某某与某某、某某等确认合同无效纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 海南省三亚市中级人民法院 p t ; ” > 民 事 判 决 书 （2017）琼02民终1677号上诉人（原审被告）：***，女，1957年6月3日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：***，海南中海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：***，女，1953年5月15日出生，汉族,住海口市。被上诉人（原审原告）：***，女，1972年8月5日出生，汉族，住海口市。被上诉人：***，男，1975年8月20曰出生，汉族，住海口市。被上诉人：***，男，1978年8月20日出生，汉族，住海口市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：***，海南琼亚律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：***，海南琼亚律师事务所律师。原审第三人：三亚市天涯区人民政府。住所地：三亚市天涯区羊栏社区居委会。法定代表人：江雄标，该区政府区长。委托诉讼代理人：**姣，该区政府工作人员。原审第三人：海南省第二建筑安装工程总公司。住所地：三亚市胜利路。法定代表人：***，该公司经理。委托诉讼代理人：***，海南金城国有资产管理有限公司职员。上诉人***因与被上诉人***、***、***、***、原审第三人三亚市天涯区人民政府、海南省第二建筑安装工程总公司（以下简称海南二建公司）确认合同无效纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院作出的（2017）琼0271民初6233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。***上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回***、***、***、***的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由四被上诉人承担。事实与理由：一、***转让给***的房屋为合作建房可得房屋，双方签订的《合同书》有效。1、***转让给***的房屋在性质上为合作建房将来可得房屋，并非政策性集资房。建设部《经济适用住房管理办法》第26条规定：”经济适用住房资格申请釆取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。”第34条规定：”距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。”第35条规定：”单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。”经济适用住房是由国家批准，在免除土地出让金的基础上，给予一定的行政收费减免和银行信贷优惠，由开发商建立或者集资建房单位修建，提供给城镇中低收入阶层的保障性住房。中低收入家庭购买新建的经济适用房实行申请、审批制度。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位已取得划拨土地上兴建的福利性、保障性住房。一般情况下，由单位进行补贴，个人出资购买，产权归本单位内部职工个人所有。1988年至1991年，海南二建公司在三亚市××区号建房利用的土地是自有的单位用地，建房没有作为集资建房项目报经政府部门批准，没有享受行政收费减免和银行信贷优惠，职工购买也没有向政府部门申请、审批。因此，二建公司组织职工出资建房，并非政策性的集资建房，在性质上应属合作建房，楼房建成后职工实行实物分房。海南二建公司颁发给***的《职工住房证》中也明确”公司干部、职工购买的住房”，并非政策性集资建房。一审判决按政策性集资房适用法律来确认《合同书》的效力，属法律适用错误。2、***与***签订的房屋转让《合同书》有效。我国《合同法》第8条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”***与***签订的房屋转让《合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。***与***签订的《合同书》，属民法上将来之物权的买卖，出卖人在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权主要影响的是合同是否能够继续履行，即出卖人是否能向买受人交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。因此，从合同自由和鼓励交易的角度出发，***与***签订的房屋转让《合同书》认定有效，应继续履行。一审判决认定合同无效，系判决结果错误。二、如***与***转让的房屋涉及政策性集资房，《合同书》亦有效。认定合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，而目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用住房，相关政策、规章的禁止性也都属于管理性规定，不能作为认定合同无效的法律依据，并且认定合同无效可能引起一系列法律后果，在审判和执行上均存在困难。