承认工期一直滞后。 第四组证据：证据1、2真实性认可，关联性不认可，两份证据与本案无关，住建部对韩城区域的规划意见也不能成为被告无法履行合同的借口，且该证据无法证明主管部门对本案诉争项目的任何调整和意见。证据3微信截图无法核实截图原件，真实性不认可。证据4韩城市专项工作会议纪要，该证据真实性认可，关联性不认可，项目报建系被告独立义务，与原告无关。证据5、6补充协议和合作协议书补充协议，该证据真实性、关联性均认可，证明目的不认可。该证据系被告在**工期后，原告为了取得房屋自行采取的补救措施，被告至今未按照两份补充协议约定办理报检手续，完成项目竣工。证据7关联性不认可，报建审批工作系被告独立义务，与原告无关，该份证据仅能证明直至2021年4月14日韩城市相关主管部门仍未批准被告项目的规划。 第五组证据：证据1真实性、关联性均认可，证明目的不认可，该证据仅能证明因被告长期逾期履行合同义务，原告进行合理催告，但自2021年4月9日原告催告后，被告至今仍未进行任何的项目推进工作，也未和原告就合同履行情况进行任何沟通；证据2真实性、关联性均认可，证明目的不认可。该证据仅能证明被告长期**履行义务造成违约，导致合同目的无法实现的前提下，原告发函要求解除合同，而被告复函中也明确答复项目无法按照原合同实施，物业的规划必须要发生变更，并提出与原告合同完全不同的履行方案。 第六组证据：真实性、关联性均不认可，该证据系被告自行制作，无法判断真实性，本案诉争项目是被告的商业行为，被告系项目土地的使用权人，其在该项目付出任何成本，均是为了取得开发收益，与本案争议无关。 第三人韩城市政府发表质证意见，第一组证据：证据1、3不是我方签署，证据2真实性、关联性、证明目的均认可。 第二组证据：真实性、关联性认可，证明目的不认可，被告至今就案涉项目没有取得施工许可证，没有完成项目建设。 第三组证据：没有核对原件，真实性不认可。 第四组证据：证据1、2真实性认可，关联性、证明目的均不认可；证据3没有原件，不予认可；证据4真实性认可，关联性、证明目的均不认可，证据5、6签署主体并非第三人；证据7真实性认可，关联性、证明目的均不认可；被告系专业房地产开发公司，就案涉项目规划、施工、方案是否合法合规、能报批否通过，应由被告自己考量和把握。被告系案涉项目的报建主体，政府及相关主管部门在审批案涉项目手续时均有相关的法律法规规定，并不存在被告所述消极、不作为、不配合的情况。案涉项目规划及设计问题依法不被通过后，被告可以通过变更设计等方式使得项目落地，而不是意图通过政府违法违规的行政干预，去完成被告所称的配合工作。 第五组证据：该文件作出主体、答复主体均不是第三人。 第六组证据：真实性、关联性、证明目的均不认可。 第三人韩城市政府未提交证据。 本院对证据的认定意见：对于原告提交五组证据的真实性予以认定，证明目的结合其他证据，在认定事实和本院认为部分予以综合认定。对于被告提交证据的真实性予以认定，证明目的结合其他证据，亦在认定事实和本院认为部分，予以综合认定。 经审理查明，2017年10月，被告绿地西安公司乙方与第三人韩城市人民政府甲方签订《韩城市人民政府、绿地集团西安置业有限公司投资合作协议》，协议约定：“一、合作内容项目主要建设内容为：XX城XX城东站、**机场等交通枢纽和城市核心区，打造超高层综合体、高档住宅、精品配套商业，分期开发实施。计划总投资不少于100亿。（一）项目选址绿地黄河城综合项目总占地面积1050亩。其中绿地韩城中心占地面积50亩，位于韩城市新城区XX路以东、恒志路以西、花园路以南。……。（二）开发持续绿地韩城中心项目在本协议签订后，双方立即启动项目方案商议、回购协议签订等工作，随后启动供地及其后续工作。主要开发时间节点如下：1、项目方案确定和项目回购资金支付后，6个月内，项目开始动工；2、项目动工后10个月内项目建设完成至正负零米。3、项目建设至正负零后36个月内，项目建设至主体结构封顶。4、项目动工后4，5年内，项目全部建设完毕并交付运营。三、甲方的权利和义务5、负责落实企业代表甲方对绿地韩城中心按照《定制开发协议书》要求进行回购、付款，主要付款节点如下：（1）甲方负责回购的物业总面积为绿地韩城中心总建筑面积的70%，认购单价按照项目税后销售利润率10%的原则进行确定。合同总金额以回购协议和预售合同约定内容为准。（2）签订本协议并确定项目建设方案后十个工作日内甲方向乙方支付本协议预计总价款20%的定制开发费（2017年10月31日前双方完成项目建设方案的确认工作，甲方于2017年11月15日前支付首笔定制开发费）；（3）项目工程施工达到正负0后五个工作日内向甲方向乙方支付预计总价款20%定制开发费，预计支付时间为2019年4月底前；（4）本项目在项目工程进度达到正负零时，乙方开始办理预售许可证。项目取得《预售许可证》后五个工作日内甲方向乙方支付预计总价款10%的定制开发费用，预计支付时间为2019年8月底前；（5）后续款项支付项目取得《预售许可证》后，在甲方向乙方支付完相应的定制开发费后，双方开始签署正式的商品房买卖预售合同。四、乙方的权利和义务1、乙方负责项目高水平规划、高标准建设、高速度建设，高品质运营，并依法经营、纳税。