天津顺祥达建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行复议执行裁定书

天津市第一中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）津01执复274号

复议申请人（保全申请人）：天津顺祥达建筑工程有限公司，住所地天津市蓟州区下窝头镇政府院内。

法定代表人：李千禧，经理。

委托代理人：王凤亮，天津仁和律师事务所律师。

保全被申请人：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区。

法定代表人:索颢，执行董事。

复议申请人天津顺祥达建筑工程有限公司（以下简称：顺祥达公司）不服天津市蓟州区人民法院（以下简称：蓟州法院）（2021）津0119执异102号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

蓟州法院查明，2021年3月8日，顺祥达公司与天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称：嘉华兴业公司）建设工程施工合同纠纷一案在蓟州法院立案受理。案件审理过程中，顺祥达公司于2021年3月10日申请财产保全，蓟州法院于2021年3月11日作出（2021）津0119民初3269号民事裁定书，裁定对嘉华兴业公司名下28300000元财产采取保全措施。依据裁定，蓟州法院对嘉华兴业公司名下六个银行账户各以28300000元为限作冻结处理，并查封嘉华兴业公司名下在建工程位于天津市蓟州区不动产。2021年4月8日顺祥达公司申请解除上述嘉华兴业公司名下六个银行账户的冻结。2021年4月9日蓟州法院依法解除对上述嘉华兴业公司名下六个银行账户的冻结。另查明，已查封的位于天津市蓟州区不动产，均为顺祥达公司承建，且已经验收合格，具备销售条件。上述已查封的37套不动产在天津市销售审批系统备案总价为43815124.44元。

结合本案事实和证据，对双方争议的焦点问题认定如下：一、蓟州法院查封的嘉华兴业公司名下的房产价值是否明显高于保全裁定载明的金额。嘉华兴业公司主张，法院已查封位于天津市蓟州区不动产，其房产总价值为43815124元，已远超过（2021）津0119民初3269号民事裁定书中裁定的28300000元，应当解除。为证明其主张，嘉华兴业公司提供盖有天津市蓟州区住房和建设委员会公章的房产明细，证明位于天津市蓟州区不动产备案总价为43815124元；提供该40＃楼、41＃楼未查封其他房产的商品房买卖合同35份，证明该40＃楼、41＃楼平均每套销售单价为1145271.4元、平均每平方米销售价格为13083.7元；提供上述已查封房产40＃-1-101在天津市价款屏幕截图5张，证明已查封房产存在预定情形以及40＃-1-101商品房销售价格为每平方米14139元。顺祥达公司认为，查封的房产备案价不能等同于实际成交价格，不能以备案价格确定查封标的价值，不存在超额查封。蓟州法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”依据天津市蓟州区房屋管理中心出具的房产明细，已查封的位于天津市蓟州区不动产，在天津市蓟州区房屋管理中心备案价格总价为43815124元，保全的房产价值明显高于保全裁定载明的28300000元，故对嘉华兴业公司的该项主张予以支持，应对部分房产予以解除查封。二、嘉华兴业公司提供替换保全担保物，是否应解除已查封房产。嘉华兴业公司提供价值60276383元数额的房产作为替换保全担保物，要求解除现有保全房产。顺祥达公司认为该40＃楼、41＃楼系顺祥达公司承建，在（2021）津0119民初3269号案件审理中已申请工程折价款或拍卖价款优先受偿权，故不同意替换保全。

蓟州法院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条的规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”在执行听证中，双方认可已查封的位于天津市蓟州区系顺祥达公司承建；关于该40＃楼、41＃楼建设工程质量，双方亦认可“已竣工验收、具备销售条件”，故对顺祥达公司以“享有工程折价款或拍卖价款优先受偿权、不同意替换保全物”的主张予以支持，对嘉华兴业公司要求解除全部已查封房产的请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项的规定，裁定如下：一、解除对天津市嘉华兴业房地产开发有限公司位于天津市蓟州区的查封；二、驳回天津市嘉华兴业房地产开发有限公司其他异议请求。

顺祥达公司向本院申请复议称，请求撤销（2021）津0119执异102号执行裁定。事实与理由：一、复议申请人请求查封被申请人37套房产，没有超标查封。1、合同备案价不等于现行价，更不能等同于拍卖价。事实上现行房价已明显低于备案价，一审法院应对涉案房产实际价值进行评估，以确定现行价格。2、被申请人提供的备案价及卖房价均是两年前的市均价格，结合蓟州区房产市场来看，备案价下浮10%都不能卖出。二、原审法院按备案价解除13套房产查封，剩余24套房产的备案总价为28500000元，并未考虑该房产拍卖折价的因素，复议申请人认为拍卖价至少应下浮30%。三、在蓟州法院执行拍卖的帕醍欧花园61号房产，备案价格为400多万元，实际拍卖价格为230万元，下浮比例为40%还多。综上，复议申请人认为，原审法院裁定解除查封13套房产，剩余房产24套不能满足复议申请人的保全金额。

本院查明，蓟州法院认定事实清楚，复议期间复议申请人未提交新证据，本院对蓟州法院认定事实予以确认。

本院经审查认为，首先，本案系基于诉讼保全中的查封行为提出的异议，人民法院只能依据诉讼案件中原告起诉所主张的标的额确定保全金额，故蓟州法院确定的本案保全金额为28300000元并无不当。其次，本案查封的标的物为商品房，蓟州法院依据天津市销售审批系统备案价确定所查封37套房屋的总价值为43815124元，并无不当。复议申请人主张应经评估确定所涉查封房屋价值之理由不能成立。但考虑诉讼案件尚未审结、商品房的变现价值会受市场波动的影响、司法拍卖可能存在的降幅等诸多不确定因素，为确保债权人的权利得以全面实现，应适当减少蓟州法院原裁定中解除查封房屋的数量。复议申请人的部分复议请求理由成立。另，蓟州法院在查明事实部分所适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条已于2021年1月1日起变更为第十九条；在蓟州法院认为部分适用的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条已于2021年1月1日起变更为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条，相关条款内容均未发生变化。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项规定，裁定如下：

一、撤销天津市蓟州区人民法院（2021）津0119执异102号执行裁定；

二、解除对天津市嘉华兴业房地产开发有限公司位于天津市蓟州区的查封；

三、驳回天津顺祥达建筑工程有限公司其他复议请求。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　朱菊玲

审 判 员　于丽英

审 判 员　郭　捷

二〇二一年十一月二十三日

法官助理　杨柳鑫

书 记 员　曹　策

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：

当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项：

上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：

……

（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；

……