中山市某某灯饰有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第二人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤2072民初2151号

原告：中山市***灯饰有限公司，住所地广东省中山市古镇镇同益工业园乐临街16号东方金鼎大厦6楼三卡。

法定代表人：苏颖怡。

委托诉讼代理人：梁炎燎，广东宪鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林紫晴，广东宪鼎律师事务所实习律师。

被告：***，男，1982年6月27日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。

委托诉讼代理人：肖琴，湖南金浯律师事务所律师。

第三人：中山市***照明有限公司，住所地广东省中山市古镇镇同益工业园乐临街16号东方金鼎大厦6楼之一卡。

法定代表人：林润彩

原告中山市***灯饰有限公司（以下简称***灯饰公司）与被告***、第三人中山市***照明有限公司（以下简称***照明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告***灯饰公司的委托诉讼代理人梁炎燎，被告***的委托诉讼代理人肖琴第一次庭审到庭参加诉讼，原告***灯饰公司的委托诉讼代理人梁炎燎、林紫晴，被告***的委托诉讼代理人肖琴第二次庭审到庭参加诉讼，第三人***照明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

***灯饰公司向本院提出诉讼请求：1.解除第三人***照明公司与***于2018年2月5日签署的《租赁合同》及***灯饰公司与***签署的《补充协议》，并判令***将案涉租赁物交回***灯饰公司使用；2.***按61600元／月的标准向***灯饰公司支付自2019年7月1日至判决解除《租赁合同》之日期间的租金，暂计算至起诉之日为431200元；3.***向***灯饰公司支付逾期支付租金的违约金（以前述第2项诉讼请求中***每月应付租金数额为基础，按每月2%为标准，自当月1日起，分别计算至***付清该月租金之日止）；4.***按61600元／月的标准向***灯饰公司支付判决解除《租赁合同》之日起至***将涉案租赁物交回***灯饰公司使用之日止期间的租赁物占用费；5.***向***灯饰公司支付2019年7月1日至同年11月30日期间的水电费21823.5元；6.***所付的押金40000元由***灯饰公司没收。诉讼过程中，***灯饰公司于2020年9月11日变更诉讼请求为：1.***向***灯饰公司支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金、水电费欠款180110元及逾期付款违约金（以180110元为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为标准，自2019年12月1日起，计算至付清款项之日止）；2.***向***灯饰公司支付2019年11月1日至2020年4月9日的租金212000元及逾期付款违约金（以212000元为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为标准，自2020年4月10日起，计算至付清款项之日止）；3.***向***灯饰公司支付2019年11月电费1713.5元；4.***支付的押金40000元由***灯饰公司没收。事实和理由：2018年2月5日，***与***照明公司签订了《租赁合同》，约定***照明公司将位于中山市平方米）及二层（除办公区、仓库区）的物业出租给***作《伟盟照明》销售灯现货用途使用，租赁期限自2018年3月1日起至2020年4月9日止，2018年3月1日至同年12月31日期间租金为40000元／月，2019年1月1日至2020年4月9日期间租金为61600元／月，合同还约定以后每两个月为一起，先交租后使用，各期租金必须按时按额缴清，乙方（承租方）如未交清租金，则甲方（出租方）按未交租金的金额每日加收3‰违约金，且甲方有权单方解除本合同，向物业停水停电和禁止出入，收回该物业并没收乙方已缴纳的租赁押金和租金。合同签订后，***支付了押金40000元。合同履行期间，***照明公司将其在《租赁合同》中享有的上述租赁物收租、管理等全部权利义务概括转让给***灯饰公司。后来，***为了申请租金优惠，与***灯饰公司协商并签订了《补充协议》一份，由***向***灯饰公司承诺按期付清拖欠的优惠租金等义务，否则，如***不遵守承诺，***灯饰公司有权按原合同执行，并有权按月息2%追究***的责任。但《补充协议》签署后，***并未按《补充协议》履行，所以***承租期间的租金及违约责任等仍以原《租赁合同》约定来执行。截至起诉之日，***仍迟迟未按《租赁合同》及补充协议约定支付2019年7月份以后的产生的租金及水电费，已构成违约。

