某某、中山市某某灯饰有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤20民终8793号

上诉人（原审被告）***，男，1982年6月27日出生，汉族，住湖南省常德市。

委托诉讼代理人：肖琴，湖南金浯律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中山市***灯饰有限公司，住所地广东省中山市。

法定代表人：蒲光荣，该公司经理。

委托诉讼代理人：梁炎燎，广东宪鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林紫晴，广东宪鼎律师事务所实习律师。

原审第三人：中山市***照明有限公司，住所地广东省中山市。

法定代表人：林润彩。

上诉人***因与被上诉人中山市***灯饰有限公司（以下简称***灯饰公司）及原审第三人中山市***照明有限公司（以下简称***照明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判用***灯饰公司卖掉***灯具及家具的货款抵扣***的租金140110元。

事实和理由：一审法院未查明***灯饰公司出售了***留在二楼的灯具及家具的事实，未用该货款抵扣***的租金。2019年11月份双方签订《补充协议》，约定：“***在2019年11月30日前将二楼灯具挂满；如***未支付租金，***灯饰公司有权卖出***的灯具，相关灯具货款用于抵扣11月份之后的租金”等内容。***已按照该约定将二楼的灯具挂满。自2019年12月份***灯饰公司将涉案商铺上锁之后，***所有的灯具及家具都存放在二楼。***多次要求将灯具与家具搬走，但***灯饰公司一直阻拦。在此期间，***留在二楼的大部分灯具及家具均不见了，且有些灯具都放在***灯饰公司的店铺销售。《补充协议》已约定***灯饰公司有权出售***的灯具，而***一直未支付***灯饰公司的租金，***灯饰公司一直在用销售***的灯具及家具所得货款进行抵扣，可见***留下的大部分灯具及家具已经被***灯饰公司售出。***灯饰公司否认其出售***的灯具及家具，明显是虚假陈述，若其一直否认，***将以灯具及家具被盗为由报警处理。一审法院未查明***留下的灯具及家具是否被***灯饰公司卖掉，认定事实错误。***灯饰公司卖掉***的灯具所得货款，应当用以抵扣***的租金。

被上诉人***灯饰公司辩称:一、***在二审中请求“改判由***灯饰公司卖掉***的灯具及家具的货款抵扣***的租金”，没有法律依据，该上诉请求属于具有给付内容性质的主张，应在一审程序中提起反诉或另案起诉。但***从未就该主张提出反诉，甚至没有以该主张为由提出具体的抵扣金额。故该上诉请求属于二审新增加的诉讼请求，超出二审审理范围，二审法院应判决驳回***的上诉请求。若二审法院对该上诉请求直接予以审查，将剥夺***灯饰公司的答辩权利。二、***灯饰公司没有变卖***的灯具。三、一审判决已超出双方约定和法律规定，偏袒了***。***灯饰公司虽有异议，但为了减少诉累，故没有提出上诉。

原审第三人***照明公司未作答辩。

***灯饰公司向一审法院起诉请求：1.解除第三人***照明公司与***于2018年2月5日签署的《租赁合同》及***灯饰公司与***签署的《补充协议》，并判令***将涉案租赁物交回***灯饰公司使用；2.***按61600元/月的标准向***灯饰公司支付自2019年7月1日至判决解除《租赁合同》之日期间的租金，暂计算至起诉之日为431200元；3.***向***灯饰公司支付逾期支付租金的违约金（以前述第2项诉讼请求中***每月应付租金数额为基础，按每月2%为标准，自当月1日起，分别计算至***付清该月租金之日止）；4.***按61600元/月的标准向***灯饰公司支付判决解除《租赁合同》之日起至***将涉案租赁物交回***灯饰公司使用之日止期间的租赁物占用费；5.***向***灯饰公司支付2019年7月1日至同年11月30日期间的水电费21823.5元；6.***所付的押金4万元由***灯饰公司没收。一审诉讼过程中，***灯饰公司于2020年9月11日变更诉讼请求为：1.***向***灯饰公司支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金、水电费欠款180110元及逾期付款违约金（以180110元为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为标准，自2019年12月1日起，计算至付清款项之日止）；2.***向***灯饰公司支付2019年11月1日至2020年4月9日的租金212000元及逾期付款违约金（以212000元为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为标准，自2020年4月10日起，计算至付清款项之日止）；3.***向***灯饰公司支付2019年11月电费1713.5元；4.***支付的押金4万元由***灯饰公司没收。