我国经济适用住房建设开始于上世纪90年代，而关于经济适用住房的规定在2007年《经济适用住房管理办法》实施后才相对趋于完善。考虑到经济适用住房开建之初对购买者的准入制度、交易管理等规定并不完善、不严格，且法律文件不应当具有追溯既往的效力，以现行的经济适用住房相关行政规章和政策性文件来认定管理办法实施之前的交易行为，似乎对交易双方过于苛刻。在司法实践中既要实现当事人双方利益平衡，又要使国家这项利民政策落到实处，正是基于这样的客观实际，认定此类转让合同有效，更符合我国目前房地产市场的客观实际。***转让601房时已占有、使用房屋19年，***与***的房屋转让行为至今已7年，***占有、使用涉案房屋也有7年，早过了5年上市交易的限制期。足见《合同书》，从法律和行政法规上没有违法，从合同履行上没有障碍，从维护市场交易的诚实信用原则出发，应认定合同有效。三、***认可***与***签订的房屋转让《合同书》。首先，***转让601房屋的原因是***对外欠债被人多次追索，另***在灵山镇***的老屋也需要翻修，***要求***转让601房解决资金问题。其次，***去世后，***已让***在2014年12月把房屋的所有人、居住人在派出所变更登记为***。再次，***自2010年12月居住、使用、收益该房屋7年，***没有任何异议。最后，***现在突然主张房屋转让未经其同意，无非是看到三亚市棚户区改造，***将因该房屋获得巨大的补偿利益，才违背诚信撕毁购房合同。可见，***知道***转让房屋的事实，也认可***与***签订的房屋转让《合同书》。我国《合同法》第60条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”***已依约向***付清房屋转让款，履行了合同义务，并实际占有使用房屋7年，***等人拒绝协助***办理房屋安置补偿手续，恶意诉讼，严重损害了***最终完成物权变动效力，造成极大的经济损失。***的行为已构成违约，依法应承担违约责任。一审判决确认***与***签订的房屋转让《合同书》无效违法。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误，应予改判。请判如所请。***、***、***、***共同辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确。(一）、涉案房屋的性质事实上是单位集资房而非合作建房。***转让给***的房屋位于三亚市胜利路325号2幢601房，是海南二建公司使用国有划拨土地建设的单位集资合作建房，***当时候作为公司的职工，集资购买了涉案房屋。并非像***声称的是合作建房。***在上诉状中陈述的海南二建公司颁发给***的《职工住房证》上明确”公司干部/职工购买的住房”这句不完整的话来认定涉案房屋并非集资建房明显属于断章取义。《职工住房证》上的原话是”公司干部/职工购买的住宅只有使用权和继承权”。并非是说该房屋属于合作建房。本案在一审查明的事实中，海南二建公司及三亚市天涯区人民政府已经明确该房屋的性质就是单位集资房的性质，并非***声称的合作建房。即便是合作建房，在当时不具备任何报建手续下建的房屋进行的交易也应当是无效行为。(二）***与***签订的《合同书》无效。首先，涉案房屋系***与***在婚姻关系存续期间获得的夫妻共同财产，该《职工住房证》上已经明确房屋的家庭主要人员是四位被上诉人。***在没有经过***的同意下私自以偏低的价格将房屋转让给***，明显侵犯了***的合法权益。并且现***已经去世，对于***是否已经支付了3万元的房价款给***也无法确认。况且该房屋海南二建公司在转让给***时已经明确该房屋不能私自转让。因此，***私自转让涉案房屋的行为已经侵犯了***的合法权益，也侵犯了国家的合法利益，该《合同书》应该是无效的。(三）***与***签订的《合同书》违反了法律及政策规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。涉案房产在***转让给***时，并没有经过***的同意。同时根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第20条第3项第1规定：单位集资合作建房初始购买人就自取得所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。即使***取得涉案房屋的房产，但未满5年签订的买卖合同无效，更何况***实际没有取得涉案房屋的所有权证书，因此，***与***签订的《合同书》更是无效。综上，***的上诉没有任何事实和法律依据，应当予以驳回，维持原判。***、***、***、***向一审法院起诉请求：1、依法判决确认***与***签订的《合同书》无效；2、依法判决***将位于三亚市胜利路325号2幢601房归还给***、***、***、***；3、本案的诉讼费用全部由***承担。一审法院认定事实：2010年11月15日，***与***签订一份《合同书》，约定：***以3万元的价格将位于三亚市胜利路325号2幢601号房转让给***并注明房款已付完；2010年12月底交付***使用。***将房屋转让给***时，***没有问过***是否同意。***将房屋交付***后，连同海南二建公司制作的登记在其名下的《职工住房证》交给***持有。此后，***使用房屋出租收益。2014年9月份，***去世。2017年因涉案房屋的楼作为棚户区改造要拆迁。***以其是涉案房屋的购买人向天涯区政府主张对涉案房屋权利，从而引起双方纠纷，因双方协商未果，***等人遂向法院起诉。在诉讼中，***等人撤回了其第二项诉求。