***辩称，1.双方的《租赁合同》于2020年4月9日到期终止。2.***灯饰公司要求按每月61600元标准支付租金缺乏事实依据。按照《补充协议》，自2019年11月1日起首层21/25商铺交还***灯饰公司使用，***的租金按每月30000元，自2019年11月1日起，***已经将首层21、25商铺交还给***灯饰公司，不再使用商铺，且***灯饰公司已实际使用了首层21、25商铺，***灯饰公司还要求***按61600元每月的租金支付缺乏事实依据。3.***灯饰公司要求支付违约金，属于重复计算违约金，违约金过高，且***灯饰公司的损失只是利息损失，应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。且根据相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，不能同时适用。***灯饰公司不能既要求没收押金，又要求违约金，***已支付的押金应当抵扣房屋租金，不应当由***灯饰公司没收。4.***2019年7月1日至同年10月30日期间的水电费为11765元，2019年11月的水电费为1713.5元，合计13478.5元，***灯饰公司要求***支付2019年7月1日至同年11月30日期间的水电费21823.5元，缺少部分事实依据。5.***灯饰公司要求***按每月61600元的标准支付租赁物占用费，没有事实和法律依据。***灯饰公司在2019年12月开始就将一楼大门锁住，***进入二楼必须要经过一楼大门，***灯饰公司锁住一楼大门，导致***无法正常营业的事实，截至到今天，***灯饰公司一直锁住大门，无法让***进入，***无法将产品搬出。租赁期限到达后，***与***灯饰公司协商多次，要终止合同，不再续租，并要求将产品搬出，但***灯饰公司也不让搬出，甚至将***的物品变卖，造成***的损失。导致***的物品无法搬出是***灯饰公司的原因导致，应由***灯饰公司承担，不应由***承担。退一步讲，即便***的产品因为阻扰无法搬出，那租赁物占有费用也不是按照***灯饰公司所说的61600元/月为标准支付，***灯饰公司的要求没有事实和法律依据。6.2020年因为发生新型冠状病毒，属于不可抗力因素，因为疫情导致全国企业都无法正常运行，对***也是具有很大的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》第五条关于依法执行疫情期间减免租金的政策规定，***的租金也应当给予适当的减免。综上，***灯饰公司的诉讼请求部分没有事实和法律依据，请求法院驳回***灯饰公司的部分诉讼请求。

***照明公司向本院提交书面答辩状，辩称同意***灯饰公司的诉讼请求。***照明公司已将其与***签订的《租赁合同》的权利义务概括转让给***灯饰公司，***灯饰公司有权以自身名义享有***照明公司作为出租方的权利，***照明公司确认并保证无权再向***重复主张涉案纠纷的诉求。

本院经审理认定事实如下：案涉厂房位于中山市，产权人为中山市古镇古一经济发展公司，其中第二层已办理不动产权证，产权证号：粤房地权证中府字第0××8号。该不动产权证显示二层产权面积为3488.07平方米。

2012年2月7日，中山市古镇镇古一村民委员会（甲方）与***照明公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方租赁甲方新兴商住楼B栋XXSZL-B-1至7号物业，建筑面积首层3301.9平方米，二层建筑面积约3225.2平方米，租赁期限从2012年4月10日至2020年4月9日。

2018年2月5日，***照明公司（甲方）与***（乙方）签订一份《租赁合同》，约定乙方租赁甲方（除办公区、仓库区）经营灯现货，租期为2018年3月1日起至2020年4月9日止；押金40000元；2018年3月1日起至2018年12月31日止每月租金40000元，2019年1月1日起至2020年4月9日止每月租金61600元；2018年3月1日至同年4月30日的租金在签订合同时交付，以后每两个月为一期，先交租后使用，乙方如未交清租金，则甲方按未交租金的金额每日加收3‰违约金，且甲方有权单方解除合同、停水停电和禁止出入、收回该物业，并没收乙方已缴纳的租赁押金和租金；水费、电费及一切税费由乙方负责；甲方违约，要退还乙方已交但未使用的租金和双倍押金给乙方，乙方违约，不得追讨押金和已缴纳但未使用的租金。

