福清市锦昇建筑工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省***人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0723民初314号 原告：福清市锦昇建筑工程有限公司，住所地福建省福州市福清市港头镇港头新村南路13号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，福建宽达（建瓯）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林文韬，福建宽达律师事务所执业律师。 被告：***，女，1972年9月27日出生，汉族，住福建省***。 原告福清市锦昇建筑工程有限公司（以下简称锦昇公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦昇公司委托诉讼代理人林文韬、被告席***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦昇公司向本院提出诉讼请求：判令***按月租金1740元支付2014年12月1日至2017年12月31日的店面租金64380元，并以所欠租金为基数按银行同期贷款利率支付自起诉之日起至租金支付完毕之日止的资金占用期间的利息。法庭调查终结前，锦昇公司将上诉利息的支付标准变更为按一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%支付。事实与理由：锦昇公司于2009年12月1日至2012年11月30日向***医院租赁位于***××路××路××楼楼××号店面。合同期满后，锦昇公司与***医院于2012年11月25日续签《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年12月1日至2014年11月30日止，月租金为1740元。2013年6月21日，锦昇公司与***医院就***医院门诊大楼工程款达成《还款协议书》，其中约定上述店面由锦昇公司续租至***医院店面产权转让之时。锦昇公司承租该店面后，与***达成口头租赁合同，将该店面转租给***使用，双方约定租金与上述合同约定的数额相同，租金支付方式为不定期、随催随缴。自2014年12月1日起，***对锦昇公司收取租金的要求均以种种理由推诿。2017年4月5日，***将该店面转租给案外人***、***经营窗帘店，***亦向***支付至2018年3月的租金。因***政府拟收***县医院的场地（含本案店面），***医院分别于2018年1月8日、3月5日向锦昇公司送达《请店面租户腾空房屋的通知》（该通知分别由***、***收悉并转锦昇公司知晓），随即锦昇公司要求***退出店面。经***医院、锦昇公司多次催告，***直至2018年4月才将店面归还，但仍未支付租金。为此，锦昇公司遂诉至法院，请求判如所请。 ***辩称，其与锦昇公司不存在租赁合同关系，即使存在租赁关系，锦昇公司主张的租金已超过诉讼时效，故请求法院驳回锦昇公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。锦昇公司为证明自己的主张，提供了房产证、还款协议书、房屋租赁合同、店面短期转租协议及租金收据、***医院通知函和签收表，并申请本院调取了（2020）闽0723民初68号案件笔录等证据予以证实，上述证据经与原件比对无误，内容真实，来源合法，并与锦昇公司主张的事实存在关联，结合当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。 上述有效证据结合当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：坐落于***中山路与文昌路交会处的***医院综合楼1层101＃店面（建筑面积为38.22平方米、房产权证号为光房权证字第2××5号）系***医院所有。2012年11月25日，***代表锦昇公司与***医院就该店面签订《房屋租赁合同》，双方约定：1.由锦昇公司承租案涉店面，租赁期限自2012年12月1日至2014年11月30日；2.月租金为1740元，租金汇入指定账户；3.如锦昇公司转租，则需征得***医院的同意。2013年6月21日，锦昇公司与***医院就***医院门诊综合大楼拖欠锦昇公司工程款事宜达成还款协议，其中就案涉店面达成由锦昇公司续租至该店面产权转让为止。 锦昇公司承租案涉店面后，将该店面转租给***使用。2017年4月，***将案涉店面转租给***、***使用。***自2017年4月至2018年3月***医院停止向店面供电时止均使用该店面经营金纺布行，并向***缴纳了16200元的租金，其中2017年4月5日至2018年11月5日期间，***是按每月1600元的标准向***支付租金。 2018年1月8日，***医院到案涉店面送达通知函，内容为：“由于***医院搬迁之前已先后通知您在2017年10月31日前和2017年11月30日前腾空房屋、缴清租金。截止目前，您还未交还店面，现请您在2018年1月31日前腾空房屋、缴清租金。如果逾期未腾空房屋、缴清租金，我院保留采取司法程序的权利。”。