一审法院认定事实：涉案厂房位于中山市××，产权人为中山市古镇古一经济发展公司，其中第二层已办理不动产权证，产权证号：粤房地权证中府字第0××8号。该不动产权证显示二层产权面积为3488.07平方米。

2012年2月7日，中山市古镇镇古一村民委员会（甲方）与***照明公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方租赁甲方××物业，建筑面积首层3301.9平方米，二层建筑面积约3225.2平方米，租赁期限从2012年4月10日至2020年4月9日。

2018年2月5日，***照明公司（甲方）与***（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“乙方租赁甲方中山市××商铺166方及二层（除办公区、仓库区）经营灯现货，租期为2018年3月1日起至2020年4月9日止；押金4万元；2018年3月1日起至2018年12月31日止每月租金4万元，2019年1月1日起至2020年4月9日止每月租金61600元；2018年3月1日至同年4月30日的租金在签订合同时交付，以后每两个月为一期，先交租后使用，乙方如未交清租金，则甲方按未交租金的金额每日加收3‰违约金，且甲方有权单方解除合同、停水停电和禁止出入、收回该物业，并没收乙方已缴纳的租赁押金和租金；水费、电费及一切税费由乙方负责；甲方违约，要退还乙方已交但未使用的租金和双倍押金给乙方，乙方违约，不得追讨押金和已缴纳但未使用的租金。

合同签订后，***照明公司将涉案租赁物交付给***使用，***按约定支付押金4万元。合同履行过程中，***照明公司将其在上述合同中的权利义务概括转让给***灯饰公司。2019年9月3日，***出具欠条，确认其拖欠***灯饰公司2019年10月1日至2020年4月9日租金252000元，承诺每期租金到期前支付当期租金及水电费，如果逾期支付，需支付滞纳金每天80元。2019年11月，***灯饰公司作为甲方与***作为乙方签订《补充协议》，约定：“乙方原租赁于甲方中山市××商铺166方及二层（除办公区、仓库区），现双方协商于2019年11月1日起，将首层21、25号商铺交还甲方出租使用，乙方将继续承租二层区域（除办公区、仓库区），并且租金调整为3万元/月，并承诺以下内容：1.在2019年11月30日前将二楼承租区域挂满灯具；2.乙方拖欠2019年7月1日至2019年10月31日租金水电费余款180110元，上述款项须于2019年11月30日前付清。同时甲方有权卖出乙方灯具，相关灯具货款用于抵扣11月之后的租金水电费，11月份开始滞纳金按100元/天收取，如乙方不遵守上述承诺，则视为违反本协议，甲方有权按原合同，原欠条执行，并承担月息2%复利费用。”

***照明公司出具情况说明，确认其已将其与***于2018年2月5日签署的《租赁合同》的权利义务概括转让给***灯饰公司，其已收取的押金也一并转至***灯饰公司，若承租人不按合同约定履行，***灯饰公司有权按《租赁合同》约定向***追究违约责任，其保证不会再重复主张。

***尚欠***灯饰公司2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费180110元，且未支付2019年11月1日之后的费用。***同意支付2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费180110元，主张2019年11月1日之后的租金应按3万元每月计算，且自2019年12月开始***灯饰公司将商铺及二层的房屋上锁，导致其无法经营也无法搬离，***提交微信聊天记录拟予证实，但其提交的微信聊天记录中除一张2019年12月15日***灯饰工作人员发给其的“李总你前天讨论的问题怎么样啊？你不行我们就签合同了”，其余内容均为2019年12月之前的聊天记录。***灯饰公司提交微信聊天记录截图，以证实***在2019年12月15日仍与其方工作人员讨论是否交回一楼商铺，但其未提交原始载体，微信聊天记录截图中也未反映聊天时间，聊天内容也不完整，意义不详，对该微信聊天记录截图不予采信。