合同签订后，***照明公司将案涉租赁物交付给***使用，***按约定支付押金40000元。合同履行过程中，***照明公司将其在上述合同中的权利义务概括转让给***灯饰公司。2019年9月3日，***出具欠条，确认其欠***灯饰公司2019年10月1日至2020年4月9日租金252000元，承诺每期租金到期前支付当期租金及水电费，如果逾期支付，需支付滞纳金每天80元。2019年11月，***灯饰公司作为甲方与***作为乙方签订《补充协议》，约定乙方原租赁于甲方（除办公区、仓库区），现双方协商于2019年11月1日起，将首层21、25号商铺交还甲方出租使用，乙方将继续承租二层区域（除办公区、仓库区），并且租金调整为30000元/月，并承诺以下内容：1.在2019年11月30日前将二楼承租区域挂满灯具；2.乙方拖欠2019年7月1日至2019年10月31日租金水电费余款180110元，上述款项须于2019年11月30日前付清。同时甲方有权卖出乙方灯具，相关灯具货款用于抵扣11月之后的租金水电费，11月份开始滞纳金按100元/天收取，如乙方不遵守上述承诺，则视为违反本协议，甲方有权按原合同，原欠条执行，并承担月息2%复利费用。

***照明公司出具情况说明，确认其已将其与***于2018年2月5日签署的《租赁合同》的权利义务概括转让给***灯饰公司，其已收取的押金也一并转至***灯饰公司，若承租人不按合同约定履行，***灯饰公司有权按《租赁合同》约定向***追究违约责任，其保证不会再重复主张。

***尚欠***灯饰公司2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费180110元，且未支付2019年11月1日之后的费用。***同意支付2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费180110元，主张2019年11月1日之后的租金应按30000元每月计算，且自2019年12月开始***灯饰公司将商铺及二层的房屋上锁，导致其无法经营也无法搬离，***提交微信聊天记录拟予证实，但其提交的微信聊天记录中除一张2019年12月15日***灯饰工作人员发给其的“李总你前天讨论的问题怎么样啊？你不行我们就签合同了”，其余内容均为2019年12月之前的聊天记录。***灯饰公司提交微信聊天记录截图拟证实***在2019年12月15日仍与其方工作人员讨论是否交回一楼商铺，但其未提交原始载体，微信聊天记录截图中也未反映聊天时间，聊天内容也不完整，意义不祥，对该微信聊天记录截图不予采信。

***灯饰公司主张2019年11月1日之后的租金按40000元/月计算。

***灯饰公司提交11月水电费抄表清单显示抄表时间为11月28日，内容为二楼大汉灯盟，抄表项目名称为二楼空调、电表等，合计金额1713.5元，下方有手写“11.1-11.30二楼租金￥30000，合计￥317135”字样，该抄表清单为***灯饰公司单方制作，***不予确认。

另查明，2020年1月23日广东省人民政府就新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，政府就疫情采取一系列疫情防控措施。2020年2月24日，广东省将新冠肺炎疫情防控应急响应调整为二级响应。2020年2月22日，中山市古镇镇人民政府出台“助力企业复工复产十条”，要求古镇内各大灯饰综合卖场、灯饰配件市场等在2月24日全面复工，引导个体工商户2月23日全面复工。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年2月14日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。

***灯饰公司仅提交案涉租赁物二层的房地产权证、***灯饰公司、***均未提交案涉租赁物一层的房地产权证或报建资料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，***灯饰公司与***之间的《租赁合同》及《补充协议》中涉及第二层部分合法有效，涉及第一层部分无效。虽然合同中涉及第一层部分无效，但占有使用者应支付占有使用费。***拖欠***灯饰公司2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费余款180110元且其同意支付，故本院对***灯饰公司诉求***支付其2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费余款180110元予以支持。因案涉《租赁合同》部分无效，故关于无效部分，***无须支付违约金。鉴于***灯饰公司未提交证据证实2019年7月1日至同年10月31日期间的租金及水电费的构成及一层二层各自占比，导致本院无法对一、二层租金及水电费进行区分，亦无法确认违约金的计算基数，故对该部分租金及水电费的违约金本院不予支持。