2018年3月5日，***医院再次到案涉店面送达通知函，内容为：“由于***医院整体搬迁已有5个月，现该建筑需拆迁。我院将从2018年3月16日开始对该栋建筑实施停水停电，进行拆迁前的准备。请你在2018年3月15日前缴清租金、交还店面。如果逾期未缴清租金、交还店面，我院保留采取司法程序的权利。”。该两份通知函均由***代为签收。现锦昇公司以***自2014年12月起未缴纳租金为由，诉至本院。 本案争议的焦点分析如下： 一、本案与***发生房屋租赁合同关系的相对方是谁？***在本院（2020）闽0723民初68号案和本案中，均陈述其系向***租赁案涉店面，并与***签订过合同（在68号案中，******于2012年9月8日签订了两年期的合同）；上述庭审陈述结合锦昇公司提供的与店面产权人***医院签订的《房屋租赁合同》和《还款协议书》，以及庭审中锦昇公司认可***系代表其公司签订上述合同、协议，故本院认定与***发生房屋租赁合同关系的相对方为锦昇公司。 二、锦昇公司与***之间房屋租赁合同的性质的认定？***与锦昇公司（签约人为***）签订过的书面租赁合同到期后，双方未再行签订书面合同，但***未提供证据证明其向出租方履行了返还租赁物的义务，且未腾空店面；结合***关于2018年3月前没人向其催讨租金，但2018年3月前其有使用店面就有缴纳水电费的庭审陈述和***在2017年4月将店面转让给***使用的事实，可认定***与锦昇公司签订的书面合同到期后，***仍继续占有、使用案涉店面至2018年3月，在此期间双方当事人之间形成不定期租赁合同的法律关系。 三、***向***支付的究竟是店面租金还是设备使用费？***主张其向***收取的系设备（具体指窗帘盒、阁楼、地砖、玻璃门、广告牌）使用费，***则认为是店面租金，结合***与***之间签订的《店面短期转租协议》上明确载明的“店面”，以及***店面转租的交易习惯，认定***将案涉店面转租给***使用，收到的是店面租金。 四、如何认定锦昇公司与***之间房屋租赁合同的租金问题？庭审中，***陈述其向***缴纳了一年多的房租，有三万多元，大概每月一千六、七百元；结合***医院出租给锦昇公司的月租金为1740元以及***（在店面随时面临被收回的情况下）将店面仍以月租金1600元转租给***的事实，锦昇公司按***医院出租的租金金额向***主张店面租金符合常理，应予认定每月租金为1740元。 五、锦昇公司关于租金的诉讼请求是否超过诉讼时效？本案中，锦昇公司提供签收表载明的2018年1月8日、2018年3月5日***签收的情况，结合***使用店面的截止时间点，可认定***自2018年3月8日后才履行将案涉店面返还出租方的义务。因锦昇公司与***之间的合同系不定期租赁合同，双方对给付期限均未提供证据证明，依据合同法的相关规定，***应在租赁届满、搬离店面时即2018年3月向锦昇公司缴纳最后一笔租金。锦昇公司向本院主张的2014年12月1日至2017年12月31日的租金均基于前述不定期租赁合同而产生，属于双方在同一合同项下约定的具有同一性质之债，具有整体性与连续性，分期履行不足以否定债务的整体性与连续性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”，本案诉讼时效自2018年3月起算，保护民事权利的截止时间为2021年3月，现锦昇公司于2021年2月5日向本院起诉，故锦昇公司的诉讼请求未超出诉讼时效。 本院认为，锦昇公司自***医院处承租案涉店面后，征得***医院的同意转租给***使用，且本案双方当事人之间约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故锦昇公司与***之间的不定期租赁合同，为有效合同，合同双方应按口头约定享受权利、履行义务。如前分析，***拖欠店面租金的事实成立，故对锦昇公司要求***支付拖欠的2014年12月1日至2017年12月31日的租金64380元的诉讼请求，予以支持。因***在搬离店面时未履行完结清店面租金的义务，应承担相应的违约责任，故对锦昇公司主张要求***支付资金占用期间利息的诉讼请求，亦予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： ***于本判决生效后一个月内向福清市锦昇建筑工程有限公司支付自2014年12月1日至2017年12月31日止的店面租金64380元，并以64380元为基数按年利率3.85%支付资金占用期间（自本案起诉之日即2021年2月5日起至租金缴纳完毕之日止）的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费1409.5元，减半收取计704.75元，由***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　*** 二〇二一年四月二十三日 法官助理　王　伟 书 记 员　黄　蕾 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 窗体顶端 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 窗体底端 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。