***灯饰公司主张2019年11月1日之后的租金按4万元/月计算。

***灯饰公司提交11月水电费抄表清单显示抄表时间为2019年11月28日，内容为二楼大汉灯盟，抄表项目名称为二楼空调、电表等，合计金额1713.5元，下方有手写“11.1-11.30二楼租金￥30000，合计￥317135”字样，该抄表清单为***灯饰公司单方制作，***不予确认。

另查明，2020年1月23日广东省人民政府就新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，政府就疫情采取一系列疫情防控措施。2020年2月24日，广东省将新冠肺炎疫情防控应急响应调整为二级响应。2020年2月22日，中山市古镇镇人民政府出台“助力企业复工复产十条”，要求古镇内各大灯饰综合卖场、灯饰配件市场等在2月24日全面复工，引导个体工商户2020年2月23日全面复工。

一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年2月14日立案，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。***灯饰公司仅提交涉案租赁物二层的房地产权证、***灯饰公司、***均未提交涉案租赁物一层的房地产权证或报建资料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，***灯饰公司与***之间的《租赁合同》及《补充协议》中涉及第二层部分合法有效，涉及第一层部分无效。虽然合同中涉及第一层部分无效，但占有使用者应支付占有使用费。***拖欠***灯饰公司2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费余款180110元且其同意支付，故对***灯饰公司诉求***支付其2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费余款180110元予以支持。因涉案《租赁合同》部分无效，故关于无效部分，***无须支付违约金。鉴于***灯饰公司未提交证据证实2019年7月1日至同年10月31日期间的租金及水电费的构成及一层二层各自占比，导致无法对一、二层租金及水电费进行区分，亦无法确认违约金的计算基数，故对该部分租金及水电费的违约金不予支持。***灯饰公司与***于2019年11月签订《补充协议》，约定自2019年11月1日起***将涉案租赁物首层21、25号商铺交还给***灯饰公司出租使用，即签约时间实际在约定的交还日期当天或之后，若签订《补充协议》时尚未交还上述商铺，则按常理不可能书写交还时间在签订协议之前，结合***灯饰公司提交的其2019年11月28日自行制作的2019年11月的水电费抄表清单也仅显示其抄表内容为二楼，下方手写内容也单独显示二楼租金，故采信***的主张，认定其于2019年11月1日已交还首层21、25号商铺。***称***灯饰公司于2019年12月开始对其涉案商铺及二楼上锁，但其提交的证据不足以证实其主张，故对其主张不予采信。***自2019年11月1日开始未支付租金，故对***灯饰公司诉求***支付其2019年11月1日起至2020年4月9日止的租金予以支持，但租金数额应以一审法院认定为准。***灯饰公司主张2019年11月1日之后的租金按4万元每月计算，但《欠条》中约定的每月4万元是针对首层21、25号商铺及二层整体租金，其后双方已通过签订《补充协议》对租赁物及租金进行了变更，故***灯饰公司要求按每月4万元的标准计算2019年11月1日之后的租金，不予支持。《补充协议》约定2019年11月1日起租金调整为3万元/月，故2019年11月1日至2020年4月9日止的租金为159000元。***辩称2020年发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力，对其产生很大的影响，要求给予适当的租金减免。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力。***未提交证据证实新冠肺炎疫情对其影响，但众所周知，2020年1月23日广东省就新冠肺炎疫情影响启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，该应急响应调整为二级响应，且中山市古镇镇已要求各大灯饰综合卖场于2020年2月24日全面复工，即因新冠肺炎疫情影响，政府采取防控措施导致涉案租赁物无法正常使用的时间为1个月，故***灯饰公司应当减免1个月的租金。减免后，***仍应支付***灯饰公司2019年11月1日至2020年4月9日期间的租金129000元(159000元-3万元)。***未按期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，***灯饰公司主张自2020年4月10日起支付逾期付款违约金，予以支持，但***拖欠租金的行为给***灯饰公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且***灯饰公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故***灯饰公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。考虑到协议履行情况、***违约事实给***灯饰公司造成的实际损失及协议完全履行后***灯饰公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定***以129000元为基数自2020年4月10日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计付违约金。***灯饰公司主张***拖欠其2019年11月的电费1713.5元，但其提交的11月水电费抄表清单为其单方制作，***对此并不确认，***灯饰公司未提交其他证据佐证其主张，故对其该项主张不予采信，对其诉求***支付其2019年11月的电费1713.5元不予支持。虽***未按期缴纳租金，但***灯饰公司并未以此为由与***解除合同，双方《租赁合同》系于2020年4月9日到期终止，而对于***的逾期交租行为，上述已支持逾期交租违约金，已足以弥补***灯饰公司的损失，故***灯饰公司要求没收***的押金，不予支持。为避免诉累，酌定上述押金予以抵扣***拖欠的2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费，抵扣后，***仍应支付***灯饰公司2019年7月1日至同年10月31日期间的租金、水电费140110元。***照明公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对***灯饰公司的诉讼请求和事实理由抗辩的权利，但不影响本案审理，依法作缺席审判。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、***于判决生效之日起七日内向***灯饰公司支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金、水电费欠款140110元；二、***于判决生效之日起七日内向***灯饰公司支付2019年11月1日至2020年4月9日的租金129000元及逾期付款违约金（以129000元为基数自2020年4月10日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、驳回***灯饰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9018元，由***灯饰公司负担4366元，***负担4652元（该款***灯饰公司已预交，***应于履行中迳付***灯饰公司，一审法院不另收退）。