2、建设项目必须符合国家法律法规及相关产业政策的要求，接受行政主管部门检查，服从行政主管部门管理。3、乙方须按照本协议的规定参加挂牌出让工作。4、乙方承诺严格执行国家及地方规定的建设法规，遵守陕西省韩城市环保局、规划、土地、发改、交通、住建等部门的相关技术规定和管理要求，确保安全生产”。 2017年10月，原告黄河公司与被告绿地西安公司签订《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》，协议书约定：鉴于：A.韩城市人民政府与乙方（绿地西安公司）达成协议，同意乙方在韩城市新城区XX路以东、恒志路以西、花园路以南的地XX中心XX层项目。B.乙方同意按照甲方（黄河公司）要求在绿地韩城中心项目按双方合作协议达成的标准（或韩城市相关政府部门审核通过的项目方案图纸）定制开发办公楼和政府公共服务场所。在本项目达到商品房预售条件时，乙方同意以预售的方式将本项目总建筑面积70%（以测绘确认的单独归属项目使用的为准，包括但不限定于项目主体、裙楼、车库、地下室、公摊部分等）预售给甲方。第二条定制开发前安排1、土地的取得在甲方取得产权证之前，乙方承诺遵守和履行土地出让合同，保持规定的项目平面布局、各项土地和规划条件不变，……。2、项目证照和项目合同乙方应当按照相关法律的规定及时申请、取得和遵守所有必要的项目证照，并保持该等项目证照完全合法有效。乙方应当依法诚实信用地签订、履行和遵守所有项目合同，并确保项目合同的签署、交付和履行符合相关法律及中国对建设工程的所有监管要求。第四条定制物业范围及定制开发费的付款方式2、定制开发费及支付（1）签订本协议并确定项目建造方案后十个工作日内，甲方向乙方支付本协议预计总价款20%的定制开发费（2017年10月31日双方完成项目建造方案的确认工作，甲方于2017年11月15日前支付首笔定制开发费）；（2）项目工程施工达到正负零后五个工作日内甲方向乙方支付预计总价款20%定制开发费，预计支付时间为2019年4月底前；（3）项目取得《预售许可证》后五个工作日内向甲方向乙方支付预计总价款10%的定制开发费，预计支付时间为2019年8月底前。（4）后续款项支付项目取得《预售许可证》后，在甲方向乙方支付完相应的定制开发费后，双方开始签署正式的商品房买卖预售合同。双方特别约定在严格遵循预售合同所约定付款条件的基本原则下，在工程主体结构（土建）封顶后的五个工作日内，甲方承诺向乙方支付预计总价款30%的定制开发费（支付后转为预售合同的“购房款”），预计支付时间为2021年6月底前，在工程竣工验收备案后的五个工作日内，甲方向乙方一次性支付完剩余的定制开发费(支付后转为预售合同的“购房款”），预计支付时间为2022年6月底前。 原告分别于2017年11月15日给被告电汇3000万元；2017年12月7日电汇5000万元；2017年12月13日电汇6000万元、13000万元；2017年12月15日向被告电汇1725.6万元；2017年12月18日电汇200万元，向被告共计支付首笔定制开发费计28925.6万元（总价款的20%）。 被告绿地西安公司将其规划设计的案涉绿地中心项目，2018年4月3日在韩城市发展和改革委员会备案，备案的项目设计规划总高62层，建筑高度303米，含塔尖高度369米。计划开工时间2018年4月，后绿地西安公司进行和完成土方施工、素土挤密桩及塔楼灌注桩施工。 2019年10月原被告双方签订了《补充协议》，协议中将原、被告签订的《绿地韩城中心定制开发合作协议书》约定裙楼方案进行变更：将原定方案中的商业综合体，部分变更为建设韩城市传媒大厦。二、其他条款1、其他条款参照原协议执行。2、因方案变动导致的工期变化，工期根据时间顺延。 2020年11月2日，原、被告签订了《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》，协议约定：“鉴于：2、因XX城XX中心项目位于韩城市古城山水风貌保护区范围内，原设计高度不符合保护区限制参数，为确保合法、合规进行项目建设，现根据中规院提供相关参数，参照项目所在地高度、形态等限制条件，重新调整设计方案。一、双方补充协议约定部分基本情况1、甲方同意乙方在国家法律法规及韩城古城风貌限制参数条件下进行方案变更设计，设计方案以韩城市自然资源局最终审批为准。2、目前设计方案中XX城XX中心项目(最终立项名称)原方案总建筑面积20万平方米，建筑形态为一栋超高层建筑加裙房、地下室，本次调整后方案总建筑面积为15万平方米，建筑形态为四栋塔楼加裙房、地下室，原定制开发面积总物业面积70%约14.2万平方米（定制开发价款14.46亿元），双方同意并确认本次甲方定制物业面积参照原《定制开发协议》定制绿地中心新方案总物业面积70%，预计定制物业总面积10.5万平方米，金额8.51亿元。二、其他条款1、其他条款参照原协议执行。2、因方案变动导致的工期变化，在方案确定且完成建筑工程施工许可证办理后，24个月内完成主体施工”。 2021年3月21日韩城市规划委员会专题会会议纪要审议认为被告提交的上海尤安建筑设计股份有限公司编制的《XX城XX中心修建性详细规划及建筑设计方案》不符合《韩城市古城周边台塬片区风貌保护控制规划》管控要求，不予通过。 