***灯饰公司与***于2019年11月签订《补充协议》，约定11月1日起***将案涉租赁物首层21、25号商铺交还给***灯饰公司出租使用，即签约时间实际在约定的交还日期当天或之后，若签订《补充协议》时尚未交还上述商铺，则按常理不可能书写交还时间在签订协议之前，结合***灯饰公司提交的其2019年11月28日自行制作的2019年11月的水电费抄表清单也仅显示其抄表内容为二楼，下方手写内容也单独显示二楼租金，故本院采信***的主张，认定其于2019年11月1日已交还首层21、25号商铺。***称***灯饰公司于2019年12月开始对其案涉商铺及二楼上锁，但其提交的证据不足以证实其主张，故本院对其主张不予采信。***自2019年11月1日开始未支付租金，故对***灯饰公司诉求***支付其2019年11月1日起至2020年4月9日止的租金本院予以支持，但租金数额应以本院认定为准。***灯饰公司主张2019年11月1日之后的租金按40000元每月计算，但《欠条》中约定的40000元每月是针对首层21、25号商铺及二层整体租金，其后双方已通过签订《补充协议》对租赁物及租金进行了变更，故***灯饰公司要求按40000元每月的标准计算2019年11月1日之后的租金，本院不予支持。《补充协议》约定2019年11月1日起租金调整为30000元/月，故2019年11月1日至2020年4月9日止的租金为159000元。***辩称2020年发生新型冠状病毒疫情属于不可抗力，对其产生很大的影响，要求给予适当的租金减免。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力。***未提交证据证实新冠肺炎疫情对其的影响，但众所周知，2020年1月23日广东省就新冠肺炎疫情影响启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，该应急响应调整为二级响应，且中山市古镇镇已要求各大灯饰综合卖场于2020年2月24日全面复工，即因新冠肺炎疫情影响，政府采取防控措施导致案涉租赁物无法正常使用的时间为1个月，故***灯饰公司应当予以减免1个月的租金。减免后，***仍应支付***灯饰公司2019年11月1日至2020年4月9日期间的租金129000元(159000元-30000元)。***未按期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，***灯饰公司主张自2020年4月10日起支付逾期付款违约金本院予以支持，但***拖欠租金的行为给***灯饰公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且***灯饰公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故***灯饰公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、***违约事实给***灯饰公司造成的实际损失及协议完全履行后***灯饰公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定***以129000元为基数自2020年4月10日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计付违约金。

***灯饰公司主张***拖欠其2019年11月的电费1713.5元，但其提交的11月水电费抄表清单为其单方制作，***对此并不确认，***灯饰公司未提交其他证据佐证其主张，故本院对其该项主张不予采信，对其诉求***支付其2019年11月的电费1713.5元不予支持。

虽***未按期缴纳租金，但***灯饰公司并未以此为由与***解除合同，双方《租赁合同》系于2020年4月9日到期终止，而对于***的逾期交租行为，上述已支持逾期交租违约金，已足以弥补***灯饰公司的损失，故***灯饰公司要求没收***的押金本院不予支持。为避免诉累，本院酌定上述押金予以抵扣***拖欠的2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费，抵扣后，***仍应支付***灯饰公司2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费140110元。

第三人***照明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对***灯饰公司的诉讼请求和事实理由抗辩的权利，但不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起七日内向原告中山市***灯饰有限公司支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金、水电费欠款140110元；

二、被告***于本判决生效之日起七日内向原告中山市***灯饰有限公司支付2019年11月1日至2020年4月9日的租金129000元及逾期付款违约金（以129000元为基数自2020年4月10日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；

三、驳回原告中山市***灯饰有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9018元，由原告中山市***灯饰有限公司负担4366元，被告***负担4652元（该款原告中山市***灯饰有限公司已预交，被告***应于履行中迳付原告中山市***灯饰有限公司，本院不另收退）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判长　　郭晓琳

审判员　　陈玉珍

审判员　　朱　鹏

二〇二一年六月十五日

书记员　　郭伟杰