另查明，涉案房屋位于三亚市胜利路325号2幢601号，是海南二建公司使用自有划拨土地建设的单位集资合作建房，没有办理产权证书，***作为二建公司的职工分得购买涉案房屋。海南二建公司于1993年1月1日向***颁发的《职工住房证》上”住房管理制度”载明：涉案房屋面积51.6平方米，原价5735.30元，使用期限七十年；公司干部、职工购买的住宅，只有使用权和继承权；购房者不能私自出卖或出让、出租、赠与、典当给他人。***将涉案房屋转让给***时，没有经过海南二建公司的同意。***与***系夫妻关系，生育有女儿***、大儿子***、******。一审法院认为,本案的争议焦点在于***与***签订的关于涉案房屋转让的《合同书》的效力问题。***与***系夫妻关系，***与***、***、***系父子关系。涉案房屋是***从其单位海南二建公司初始购买取得的单位集资合作建房，属于***与***夫妻共同共有的房屋。虽然***在签订《合同书》后取得涉案房屋出租收益，但在受让时没有征得***的同意，可见***在转让共有房屋时没有经过共有人***的同意；即使***使用涉案房屋出租收益数年***等人知情没有提出过异议，视为***认可转让，但涉案房屋一直没有办理过产权证书，可见***在转让涉案房屋时没有取得过产权证；在转让后，涉案房屋的产权也没有过户到***的名下，可见***没有取得过涉案房屋的产权证书，涉案房屋的产权并没有转移于***。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让；第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。本案中，***转让涉案房屋时未经共有人***的书面同意；即使***认可转让，***一直未取得涉案房屋的权属证书即产权证书，故涉案房屋依法是不得转让的，***与***签订的《合同书》违反上述法律禁止性的规定。同时根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第20条第（3）项第①规定：单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。本案中，即使***取得涉案房屋的所有权证，但未满5年所签订的买卖合同无效，更何况***实际没有取得涉案房屋的所有权证，与***签订的转让涉案房屋的《合同书》当然无效。因此，通过以上的分析，***与***签订的《合同书》应当认定为无效合同。***等人诉求符合法律规定，予以支持。***过世后，***作为涉案房屋的共有人和***的继承人，***、***、***作为***的继承人，对涉案房屋享有主张利益的权利，故***等人系本案适格原告；***主张***等人不是本案适格原告、不是涉案房屋的所有权人和继承人，与事实不符，不予确认。一审依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定,判决:确认***于2010年11月15日签订的关于位于三亚市胜利路325号2幢601号房转让的《合同书》无效。案件受理费275元（***、***、***、***已交纳），由***负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据，一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，首先，关于本案案由的问题。本案***、***、***、***在一审中的诉讼请求仅为确认涉案购房的《合同书》无效，并未提出与合同相关的其他诉讼请求。根据最高人民法院关于民事案件案由的相关规定，本案应当定性为确认合同无效纠纷。一审将本案案由定为房屋转让合同纠纷不妥，予以纠正。本案二审的争议焦点为涉案购房《合同书》是否合法有效。涉案房屋为海南二建公司为了解决职工住房困难集资建设供员工居住，员工支付部分费用，为单位集资房。海南二建公司和其职工至今未取得涉案房屋的权属证书。二审中，海南二建公司表示，涉案房屋由其员工居住没有问题，不主***，但是如果政府拆迁确权涉案房屋属于公司的话也不放弃权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：”下列房产，不得转让:......（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；”***未依法取得涉案房屋权属证书，房屋的产权归属至今不明，***的转让行为不符合上述法律规定，故涉案购房《合同书》无效。该法律规定已经对上述两种情形的房产规定禁止转让，为效力性强制性规定，不属于行政管理性规定。***主张该法为行政管理性法规，不能适用本案，没有依据。且参照《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第20条第（3）项第①目规定：单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。涉案房屋至今未取得权属证书，自然不符合取得房屋所有权证满5年的条件，故涉案合同也应当认定无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人***的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由***负担。本判决为终审判决。审判长***审判员***审判员***二〇一七年十二月二十九日书记员***附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。