2021年11月9日原告向被告出具并邮寄《解除协议的通知函》，通知绿地西安公司双方签订的定制开发协议已经4年有余，原告已经支付2亿多元的价款，是为了购置被告开发的绿地韩城中心项目完成后70%的物业，但被告至今未能取得《建筑工程规划许可证》，原告合同目的无法实现，现解除案涉《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》、《补充协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》，并退还原告向被告已经支付的28925.6万元，2021年11月10日绿地西安公司签收该《解除协议通知函》。 2022年2月原告诉至我院请求：原告与被告签订的《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》、《补充协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》于2021年11月10日解除，并要求被告返还原告已支付的定制开发费28925.6万元。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告签订的案涉《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》、《补充协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》是否应予解除，如应解除，合同应于何时解除？2、被告是否应当向原告返还已经支付的28925.6万元以及如何承担该笔费用相应利息给付责任。 原、被告签订的案涉《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》、《补充协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》，系双方真实意思表示，原告根据第三人韩城市XX中心项目建设的相关协议，协议约定购买被告绿地西安公司开发建设的XX城XX中心物业，由于该绿地韩城中心项目位于韩城市古城山水风貌保护区范围内，被告与第三人韩城市政府达成并开始施工的原设计方案，不符合保护区限制参数，原告拟对购买的项目物业设计方案进行调整和重新设计，原、被告以及第三人就由于调整项目方案、**开发建设已达成协议，故对原告主张被告延迟履行合同，承担支付相应利息违约责任，不予支持。案涉项目的方案重大调整后，建筑形态和面积等变化较大，被告现未提交能够通过审批的修改后项目方案，合同履行长期僵局，原告购买物业的合同目的不能通过新修改的方案得以实现，故依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项、第五百六十五条第一款规定，对于原告诉请解除案涉合同，予以支持，依法认定案涉合同于2021年11月10日被告签收原告发出的《解除协议的通知函》之日解除。 绿地西安公司为案涉物业项目的建设方，依据协议约定，其应当承担项目的规划、设计、建设义务，将符合其与第三人韩城市政府约定建设的绿地中心项目交付原告，原告与被告签订案涉协议，是为购买第三人与被告已确定好规划和建设方案的项目物业，原建设方案的确定原告没有参与，只是购买按照该方案建设的项目物业，本案由于原项目设计方案不能合法合规，案涉绿地中心项目物业不能建设，依法不应承担责任，故对被告主张合同不能履行的责任在于原告，原告存在违反合同约定行为，不予支持。案涉合同解除后，被告依法应当返还原告已经实际给付的定制开发费。被告与第三人关于案涉项目建设引起的纠纷，与本案纠纷处理无关，双方可协商解决或依法另案起诉解决，本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条一款一项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款规定，判决如下： 一、原告韩城市黄河新区建设开发投资有限责任公司与被告绿地集团西安置业有限公司签订的涉案《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书》、《补充协议》、《绿地韩城中心项目定制开发合作协议书补充协议》于2021年11月10日解除； 二、被告绿地集团西安置业有限公司退还原告韩城市黄河新区建设开发投资有限责任公司已经支付的28925.6万元的合同价款； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**期间的债务利息。 案件受理费1667800元，由原告韩城市黄河新区建设开发投资有限责任公司负担833900元，绿地集团西安置业有限公司负担833900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　谦 二〇二三年四月二十四日 法官助理　邢当当 书 记 员　史　翌 1