海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民一终字第240号
上诉人（原审被告）：三亚市城市建设公司。
被上诉人（原审原告）：***。
上诉人三亚市城市建设公司（以下简称城市公司）因与被上诉人***、第三人三亚润泽房地产营销策划有限公司（以下简称润泽公司）所有权纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人城市公司的委托诉讼代理人邢锐、吴华文，被上诉人***的委托诉讼代理人刘丽莹、陈向群，第三人润泽公司的法定代表人马煦风，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城市公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回***的诉讼请求；2、本案诉讼费用由***承担。事实和理由：一、原审法院查明“原告及第三人履行完房屋代理销售义务后......”错误，有悖“不告不理”的审判原则。本案为所有权确认纠纷，依照法律规定，人民法院应查明该房纠纷的事实，而本案***及润泽公司均未提供其履行完房屋代理销售义务的有关证据，且此事实属于城市公司与润泽公司之间的委托代理法律关系，与本案属于不同的法律关系。二、原审法院认定“原、被告及第三人三方同意将被告应付给第三人的房屋销售代理佣金直接支付给原告，形式是以房屋折抵，该行为经三方当事人确认，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。三方当事人对涉案房屋属原告所有没有意见......”错误。因***及润泽公司与城市公司存在结算纠纷，曾于2011年在三亚市中级人民法院有过诉讼，因***主体不适格被法院裁定驳回起诉，润泽公司及城市公司因各种原因申请撤诉。现因《凯丰花园项目销售独家代理合同》纠纷，特别是履行合同权利义务及佣金结算纠纷，***、润泽公司与城市公司又在三亚市中级人民法院发生诉讼，城市公司也提起反诉。本案涉诉的“以房折抵佣金”是润泽公司与城市公司的佣金结算中的一部分，该“佣金”是城市公司预付给润泽公司的部分佣金，该代理合同的佣金尚未最终结算，双方为此均在三亚市中级人民法院提起诉讼。可见，本案涉诉房屋存在纠纷和争议，并非“三方当事人对涉案房屋属原告所有没有意见”。而涉案房屋属不动产，本案又没有签订房屋买卖或房屋抵债合同，原审法院以有纠纷的“以房折抵佣金”的结算方式认定涉案房屋属***所有错误，违反了《城市房地产管理法》和《不动产登记暂行条例》的有关规定。“以房折抵佣金”是当事人的结算方式，并不是当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同关系。收据上注明“此房可免费更名一次”，即订立房屋买卖合同时可更名一次。可见，该收据并非合同，仅是结算凭证。原审法院将收据认为是合同错误。三、原审法院适用法律错误。1、原审法院适用《中华人民共和国物权法》第十五条错误，该条法律有特殊规定，即“除法律另有规定或者合同另有约定外”。而《城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让应当签订书面转让合同，合同中当载明土地使用权取得的方式”。而《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。2、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条错误。原审法院将有纠纷的“以房折抵佣金”收据，认定为合同关系，“按照约定全面履行自己的义务”有悖法律规定。本案属不动产纠纷，依法应适用调整不动产的特别法律，即《城市房地产管理法》的有关规定。综上，原审法院查明和认定本案事实存在错误，适用法律不当，请求二审法院依法支持城市公司的上诉请求。
***辩称，一、一审法院查明事实正确。1、2007年11月19日，城市公司与润泽公司签订的《凯丰花园项目销售独家代理合同》第二条第3项约定合作期限至2010年5月30日止;2、2010年7月1日，城市公司在润泽公司履行独家销售代理合同期限届满后，作出将其所有的涉案两套房屋自愿处分给润泽公司及***以抵顶委托代理销售佣金合计3741080元；3、2010年7月1日，城市公司出具给***两张“收到***交来凯丰花园1栋202房、302房购房款现金的收款凭据”及城市公司在该两份凭据上有向***注明可免费更名一次承诺；4、2011年9月16日，城市公司收到***向其交付的涉案两套房屋装修押金2000元、装修水电包干费500元、装修垃圾处理费500元、装修电梯使用专管费400元、装修管理费300元、天然气开户费2200元、电视开户费350元及预交各项相关税费67340元；5、城市公司在2013年海南省高级人民法院审理涉案当事人之间“商品房委托代理销售佣金案件”时，城市公司自认涉案两套房屋己经抵给了润泽公司；6、一审庭审中城市公司自认“涉案的两套房是其中结算的一部分，经润泽公司申请并同意将涉案两套房抵委托代理佣金3741080元，在结算做账时把两套房写在***名下，该两套房也交付***使用多年”。城市公司对以上证据证明涉案事实的真实性、合法性均已确认。二、一审法院适用法律正确。1、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第十五条正确。根据合同法规定，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，登记是针对民事权利而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的公示方法，如当事人之间仅就物权的变动达成合意而没有办理登记，合同仍然有效。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条正确。本案中，城市公司与***之间已经形成设立、变更、转让、消灭不动产合同法律关系。对此，截止至一审开庭时城市公司不但没有提出异议而且还作出自认。故，一审法院根据涉案合同的性质及诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》第六十条判决城市公司在将涉案房屋向***交付后还应当协助***办理房屋过户手续的附随义务正确。
润泽公司述称，***所陈述的是事实，涉案两套房子确实是作为佣金，润泽公司同意给***。其他与***的意见一致。
