海口四建建筑工程有限公司
海口四建建筑工程有限公司、保亭华达房地产开发有限公司一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民初128号
原告（执行案外人）：陈以开，男，1972年7月31日出生，汉族，原住广东省罗定市，现住深圳市坪山区。
委托诉讼代理人：曾范志，男，1967年6月20日出生，汉族，深圳市志业房地产开发有限公司经理，住深圳市宝安区。
被告（申请执行人）：海口四建建筑工程有限公司，住所地：海口市人民大道50号。
法定代表人：黄培俊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：连昌松，海南颖川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄立宾，该公司部门经理。
被告（被执行人）：保亭华达房地产开发有限公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县团结北路广东街。
法定代表人：马财茂，该司总经理。
原告陈以开与被告海口四建建筑工程有限公司、被告保亭华达房地产开发有限公司(以下简称华达公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告陈以开及其委托诉讼代理人曾范志、被告海口四建建筑工程有限公司的委托诉讼代理人连昌松、黄立宾到庭参加诉讼。被告保亭华达房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由不到庭。本案现已审理终结。
陈以开向本院提出诉讼请求：1.判令终止对陈以开名下位于保亭县团结北路的广东街三期第5栋12层D号房的执行；2.判令位于保亭县团结北路的广东街三期第5栋12层D号房归原告陈以开所有；3.本案的案件受理费、律师代理费等由被告承担。事实和理由：2017年6月12日，原告收到海南省第一中级人民法院送达的(2017)琼96执异62号《执行裁定书》。原告认为法院裁定书对原告支付购房款项证据不足的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、房屋是在售楼部购买，作为一个已经存在几年时间的售楼部，原告在售楼部正常全额购买的房屋，应给予认可；二、华达公司的实际控制人是曾新华，在售楼部交付房款时，应销售部员工及曾新华本人要求，原告将房款转至曾新华账户；三、在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；四、在购买本房屋之前，本人名下并无房屋，明显不存在是不是唯一住房问题，故所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；五、已支付的价款超过合同约定总价数的百分之五十。综上所述，执行裁定书对原告支付购房款项证据不足的裁定事项，缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合以上情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，起诉人请求海南省第一中级人民法院依法改判，支持起诉人的起诉请求。
为证明其主张，原告向法院提交了以下证据：
证据1、执行异议裁定书；证据2、身份证；证据3、保亭华达房地产开发有限公司企业信息；证据4、保亭华达房地产开发有限公司销售中心图片；证据5－8商品房买卖合同和支付购房款凭证;证据9、房屋产权登记查询证明。
海口四建建筑工程有限公司辩称，一、各答辩人均非真实的商品房购买人，所谓支付的房款实为出借给曾新华个人的民间借贷款项。在2015年2月之后，曾新华已不是华达公司的法定代表人，已无权代收购房款。曾范业在款项出借后，曾新华四处借钱，无法偿还借款的危机渐渐暴露出来，曾范业才找来其他被答辩人签订商品房购房合同，以担保借款人的偿还。二、退一步来讲，即使存在所谓的商品房买卖合同关系，各被答辩人也不存在排除法院执行的法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，各被答辩人必须符合所列的三种情形且其权利能够排除执行方可停止执行。但本案的商品房买卖合同均为无效，开发商未办理施工报建手续，无施工许可证，未取得预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同均为无效合同，故本案终止执行无法律依据。三、被答辩人的确权主张及要求答辩人承担案件受理费、律师代理费等诉请均无事实根据和法律依据。综上，本案的商品房买卖合同均不是真实的合同关系，即使存在，也不排除执行的法定情形。恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护人民法院生效判决、裁定的权威性。
被告海口四建建筑工程有限公司未向法院提交证据。
被告华达公司未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的9份证据中的商品房买卖合同和支付购房款收据的真实性、合法性、关联性有异议，对其他证据的真实性、合法性、相关性无异议。本院经审核认为，原告提交的9份证据真实、与本案相关联，对其真实性、关联性均予以确认。
根据当事人提供的证据和陈述，本院认定事实如下：
2014年7月13日，原告与被告华达公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买三期第5栋12层D号房，合同约定商品房用途为商住，属框支剪力墙结构，建筑面积69．83平方米，房款总金额为384065元。分两期付款，买受人应于合同签订之日支付购房款的30%，剩余的房款应于2015年3月1日之前付清。合同签订后，原告分两次于2015年2月12日之前付清了房款，被告华达公司的法定代表人曾新华向原告出具了收据。该款是由原告付给曾范业，曾范业付给华达公司当时的法定代表人曾新华。因海口四建建筑工程有限公司与华达公司建设工程施工合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院于2016年9月13日作出（2016）琼96执130号民事裁定书，查封被执行人华达公司投资建设三期工程1#、5#、6#、7#楼及相应面积的土地使用权。之后，原告向海南省第一中级人民法院提出异议申请，要求法院解除涉案房屋的查封，海南省第一中级人民法院以该房屋不是原告唯一性住房为由，作出(2017)琼96执异62号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，依法提起本案的案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行并要求确认涉案房屋所有权归原告。
另外，本院在一审庭审中查明，华达公司开发建设三期工程项目尚未办理施工许可证，也未取得商品房预售许可证。目前该项目的建设已封顶，但未建门窗，项目目前已停工，华达公司无法向原告交付房屋，也未办理房产过户登记手续。原告与华达公司同日还签订了一份商品房买卖合同，购买华达公司开发的同一栋楼的C号房，原告现在深圳市工作，和家人居住在深圳市。
上述事实有原告提供的证据1-9和各方当事人的陈述为证。
本院认为，本案属于案外人执行异议之诉纠纷，本案的
争议焦点为：是否停止对三期第5栋12层D号房的执行；位于保亭县团结北路的广东街三期第5栋12层D号房的所有权是否归原告陈以开所有。2014年7月13日，原告与被告华达公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买三期第5栋12层D号房，原告于2015年2月12日之前付清了房款。而海南省第一中级人民法院受理海口四建建筑工程有限公司与华达公司建设工程施工合同纠纷一案于2016年9月13日作出民事裁定书，查封被执行人华达公司投资建设的包括涉案房屋在内的房屋及相应面积的土地使用权。可见，原告购买涉案房屋签订合同和交款时间均在法院查封之前。但是，因被告华达公司未取得涉案房屋所在项目的商品房预售许可证，原告与华达公司签订的商品房买卖合同属于无效合同，不受法律保护。同时，原告和家人工作生活在深圳市，在保亭购买多套商品房亦不属于用于个人居住，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形。
综上所述，原告要求停止对三期第5栋12层D号房的执行和要求确认该房屋的所有权归原告所有，没有事实根据和法律依据，不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈以开的诉讼请求。
案件受理费7060．98元，由原告陈以开负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 梁振文
审判员 黄声泽
审判员 白玉琳
二〇一七年八月二十二日
书记员 吴 灿
附适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百十七条执行程序中，案外人对执行标的提出书面异议的。人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定终止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院
《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