本院二审期间，***围绕上诉请求向本院提交如下证据：1.佛山市金迎家具有限公司送货单，证明***购买的家具情况，该家具放置在***灯饰公司处，***灯饰公司不让***将家具搬走。2.照片，证明***经营的大汉灯盟灯具，二楼挂满灯具。3.***财务“华”的朋友圈，证明在2021年4月6日，***灯饰公司的财务在朋友圈兜售***的灯具，所销售的灯具上均保留大汉灯盟的LOGO。4.大汉灯盟Logo，证明***经营的大汉灯盟的LOGO及门店标志，与***灯饰公司的财务“华”在朋友圈卖的灯具LOGO是一样的，***灯饰公司的财务“华”卖的就是***的灯具，但灯具款没有抵扣租金或者给回***。5.订货单及现场灯具照片，证明***在2021年8月22日委托员工到***灯饰公司购买灯具，***灯饰公司所挂的样本灯具都是属于***的，***灯饰公司一直在贩卖***的灯具。6.视频资料，证明***购买灯具及***灯饰公司拆卸灯具的过程以及***灯饰公司售卖的灯具就是***的灯具。7.视频资料（抖音），证明***在未搬走前，涉案商铺都挂满灯具，且***灯饰公司在2021年8月22日购买的灯具与***员工所拍摄的抖音视频属于同一款。***灯饰公司未向本院提交新证据。

本院组织当事人进行了质证，***灯饰公司对于***提交的证据质证意见如下：合法性不予确认，上述证据不属于新证据。证据的内容不能证明其证明目的。

本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。

根据双方的诉辩意见，本案二审双方争议的焦点是***主张用***灯饰公司出售其所有的灯具和家具的货款抵扣租金，是否应予支持。

因***并未在一审中就其上诉所提以货款抵扣租金的主张提出反诉或抗辩，故一审法院未对***该主张所涉事实进行审查和认定。至本案二审阶段，在***灯饰公司予以否认的情形下，***灯饰公司是否销售了***所有的灯具和家具仍属于双方存在分歧的待证事实，故不宜在本案二审程序中进行处理，否则将剥夺任何一方当事人上诉的权利，从而严重违反法定程序。故本院对***该上诉请求予以驳回，***可另行主张。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3102元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　焦凤迎

审判员　　蔡惠群

审判员　　赵　娟

二〇二一年十二月三十日

书记员　　梁洛希