***向一审法院提起诉讼请求：1、确认凯丰花园1栋302房所有权归***所有,金额为1870540元；2、城市公司协助***办理房屋产权过户登记；3、城市公司赔偿***损失10万元。
一审法院认定事实：城市公司是凯丰花园项目开发建设单位。2007年11月19日，城市公司与润泽公司签订了《凯丰花园项目销售独家代理合同》，约定由润泽公司独家代理销售凯丰花园项目房屋，城市公司按约支付代理佣金。2007年11月21日，润泽公司与***签订《合作代理协议》，由***和润泽公司合作销售凯丰花园房屋，约定合作代理履行上述《代理合同》所获收益，扣除销售运作成本后，各得50%收益。***及润泽公司履行完房屋代理销售义务后，2010年7月1日经三方同意，城市公司以其所有房屋直接用来抵付润泽公司应付给***的佣金1870540元，城市公司当日出具房款收据，双方未签订商品房买卖合同。2011年9月16日，***按城市公司要求交纳了装修押金、装修水电包干费、天然气开户费、装修电梯使用专管费、装修垃圾处理费、电视开户费及相关税费，并对房屋进行了装修。***表示该房屋使用一段时间后，小区物业对其停止供应水电，导致其无法对外出租使用。
一审法院认为：***、城市公司及润泽公司三方同意将城市公司应付给润泽公司的房屋销售代理佣金直接支付给***，形式是以房屋折抵，该行为经三方当事人确认，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。三方当事人对涉案房屋属***所有没有意见，而城市公司既然已经同意将房屋折抵佣金，且房屋已交付给***使用多年，根据诚实信用原则，城市公司此行为所产生的附随义务就是协助***办理房屋过户手续，***现主张确认房屋所有权归其所有，城市公司协助办理过户手续符合法律规定，应予支持。但因***未提供证据证明其向城市公司主张过签订商品房买卖合同或办理过户手续而城市公司拒绝协助，故***此次起诉发生的诉讼费用***、城市公司均应承担部分。至于***主张的房屋租金损失，是因小区物业管理部门停水停电造成的，而小区管理物业的公司与城市公司是不同的法人机构，本案审理的法律关系是所有权确认关系，停水停电造成的损失涉及的是物业服务合同关系，与本案审理的法律关系不同，侵权主体也不同，故***主张城市公司赔偿其损失无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、确认三亚市凤凰路凯丰花园1号楼302房所有权归***所有；二、城市公司于判决生效之日起30日内协助***办理将三亚市凤凰路凯丰花园1号楼302房屋产权过户登记至***名下，过户税费由***和城市公司依法各自承担；三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费22534元，财产保全费5000元（***已预缴），合计27534元，由***负担ll7O0元，城市公司负担15834元。
经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，本院受理原告润泽公司诉被告城市公司、第三人***商品房委托代理销售合同纠纷一案，经审理后于2016年12月16日作出（2015）三亚民二初字第8号民事判决，判决：城市公司应于该判决生效之日起十日内向润泽公司支付“凯丰花园”楼房销售佣金11539629.54元。城市公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉，该院于2017年6月30日作出（2017）琼民终133号民事判决，该院认为：润泽公司的佣金合计为底价佣金3689706.54元+溢价佣金14443402元=18133108.54元，在销售过程中，城市公司通过支付现金和以凯丰花园1幢202房、302房给***抵购房款3741080元的形式共已预付佣金6593479元，城市公司尚欠润泽公司（含原转让给***）的佣金18133108.54元-6493479元=11539629.54元。该院判决驳回城市公司的上诉，维持本院（2015）三亚民二初字第8号民事判决。
本院认为，本案的争议焦点为：
一、关于一审法院判决确认三亚市凤凰路凯丰花园1号楼302房所有权归***所有是否正确的问题
城市公司上诉认为一审法院认定事实不清，双方不构成房屋买卖关系。首先，海南省高级人民法院作出的（2017）琼民终133号民事判决认定润泽公司为城市公司销售凯丰花园取得的佣金合计为18133108.54元。在销售过程中，城市公司通过支付现金和以凯丰花园1幢202房、302房给***抵购房款3741080元的形式共已预付佣金6593479元。根据以上判决认定可知，涉案302房已以佣金形式抵该房房款已构成事实，因此，涉案302房的不动产物权基于佣金债权行为而发生转移。其次，从城市公司出具的《收款收据》的内容分析，第一，记载了2010年7月1日已收到***购房款现金（实际以佣金抵房款）；第二，记载了购买涉案302房的购房面积和价格。因此，应视该《收款收据》的记载内容与买卖房屋的主要条款相一致，并涉案302房已实际交付给***，***已实际取得房屋并使用多年，虽然双方没有签订房屋买卖合同，但实际已构成双方的合意，形成事实上的房屋买卖关系，故应认定双方已达成合意的真实意思表示的房屋买卖关系，城市公司应依达成合意的事实履行涉案302房不动产所有权的转移行为。据此，一审法院判决确认涉案302房归***所有既有事实依据，也符合民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据对以上分析可知，在涉案302房的所有权确认的问题上，城市公司的上诉主张没有事实和法律依据，不能得到支持。
二、关于一审法院适用法律是否正确的问题
城市公司上诉认为一审法院适用法律错误。根据本案查明的事实，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条判决确认涉案302房归***所有正确，因此，上诉人的该项上诉主张不能成立，应予驳回。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21390元，由城市公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈太洪
审判员 扆成塘
审判员 李新建
二〇一七年十一月二十七日
书记员 何 莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......